W ostatnim wpisie dotyczącym sporów w małych wspólnotach mieszkaniowych (i między współwłaścicielami nieruchomości, w których dotąd nie wyodrębniono samodzielnych lokali) opisałam sposób działania w przypadku, gdy właściciele nie potrafią się dogadać w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, czyli niezwykłych (więcej na ten temat przeczytasz tutaj). Dziś – zgodnie z obietnicą – kilka słów o tym co zrobić, gdy nie da się osiągnąć porozumienia także w sprawach zwykłych, dotyczących bieżącego administrowania nieruchomością.
Zgodnie z przepisami o współwłasności, które stosuje się w małych wspólnotach, gdzie właściciele nie wprowadzili odmiennych zasad zarządu nieruchomością, do czynności zwykłego zarządu, czyli w sprawach zwykłych, potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, czyli 50% + 1. Większość tę oblicza się według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.
Jeśli zgody większkości na daną czynność uzyskać się nie da, wówczas każdy współwłaściciel może żądać upoważnienia sądowego do dokonania tej czynności. Procedura w tym przypadku jest bardzo podobna jak przy wniosku o rozstrzygnięcie co do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.
A zatem: wniosek musisz wysłać do sądu właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości załączając odpis z księgi wieczystej dla nieruchomości lokalowej i dla nieruchomości wspólnej. Opłata od takiego wniosku również wynosci 100 zł. Trzeba w treści wymienić zainteresowanych, czyli wnioskodawcę/ców i wspólnotę, a w przypadku „zwykłej” współwłasności, wszystkich współwłaścicieli. I przede wszystkim trzeba opisać na czym ma polegać czynność, której chciałby dokonać właściciel domagający się upoważnienia, a także uzasadnić dlaczego jest to celowe i pozostaje w interesie wszystkich członków wspólnoty.
Prawomocne postanowienie sądu (więcej o uprawomocnieniu orzeczenia sądowego znajdziesz tutaj) upoważnia wnioskodawcę do dokonania konkretnej czynności będącej przedmiotem wniosku, a pozostali właściciele nie mogą skutecznie jej zakwestionować. Ma to wpływ na odpowiedzialność członków wspólnoty za zobowiązania wynikające z dokonanej czynności. Jeśli na przykład czynnością taką jest umowa o wykonanie prac remontowych, wówczas jej stroną będzie wyłącznie właściciel posiadający upoważnienie sądowe. Pozostali właściciele nie będą odpowiadali wobec wykonawcy prac za zobowiązania wynikajace z umowy, a jedynie wobec właściciela, który jest stroną umowy, na ogólnych zasadach zobowiązujących do partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej. Według tych samych zasad kształtuje się odpowiedzialność właścicieli mniejszościowych, którzy nie wyrazili zgody na umowę zawartą przez większość właścicieli.
Być może przyszło Ci do głowy, że skoro w sprawach zwykłych decyzje wymagają zgody większkości właścicieli, to większkość taką może stanowić także jeden wspówłaściciel posiadający ponad 50% udziałów. A co jeśli taki większościowy właściciel podejmuje decyzje, które są niekorzystne dla tych mniejszościowych? Przepisy przewidują tryb ochronny i na takie okazje, ale o tym będzie w części III „Sporów w małej wspólnocie”.
Dzień dobry!
{ 6 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
A co jeśli większość wspólnoty postanowi wyremontować budynek a jeden członek się nie zgodzi i nie chce partycypować w kosztach?? Albo bez zgody wspólnoty i nadzoru budowlanego sam remontuje budynek tam gdzie ma swoje pomieszczenia?? Jakie działania wtedy podjąć??
Nie napisała Pani czy wspólnota jest mała czy duża, a to istotna różnica. Poza tym mam zbyt mało informacji o inwestycji żeby udzielić Pani dokładnych informacji. Po szczegółową poradę, której będę mogła udzielić po otrzymaniu dodatkowych danych od Pani, zapraszam do Kancelarii lub do kontaktu mailowego pod adresem natalia.klima@adwokatura.pl
Informuję przy tym, że porady są odpłatne.
Nasza Wspólnota ma ogromne problemy z jednym z członków http://sochaczewianin.pl/index.php?nazwa=dane_aktualnosci&id_ak=30650
nie dość że odciął swoje c.o. i pozostali członkowie musieli zmodernizować swoje c.o to zrobił to bez żadnych zezwoleń nie poniósł żadnych kosztów modernizacji części wspólnej to jeszcze zalega za czynsz płaci miesięcznie kwotę którą sam sobie ustalił do tego nadzór budowlany nie widzi problemów sądy również co z taką osobą zrobić???
Witam.
Jsteśmy MW(7 mieszkań,w tym 6własnościowych i jedno Gminy). Zarządcą jest Spólka Mieszkaniowa. Od dawna planowaliśmy remont klatki schodowej.Nasze działana przyspieszył mój wypadek na schodach przed budynkiem-zasoby Gminy,i po wypadku przez Gminę naprawionych. Jednak stan schodów na klatce schodowej jest również fatalny-boimy się,że ktoś z nas może ulec wypadkowi,drzwi są stare,ze szparami,okna nieszczelne-bardzo stare,a sciany się po prostu sypią.Po moim wypadku większość z nas 4 mieszkania własnościowe i Gmina bardzo chcemy remontu całościoweego tej klatki.Znalezliśmy wykonawcę solidnego i tańszego od tego którego polecała nam spółka-kosztorysy można porównać. 2 właścicieli się nie zgadza na ten remont. Czy można go w tej sytuacji zaliczyć do czynności zwykłych?Mamy tutaj większość 69.8%.Będę wdzięczna za podpowiedz czy jedynie sąd może nam pomóc.Estetyka klatki to czynnik drugoplanowy,aczkolwiek także ważny,ale zły stan schodów,okien ,brak szczebli w poręczy-to stanowi zagrożenie.
Bożena
Witam,
Jestem właścicielem mieszkania w małej wspólnocie, posiadam 40% udziału, pozostałe 60% posiada spółka należąca do gminy. Wynik finansowy za 2019 rok był dodatni. Moje stanowisko było takie ,aby nadwyżkę zwrócić do właścicieli. Zarządca tj. Spółka należąca do gminy postanowiła przenieść wynik finansowy na następny okres rozliczeniowy pomimo mojego sprzeciwu.
Teraz otrzymałem sprawozdanie finansowe ,w którym nie został uwzględniony wynik finansowy za poprzedni rok, ponadto w tym roku ponownie mamy wynik dodatni i chcą zrobić to samo.
Czy mogli tak postąpić?
Co mogę zrobić ,gdy nie zgadzam się ze sprawozdaniem finansowym ,które jest ewidentnie błędne?
Pozdrawiam
Szanowny Panie,
Trudno mi doradzić ścieżkę postępowania w tej sprawie, ponieważ mam zbyt mało informacji co do wspólnoty, której jest Pan członkiem. Jeśli tworzą ją dwa lub trzy lokale (bez względu na liczbę właścicieli) wówczas zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności, zaś jeśli lokali jest więcej niż trzy wówczas stosuje się przepisy ustawy o własności lokali.
Jeżeli jest Pan zainteresowany otrzymaniem szczegółowej porady, proszę o kontakt mailowy z Kancelarią.
Pozdrawiam