Czytelnicy bloga to najwspanialsze źródło inspiracji. Dzisiejszy wpis powstał na podstawie wątpliwości czytelniczki, która zapytała o dopuszczalność podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową uchwały o zakazie grillowania na balkonie.
Sezon grillowy w pełni, więc pytanie jak najbardziej na czasie. A odpowiedź? Jak zwykle niejednoznaczna.
Przypomnę Ci, że wspólnota mieszkaniowa swoimi uchwałami reguluje kwestie dotyczące zarządu nieruchomością wspólną. Nie może natomiast ingerować w indywidualne prawo własności poszczególnych lokali. A balkon, jak już kiedyś wspominałam, stanowi integralną część mieszkania. Na tej podstawie uważam, że wspólnota nie może uchwałą zakazać grillowania na balkonie. Gdyby natomiast taka uchwała została powzięta, można by ją zaskarżyć do sądu powołując się na naruszenie prawa, a także z uwagi na naruszenie interesów właściciela lokalu, który ma przecież prawo korzystać ze swojego lokalu, w tym balkonu.
Mimo to w praktyce zdarza się dość często, że wspólnoty przyjmują uchwałą regulaminy, które m.in. zakazują grillowania (bądź uchwały tylko w tej sprawie). Ale – pomijając kwestię ewentualnego zaskarżenia takiej uchwały – należy zastanowić się nad sprawą egzekwowania takiego zakazu. Jeśli jako właściciel lokalu będziesz go łamać, sąsiedzi mogą zawiadomić zarządcę o naruszeniu regulaminu. Zarządca może wówczas wysłać Ci upomnienie, w którym przypomni, że zobowiązałeś się go przestrzegać.
Czy grozi Ci coś więcej, jeśli będziesz grillować na balkonie mimo istniejącego we wspólnocie zakazu? Cóż, w skrajnych przypadkach wielokrotne, uporczywe łamanie takiego zakazu może być uznane za podstawę do wytoczenia powództwa o nakazanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji sądowej w oparciu o art. 16 ustawy o własności lokali.
Oczywiście nie mnie oceniać, czy taki pozew będzie skuteczny, bo decyzja zawsze należy do sądu. Jednak uważam, że nawet codzienne grillowanie na balkonie nie uzasadnia pozbawienia właściciela prawa własności (oczywiście za odpłatnością, ale zwykle niższą niż cena rynkowa), które powinno mieć charakter nadzwyczajny.
I ostatnia rzecz – zapach, nawet grillowanego mięsa, to tzw. immisja, czyli oddziaływanie nieruchomości (tego co się na niej dzieje) na nieruchomości sąsiednie. To oznacza, że każdy sąsiad może domagać się, byś powstrzymał się od działań, które by zakłócały korzystanie z jego nieruchomości „ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. Innymi słowy – jeśli większość grilluje, inni nie powinni mieć zastrzeżeń 🙂 Jednocześnie zapach i hałas to najtrudniejsze do udowodnienia immisje, a ściślej najtrudniej jest udowodnić, że zapach lub hałas utrudniają czy zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich.
Jeśli więc jesteś miłośnikiem grilla, a mieszkasz w budynku wielorodzinnym, grilluj z umiarem. Przecież Ty też oczekujesz od sąsiadów, że nie będą nadmiernie utrudniać Ci życia. 🙂
Dzień dobry!
{ 8 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
W artykule jest mowa o balkonach, a co z tarasami na parterze?
Przyznam szczerze, że pisząc tego posta myślałam dość intensywnie o tarasach i ogródkach przydomowych.
Myślę, że to dobry temat na odrębny wpis, ponieważ w tym wypadku sprawa jest zdecydowanie mniej jednoznaczna niż w przypadku balkonów.
Pozdrawiam
Balkon raczej nie stanowi integralnej części mieszkania. Jest elementem części wspólnej nieruchomości. Kto i jak z tej części wspólnej może korzystać wynika z umowy między współwłaścicielami. Obecnie na rynku pierwotnym powszechne jest regulowanie tej kwestii w umowie przeniesienia własności – kupujący mieszkanie ma prawo do wyłącznego korzystania z balkonu/tarasu przylegającego do jego mieszkania, kupujący nie będzie rościł praw do części wspólnych nieruchomości przekazanych do wyłącznego korzystania innym współwłaścicielom.
Temat grilowania wymaga podzielanie na grilowanie z dymem (grill węglowy) i bez dymu (grill elektryczny i gazowy). Grilowanie z dymem bezspornie należy kwalifikować jak uciążliwe i kwalifikujące się pod odpowiednie zapisy kodeksu wykroczeń, UWL.
O ile sprawa zapachu jedzenia jest sporna, bo gdy gotujemy w kuchni to one także powstają i mogą rozchodzić się po całej klatce czy nawet dalej, to zapach palonego węgla raczej jest przeszkadzający ( w szczególności gdy nie będziemy konsumować tego co sąsiad smaży;). Poza tym dym = pył, który ostatecznie ląduje w mieszkaniach i na świeżo wywieszonych praniach sąsiadów.
Zatem jeżeli ktoś jest wielkim fanem grillowania i koniecznie musi go robić na swoim balkonie/tarasie to raczej powinien grillować bez dymu. Jeżeli jednak jest wielkim koneserem grilla węglowego, to raczej powinien poszukać jakiegoś miłego miejsca kilkanaście metrów od okiem sąsiadów.
Osobną sprawą jest zakaz przechowywanie materiałów łatwopalnych na balkonach. W przypadku grillowania dotyczy to butli bazowych i rozpałek.
Dziękuję za komentarz, jednak nie do końca zgadzam się z jego treścią.
Odnośnie balkonu – Sąd Najwyższy podjął w tej sprawie uchwałę, gdzie stwierdził, że balkon nie jest tzw. częścią wspólną w takim zakresie, w jakim służy do wyłącznego użytku właściciela lokalu. Nie dotyczy to części zewnętrznej balkonu, która jest częścią elewacji. Ale przecież nikt nie grilluje na zewnątrz balkonu, prawda? 🙂
Do artykułu, w którym jest mowa o tej uchwale odsyła komentowany przez Pana post.
Co do praktyki rynku, z tym bywa różnie, ale z pewnością w przypadku balkonów, które należą wyłącznie do konkretnego mieszkania w aktach notarialnych po prostu się do zapisuje podając metraż. I nie ustanawia się tam służebności. Nieco inaczej może być w przypadku tarasów czy ogródków przydomowych, jednak nie o tym traktuje mój wpis. Ten temat wymaga odrębnego potraktowania, bo jest bardziej złożony.
Co do otwartego ognia i odpowiedzialności za wykroczenie – rozumiem, że ma Pan na myśli art. 82 kodeksu wykroczeń. Otóż stanowisko sądów oraz policji i straży miejskiej jest w tej sprawie jednoznaczne – grillowanie na balkonie nie wypełnia znamion tego wykroczenia.
Natomiast zgadzam się z Panem, zresztą napisałam to w podsumowaniu, że grillować należy z umiarem. Bo z sąsiadami warto żyć w zgodzie 🙂
Pozdrawiam
Po lekturze wyrok SN zmieniam zdanie w sprawie balkonu. Co do K.W.myślałem raczej o art 51 par. 1.
Cóż… nie jestem ani sędzią ani policjantem by dokonywać kwalifikacji prawnej czynu. Niemniej jednak przeanalizowałam stanowiska sądów i innych organów w sprawie grilla na balkonie i jest ono jednoznaczne – nie ma mowy o wykroczeniu.
Oczywiście, gdyby wskutek takiego grillowania doszło do pożaru, można by sprawę badać pod kątem odpowiedzialności za przestępstwo z art. 163 k.k.
Pozdrawiam
A co z kwestią „mistycznych” 4m od budyniu, jakie należy zachować przy rozpalaniu ognia?
Czy przypadkiem grill na balkonie nie podchodził by pod tą odległość?
Cóż… naruszenie tego zakazu mogłoby być rozpatrywane wyłącznie jako wykroczenie z art. 82 kw (chyba że doszłoby do ogromnego pożaru, ale o tym przecież nie mówimy).
Wspominałam we wcześniejszym komentarzu, że stanowisko organów ścigania i wymiaru sprawiedliwości w tej sprawie jest jednoznaczne – grill na balkonie nie jest wykroczeniem z art. 82 kw.
Pozdrawiam