Mała wspólnota – mały kłopot?

Pewnie dostrzegłeś, że dotąd większość moich wpisów dotyczyła dużych wspólnot mieszkaniowych. Dlatego postanowiłam się poprawić i napisać trochę o małych wspólnotach. Bo po pierwsze: tytuł bloga zobowiązuje, a po drugie mała wspólnota, to wcale nie taki znowu mały kłopot.

Wspominałam już w poprzednich wpisach, że mała wspólnota mieszkaniowa istnieje w budynku, w którym łączna liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest nie większa niż siedem. W takich wspólnotach do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności zawarte w Kodeksie cywilnym (kc) i w Kodeksie postępowania cywilnego (kpc). Pamiętaj jednak, że także członkowie małej wspólnoty mogą zawrzeć umowę, w której określą odmiennie zasady zarządu (tzw. zarząd umowny). Dopiero w braku tej umowy konieczne będzie stosowanie przepisów o współwłasności (wówczas mamy do czynienia z zarządem ustawowym).  I właśnie o tym chciałabym Ci dziś opowiedzieć.

Podstawową zasadą obowiązującą w małych wspólnotach mieszkaniowych rządzących się według przepisów kc i kpc jest zarząd własny współwłaścicieli. Każdy z nich jest bowiem zobowiązany do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Często w praktyce zdarza się, że tylko jeden bądź niektórzy członkowie wspólnoty uczestniczą w zarządzie. Nie ma przy tym obowiązku zawierania w tej sprawie umowy czy podejmowania uchwały. Wystarczająca jest tzw. milcząca zgoda pozostałych właścicieli lokali.

Jak podejmuje się decyzje w małej wspólnocie w przypadku zarządu ustawowego? Przede wszystkim nie podejmuje się tu uchwał. W przypadku tzw. czynności zwykłego zarządu obowiązuje zasada większości, liczonej według udziałów. Inaczej mówiąc, jeśli na przykład wspólnotę tworzy 6 właścicieli 6 lokali i każdy z nich ma po 1/6 udziału w nieruchomości wspólnej, wówczas do podjęcia decyzji konieczna jest zgoda 4 właścicieli. Pamiętaj przy tym, że jeśli uzyskanie takiej zgody nie jest możliwe, każdy ze współwłaścicieli może zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu.

Inaczej sprawa wygląda w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (pozwól, że ze względu na obszerność zagadnienia o tym jak rozróżnić czynności zwykłego zarządu od tych przekraczających jego zakres opowiem Ci w innym wpisie). Tutaj bowiem konieczna jest jednomyślność wszystkich członków wspólnoty. Jak zapewne się domyślasz, a być może wiesz z doświadczenia, ten wymóg może skutecznie sparaliżować podejmowanie istotnych decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej. Wprawdzie w braku zgody wszystkich współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, jednak to nie jest najprostsze rozwiązanie, bo wymaga i czasu i pieniędzy.

Pośród innych istotnych zasad dotyczących zarządzania małą wspólnotą warto wymienić sytuację, w której większość właścicieli lokali postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną – wówczas każdy z pozostałych właścicieli może żądać rozstrzygnięcia tej kwestii przez sąd.  Zaangażować sąd w kwestie zarządu małą wspólnotą można także wtedy, jeśli nie można uzyskać zgody większości członków wspólnoty w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu, a także jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. W takim przypadku każdy z członków małej wspólnoty może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy. W razie jego ustanowienia we wspólnocie będzie obowiązywał tzw. zarząd sądowy.

Pamiętaj, że powyższe zasady dotyczą nie tylko zarządu nieruchomością wspólną w małej wspólnocie mieszkaniowej, lecz de facto zarządu każdą rzeczą stanowiącą przedmiot współwłasności. Powinieneś się do nich stosować także jeśli jesteś współwłaścicielem działki, samochodu, czy też budynku, w którym lokali dotąd nie wyodrębniono. Zasady te dotyczą również współwłasności samodzielnego lokalu oraz garażu wielostanowiskowego. Przy czym w tych dwóch ostatnich przypadkach przepisy o współwłasności sprawiają wiele praktycznych trudności, także w funkcjonowaniu wspólnot. Ale to już temat na osobny wpis.

{ 112 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Wojtek Sierpień 16, 2014 o 17:09

Mała wspólnota to zazwyczaj większy kłopot.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Sierpień 25, 2014 o 12:29

Ma Pan rację 🙂 tytuł wpisu z założenia był nieco przewrotny.

Odpowiedz

Darek Październik 17, 2014 o 23:13

A jeżeli zarządca jest nierzetelny, nieuczciwy i związał się nieformalnym układem tylko z częścią członków WM, a pozostali(w mniejszości) zostali praktycznie wykluczeni z możliwości współdecydowania o własności wspólnej, a zarządca z którym zawiązano umowę o zarząd nie wywiązuje się z obowiązków, lekceważy członków poza układem, oszukuje w rozliczeniach, itd, ale większość popiera go, bo spełnia ich wymagania i zarządza w ten sposób jedynie dla ich decyzji, sprzecznych z interesami pozostałych(np. zabudował okna w piwnicy bez zgody WM, bo członkowie z układu nie potrzebują wrzucać węgla do piwnic lub zamiast otynkować wszystkim budynek, zapowiedział, iż wykona za wszystkie zebrane fundusze izolację piwnic, bo „układ” mieszka na parterze i zależy im na takiej inwestycji, itd! Członkowie z protekcji nie zgodzą się nigdy na rozwiązanie z nim umowy. W jaki sposób w małej wspólnocie, krzywdzona mniejszość ma bronić swojego prawa, skoro k.c. przewiduje tylko sytuację, iż do sądu oddaje się ewentualne krzywdzące decyzje większości członków, ale nie zarządcy?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Październik 20, 2014 o 09:55

Moim zdaniem sytuacja w Państwa wspólnocie uzasadnia zwrócenie się do Sądu z wnioskiem o ustanowienie zarządcy sądowego. Wprawdzie faktycznie Kodeks cywilny daje takie uprawnienie, gdy większość krzywdzi mniejszość albo narusza zasady prawidłowego zarządu, jednak opisywane w komentarzu przypadki świądczą zarówno o krzywdzeniu mniejszości, jak i o naruszaniu zasad prawidłowego zarządu. Większość robi to „rękami” zarządcy. Jeśli tylko jesteście Państwo w stanie wykazać to „powiąznie”, o którym Pan pisze, warto spróbować.
Gdbyście potrzebowali Państwo pomocy w przygotwaniu wniosku, zaprawszam do kontaktu z Kancelarią.

Odpowiedz

Anna Maj 18, 2016 o 00:12

Mieszkam w kamienicy jest 4 właścicieli , mieszkan z czego ja posiadam dwa mieszkania niktbprzez ostatnie lata nic nie robił w kamienicy ani konta bankowego zero składek kiedy zaczęły sie problemy z ubytkami wody i jeden z sąsiadów wypowiedział umowe z wodociagami sąsiadka zażądała wręcz narzucila mi firme zarządzającą nie chce nikogo z zewnatrz . Czy mam prawo odmówić czy sad moze mi narzucic. Zarządcę jesli ja robię płace dbam kosze załatwiam wykonawców?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Maj 24, 2016 o 17:41

Szanowna Pani,
sąsiadka powinna uzyskać Pani zgodę. W razie jej braku może iść do sądu. Jeśli ma Pani większość udziałów, to może Pani blokować sprawę.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Marcin Grudzień 5, 2014 o 11:30

Bardzo ciekawy wpis, szczególnie duży kłopot stanowi jednomyślność wszystkich członków, czasami ciężko dojść do konsensusu a potencjalne wchodzenie na drogę sądową to tylko dodatkowy kłopot..

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Grudzień 10, 2014 o 18:39

To prawda. Pytania o zarządzanie małą wspólnotą są bardzo częste, ale niestety okazuje się, że droga sądowa często jest jedynym wyjściem. Dlatego dobrze jest już na początku wprowadzić odmienne od kodeksowych zasady zarządzania małą wspólnotą, na przykład takie jak w dużych wspólnotach. Wówczas mamy szanse uniknąć paraliżu decyzyjnego.
Pozdrawiam

Odpowiedz

kuba Wrzesień 14, 2015 o 00:02

„Dlatego dobrze jest już na początku wprowadzić odmienne od kodeksowych zasady zarządzania małą wspólnotą, na przykład takie jak w dużych wspólnotach.”

Pani Natalio co ma Pani na myśli, Zarząd Umowny? Jak przebiega wdrożenie takiego sposobu zarządzania w życie?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Wrzesień 14, 2015 o 22:17

Witam.
Mam na myśli umowę lub uchwałę z art. 18 ustawy o własności lokali.
Jeśli chce Pan uzyskać szczegółowe informacje w tej sprawie, proszę o kontakt z Kancelarią.
Informuję, że porady są płatne.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Andrzej Styczeń 2, 2015 o 20:02

Dzień Dobry .

Z wielką uwagą przeczytałem Pani artykuły i mam jedno krótkie pytanie . Jest 3 współwłaścicieli domu : jeden większościowy 87,5 % i dwóch mniejszościowych mających po tyle samo udziałów tj. 6.25% , jednak nie jest znany drugi współwłaściciel mniejszościowy . Współwłaściciel większościowy sprawujący zarząd zwykły nad domem podstępnie wyłudził ( czego obecnie z uwagi na śmierć tego współwłaściciela jako jego następca prawny nie mogę udowodnić ) od znanego współwłaściciela mniejszościowego podpis do sprawowania zarządu pełnego nad domem , dzięki czemu w budynek o wartości 320 tyś zł ( rok 1999 ) włożył w remonty oraz jak się domyślam w ” kreatywną księgowość „do 2012 .r. 3 miliony zł . Czy nie dysponując zgodą drugiego nieznanego współwłaściciela mniejszościowego do sprawowania pełnego zarządu nad domem współwłaściciel większościowy miał prawo podejmować czynności przynależne pełnemu zarządcy ? czy ja jako następca prawny pierwszego nieżyjącego współwłaściciela mniejszościowego domu od którego wyłudził podpis do sprawowania zarządu pełnego jestem zobowiązany do pokrycia wszelkich wydatków zarządu pełnego czy tylko zwykłego ? wydaje mi się , iż w sytuacji braku zgody wszystkich współwłaścicieli domu na sprawowanie zarządu rozszerzonego współwłaściciel większościowy każdorazowo na czynność przekraczającą zakres zarządu zwykłego powinien był uzyskać prawomocną zgodę sądu i dopiero wtedy mógł przeprowadzić daną czynność . Prawo zabrania uznania danej czynności przekraczającej zarząd zwykły domu wstecz – czy ja mam więc zapłacić tylko za czynności zwykłego zarządu czy też pełnego ? Pozdrawiam Andrzej

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Styczeń 5, 2015 o 13:50

Dzień dobry.
Niestety nie jestem w stanie krótko i zwięźle odpowiedzieć na Pana pytanie. Jak rozumiem, właściciel większkościowy dokonał na przestrzeni kilkunastu lat różnych inwestycji w nieruchomość. Co do zasady remont nie jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, choć zdarzają się i takie, które ten zakres przekraczają. Dlatego też bez szczegółowych informacji udzielenie Panu porady jest niemożliwe.
Jeśli jest Pan zainteresowany taką poradą, zapraszam do kontaktu mailowego na adres natalia.klima@adwokatura.pl celem przekazania istotnych informacji oraz uzgodnienia wynagrodzenia za poradę.
Pozdrawiam,
Natalia Klima-Piotrowska

Odpowiedz

JarekK Styczeń 17, 2015 o 20:44

Witam serdecznie i dziękuję za informacje przekazane w blogu. Sytuacja w jakiej się znalazłem nie daje się jednak jednoznacznie opisać przytoczonymi przepisami (a przynajmniej tak mi się wydaje :). Proszę więc o podpowiedź. Należę do wspólnoty (2 lokale mieszkalne) od 7 lat. Współlokator był osobą mało zamożną i mało zainteresowaną stanem technicznym nieruchomości. Nie chcąc doprowadzać do sytuacji konfliktowych sami wyremontowaliśmy: dach (nad moją częścią nieruchomości), rynny (całość), docieplenie (w mojej części), malowanie (całość). Nieruchomość jest więc w bardzo dobrym stanie technicznym w mojej części i w średnim w części sąsiada. Przy czym całość wydatków ponosiłem wyłącznie ja. Na początku roku sąsiad sprzedał swoją część. Nowi lokatorzy uznali konieczność wymiany dachu na ich części, docieplenie ich części oraz wymianę rynien. Zażądali też udziału finansowego w tych pracach w skali 1/2 kosztów. Przyznam, że intuicyjnie podejrzewam, że mają takie prawo. Z drugiej strony czuję się jakby złapany w pułapkę formalną – mam poczucie krzywdy. Jaka jest szansa, że w razie sporu sąd weźmie pod uwagę moje zaangażowanie finansowe sprzed okresu zamieszkiwania współlokatorów ?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Styczeń 18, 2015 o 21:06

Cóż… intuicja Pana nie myli. Ale w razie sporu podnosiłabym fakt wcześniejszych nakładów, bo one wpływają na wartość całej nieruchomości wspólnej. Można też zastanowić się nad roszczeniem wobec byłego współwłaściciela, o ile nie jest przrdawnione.

Odpowiedz

Sylwia Grudzień 14, 2015 o 09:27

Jestem w podobnej sytuacji jak Pan powyżej. Zastanawia mnie jednak jedno – Czy w takiej sytuacji w ewentualnym sporze mam wystąpić jako wspólnota czy jako współwłaściciel żądający zwrotu nakładów?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Styczeń 7, 2016 o 20:19

Szanowna Pani
Niestety mam zbyt mało informacji aby udzielić Pani jednoznacznej odpowiedzi .
Jeśli chciałaby Pani uzyskać szczegółową poradę, zaprasza do kontaktu z Kancelarią za pośrednictwem formularza w blogu.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Tomasz Styczeń 25, 2015 o 12:23

Witam, w budynku zakładowym z czterema lokalami, z tego zostały wykupione dwa lokale. Mam pytanie, czy z dwóch lokali wykupionych lokatorzy mogą decydować i zawierać umowy np. woda, prąd. Czy konieczne jest zatrudnienie zarządcy, czy jeden z lokatorów może pełnić tą funkcje przy zawieraniu umów. Proszę o szczegółowe wyjaśnienie krok po kroku zakładania małej wspólnoty mieszkaniowej. Pozdrawiam i z góry dziękuje za odpowiedź.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Styczeń 27, 2015 o 16:27

Uprzejmie informuję, że w komentarzach w blogu mogą znaleźć się jedynie pewne ogólne informacje na temat wspólnot mieszkaniowych, ewentualnie odpowiedzi na krótkie i proste pytania. Szczegółowe porady dotyczące konkretnych zagadnień są odpłatne. Dlatego zapraszam do kontaktu mailowego celem ustalenia wynagrodzenia za szczegółową informację co do tworzenia małej wspólnoty.
Pozdrawiam.

Odpowiedz

Tomek Styczeń 27, 2015 o 11:36

Witam
Jesteśmy małą wspólnotą 7 lokali. Niestety jak to obecnie bywa jeden ze współwłaścicieli przebywa za granicą i czynności przekraczające zarząd zwykły są w ten sposób blokowane. Jak najlepiej ten problem rozwiązać? Z tego co od wczoraj wyczytałem to podpisać umowę u notariusza o sposobie zarządzania nieruchomością wspólną. Proszę o wyjaśnienie tej czynności.
Pozdrawiam i z góry dziękuje za odpowiedź.

Odpowiedz

Marcin Luty 2, 2015 o 23:03

Czy jest Pani w stanie tutaj odpowiedzieć na pytanie co może zrobić Zarządca Nieruchomości (spółka miejska) jeśli jeden mieszkaniec zablokuje uchwałę o wysokości wynagrodzenia zarządu (czynność przekraczająca zwykły zarząd) a większość nie zbierze się aby iść z tym do sądu, czy wówczas zarządca pozostanie bez wynagrodzenia? Z góry dziękuję za odpowiedź:)

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Luty 4, 2015 o 00:55

Bardzo wszystkim dziękuję za miłe słowa i serdecznie pozdrawiam 🙂

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Luty 11, 2015 o 18:28

Wynagrodzenie zarządu to czynność „niezwykła”, czyli przekraczająca zakres zwykłego zarządu, a zatem wymagająca uchwały właścicieli. W jej braku zarząd (lub zarządca) mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. To oznacza, że w takim przypadku, o którym Pan pisze zarządca sam jest uprawniony do wystąpienia do sądu z wnioskiem o rozstrzygnięcie w sprawie swojego (niewątpliwie należnego) wynagrodzenia.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Anna Luty 18, 2015 o 12:22

Witam,
mam takie pytanie dotyczące lokalu, który jest własnością wspólną 2 osób fizycznych i jednej osoby prawne. Osb. prawna chce pełnić funkcję zarządcy w jaki sposób oraz formie miało by to nastąpić.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Luty 24, 2015 o 02:09

Witam,
niestety podała Pani zbyt mało informacji abym mogła udzielić odpowiedzi. Jeśli jest Pani zainteresowana poradą, proszę o kontakt z Kancelarią celem ustalenia wynagrodzenia i przekazania szczegółowych informacji.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Marcin Luty 26, 2015 o 22:06

Pani Natalio bardzo dziękuję za odpowiedź. Czy mogłaby podać podstawę prawną żądania przez zarządcę należnego mu wynagrodzenia. Wszak uchwałę w małej wspólnocie w myśl k.c. może zaskarżyć co najmniej połowa udziałowców, a ustawa o własności lokali która mówi o tym, że zarządcy należy się wynagrodzenie stosownie do poniesionych nakładów jest aktem prawnym niższego rzędu.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Marzec 2, 2015 o 14:57

Przyjęłam,że pyta Pan o dużą wspólnotę. Jeśli jednak chodzi o małą to zarządca może domagać się wynagrodzenia przed sądem na podstawie umowy łączącej go ze wspolnotą lub na ogólnej zasadzie, że za usługę należy się wynagrodzenie.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Zenon Marzec 25, 2015 o 20:51

Witam,
Mieszkam we wspólnocie 5 mieszkań.Miedzy mieszkańcami istnieją kontrowersje dotyczące sposobu podejmowania decyzji oraz rozdziału kosztów dotyczących nieruchomości wspólnej (klatka schodowa, kotłownia, piwnice).
Chodzi o głosowanie ( lub rozdział kosztów) przez tzw. udziały.Czy te udziały to są UDZIAŁY poszczególnych właścicieli lokali w NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ czy udziały powierzchni mieszkalnych poszczególnych mieszkań w całkowitej powierzchni (mieszkalnej) budynku?
Jaki jest sens rozdziału np. kosztów energii administracyjnej według procentowego udziału powierzchni mieszkań w całkowitej powierzchni budynku?Przecież powierzchnia mojego mieszkania na parterze (jest największa) nie zużywa przez to większej ilości energii na oświetlenie klatki schodowej niż pozostali lokatorzy z mniejszych mieszkań, którzy mieszkają na 1 i 2 piętrze oraz mają liczniejsze rodziny (w moim mieszkaniu mieszkają 2 osoby).
Pozdrawiam i oczekuje na odpowiedź.
Zenon Nowikowski Wrocław

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Kwiecień 13, 2015 o 22:17

Zgodnie z art. 12 ustawy o własności lokali właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w tej nieruchomości. Chodzi o ten procent, czy ułamek udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej, który jest związany z Pana prawem własności lokalu. Nie chodzi o procentowy udział poszczególnych mieszań w całkowitej powierzchni budynku. Bez znaczenia jest także liczba mieszkańców danego lokalu.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Jan Zenon Marzec 13, 2016 o 19:18

Witam,
Uprzejmie proszę o wyjaśnienie następujących problemów: Wspólnota 5 mieszkań a więc mała.Udziały wyznaczone z powierzchni mieszkań przed wyodrębnieniem ostatniego mieszkania (lokalu), a więc przy współudziale właściciela nieruchomości (dewelopera)wynoszą odpowiednio 17%, 24%, 17%, 16%, 26%.
Istnieją kontrowersje (wnoszone przez niektórych właścicieli lokali) o wielkość ponoszonych kosztów eksploatacyjnych dotyczących nieruchomości wspólnej (klatka schodowa, kotłownia, korytarz piwnicy, parking, teren zielony):
– kosztów usuwania różnorodnych usterek,
– wielkości wpłat na fundusz remontowy,
– kosztów utrzymania terenu- parking, zieleń,
Twierdzą oni, że koszty te powinny być ponoszone w wielkościach wynikających z przedstawionych wyżej udziałów.Nie mogę się z tym pogodzić jako właściciel lokalu o udziale 24%, wyodrębnionego jako ostatni.
Z nieruchomości wspólnej korzystam na równi z pozostałymi właścicielami lokali a w rzeczywistości nawet mniej.Dlaczego wobec tego mam ponosić większe koszty?Problem dotyczy również mieszkania o udziale 26%. Jaki związek ma wielkość mojego mieszkania do zużycia energii elektrycznej na klatce schodowej?
Co prawda takie zapisy poczyniono w regulaminie wspólnoty, przyjętym dużo wcześniej niż kupiłem mieszkanie a więc bez mojego udziału.
Art. 19 UWL mówi,że w przypadku 5 lokali do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie przepisy KC i KPC o współwłasności, zaś art. 197 KC mówi, że domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe.Ja interpretuję to tak, że nasze udziały w nieruchomości wspólnej są równe i ponosimy wszelkie koszty w równym stopniu.Nie interesuje mnie też ujęte w regulaminie głosowanie wielkością udziałów.
Uprzejmie proszę o wyjaśnienie czy te słynne „udziały” dotyczą udziałów w nieruchomości wspólnej czy wynikają z udziałów powierzchni mieszkalnej mieszkań w całkowitej powierzchni mieszkalnej budynku?
Pozdrawiam i proszę o wyjaśnienie.
Zenon Jan Nowikowski

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Marzec 16, 2016 o 23:31

Szanowny Panie,
Istotnie art. 19 ustawy o własności lokali odsyła do kodeksu cywilnego jeśli chodzi o kwestie dotyczące zarządu nieruchomością wspólną. Jednakże kwestia partycypacji w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej została uregulowana w art. 12 i następnych (do 17 włącznie) ustawy o własności lokali. I już te przepisy w całości mają zastosowanie zarówno do małych, jak i do dużych wspólnot, co oznacza, że przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności są tu wyłączone.
Zgodnie z art. 12 i następnymi właściciel jest obowiązany ponosić koszty utrzymania nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do udziału w tej nieruchomości. Przepis ten jest bezwzględnie obowiązujący i choć zdarzają się we wspólnotach uchwały wprowadzające odmienne zasady ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, to są one sprzeczne z prawem.
Jeżeli ma Pan zastrzeżenia do prawidłowości wyliczenia udziałów, to konieczne byłoby sporządzenie nowej inwentaryzacji a potem ewentualna korekta udziałów. To jednak wymaga współdziałania wszystkich właścicieli lokali we wspólnocie.
W przypadku dalszych pytań proszę o kontakt z Kancelarią.
Pozdrawiam,
Natalia Klima-Piotrowska

Odpowiedz

Marcin z Legnicy Kwiecień 6, 2015 o 16:41

Witam Pani Natalio.

Proszę o poradę – kupiłem 2 lata temu mieszkanie. W klatce jest 7 mieszkań i działa nieformalna wspólnota mieszkaniowa tzn bez mocy prawnej i jest to wspólnota na „papierze”. Chcę zawiązać wspólnotę formalną i ze względu na problemy z sąsiadami chciałem skorzystać z zarządcy – problem w tym, że za pomysłem jest 6 mieszkań a przeciwko 1 i nie ma możliwości jej przekonać. Co można z tym zrobić?

Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Kwiecień 13, 2015 o 22:38

Nie pozostaje Panu nic innego jak wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie, bo sprawa jest z gatunku niezwykłych, czyli przekracza zakres zwykłego zarządu. Musi Pan mieć jako wnioskodawców członków wspólnoty posiadających co najmniej 50% udziałów. Więcej przeczyta Pan tutaj:

Odpowiedz

Łukasz Maj 31, 2015 o 01:02

Witam Pani Natalio 🙂 mam taką sytuację do wyjaśnienia:
Mieszkam we wspólnocie (budynek z 9 lokatorami) nieformalnej bez żadnego zarządcy. Do budynku dla każdego lokatora była przydzielona działka 1,5 ara, działka uzgodniona ustnie między lokatorami gdzie wszyscy się zgodzili (brak podziału przez geodetę itp). Nagle po 4 latach użytkowania działek jeden z lokatorów stwierdził że on nie chce mieć działki w tym miejscu co była uzgodniona wcześniej lecz w innym miejscu gdzie działkę ma inny lokator. Powstał więc spór. I chciałbym zapytać co można w związku z tym zrobić ?? Z tego co się orientuję najlepszym rozwiązaniem byłoby powołanie geodety który podzieli działki sensownie, stworzy mapki itp. wg udziałów każdego lokatora do terenu koło budynku a następnie podpisanie aktu notarialnego co do własności przydzielonej działki.

I mam teraz pytanie takie ??

Czy geodeta może podzielić teren wg własnego widzimisie czy też na podział terenu na działki muszą się zgodzić wszyscy lokatorzy ?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Czerwiec 10, 2015 o 21:48

Dziękuję za komentarz. Niestety wykracza on nieco poza temat wspólnot, a dotyczy podziałów geodezyjnych i w związku z tym wymaga pogłębionej analizy problemu z mojej strony. Takie porady Kancelarii są płatne. Jeśli jest Pan zainteresowany uzyskaniem porady, proszę o kontakt przez formularz kontaktowy w blogu.

Odpowiedz

Cezary Czerwiec 8, 2015 o 01:50

Witam Panią, bardzo proszę o wyjaśnienie problemu – czy umowa o administrowanie nieruchomością wspólną zawarta NIE w formie aktu notarialnego (tzw.zwykła umowa) przez wszystkich udziałowców Małej Wspólnoty z profesjonalnym administratorem daje możliwość administrowania w zakresie nie przekraczającym zwykłego zarządu zgodnie z obowiązującymi regulacjami prawnymi?
Jednym słowem – czy skuteczna jest taka umowa (na podobieństwo tej zawartej notarialnie), która załatwia bieżące problemy administrowania (nie zarządu) nieruchomością wspólną, zostawiając sprawy przekraczające zwykły zarząd trybowi osobnej zgody wszystkich właścicieli?
Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Czerwiec 10, 2015 o 21:54

Jak najbardziej. Umowa o administrowanie jest czynnością zwykłego zarządu i tak naprawdę wystarczyłaby zgoda większości. A jeśli podpisali ją wszyscy członkowie małej wspólnoty, to tym lepiej, że są zgodni 🙂
Pozdrawiam

Odpowiedz

Renata Lipiec 5, 2015 o 16:15

Witam,moja wspólnota to cztery lokale,dom,w którym są nasze lokale mieszkalne,jest w opłakanym stanie,kolej pozbyła się problemu. Moje mieszkanie jest notorycznie zalewane kiedy pada deszcz czy śnieg. Dach i kominy powinny być jak najprędzej zrobione,niestety jeden z lolatorów,który zajmuje mieszkanie na parterze,nie zgadza się na podwyżkę czynszu bo na ostatnim zebraniu wspólnoty powiedział wprost,że jemu na głowę nie leci,że mamy sobie kupić parasole. My,dwie rodziny mieszkające na piętrze,mamy na własny koszt naprawić sobie dach jeśli nam leci na głowę. Nie ma sensu dyskutować z tym lokatorem,do kogo zatem mamy się zwrócić po pomoc?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 7, 2015 o 19:55

Rozumiem, że pisząc o czynszu ma Pani na myśli opłaty za utrzymanie nieruchomości wspólnej. Jeśli tak nie pozostaje Pani nic innego jak zwrócenie się do sądu.
Polecam wpisy dotyczące sporów w małej wspólnocie.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Elżbieta Lipiec 9, 2015 o 12:11

Szanowna Pani, mam wątpliwą przyjemność tworzyć z gminą Gdańsk małą wspólnotę: mieszkanie moje i gminy w domu dwurodzinnym, który przed wojną był domem jednorodzinnym. Po wojnie zakwaterowano dwie rodziny w taki sposób, że do piwnic, gdzie są media, wchodzi się przez mieszkanie na parterze. Ja swoje mieszkanie na piętrze wykupiłam, natomiast mieszkanie gminy na parterze od dwóch lat stoi puste, zdewastowane i zamknięte, co stanowi dla mnie problem, kiedy coś remontuję i muszę dostać się do mediów. Na myśl o prawdziwej awarii mediów cierpnie mi skóra, bo gminny zarząd nieruchomościami jest na drugim końcu miasta i zdobycie kluczy od tego mieszkania nie jest proste, a w weekendy niemożliwe. Zarządza tymi mieszkaniami zewnętrzna firma, ale nawet ona nie może doprosić się kluczy. Czy i jak mogę „zmusić” gminę do wydania mi kluczy do mieszkania pustego i zaniedbanego (ryzyko, że sama będę chciała w nim bezumownie zamieszkać jest żadne). Dodam, że gmina nie ogrzewa tego mieszkania i nie wietrzy, więc bardzo znacząco skoczyły moje koszty ogrzewania. Jestem gotowa w pewnym sensie nawet dbać o to mieszkanie, otwierając od czasu do czasu okna itp. Czy prawo pozwala mi domagać się wydania kluczy w tak nietypowej sytuacji?

Z góry dziękuję za komentarz.
Elżbieta

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 14, 2015 o 12:52

Cóż… nie ma podstaw by dysponowała Pani kluczami do cudzego lokalu. Spróbowałam załatwić sprawę polubownie – zaczęłabym od pisma, w którym wyjaśniłaby Pani dlaczego chce Pani mieć klucze. W zależności od odpowiedzi można zastanowić się nad dalszymi krokami.
Faktem jest, że instalacje to część nieruchomości wspólnej, ale dostęp do nich powinien mieć podmiot zarządzający.
Pozdrawiam.

Odpowiedz

Sylwia Lipiec 18, 2015 o 21:42

Witam. Jestem mieszkanką 6-ścio lokalowej wspólnoty, mam do zaadaptowania poddasze nad moim mieszkaniem, które jest de facto moją własnością. Pytając o zgodę wszystkich mieszkańców, jeden nie wyraził akceptacji. Czy w takiej sytuacji mogę skorzystać z zasady większości ??? Dodam, że najwięcej płacę do wspólnej kasy, ponieważ posiadam największe mieszkanie w naszej wspólnocie włączając do tego niezaadaptowany strych.

Odpowiedz

Sylwia Lipiec 25, 2015 o 15:14

ponawiam pytanie 🙂

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 27, 2015 o 20:31

Witam.
Jeśli poddasze jest Pani własnością to nie jest Pani potrzebna zgoda wspólnoty, bo zmienia Pani sposób użytkowania WŁASNEGO lokalu.
Jeśli jednak jest ono częścią wspólną to na zmianę jego przeznaczenia potrzebna jest zgoda wszystkich, bo to czynność niezwykła. W braku zgody jednego członka wspólnoty pozostaje Pani tylko sąd.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Mariusz Lipiec 21, 2015 o 18:32

Witam, nasza wspólnota składa się z dwóch mieszkań, udział – 78% i 22% (z czego 22% wychodzi z mieszkań poniżej wysokości 2,2m) czy utrzymanie części wspólnej, np naprawy dachu, elewacji, montaż ogrodzenia możemy dzielić koszty po połowie? czy nie? np. pisząc na to stosowne uchwały? dziękuje i pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 21, 2015 o 22:37

Zgodnie z ustawą o własności lokali właściciele lokali partycypują w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do udziału i przepis ten jest bezwzględnie obowiązujący.
Dla właściciela lokalu, który ma 78% udziału korzystniejsze jest płacenie „po połowie”, ale ta zasada krzywdzi właściciela mniejszościowego.
Dlatego sugeruję postępować zgodnie z przepisami.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Mariusz Lipiec 22, 2015 o 16:07

A jeżeli obaj właściciele zgadzają się na remont – np. na ogrodzenie nieruchomości i remont komina, i właściciel mniejszościowy nie wnosi sprzeciwu aby koszty były podzielone po połowie ze względu iż nie posiadamy innych części wspólnych tj. korytarz, prąd na klatce schodowej itp. (są dwa niezależne wejścia do budynku) czy w takiej sytuacji pisząc uchwałę o kosztach po połowie będzie mógł za kilka lat lub jakiś okres domagać się zwrotu kosztów? lub czy będą jakieś konsekwencje dla właściciela większościowego?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 27, 2015 o 20:24

Zawsze istnieje takie ryzyko. Jednak wówczas można się powołać na zgodę wyrażoną wcześniej na taki właśnie podział kosztów.
Pozdrawiam

Odpowiedz

grzegorz Wrzesień 2, 2015 o 13:44

Witam.
Jesteśmy dwuosobową Wspólnotą Mieszkaniową z czego 78% należy do mnie.Jest to mały budynek z dwoma osobnymi wejściami,wszystkie prace(sprzątani,koszenie trawy i.t.p.)wykonywałem i wykonuje sam. Miesiąc temu wypowiedziałem zarządcy umowę,gdyż nie wywiązywał się ze swoich obowiązków biorąc tylko pieniądze,natomiast były już zarządca chce wiedzieć,kto i w jaki sposób będzie zarządzał tą Wspólnotą Mieszkaniową. Moje pytanie brzmi, czy musi być zarządca w tak małej wspólnocie,czy jest taki przepis nakazujący wybór zarządcy? Dziękuję i pozdrawiam.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Wrzesień 2, 2015 o 23:08

Jeśli były zarządca nie jest jednocześnie członkiem wspólnoty, to nie ma Pan obowiązku informować go o nowym zarządcy, o ile w ogóle zostanie ustanowiony. Zarząd może być sprawowany samodzielnie przez wszystkich lub część współwłaścicieli, albo może zostać powierzony osobie trzeciej. Natomiast nie ma w przypadku małej wspólnoty obowiązku wybierania zarządu, ani ustanawiania zarządcy, chyba że została zawarta w tej sprawie umowa w formie aktu notarialnego.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Krystyna Wrzesień 2, 2015 o 23:24

Witam
A co zrobić gdy jedna z lokatorek oczerniając zawodowego zarządcę zebrała indywidualnie podpisy pod wymówieniem a potem przyniosła gotową uchwałę, w której mianowała się – prezesem, a mnie bez mojej wiedzy zastępcą. Nie podpisałam oczywiście tylko tłumaczyłam jakimi prawami kieruje się Mała Wspólnota.
W uchwale do banku, zmieniającej osoby upoważnione do przelewów, wypisała 3 osoby upoważnione do reprezentowania wspólnoty. Ponieważ w trakcie zebrania zmieniła się stawka na fundusz eksploatacyjny, ponownie wydrukowała uchwałę ale w treści było już, że właściciele lokali wybrali nowy Zarząd Wspólnoty. Oczywiście podpisałam nie czytając ponownie. Jak w takiej sytuacji wygląda podejmowanie decyzji i czy ja nie mam możliwości decydowania skoro nie w jestem tym zarządzie?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Wrzesień 8, 2015 o 23:09

Szanowna Pani.
Udzielenie odpowiedzi na Pani zapytanie wykracza poza ramy krótkiego komentarza w blogu. Zapraszam do kontaktu mailowego z Kancelarią lub bezpośrednio ze mną na adres: natalia.klima@adwokatura.pl celem uszczegółowienia informacji niezbędnych do udzielenia porady oraz ustalenia wynagrodzenia za poradę.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Wiktoria Wrzesień 8, 2015 o 01:28

Dzień dobry.
Mam takie pytanie dotyczące małej wspólnoty. Co można zrobić, gdy lokatorzy złośliwie otwierają połowę okien w nieruchomości celem jej wyziębienia a zarządca na takie zachowania nie reaguje, niezgodnie z prawem naliczał opłaty za sprzątanie klatki, pozwala na wyłączne korzystanie z pomieszczeń należących do nieruchomości wspólnych tylko przez określone osoby , nie posiadając umowy o wyłączne korzystanie z tych pomieszczeń, sprzątaczkę zatrudnia na czarno oraz na żądanie złośliwych lokatorów usiłował mnie zmusić do zachowania, które mi prawo nie nakazuje a mianowicie do wychodzenia z kotem na teren wspólnego ogrodu wymagając sprawowania nad nim dozoru bądź też nakazywał mi wychodzenia ze zwierzęciem w określonych godzinach oraz w rozmowach telefonicznych zdarza mu się uchybić mojej godności. Czy byłyby to wystarczające podstawy do ustanowienia zarządu przez sąd i jak można rozwiązać problem wyziębiana klatki schodowej.

Odpowiedz

Krzysztof Wrzesień 9, 2015 o 09:31

Witam Pani Natalio. Jestem członkiem małej wspólnoty mieszkaniowej, którą tworzy 3 właścicieli lokali mieszkaniowych. Obecnie jesteśmy w trakcie porządkowania dokumentacji wspólnoty która przez ostatnich kilka lat nie była niestety aktualizowana, w związku z czym proszę o poradę.
1. Czy w „uchwale” dotyczącej wysokości płacenia składki na fundusz remontowy może być zapisany termin na jaki uchwalana jest stawka np. że określoną kwotę płacimy przez okres 2 lat?
Obecnie zgodziliśmy się na płacenie bardzo wysokiej składki, aby uzbierać dość szybko pieniądze na remonty, jednakże jestem w stanie płacić tak wysoką składkę przez okres 2 lat, potem chciałbym renegocjować stawkę na niższą, w związku z tym chciałbym zapisać że kwota płacona jest w okresie „od” „do”, a potem należy podjąć nową uchwałę a ta traci moc .
2. W przypadku dużych wspólnot ustawa określa, że składki mają być opłacane do 10 każdego miesiąca, czy w naszej wspólnocie możemy ustalić w uchwale, że składki płacone są do 30 danego miesiąca?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Wrzesień 11, 2015 o 11:02

Dzień dobry.
Po pierwsze proszę pamiętać, że co do zasady małe wspólnoty nie podejmują uchwał a po prostu decydują o sprawach nieruchomości wspólnej. Uchwała to czynność, którą podejmuje się w drodze głosowania, określoną większością. Zgodnie z kodeksem cywilnym, który stosuje się do zarządzania nieruchomością wspólną w małych wspólnotach, współwłaściciele nie głosują, a wyrażają (lub nie) zgodę.
W praktyce oczywiście decyzje małych wspólnot także nazywane są uchwałami, co wynika w szczególności z oczekiwań różnych zewnętrznych podmiotów (np. dostawców mediów), które mogłyby nie chcieć zaakceptować „decyzji” wspólnoty.
A odpowiadając na Pana pytania:
ad. 1 – oczywiście „uchwałę”, czy też decyzję o wysokości składki można ograniczyć w czasie.
ad. 2 – moim zdaniem art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali ma zastosowanie do wszystkich wspólnot – małych i dużych. Proszę zwrócić uwagę, że ten przepis znajduje się w Rozdziale 2 ustawy „Prawa i obowiązki właścicieli lokali”, a nie w Rozdziale 4, gdzie w art. 19 jest odesłanie do Kodeksu cywilnego jeśli chodzi o zarząd nieruchomością wspólną. Rozdział 2 i art. 15 ust. 1 adresowany jest do wszystkich wspólnot, bez względu na liczbę lokali.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Ludwik Październik 15, 2015 o 16:41

Witam Pani Natalio, chciałbym się dowiedzieć czy jest obowiązek posiadania wspólnoty mieszkaniowej w przypadku dwóch właścicieli. Jeżeli nie ma, to czy można ją rozwiązać?

Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Październik 15, 2015 o 16:59

Witam,
Wspólnota istnieje z mocy samego prawa i nie da się jej utworzyć ani rozwiązać. Ona po prostu powstaje z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu. A przestać istnieć może tylko wówczas, gdyby lokale przestały być odrębną własnością.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Ludwik Październik 16, 2015 o 11:39

Rozumiem, a czy taka wspólnota musi być zgłoszona? Chodzi mi o nadanie nr NIP, REGON oraz utworzenie konta bankowego? Z góry dziękuje i pozdrawiam.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Październik 20, 2015 o 23:13

Co do zasady tak 🙂
Choć często zdarza się, że te formalności nie są dopełniane i dopiero po jakimś czasie wynikają stąd problemy dla wspólnoty i jej członków.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Alan Październik 17, 2015 o 21:03

witam !!
W Moim Budynku są 3 lokale własnościowe chcemy założyć mała wspólnotę mieszkaniową w celu zaciągnięcia kredytu na dach jak to zrobić ze strony prawnej ??

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Październik 20, 2015 o 23:14

Szanowny Panie,
Proszę o kontakt w tej sprawie bezpośrednio na mój adres mailowy: natalia.klima@adwokatura.pl
Informuję, że porada jest odpłatna.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Kasia Listopad 13, 2015 o 17:18

Witam,
Mam zadanie na studiach odnośnie zarządzania nieruchomościami:
Jestem zarządcą nieruchomościami i 1 z właścicieli lokalu wspólnoty chce z okna zrobić drzwi. Moim zadaniem jest sprawdzenie pod kątem prawa budowlanego co powinien mieć przygotowane, sprawdzić czy taką inwestycję można wykonać, czy można przygotować uchwałę, czy jest zgodne z przepisami?
Bardzo proszę o pomoc.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Listopad 17, 2015 o 14:01

Szanowna Pani,
Skoro ma Pani zadanie na studiach, to powinna je Pani wykonać samodzielnie. Proponuję zacząć od analizy przepisów prawa budowlanego i ustawy o własności lokali. Na pewno Pani znajdzie tam wszystkie odpowiedzi.
Pozdrawiam i życzę powodzenia.

Odpowiedz

Ola Grudzień 2, 2015 o 16:34

Witam, mieszkam w kamienicy, gdzie jest 7 takich samych lokali ( ale tylko 4 zamieszkiwane ) . Mamy administracje , ktora w naszym imieniu zarządza wspólna czescia. W chwili obecnej przeprowadzany jest remont klatki schodowej i jest problem w doborze kolorów schodów, ścian, kafli itp. Nikt nie chce odpuścić . W jaki sposób mozna dojść do porozumienia ? Zalezy mi na odpowiedzi , gdyż Sąsiedzi sa starszymi osobami i wybierają irracjonalne rozwiązania (ciemne kolory, nie pozwalają na żadne nowoczesne udogodnienia itp) , dodatkowo nas lekceważą , bo jestesmy ” gówniarze i nic nie wiemy o życiu” .Remont robimy pierwszy raz po 10 latach…. I następny tez pewnie za 10 lat…. Administracja ewidentnie każdemu mowi to ” co chcą usłyszeć” i raczej umywają ręce od kłopotu. Prosze o podpowiedz ( uważamy ze konsensusem był by kolor biały , ale to rowniez nie wchodzi w gre). Z góry dziekuje za odpowiedz

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Grudzień 3, 2015 o 09:48

Szanowna Pani,
Jedynym realnym rozwiązaniem jest kompromis. Prawnie rzeczy ujmując każda ze stron może żądać rozstrzygnięcia Sądu (choć to zależy od reprezentowanych przez dana opcję udziałów), jednak biorąc pod uwagę, że remont jest w toku, nie ma to najmniejszego sensu.
Musicie się Państwo porozumieć.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Ola Grudzień 3, 2015 o 09:59

Dziekuje za odpowiedz… Sytuacja patowa… Jedna Sasiadka chce ” banan” , druga ” brzoskwinie „… My bez… O kolorze schodów nie wspomne … Chwilowo prace na klatce zostały wstrzymane do czasu ustalenia kompromisu ( płacimy odsetki pracownikom) i nadal nikt nie chce nawet wyciągnąć ręki , zeby jakos ten spor zakończyć… A czy administracja zarządzająca nasza częścią wspólna nie moze samodzielnie podjąć takiej decyzji? Tzn bez zgody wszystkich lokatorów tylko np większości?

Odpowiedz

Weronika Grudzień 19, 2015 o 20:21

Witam. Od niedawna mieszkam w małej wspólnocie która się składa 5 mieszkań. Moje mieszkanie ma werandę i ona jest do remontu czy musze mieć zgodę mieszkańców na to abym mogła ją wyremontowac? Czy wystarczy pozwolenie na budowę? Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Styczeń 7, 2016 o 20:28

Szanowna Pani,
Niestety podała mi Pani zbyt mało informacji by udzielić Pani porady.
Jeśli jest Pani zainteresowana jej uzyskaniem proszę o kontakt z Kancelarią celem uzgodnienia warunków.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Zbigniew Luty 22, 2016 o 03:22

Witam.!Jesteśmy małą wspólnotą składającą się 3 lokatorów. Mamy zarządcę .Zarządca nieruchomości rozlicza 2 wspolwlascieli a 3 nie,twierdząc że 3 współwłaściciel mieszkanie przed 1994 roku i nie musi uczestniczyć w kosztach nieruchomości. Uważam że Zarządca popełnia błąd .

Odpowiedz

Szymon Maj 22, 2016 o 23:25

Witam,

Jesteśmy małą wspólnotą (5 lokali) i chciałbym dopytać w jednej kwestii. Najmniejszy z lokali naszej wspólnoty jako jedyny ma dostęp do rachunku bankowego Wspólnoty. Pozostałe 4 lokale chcą by dostęp do konta został przepisane na inne osoby (celem zapewnienia lepszej komunikacji i transparentności). Osoba, która ma dostęp nie reaguje na prośby pozostałych członków celem stawienia się w banku, celem przepisania dostępów na innych członków. Co zrobić w takiej sytuacji?

Pozdrawiam

Odpowiedz

Piotrek Czerwiec 13, 2016 o 23:37

Witam mam pewien problem i proszę o podpowiedż.
Moja sytuacja we wspólnocie wyglada nastepująco. Jestem swieżym włascicielem mieszkania w kamienicy, w której mieszka 6 rodzin łącznie ze mną. W budynku został wykonany remont dachu i teraz czas na elewację oraz klatkę schodową a także drenaż. Sąsiadka która mieszka na 1 pietrze – ma najwieksze mieszkanie twierdzi, że nie ma wystarczająco duzo pieniędzy na wszystkie rzeczy, które wchodzą w skład remontu. Zostanie wykonany remont klatki schodowej i elewacji przy czym wybiera najtańsze opcje tzn. nie zgadza się na wymianę okienek w piwnicy oraz założenie domofonu. Chce zaoszczędzone pieniądze wydać na remont podworka, jednak jest to nie po drodze bo budynek nie posiada drenażu. Jest to spowodowane tym, ponieważ, za rok na wiosne bedzie chciała sprzedać to mieszkanie i zależy jej bardziej na efekcie wizualnym aby podbić wartość mieszkania. Nie obchodzi ją to, że przyszli mieszkancy będą musieli nowo zrobione podworko ponowanie rozbierać zeby wykonać niezbędny drenaż. Tymbardziej, że piwnice są zawilgocone i podmywane szczególnie po wiekszych ulewach. Jak rozwiązać taką sytuację żeby zbierane pieniądze ludzi nie poszly na marne? Prosze o pomoc i z góry dziękuje.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 7, 2016 o 16:17

Szanowny Panie,
Jako że jesteście Państwo niestety mała wspólnotą, to decyzje w sprawach zwykłego zarządu są podejmowane większością udziałów. Problem w tym, że z kolei wysokość zaliczek na fundusz remontowy to sprawa niezwykła, czyli przekraczająca zakres zwykłego zarządu. W związku z tym, jeśli macie Państwo większość, możecie zdecydować o remoncie, jednak gdyby wymagało to podwyższenia funduszu remontowego, konieczne byłoby uzyskanie rozstrzygnięcia sądu w tej sprawie.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Mateusz Czerwiec 15, 2016 o 10:23

Witam,
mam krótkie pytanie jeżeli mam zgode kominiarza na podłączenie piecyka wolnostojącego, to czy jeden z sąsiadów poprzez brak podpisu na zgodzie na taka instalacje może mi zablokowac podłączenie ?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 7, 2016 o 16:20

Niestety zbyt krótkie to pytanie, by udzielić Panu odpowiedzi.
Potrzebowałabym bardziej szczegółowych informacji – jeśli chciałby Pan uzyskać poradę, proszę o kontakt mailowy z Kancelarią. Informuję przy tym, że porady są odpłatne.

Odpowiedz

Ilona Czerwiec 17, 2016 o 23:02

Witam serdecznie mam pytanie mieszkam w starej kamienicy gdzie sa 4 mieszkania 2 juz wykupione I zapiali sie do wspolnoty teraz ja wykupuje I czy musze nalazec do tej wspolnoty czy tez nie .
Prosze o pomoc bo juz rozne wersje slyszalam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 7, 2016 o 16:21

Dzień dobry,
Wspólnota to przymusowa forma współwłasności. Jeśli kupuje Pani lokal, to zawsze ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej. Z mocy ustawy staje się Pani członkiem wspólnoty i nie da się tego uniknąć.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Marta Lipiec 8, 2016 o 19:04

Pani Natalio. We współwłasności w której mieszkam, przewodniczący zarządu zbiera opłaty mieszkaniowe od użytkowników lokali, nie dokonując wpłat na istniejące konto, które jest własnością pozostałych członków zarządu. Twierdzi, że nie ma dostępu do tego konta i załóży osobne konto do którego będzie miał tylko on dostęp. Czy to jest zgodne z literą prawa?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 12, 2016 o 16:55

Szanowna Pani,
Oczywiste jest dla mnie, że jeśli przechowujemy cudze środki (właścicieli lokali lub/i wspólnoty zarazem), to powinno to być w 100% transparentne. Więc jeśli tworzycie Państwo wspólnotę to powinna ona mieć swoje konto, a dostęp do niego co najmniej wszyscy członkowie zarządu. Jeśli tak nie jest, to sytuacja jest nieprawidłowa i wymaga szybkiej interwencji.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Krzysztof Lipiec 13, 2016 o 18:33

Pani Natalio, posiadam nieruchomość, która ma wyodrębnione pomieszczenie należące do innego właściciela. Procentowo nasze udziały to 80% moja własność, a 20% to własność drugiego właściciela. Do całego budynku prowadzą jedne schody zewnętrzne z których wchodzimy do mojego lokalu lub lokalu drugiego właściciela. Czy gdy będziemy remontować te schody, to koszty rozliczamy według procent posiadanej kubatury swoich lokali czy 50 na 50? Uważam, że przy schodach zewnętrznych powinno być 50 na 50 ale nie jestem pewien?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Sierpień 4, 2016 o 15:35

Szanowny Panie,
Zgodnie z art. 12 ustawy o własności lokali właściciele lokali partycypują w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej w stosunku do udziałów w tej nieruchomości i dotyczy to także kosztów remontów. Nie ma przy tym znaczenia, że to schody zewnętrzne.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Tomek Sierpień 5, 2016 o 19:43

Bardzo proszę o odpowiedź czy można w dwulokalowej wspólnocie wynająć wraz ze swoim mieszkaniem możliwość korzystania ze wspólnych części (strych, piwnica, działka,kanalizacja bezodpływowa) bez zgody właściciela drugiego lokalu.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Październik 11, 2016 o 13:48

Szanowny Panie,
Proszę o kontakt z Kancelarią celem przekazania bliższych szczegółów tematu.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Magda Wrzesień 21, 2016 o 19:50

witam mieszkam w kamienicy gdzie sa 3 mieszkania i sasiad nie dal mi zgody na uzycie kanalow w kominie do podlaczenia kominka a odp z ich strony to nie bo nie i powiedzial ze nawet nie ma sesu z mojej strony szukac innego rozwiazania bo on wie lepiej jest znanym sedzia z mojego miasta moze dodam ze pieca gozowego tez nie moglam podlaczyc dopiero jak oddalam mu swoj garaz i zastanawiam sie co robic bo nie mam juz sily prosze o pomoc dodam moze ze on z zona maja osobne glosy bo maja rozdzielnosc majatkowa prosze o odp

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Październik 11, 2016 o 13:19

Szanowna Pani,
Proszę o kontakt z Kancelarią celem szczegółowego omówienia problemu.
Informuję, że porady są odpłatne.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Krzystof Wrzesień 28, 2016 o 11:16

Dzień dobry.
Mieszkam w kamienicy, 6 mieszkań z czego 3 są moją własnością, jeden z właścicieli nie zgadza się na docieplenie elewacji i wymiany poszycia dachu, dodam że elewacja jak i dach są w bardzo złej kondycji….
Czy jest szansa na remont bez jednej zgody?
Dziękuję i pozdrawiam….

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Październik 11, 2016 o 13:24

Szanowny Panie,
Jeśli nie może Pan uzyskać zgody sąsiada na remont to można wystąpić o tę zgodę do sądu.
Wprawdzie remont sam w sobie nie jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, jednak kwestia jego finansowania już zwykle tak.
Jeśli ma Pan 50% udziałów w nieruchomości to może Pan zwrócić się samodzielnie do sądu o rozstrzygnięcie w sprawie remontu. Wówczas orzeczenie sądu zastępuje zgodę pozostałych właścicieli.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Tomek Październik 5, 2016 o 10:56

Czy urocza pani gospodyni zagląda jeszcze na ten temat? Tęsknimy 🙂

Odpowiedz

Jagoda Październik 20, 2016 o 13:08

Witam, w artykule brakuje mi informacji, albo nie znalazłam, albo nie rozumiem 🙂 Czy mała wspólnota musi mieć wybrany zarząd, czy rządzi się większością głosów po prostu? A może można w regulaminie wspólnoty określić w jakich sprawach / kwotach wystarczy większość, a w jakich musi być decyzja jednomyślna? Chcemy zrezygnować z administratora nieruchomości i zorganizować się sami 🙂

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Listopad 9, 2016 o 21:47

Szanowna Pani,
Mała wspólnota – jeśli nie zawarto umowy w formie aktu notarialnego, którą ustalono inne zasady zarządu – działa na takich zasadach jak współwłasność uregulowana w Kodeksie cywilnym. To oznacza, że sprawy zwykłego zarządu wymagają zgody większości właścicieli, a przekraczające ten zakres, wszystkich właścicieli.
Jeśli chcecie Państwo zmienić te zasady, to można to zrobić wyłącznie w umowie, którą podpiszą wszyscy właściciele i to w formie aktu notarialnego. Wszelkie regulaminy, nawet podpisane przez wszystkich właścicieli, ale nie posiadające tej formy, mogą być uznane za nieważne o ile modyfikują zasady określone w Kodeksie cywilnym.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Katarzyna Maj 23, 2017 o 21:12

Dzień Dobry,
Czy jeżeli zmieniają się właściciele lokali to czy zawarta umowa ma ważność? Czy nowy właściciel musi ja podpisać ? Dotyczy umów o których Pani wspomina.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Czerwiec 22, 2017 o 17:37

Przyznam szczerze, że nie bardzo rozumiem co Pani ma na myśli.
Proszę o sprecyzowanie pytania.

Odpowiedz

Andrzej Październik 24, 2016 o 13:20

Witam, mam pytanie dotyczące małej wspólnoty. Zakupiłem w budynku dwurodzinnym lokal, niedługo później sąsiad sprzedał swoje mieszkanie, do tej pory on był Prezesem wspólnoty. Wszelkie decyzje robiono w formie uchwał. Czy jest możliwość abyśmy wraz z nowym sąsiadem działali wspólnie jako zarząd współwłaścicielski? Czy musi być wybrana jedna osoba jak do tej pory? I czy oboje możemy mieć dostęp/upoważnienie do zarządzania pieniędzmi zgromadzonymi na koncie funduszu remontowego? Z góry dziękuję i pozdrawiam.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Listopad 9, 2016 o 22:06

Szanowny Panie,
Te wszystkie sprawy są kwestią uzgodnień między Panami, przy czym istotny jest rozkład udziałów we wspólnocie (czy każdy z Panów ma po 50% udziałów czy udziały rozkładają się inaczej). Z pewnością, jeśli jeden z Was miałby samodzielnie decydować o wszystkim, w tym o sprawach przekraczających sprawy zwykłego zarządu, to można to zrobić, jednak konieczna jest forma aktu notarialnego.
Zwracam uwagę, że Pana pytanie wymaga dość obszernej odpowiedzi, która znacznie wykracza poza możliwości komentarza w blogu i w istocie stanowiłaby poradę. Jeśli jest Pan zainteresowany jej uzyskaniem, proszę o kontakt z Kancelarią lub bezpośrednio na mój mail (natalia.klima@adwokatura.pl). Informuję, że porady są płatne.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Ola Styczeń 26, 2017 o 15:19

Witam. W nieruchomości jest 10 lokali. 7 z nich jest własnością prywatna (należą do wspólnoty mieszkaniowej). Pozostałe 3 są własnością miasta. Czy w tym przypadku jest to mała czy duża WM? Z góry dziękuję za odp

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Luty 7, 2017 o 11:15

Dzień dobry,
Jeśli w nieruchomości jest w sumie wszystkich lokali więcej niż 7 to mamy dużą wspólnotę mieszkaniową. To, czyją są własnością nie ma znaczenia. Lokale prywatne należą do ich właścicieli a nie do wspólnoty, natomiast wszyscy właściciele lokali, w tym miasto, tworzą wspólnotę mieszkaniową, która zarządza nieruchomością wspólną.
Zwracam jednak uwagę, że zawsze należy badać księgi wieczyste ponieważ zdarzają się nieruchomości, w których część lokali należy do tzw. części wspólnych.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Żaneta Styczeń 26, 2017 o 15:57

Dzień dobry, mam takie pytanie. Chcemy kupić mieszkanie od dewelopera, ale okazuje się, że jest ono bezczynszowe. Czyli wychodzi na to, że częścią wspólną typu drogą, dachem, elektryka itp po okresie gwarancji nie bedzie mial się kto zajmować. Osoby, które wczesniej je kupiły, maja problem tego rodzaju, że chcieli założyć np jakiś fundusz remontowy, czy wspólnotę po to aby w razie problemow było wszystko remontowane,ale niestety część osób się na to nie zgadza. Boimy się, że jesli minie okres gwarancji i np dach bedzie wymagal remontu to np sasiad z dolu powie, ze to nie jego sprawa i sami bedziemy musieli oplacac wszystko. Czy jest jakies wyjscie z sytuacji, zeby kazdy z mieszkancow skladal sie na ta wspolnote,lub fundusz remontowy?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Luty 7, 2017 o 11:13

Szanowna Pani,
W budynkach wielolokalowych, gdzie wyodrębniono własność choćby jednego lokalu, wspólnota powstaje z mocy prawa. To oznacza, że właściciele muszą ponosić koszty utrzymania części wspólnych, w tym remontów i na to płacić zaliczki do 10-go każdego miesiąca.
Określenie „bezczynszowe” jest mylące – nie płaci Pani za mieszkanie, ale płaci Pani zaliczki za dostawę mediów, wywóz śmieci z lokalu, ale także za oświetlenie części wspólnych, utrzymanie czystości i właśnie remonty. Określenie wysokości zaliczek na koszty zarządu następuje w uchwale właścicieli podejmowanej większością udziałów. Jeśli taka uchwała nie zostanie podjęta wobec sprzeciwu większości można wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie.

Odpowiedz

Małgorzata Luty 1, 2017 o 12:48

dzień dobry,
mieszkam na osiedlu na którym jest 10 domów ze wspólną drogą dojazdową i bramą. Nie zawiązaliśmy żadnej wspólnoty, sprawami bieżącymi zajmujemy się z doskoku kto może. Rozumiem, że wg przepisów kwalifikujemy się jako duża wspólnota. Ciekawa jestem, jak Pani patrzy na sprawy zarządu zwykłego w duże wspolnocie. Pisze Pani, że o sprawach zarządu zwykłego decyduje zarząd lub ustanowiony zarządca. Skoro nie mamy zarządcy to kto jest zarządem? Czyżby wszyscy mieszkańcy? Jeśli tak, to jak podejmują decyzje skoro przy sprawach przekraczających zarząd zwykły wystarcza większość głosów?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Luty 7, 2017 o 11:10

Szanowna Pani,
To czy jesteście wspólnotą zależy od tego, czy te domy to domy jednorodzinne czy też wielomieszkaniowe. W tym pierwszym przypadku nie ma mowy o wspólnocie – każdy ma swój dom na swojej działce i współwłasność działki drogowej. Wówczas każdy samodzielnie decyduje w sprawie swojego domu i działki, a decyzje dotyczące drogi podejmujecie wspólnie, tak jak w małej wspólnocie, czyli w sprawach zwykłego zarządu większością udziałów, a w sprawach przekraczających ten zakres, jednomyślnie.
W przypadku gdy w tych 10 budynkach są mieszkania i każde mieszkanie ma własną księgę wieczystą, jesteście wspólnotą wielobudynkową i faktycznie dużą wspólnotą. Powinniście wybrać zarząd, który będzie zarządzać wspólnotą podejmując decyzje w sprawach zwykłego zarządu. W sprawach przekraczających ten zakres konieczna będzie uchwała właścicieli podjęta większością udziałów.

Odpowiedz

Łukasz Marzec 19, 2017 o 23:20

Dzień dobry,
jestem właścicielem jednego z 6 mieszkań w małej wspólnocie.
O ile 5 właścicieli lokali jest się w stanie dogadać jeśli chodzi o podpisywanie „uchwał”, o tyle jeden właściciel notorycznie nie pojawia się na zebraniach wspólnoty, nie interesuje się nieruchomością i jej stanem (głównie chodzi o stan techniczny), jest przeciwny (chyba dla zasady) jakimkolwiek inicjatywom związanym z nieruchomością.
Czy jesteśmy w stanie chociaż „zmusić” naszego oponenta do pojawienia się na zebraniu wspólnoty aby z nim podyskutować ? Czy jedynym rozwiązaniem jest pójście do sądu?
Nadmienię że nie mamy zaakceptowanych planów gospodarczych za ostatnie 3 lata . . . .

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Maj 4, 2017 o 23:43

Szanowny Panie
Niestety w małej wspólnocie rozwiązaniem jest tylko droga sądowa.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Agnieszka Kwiecień 13, 2017 o 18:18

Witam,
Pani Natalio proszę o informację, kto w przypadku małej wspólnoty, która nie ustaliła zarządu umownego musi podpisaś się na wniosku o kredyt i na umowie o kredyt na prace remontowe części wspólnej?

pzdr
Agnieszka

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Maj 4, 2017 o 23:58

Może to uczynić pełnomocnik upoważniony przez wszystkich właścicieli, albo wszyscy właściciele.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Aneta Kałka Maj 8, 2017 o 12:37

Ja mam taka sytuacje. Kupilam mieszkanie w malej wspolnocie lacznie5 rodzin. Z czego jedna sasiadka za zgoda poprzedniego wlasciciela zagrodzila 1/4
Podworka a inny sasiad kolejna czesc tez zagrodzil czyli na 3 rodziny zostala bardzo malaczesc podworka. Mielismy zebranie mieszkancow na tentemat jedensasiad otworzyl furtke udostepniajac czesc podworkadla wszystkich lokatorom zas sasiadka nie ma zamoaru usunac ogrodka chodz wszyscy procz niej sa przeciwni blokowaniu i samo przywlaszaniu sobie danej czesci. Uwaza ze to jej sie nalezy bo jako pierwszy mieszkaniec wspolnoty sobie to zajela i to jest jej…. Cow takim badz razie mamy zrobic?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Maj 8, 2017 o 23:07

Jeśli nie będziecie Państwo w stanie uzyskać porozumienia, to niestety pozostaje tylko droga sądowa.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Beata Czerwiec 14, 2017 o 21:39

Prosze o pomoc jak sie zaklada małą wspolnote do kogo sie udać o poradę. Mieszkam w bloku 8 rodzinnym x 2001 roku wymaga juz wielu napraw inwestycji jest sporo rozbieznosci w podejmowaniu decyzji. Uważam ze wspolnota i odoba fo tego i fundusz remontowy wiele problemoe by rozwiązał

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Czerwiec 22, 2017 o 17:52

Szanowna Pani
Skoro w nieruchomości jest 8 lokali, to jesteście Państwo dużą wspólnotą. Wspólnota powstaje z mocy samego prawa i konieczne jest jej ukonstytuowanie. Niestety, udzielenie szczegółowej odpowiedzi na Pani pytanie, to już obszerna porada prawna, której mogę udzielić odpłatnie na Pani prośbę. Jeśli jest Pani zainteresowana poradą, proszę o kontakt z Kancelarią.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Joanna Czerwiec 15, 2017 o 14:21

Witam! Mam pytanie należę z mężem do małej wspólnoty mieszkaniowej liczącej 4 rodziny łącznie z nami chciałam wiedzieć czy moglibyśmy uzyskać dofinansowanie do wyremontowania dachu, kominów oraz postawieniu 4 garaży ( obecnie każdy lokator na po jednej komórce i na spółkę po 2 rodziny na garaż wszystko w złym stanie i owe garaże są obiektem sporu . Dlatego chcielibyśmy komórki i te garaże wyburzyć i postawić 4 nowe garaże aby te spory zażegnać) czy jest możliwość otrzymać na to dofinansowanie i jak się o nie starać.?? Proszę o pomoc

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Czerwiec 22, 2017 o 18:04

Szanowna Pani,
Każdy może ubiegać się o dofinansowanie, ale czy je dostanie zależy od tego czy spełnia do tego warunki. Nie wiem o jakie dofinansowanie Pani chodzi, więc nie jestem w stanie odpowiedzieć na Pani pytanie.
Mogę przeanalizować problem po uzyskaniu dodatkowych szczegółów. W tym celu proszę o kontakt z Kancelarią.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Joanna Czerwiec 22, 2017 o 20:50

Witam! Na wstępie chciałam podziękować za odzew, że tak się wyrażę. A jeśli chodzi o to dofinansowanie to jest też inna forma otrzymania go oprócz unijnego??

Odpowiedz

Joanna Czerwiec 23, 2017 o 08:36

Chciałam się zapytać czy gdy jest sytuacja taka że właściciel mieszkania należącego do wspólnoty umiera i zostaje dwoje dzieci dorosłych którzy chca je sprzedać . Nieregularnie płacą czynsz nie koszą trawy, nie dbają o ogródek ( w którym chwasty i krzewy są wyższe od nas ludzi) jednym słowem nie poczuwają się do niczego bo jak twierdza oni tu nie mieszkają. Pytanie brzmi czy mogą tak postępować i co my z tym możemy zrobić??

Odpowiedz

dorota Lipiec 18, 2017 o 20:58

witam kupiłam razem z chłopakiem mieszkanie w bloku oboje jesteśmy właścicielami . W tym bloku jest 5 mieszkań razem z nami jest tam zalozna wspólnota . wspólnota chce zaciągnąć kredyt jednak 3 mieszkania są na tak a 2 na nie czy w tym wypadku wspólnota a jest to mała wspólnota bo liczy tylko 5 mieszkań możne zaciągnąć kredyt jeżeli wszyscy nie wyrażają na to zgody ,chcą oni zaciągnąć kredyt na remont dachu i kupna pieca żeby zrobić wspólne ogrzewania centralnego . Jedak druga sprawa jest taka ze ja nie chce korzystać ze wspólnego ogrzewania . mam swoje wlasne ogrzewanie i nie potrzebne mi wspolne jedak pani od wspolnoty stwierdziła ze nie musimy miec wspolnego ogrzewania z innymi rodzinami jedak placic i tak bedziemy za to . Czy naprawdę mogą oni wziasc kredyt jezeli nie wyrazam na to zgody i kazac mi placic za to z czego korzystac nie bede czyli chodzi tu o centralne ogrzewanie proszę o pomoc . Z góry dziękuje za odpowiedz

Odpowiedz

Joanna Sierpień 4, 2017 o 11:37

Moim zdaniem ta strona wcale pomocna nie jest. A szkoda . Muszę gdzie indziej szukać pomocy😡

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Dziękuję, że chcesz skomentować mój artykuł! Jednak jeśli szukasz pomocy w swojej sprawie to musisz wiedzieć, że moja odpowiedź ma charakter odpłatny. W tym celu skontaktuj się ze mną, korzystając z zakładki Kontakt.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: