Spory w małej wspólnocie – część I: brak porozumienia w sprawach „niezwykłych”

Kilka dni temu czytelniczka bloga zapytała mnie jak postępować z członkiem małej wspólnoty, który blokuje decyzje innych właścicieli. Smaczku sprawie dodaje fakt, że tym „blokującym” jest gmina, która nie chce się zgodzić na zaciągnięcie kredytu hipotecznego w celu sfinansowania remontu budynku. A pozostali członkowie wspólnoty w tym budynku mieszkają i widzą jak ich dom powoli obraca się w ruinę.

Przypomnę Ci, że w małych wspólnotach, których członkowie nie wprowadzili szczególnych zasad zarządzania nieruchomością wspólną, stosuje się przepisy o współwłasności. W związku z tym decyzje w sprawach przekraczających zakres tzw. zwykłego zarządu (czyli w sprawach niezwykłych – na ten temat więcej przeczytasz tutaj) wymagają jednomyślności wszsytkich właścicieli lokali. Może to doprowadzić do paraliżu, tak jak w opisanym przeze mnie przypadku, ponieważ obciążenie nieruchomości jest czynnością „niezwykłą”, która przekracza zakres zwykłego zarządu. Co może zrobić czytelniczka i inni członkowie wspólnoty? O tym dziś chciałabym Ci opowiedzieć.

Na początek jednak kilka słów o samej zgodzie współwłaścicieli. Co do zasady można jej udzielić przed dokonaniem danej czynności lub w trakcie jej dokonywania (np. poprzez samo podpisanie umowy przez współwłaściciela). Spotkałam się z poglądem, że możliwe jest także potwierdzenie czynności już po jej dokonaniu ze skutkiem wstecznym, ale odradziłabym klientowi taki sposób działania. Po pierwsze, nie zawsze byłoby to możliwe, jak choćby w przypadku kredytu, bo bank zapewne zarząda uprzedniej zgody bądź obecności wszystkich członków wspólnoty przy podpisywaniu umowy.  Po drugie, z uwagi na konsekwencje braku zgody choćby jednego współwłaściciela, który skutkuje bezwzględną nieważnością takiej niezwykłej czynności (czyli przekraczającej zakres zwykłego zarządu).

Jeśli więc wiesz już, że nie uzyskasz zgody jednego czy kilku właścicieli, masz dwa wyjścia: odpuścić albo… iść do sądu.

Żeby to zrobić, musisz sam lub z innymi właścicielami posiadać co najmniej 50% udziałów w nieruchomości (rzeczy) wspólnej. We wniosku trzeba wskazać wszystkich zainteresowanych, opisać o co chodzi i powołać dowody, które chciałbyś przeprowadzić na rozprawie.  Sąd wydaje postanowienie „mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich wspówłaścicieli”, dlatego tak ważne jest wyjaśnienie dlaczego chcesz dokonać danej czynności i dlaczego jest ona istotna i korzystna nie tylko dla Ciebie, ale dla wszystkich członków wspólnoty czy współwłaścicieli nieruchomości. W przypadku klientki problemem może być gmina, która nie chce lub nie może obciążyć się kredytem. I sąd powinien również taką okoliczność wziąć pod uwagę, jeśli zostanie powołana w toku sprawy.

Twój wniosek o rozstrzygnięcie co do dokonania czynności będzie rozpoznawany przez sąd właściwy dla miejsca położenia nieruchomości w tzw. postępowaniu nieprocesowym. Należy do niego w związku z tym dołączyć odpis z księgi wieczystej zarówno nieruchomości lokalowej wnioskodawcy, jak i nieruchomości wspólnej.

Opłata sądowa od wniosku jest niewysoka, bo wynosi 100 zł – możesz ją zapłacić w kasie sądu, przelewem na rachunek bankowy (znajdziesz go na stronie internetowej każdego sądu), albo znakami opłaty sądowej, które można kupić w sądzie. W toku postępowania mogą się pojawić dodatkowe wydatki – 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, jeśli ustanowisz profesjonalnejgo pełnomocnika (pamiętaj jednak, że koszt opłaty skarbowej może być zwielokrotniony – pisałam o tym tutaj), a także zaliczki na poczet kosztów stawiennictwa świadków czy opinii biegłych. Jaki będzie ostateczny koszt takiej sprawy trudno powiedzieć, bo to zależy od spornej czynności oraz dowodów, które będą przeprowadzane w toku sprawy.

Gdy sąd wyda korzystne dla Ciebie postanowienie musisz zaczekać na jego uprawomocnienie. Następuje ono po 3 tygodniach od ogłoszenia postanowienia, chyba że którykolwiek uczestnik postępowania złoży w tym terminie apelację albo w ciągu 7 dni wniosek o uzasadnienie postanowienia. Wówczas sąd musi sporządzić uzasadnienie i doręczyć je wraz z odpisem postanowienia wnioskującemu. Taki uczestnik ma wówczas dwa tygodnie na złożenie apelacji. Jeśli tego nie uczyni, postanowienie uprawomocni się. Gdyby jednak ktoś postanowienie zaskarżył, uprawomocni się on dopiero po rozpoznaniu apelacji przez sąd odwoławczy, chyba że sprawa zostanie przekazana do ponownego rozpoznania.

Prawomocone postanowienie sądu stanowi tytuł (podstawę) do dokonania czynności, której dotyczy. Jest ono wiążące dla wszystkich członków małej wspólnoty (wspówłaścicieli nieruchomości) i nawet ci, którzy nie zgadzali się na jej dokonanie, nie mogą go kwestionować. Nie inczej sprawa będzie wyglądała w przypadku oddalenia wniosku przez sąd – wówczas takie postanowienie sprawi, że dokonanie objętej wnioskiem czynności będzie niemożliwie, przynajmniej na danym etapie.

Pamiętaj, że powyższe zasady dotyczą nie tylko małych wspólnot mieszkaniowych, ale także nieruchomości mających kilku współwłaścicieli, gdzie dotąd nie wyodrębniono samodzielnych lokali. Tacy współwłaściciele, a także członkowie małej wspólnoty mogą spierać się nie tylko w sprawach niezwykłych, ale i w zwykłych, czyli dotyczących bieżącego administrowania nieruchomością wspólną. Ale to już temat na osobny wpis. Zapraszam do czytania.

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Dziękuję, że chcesz skomentować mój artykuł! Jednak jeśli szukasz pomocy w swojej sprawie to musisz wiedzieć, że moja odpowiedź ma charakter odpłatny. W tym celu skontaktuj się ze mną, korzystając z zakładki Kontakt.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: