Spory w małej wspólnocie – cz. III: co może współwłaściciel mniejszościowy

Zgodnie z obietnicą wracam do tematu sporów w małej wspólnocie. Z wcześniejszych wpisów dowiedziałeś się co zrobić, gdy nie da się uzyskać zgody większości współwłaścicieli w sprawach zwykłych, albo gdy brak jest jednomyślności co do spraw niezwykłych. Może się jednak zdarzyć, że większość członków małej wspólnoty (lub jeden członek posiadający ponad 50% udziałów) podejmie decyzję, która pozostałym współwłaścicielom – tym mniejszościowym – wyda się niekorzystna. Dziś kilka słów o tym, co możesz zrobić w takiej sytuacji.

Jak zapewne pamiętasz, w małych wspólnotach, której członkowie nie zdecydowali się wprowadzić szczególnych zasad zarządzania nieruchomością, stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności. Zgodnie z tymi regulacjami, jeśli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Podobnie jak w postępowaniach w braku porozumienia co do czynności zwykłych i niezwykłych (o tym jak je rozróżnić przeczytasz tutaj), sprawa jest rozstrzygana na podstawie wniosku, który powinieneś złożyć w sądzie właściwym dla miejsca położenia nieruchomości wspólnej. Załącznikami do wniosku powinny być księgi wieczyste: nieruchomości wspólnej, żeby wykazać, że jesteś jej współwłaścicielem i lokalowej, żeby wykazać skąd wynika Twój udział w tej współwłasności. Wniosek należy opłacić opłatą sądową w wysokości 100 zł – możesz to uczynić przy złożeniu wniosku (przelewem, znakami opłaty sądowej lub w kasie sądu) załączając dowód opłaty albo czekać na wezwanie sądu, co zwykle przedłuża sprawę. Jeśli masz profesjonalnego pełnomocnika, nie masz wyjścia – wniosek musisz opłacić od razu, bo inaczej zostanie zwrócony.

W omawianym przypadku rozstrzygnięcie sądu będzie polegało na zakazaniu właścicielom większościowym dokonania danej czynności. Dlatego też we wniosku musisz dokładnie opisać na czym ma polegać kwestionowana czynność, a także wyjaśnić sądowi dlaczego Twoim zdaniem jest ona rażąco sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu. Pamiętaj przy tym, że Twoje subiektywne przekonanie nie jest wystarczającym argumentem. Uważam, że czynność musi być niekorzystna dla współwłaścicieli w sposób oczywisty, widoczny gołym okiem dla przeciętnego obserwatora. Chodzi przecież o rażącą sprzeczność, a nie jakąkolwiek.

Postanowienie sądu zakazujące dokonania czynności jest bezwzględnie wiążące dla wszystkich współwłaścicieli. Jeśli mimo to większość naruszy zakaz, wówczas taka czynność będzie bezwzględnie nieważna, gdyby chodziło o czynność prawną, np. o zawarcie lub wypowiedzenie umowy najmu. Naruszenie sądowego zakazu może także prowadzić do powstania roszczeń odszkodowawczych po stronie właścicieli mniejszościowych, jeśli w jego rezultacie poniosą oni szkodę.

Właściciel mniejszościowy ma jeszcze jedno potężne uprawnienie do swojej dyspozycji – może domagać się wyznaczenia zarządcy przez sąd, jeśli większkość współwłaścicieli rażąco narusza zasady prawidłowego zarządu (przy czym nie chodzi tu o jednorazową czynność, ale o sytuację trwałą) albo krzywdzi mniejszość. Zarządcę sądowego można ustanowić także, gdy nie da się uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu. Więcej na ten temat znajdziesz w kolejnym wpisie.

{ 18 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Emila Maj 18, 2015 o 10:43

Jestem ciekawa czy są jakieś inne uprawnienia dla „mniejszego” współwłaściciela. Mam taką sytuację iż z każdej strony drugi ale większy współwłaściciel nieruchomości rażąco ją zaniedbuje, patologiczne zachowania itd. Jak uchronić nieruchomość – dom przed kimś takim.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Maj 21, 2015 o 13:31

Jeśli w Pani ocenie działania współwłaścicieli naruszają przepisy prawa administracyjnego (np. budowlanego) lub karnego, można uruchomić także odpowiednie procedury na przykład zawiadamiając PINB lub prokuraturę.

Odpowiedz

Halina Kwiecień 6, 2017 o 14:11

Brawo dla Pani za tak wspanialy i potrzebny blog. Nasza wspolnota jest wspolnota mala i na przestrzeni wielu lat i praktyki (z pozycji wlaściciela) smiem twierdzic, ze najwieksze zlo dla malych wspolnot poczynil ustawodawca dzielac wspolnoty na male i duze. Wspolnoty te nie roznia sie niczym jedynie liczba lokali (wg ustawodawcy – takie przyjal kryteria) a zmienia to drastycznie sposob zarzadzania i probe dochodzenia swoich roszczen w momencie nieprawidlowego dzialania zrzadcy/zarzadu lub wspolwlascicieli. Stad pytanie: czy sa jakies dzialania w kierunku „wyrownania” wspolnot (zmiany w ustawodawstwie) – nawet a szczegolnie sedziowie gubia sie w interpretacji przepisow i niejednokrotnie myla dzialanie w malych i duzych wspolnotach.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Maj 4, 2017 o 23:52

Szanowna Pani
Niestety nic mi nie wiadomo o takich działaniach legislacyjnych. A zgadzam się, że są pożądane.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Ryszard Kwiecień 26, 2016 o 02:01

Witam Państwa

Mam problem . Jestem właścicielem lokalu użytkowego , który znajduje się w budynku , gdzie jest wyodrębnionych 5 mieszkań oraz jeden lokal użytkowy . Lokal wynajmuję sieci handlowej Żabka pod sprzedaż detaliczną .

Przy zmianie ajenta , najemca poprosił o dostarczenie uchwały w sprawie zgody na sprzedaż alkoholu w najmowanym lokalu . Poprosiłem zarządcę budynku o podjęcie czynności w tym zakresie . Uchwała o wyrażenie zgody na sprzedaż alkoholu w moim lokalu nie została zaakceptowana . Właściciel jednego mieszkania powiedział NIE . Sprawa została oddana do sądu . Wniosek mój poparł główny udziałowiec czyli Gmina ( właściciel 3 -ech lokali, posiada ponad 50 % udziałów w nieruchomości . Sąd odrzucił wniosek uznając , że nie posiadam ponad 50 % udziałów . Urząd Miasta poparł mój wniosek , ale nie był współwnioskodawcą bo jak rozumiem o to sądowi mogło chodzić . Ale oficjalne pismo do sądu popierające mój wniosek w tej sprawie powinno być wystarczającym aby uznać skutecznie posiadanie w sprawie ponad 50 % udziałów , aby skutecznie zaskarżyć sprawę w sądzie . Sytuacja jest patowa . Najemca chce rozwiązać umowę a ja jestem bezradny . Czy coś w tej sprawie można zrobić . Miasto popiera oficjalnie mój wniosek , ale nie chce wystąpić ze wspólnym pozwem w tej sprawie do sądu .
Z poważaniem
Ryszard Chyliński
600959173

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Maj 24, 2016 o 17:30

Szanowny Panie,
Niestety art. 199 kc jest w tej mierze jednoznaczny – żądać rozstrzygnięcia sądu w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu mogą właściciele mający minimum 50% udziałów.
Jedyne co Panu pozostaje, to przekonać miasto by Pana wsparło już na etapie składania wniosku. Inaczej nic Pan nie zdziała.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Joanna Maj 25, 2016 o 14:03

Dziękuję za odpowiedź. Pozdrawiam i gratuluję ciekawego bloga.

Odpowiedz

Joanna Maj 9, 2016 o 16:07

Dzień dobry. Jestem członkiem małej wspólnoty mieszkaniowej niezarejestrowanej. Wspólnie z wszystkimi mieszkańcami chcieliśmy zarejestrować wspólnotę aby m. in. utworzyć konto do wspólnych rozliczeń na Fundusz Remontowy i wodę. Do tej pory pieniądze były przelewane na prywatne konto jednego z mieszkańców. Jednak uparcie odmawia on zgody na utworzenie wspólnoty a co za tym idzie zmusza nas do przelewów za media na jego konto. Co robić?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Maj 24, 2016 o 17:34

W tej sytuacji sugeruję wystąpienie do sądu z wnioskiem albo na podstawie art. 199 kc (proszę zerknąć do wpisu Spory w małej wspólnocie – cz. I) albo z wnioskiem o ustanowienie zarządcy sądowego na podstawie art. 203 kc.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Joanna Maj 25, 2016 o 14:04

Dziękuję za odpowiedź. Pozdrawiam.

Odpowiedz

Beata Czerwiec 9, 2016 o 20:56

Witam serdecznie.
Mam problem w małej wspólnocie-3 lokatorów. Należę niestety do mniejszości w tej wspólnocie. Zbieramy pieniądze na cele remontowe, ale lokatorzy nie godzą się na remonty wokół budynku na gruncie, w którym każdy ma udział. Jeśli tak jest chciałabym doprowadzić do wyodrębnienia własności prywatnej dla każdego lokatora. Wtedy każdy dbałby o swoje i nie było by problemu typu: korzystam, bo to własność wspólna, ale jeśli chodzi o renowacje to twój problem, bo to twoje. Czy mogę złożyć jedynie wniosek o możliwość dokonania tej czynności prawnej w ramach wspólnoty, czy też powinnam złożyć pozew z powództwa cywilnego?
Dziękuję za odpowiedź

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 7, 2016 o 16:11

Szanowna Pani,
Niestety nie ma możliwości zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej tworzącej wspólnotę, chyba że dałoby się wydzielić trzy odrębne działki gruntu (np. gdy budynek jest podzielony na lokale w pionie).
W Pani sytuacji można zawrzeć tzw. umowę o podział do korzystania (quoad usum), którą określilibyście Państwo kto może z wyłączeniem pozostałych korzystać z części nieruchomości i ponosić związane z jej utrzymaniem koszty. Taką umowę można ujawnić w księdze wieczystej. Jeśli nie będzie się dało zrobić tego polubownie, pozostaje Pani droga sądowa, jednak do wniosku do sądu w sprawie przekraczającej zakres zwykłego zarządu musi mieć Pani minimum 50% udziałów za sobą.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Elżbieta Grudzień 12, 2016 o 13:49

A co się dzieje wówczas kiedy w małej wspólnocie był zarząd jedno osobowy i ten złożył rezygnację a pozostali nie wybrali następnego zarządu?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Luty 7, 2017 o 11:34

W takiej sytuacji wspólnota nie ma prawnej możliwości działania. Na podstawie art. 26 ustawy o własności lokali każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd.

Odpowiedz

Erik Kwiecień 29, 2017 o 09:19

Zobaczcie jaka jest sytuacja w Osiedlach domów jednorodzinnych
Opinia: Piotr Styczeń, wiceminister infrastruktury
Wspólnoty mieszkaniowe nie powstaną na osiedlach domów jednorodzinnych. Ich właściciele mają prawo własności do działek, na których stoją domy, i są też czasami współwłaścicielami innych nieruchomości na osiedlu, takich jak np. droga. Jest to więc inna konstrukcja prawna niż ta, którą stosuje się do lokali. Ich właściciele mają udział w nieruchomości wspólnej. Współwłasność i udział w nieruchomości wspólnej – to nie są pojęcia tożsame. W tym ostatnim wypadku przepisy pozwalają narzucać właścicielom lokali obowiązki związane z utrzymaniem części wspólnych. Współwłaścicielom nieruchomości zaś nie można niczego narzucać, wszystko zależy od ich woli. Dlatego każda próba zmiany tej sytuacji poprzez nowelizację przepisów zakończyłaby się niepowodzeniem.”

każdy ze współwłaścicieli jest właścicielem całej rzeczy, ale żaden nie jest właścicielem całości.
Pozdrawiam
Erik

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Maj 5, 2017 o 00:05

Faktem jest, że sytuacja współwłaściciel np. dróg wewnętrznych czy terenów zielonych na osiedlach jest bardzo niekomfortowa ponieważ stosuje się tu przepisy o współwłasności z wszelkimi tego konsekwencjami.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Krystyna Wrzesień 7, 2017 o 18:38

Dzień dobry,
jesteśmy małą wspólnotą- 7 lokali w tym jeden usługowy, jeden wynajmowany i jeden Gminy -właściciele płacą ale nie interesują się. W ramach niby oszczędności zrezygnowaliśmy z zawodowego zarządcy, który prowadził nas przez 4 lata. Na potrzeby banku, do zmiany osób upoważnionych do konta, lokatorka napisała uchwałę, cyt. „właściciele lokali po głosowaniu wybrali nowy zarząd wspólnoty mieszkaniowej ” i wymienione są 3 osoby. Dalej są wymienione osoby upoważnione do konta itd. Teraz jedna osoba z tzw. „zarządu” zarządza sobie jak chce nie mając mojej zgody na pewne przedsięwzięcia. Czytając Pani blog zrozumiałam, że w małej wspólnocie wszyscy lokatorzy powinni wyrazić zgodę na remonty i inwestycje. Na zebranie roczne pani ‚Prezes” zaprosiła tylko 4 lokatorów. Zakończyło się kłótnią o rozliczenie wody. Nie ustalono żadnych inwestycji ani nowych stawek na fundusz eksploatacyjny, chociaż wpływy za 2016 były za małe o kilkaset zł. Jestem bezsilna, ta Pani uważa, że skoro nie zarządza już nami zawodowy zarządca, to możemy sobie robić jak chcemy, braki uzupełniać z funduszu remontowego. Wczoraj właśnie odwiedziła mnie żeby zapytać co myślę o założeniu kamery na klatce schodowej i w piwnicy. W piwnicy, bo sąsiad rąbie drewno i chcą to udokumentować i podać go do sądu. Koszt takiego monitoringu jest spory i nie widziałam potrzeby więc nie wyraziłam zgody. Dziś wracam do domu i kamerki już zamontowane. Pewnie koszt zostanie pokryty z remontowego. I moje pytanie, czy ten tzw. „zarząd” a praktycznie 1 osoba może podejmować takie decyzje i zmuszać mnie do partycypowania w kosztach założenia kamer?
Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Wrzesień 7, 2017 o 22:39

Odpowiadając na Pani pytanie: w małej wspólnocie jedna osoba nie może podejmować samodzielnie decyzji ani w sprawach przekraczających zwykły zarząd, ani w sprawach zwykłych. Wyjątek dotyczy przypadków, gdy taka osoba ma ponad 50% udziałów – wówczas samodzielnie może decydować o sprawach zwykłych, a także, gdy taka osoba ma pełnomocnictwa od pozostałych członków wspólnoty. Jeśli wraz z jej własnymi udziałami ma ponad 50% udziałów, może samodzielnie (także jako pełnomocnik) podejmować zwykłe decyzje, a jeśli ma pełnomocnictwa od wszystkich właścicieli, wówczas może podejmować w ich imieniu decyzje także w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Dziękuję, że chcesz skomentować mój artykuł! Jednak jeśli szukasz pomocy w swojej sprawie to musisz wiedzieć, że moja odpowiedź ma charakter odpłatny. W tym celu skontaktuj się ze mną, korzystając z zakładki Kontakt.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: