Roczek

03 grudnia 2014

Natalia Klima-Piotrowska

9 komentarzy

Tak! Kto by pomyślał. Obchodzimy dziś z moim blogiem roczek 🙂 sama nie wiem kiedy to zleciało. Prawie tak szybko, albo nawet szybciej, niż pierwszy rok mojej córeczki.

Jak taką wspaniałą okazję uczcić? Jedni pieką tort, inni umieszczają zdjęcia albo obrazki. A ja napiszę kilka słów dla Ciebie mój Czytelniku. Bo to dzięki Tobie ten blog ma sens. Bo dla Ciebie go tworzę.

Przyznam szczerze, że widzę efekty. I nie chodzi tylko o wzrost statystyk bloga. Oczywiście robi na mnie wrażenie fakt, że w porównaniu z grudniem 2013 średnia liczba wejść zwiększyła się aż 84,5 razy, a jednocześnie liczba wejść wzrosła od listopada 2013 do listopada 2014 ponad 5.000%! To przecież oznacza Czytelniku, że interesuje Cię co mam do powiedzenia. A to cieszy.

Najfajniejsze jest jednak to, że zgłaszają się klienci, którzy mówią, że czytali bloga. Albo wysyłają zapytania przez formularz w zakładce „Kontakt”, albo maile w związku z komentarzami w blogu, albo po prostu dzwonią. Dzięki temu mam sporo pracy, ale i wiele nowych, ciekawych tematów dotyczących wspólnot, o których mogę pisać i pisać.

Okazuje się, że bardzo wiele wejść na bloga jest ze strony LexMonitor. Jeśli jeszcze o niej nie słyszałeś, to koniecznie musisz ją odwiedzić. Znajdziesz tam informacje o bieżących wpisach na polskich blogach prawniczych z bardzo wielu dziedzin prawa, które mogą Cię zainteresować.

O kilku blogach chciałabym wspomnieć, tym bardziej, że i stamtąd do mnie trafiałeś. Jedynym z nich jest blog Łukasza Chmielniaka bialekolnierzyki.com.pl, który powinieneś odwiedzić, jeśli potrzebujesz informacji na temat odpowiedzialności za przestępstwa karne gospodarcze i karne skarbowe. Wiele wejść było także z bloga umowazdeweloperem.pl Joanny Marskiej-Romaniszyn. W tym ostatnim przypadku trudno się dziwić: przecież wspólnoty bardzo często powstają w budynkach wznoszonych przez deweloperów, a ich mieszkańcy zmagają się z problemami, o których piszę w moim blogu.

Sprawdziłam jakie wpisy w ciągu minionego roku cieszyły się największym zainteresowaniem. Okazuje się, że podobnie jak pół roku temu, najbardziej popularny był wpis „Głosujemy”. Nie słabnie także zainteresowanie małymi wspólnotami – hasło „mała wspólnota mieszkaniowa” w różnych odsłonach jest najczęściej wpisywaną w wyszukiwarki frazą, która prowadziła do mojego bloga, a wpis „Mała wspólnota – mały kłopot” zajął drugie miejsce wśród najpopularniejszych w całym roku.

Jakie plany na przyszłość? Pisać jak najwięcej na interesujące Cię tematy. Zapraszam do czytania i komentowania, a także do kontaktu z Kancelarią w razie pytań. Obiecuję w miarę możliwości jak najszybciej odpowiadać na takie zapytania i komentarze, bo Twoje pytania są cennym źródłem inspiracji.

Dziękuję za ten rok i proszę o więcej.

Licytacja, i co dalej? Cz. I

23 listopada 2014

Natalia Klima-Piotrowska

Komentarze (0)

Jeśli czytujesz mojego bloga i borykasz się z uciążliwym sąsiadem (członkiem wspólnoty), to zapewne wiesz już co nieco o tym „Jak się pozbyć uciążliwego członka wspólnoty”. Dziś opowiem Ci więcej – dowiesz się co robić, gdy lokal takiego „wspaniałego” sąsiada został już zlicytowany, ale on nie chce się wyprowadzić.

Przypomnę Ci, że licytacja lokalu członka wspólnoty jest możliwa, gdy wspólnota zwróci się o upoważnienie do dokonania takiej czynności do sądu z uwagi na długotrwałe zaległości w regulowaniu należności na rzecz wspólnoty lub na rażąco naganne, uciążliwe dla innych zachowanie takiego członka wspólnoty (lub innych osób zajmujących jego lokal).

Załóżmy, że wspólnota uzyskała takie upoważnienie i przeprowadziła z sukcesem licytację mieszkania uciążliwego członka. Nowy właściciel zapewne będzie chciał się do lokalu wprowadzić albo go wynająć, czy też w inny sposób wykonywać swoje prawo własności. A tu „uciążliwy” ani myśli się wynieść!

Co możesz zrobić jeśli stałeś się właścicielem takiego lokalu, a jego dotychczasowy właściciel nadal go zajmuje?

Pozostaje Ci jedynie pozew o eksmisję. Wnosi się go do sądu rejonowego właściwego dla pozwanego (czyli byłego właściciela). Pamiętaj przy tym, że pozwać musisz wszystkich, którzy w lokalu mieszkają, bez względu na to czy byli właścicielami, czy ich członkami rodziny, czy najemcami.

Opłata od pozwu to 200 zł. Jak zwykle, przy każdej sprawie dotyczącej własności nieruchomości, do pozwu musisz dołączyć odpis z księgi wieczystej potwierdzający, że jesteś właścicielem, a pozwany już nie. W pozwie musisz też wyjaśnić, że pozwany utracił tytuł prawny do lokalu i nie chce go dobrowolnie opuścić.

Gdy sąd rozstrzygnie sprawę na Twoją korzyść, czyli orzeknie eksmisję, zaczyna się nowy rozdział – wykonanie wyroku. Ale to już temat na osobny wpis. A następnym razem opowiem Ci o tym, czy wspólnota może z ceny za lokal „potrącić” sobie kwotę zaległości w opłatach na jej rzecz, które były przyczyną licytacji lokalu.

Czy ja pójdę siedzieć Pani Mecenas?

11 listopada 2014

Natalia Klima-Piotrowska

12 komentarzy

To pytanie zadaje wielu klientów tzw. „karnych”. Jak doskonale wiesz, jestem adwokatem, więc obrona w sprawach karnych to mój chleb powszedni. Mogłeś to zauważyć czytając mojego bloga – tematyka „karna” przewijała się już wcześniej: pisałam o wspólnocie mieszkaniowej jako pokrzywdzonej przestępstwem, a także o nowym przestępstwie tzw. czyszczenia kamienic. Dziś będzie o odpowiedzialności karnej osób zarządzających nieruchomościami. Bo jeśli myślałeś, że wykonując tę trudną profesję nie narażasz się na taką odpowiedzialność, to bardzo się myliłeś.

Współpracując wiele lat z zarządcami nieruchomości niejednokrotnie doradzałam im w trudnych sytuacjach, gdy na przykład w zarządzanym przez nich budynku wybuchł pożar, albo ktoś spadł z dachu. Na szczęście za każdym razem okazywało się, że zarządcy swoje obowiązki wykonywali prawidłowo, ale czasem wystarczy niewielkie zaniedbanie i sprawa karna gotowa.

Faktem jest, że 1 stycznia 2014r. wraz z tzw. deregulacją zawodu zarządcy nieruchomości zniknęło z ustawy o gospodarce nieruchomościami wykroczenie polegające na prowadzeniu działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami bez licencji zawodowej, to zarządzając nieruchomością (nawet z licencją) możesz popełnić przestępstwo. Przyjmujesz bowiem na siebie zobowiązanie do utrzymania nieruchomości w należytym stanie. Co to znaczy?

Przede wszystkim powinieneś zapewnić należyty stan techniczny nieruchomości – przeprowadzać niezbędne przeglądy, konieczne remonty, wykonywać zalecenia nadzoru budowlanego. Inaczej mówiąc – musisz dbać, by zarządzana przez Ciebie nieruchomość nie stwarzała zagrożenia dla zdrowia i życia ludzi. Przy czym nie chodzi tu tylko o mieszkańców, ale także o osoby trzecie, które z nieruchomości korzystają, a nawet przechodzą obok niej. To bowiem zarządca odpowiada za odśnieżenie chodnika czy też usunięcie śniegu i sopli z dachu, które mogłyby zrobić krzywdę przechodniom.

Jeśli cokolwiek się stanie, musisz udostępnić na żądanie uprawnionych organów wszelką niezbędną dokumentację potwierdzającą, że należycie wypełniałeś wszelkie obowiązki. Dlatego tak ważne są „papierki” – musisz prowadzić na bieżąco książkę obiektu, przechowywać wszelkie opinie, decyzje, korespondencję dotyczącą nieruchomości.

Taka sama skrupulatność w prowadzeniu dokumentacji jest konieczna także jeśli chodzi o finanse. Dotyczy to zarówno zarządu wspólnotami, jak i „zwykłą” współwłasnością, a także własnością. Zawsze bowiem w jakiejś mierze zarządca (lub zarząd) dysponuje środkami osób trzecich – czy to właściciela nieruchomości, czy to współwłaścicieli, czy to wspólnoty. Jeśli nie będziesz w stanie rozliczyć się z powierzonych Ci pieniędzy, możesz w najgorszym wypadku zostać oskarżony o przywłaszczenie mienia, oszustwo lub kradzież.

Okazuje się, że zarządzanie nieruchomościami to nie taka prosta sprawa. Pamiętaj przy tym, że odpowiedzialność karna to nie jedyne ryzyko. Jeśli bowiem zarządca nienależycie realizuje swoje obowiązki, wspólnota czy współwłaściciele nieruchomości, a także osoby trzecie, mogą kierować do niego także roszczenia o charakterze odszkodowawczym. Inaczej mówiąc – jeśli zarządzając nieruchomością wyrządzisz szkodę, będziesz musiał ją naprawić.

Konkluzja jest jedna: na zarządzaniu nieruchomościami trzeba się znać. Po raz kolejny okazuje się, że niektóre zawody powinny być w jakimś stopniu kontrolowane. Moim zdaniem na pewno należy do nich zawód zarządcy nieruchomościami.

Brak większości w dużej wspólnocie mieszkaniowej

24 października 2014

Natalia Klima-Piotrowska

Komentarze (0)

Pisałam już dość dużo o sporach w małych wspólnotach mieszkaniowych – Kodeks cywilny przewiduje kilka możliwości działania w zależności od sytuacji (więcej na ten temat przeczytasz tu, tu i tu). Dziś coś dla dużych wspólnot, przede wszystkim dla zarządu lub zarządcy, którego paraliżuje brak zgody większości właścicieli.

Być może jako zarządca lub członek zarządu wspólnoty znalazłeś się w sytuacji, w której wspólnota – z powodu braku większości – nie podjęła jakiejś istotnej uchwały, na przykład w sprawie wysokości zaliczek na pokrycie przewidywanych kosztów zarządu. Trudno w takim układzie sprawować prawidłowy zarząd, bo nie wiadomo czy i jakimi środkami na ten cel będziesz dysponować. Czy da się jakoś zmusić właścicieli do wywiązywania się z obowiązku partycypacji w kosztach zarządu (lub do podjęcia innej istotnej Twoim zdaniem decyzji)?

Tak! Możesz – jako zarządca lub zarząd wspólnoty – żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Podobnie jak w przypadku sporów w małych wspólnotach, musisz złożyć wniosek do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości, którą zarządzasz. Opłata od takiego wniosku wynosi 100 zł, a dołączyć należy do niego m.in. odpis z księgi wieczystej nieruchomości wspólnej. We wniosku trzeba opisać czego żądasz – najczęściej będzie tu chodziło o uzyskanie zgody sądu na dokonanie konkretnej czynności. Jako że sąd orzeka mając na uwadze cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli, musisz we wniosku opisać ten cel i wykazać, że czynność pozostaje w interesie członków wspólnoty i dlaczego.

Jeśli sąd wyda postanowienie, w którym wyrazi zgodę lub zaakceptuje zamierzoną czynność, możesz jej dokonać bez względu na stanowisko właścicieli. Prawomocne postanowienie jest wobec nich skuteczne, więc jeśli – wracając do naszego przykładu – nie chcieli zgodzić się na proponowane przez Ciebie zaliczki, możesz ich zmusić do zapłaty powołując się na rozstrzygnięcie sądu.

Pamiętaj, że ten instrument dotyczy wyłącznie spraw niezwykłych, czyli przekraczających zakres zwykłego zarządu, ponieważ w sprawach zwykłych zarząd lub zarządca decyduje samodzielnie. Jakie sprawy są „niezwykłe”? Przypomni Ci zapewne ten wpis.

Jeśli jesteś członkiem dużej wspólnoty niezadowolonym z podejmowanych przez zebranie uchwał, przeczytasz w moim blogu o zaskarżaniu takich uchwał. O innych możliwych sporach sądowych w dużych wspólnotach napiszę już wkrótce.

Kolejne nowości w księgach wieczystych

02 października 2014

Natalia Klima-Piotrowska

2 komentarze

Dziś będzie krótko, ale treściwie.

Niedawno opowiadałam w blogu o nowej możliwości w systemie elektronicznej księgi wieczystej, która umożliwia samodzielne generowanie odpisów i wyciągów z ksiąg zrównanych z odpisami i wyciągami „papierowymi”. Niespełna miesiąc temu w księgach pojawiła się kolejna nowość:

Odpisy znacznie uproszczono.

Tak! Naprawdę! Okazało się, że to możliwe. Że teraz nie tylko sędzia, adwokat czy radca prawny będą w stanie odczytać kto jest właścicielem, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, czy też służebnością bądź innymi ciężarami i roszczeniami.

Przyznam szczerze, że moje „pierwsze starcie” z odpisami w dotychczasowej formie było dość bolesne i to dla obu stron. Ja – będąc już wówczas adwokatem z pewnym stażem – poczułam się… hmmm… delikatnie mówiąc… niedouczona. A odpis… no cóż… Zapewne poczuł się kompletnie niezrozumiany 🙂

Oczywiście trening czyni mistrza, więc po kilku kolejnych podejściach odpisy straciły swój tajemniczy urok. Ale przecież nie o to chodzi, żeby wszystko było jasne dla mnie czy innego profesjonalisty. Skoro księgi wieczyste to z założenia jawny rejestr odzwierciedlający stan prawny nieruchomości, to powinny być zrozumiałe także dla przeciętnego Kowalskiego.

Moim zdaniem obecnie tak jest. Tabele są czytelne, nie zawierają zbędnych informacji. Byłoby świetnie gdyby także wersja elektroniczna ksiąg stała się bardziej przystępna i czytelna. Pozostaje mieć nadzieję, że uproszczenie odpisów to nie ostatnia pozytywna zmiana w systemie ksiąg wieczystych.

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →