…czy raczej współwłaścicieli, bo przecież tak to się prawidłowo nazywa. Samodzielny lokal będący przedmiotem odrębnej własności może być także przedmiotem współwłasności. Często zdarza się, że lokal kupują małżonkowie – jeśli pozostają we wspólności ustawowej, będzie to tzw. współwłasność łączna. Ale jeśli lokal kupuje para, która nie ma ślubu, wówczas będą współwłaścicielami w częściach ułamkowych, określonych w akcie notarialnym – umowie sprzedaży lokalu.

Nie tak dawno w jednym z komentarzy do wpisu „Głosujemy” dotyczącego głosowania nad uchwałami wspólnoty pojawiło się szereg pytań dotyczących tej właśnie sytuacji w kontekście głosowania na zebraniu właścicieli. Temat wzbudza żywe zainteresowanie i obiecałam sukcesywnie wypowiadać się w tej sprawie. Zaczynam dziś od pytania: „czy każdy ze współwłaścicieli lokalu posiada swój głos, (…), czy też z danego lokalu można oddać wyłącznie jeden głos za, przeciw uchwale (względnie wstrzymujący się) (…)”.

Rzeczywiście w praktyce pojawiają się dwa poglądy w tej sprawie. Po pierwsze można twierdzić, że każdemu współwłaścicielowi samodzielnego lokalu przysługuje jednocześnie samodzielny udział w nieruchomości wspólnej w wysokości jego udziału we współwłasności lokalu pomnożonej przez udział w nieruchomości wspólnej lokalu, którego jest współwłaścicielem. Żeby nieco ten przydługawy wywód rozjaśnić posłużę się prostym przykładem:

• samodzielny lokal jest przedmiotem współwłasności dwóch osób, z których każda ma po 1/2 udziału w lokalu,
• z własnością tego lokalu związana jest 1/10 udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej,
• w związku z tym, według pierwszej koncepcji, każdy ze współwłaścicieli lokalu ma samodzielny udział 1/20 (albo 5%) we współwłasności nieruchomości wspólnej.

Według drugiego poglądu udział w nieruchomości wspólnej jest niepodzielny, tzn. przysługuje wszystkim współwłaścicielom lokalu łącznie. Wówczas w głosowaniu nad uchwałami wspólnoty powinien brać udział jeden przedstawiciel wszystkich współwłaścicieli, realizujący uzgodnione przez nich stanowisko co do poszczególnych uchwał.

Jak się pewnie domyślasz, każda z tych dwóch koncepcji ma swoje uzasadnienie. Może zainteresuje Cię, że zwolennicy drugiego poglądu powołują się m.in. na art. 11 przedwojennego rozporządzenia Prezydenta Rzeczpospolitej o własności lokali, który wymagał od współwłaścicieli lokalu wybrania osoby reprezentującej ich na zebraniach i wobec zarządu. Co ciekawie, brak jest analogicznej regulacji w ustawie o własności lokali i to zdaniem niektórych jest argument przemawiający za pierwszym poglądem. Bo skoro przepisu w tej ustawie nie powtórzono, to znaczy, że nie ma podstaw by takie wymagania współwłaścicielom lokalu stawiać.

Gdyby uznać, że każdy współwłaściciel lokalu ma swój „własny”, niezależny udział we współwłasności nieruchomości wspólnej, w skrajnych przypadkach tacy współwłaściciele lokalu mogliby teoretycznie przegłosować pozostałych. Byłoby to możliwe w przypadku głosowania „jeden na jeden” i – co tu dużo mówić – chyba nie byłoby to fair. Pewnie dlatego zarówno zwolennicy „podzielności, jak i „niepodzielności” udziału są tu zgodni – współwłaściciele lokalu w przypadku głosowania „jeden na jeden” zawsze mają tylko jeden głos.

Okazuje się, że temat dzisiejszego wpisu frapuje nie tylko członków wspólnot – współwłaścicieli lokali, czy też zarządców. To praktyczne zagadnienie było przedmiotem uchwały Sądu Najwyższego w związku z rozbieżnościami w orzecznictwie. Sąd Najwyższy jednoznacznie stwierdził, że udział we współwłasności ma charakter niepodzielny, co oznacza, że wypowiedział się za koncepcją drugą.

A dlaczego?

Przypomnę Ci, że udział we współwłasności nieruchomości wspólnej jest tzw. prawem związanym z prawem własności lokalu. To oznacza, że jest częścią składową prawa własności lokalu. A jak wspominałam nie tak dawno, część składowa nie może być przedmiotem odrębnego prawa własności i innych praw rzeczowych. Zdaniem Sądu Najwyższego taka konstrukcja udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej uniemożliwia swoisty „podział” tego udziału, do którego sprowadza się koncepcja pierwsza.

Może nie będę oryginalna, ale Sąd Najwyższy mnie przekonał. Dostrzegam tu pewną analogię między udziałem we współwłasności w nieruchomości wspólnej a udziałem w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. Taki udział może przysługiwać kilku osobom, ale prawo głosu przysługuje im niepodzielnie, co oznacza, że muszą się po prostu dogadać i ustalić, który z nich będzie reprezentować ich na zgromadzeniu wspólników, a także jak głosować w poszczególnych sprawach. Podobnie powinni działać współwłaściciele lokalu, który wchodzi w skład wspólnoty mieszkaniowej.

Jeżeli chcesz się dowiedzieć jak osiągnąć takie porozumienie i co zrobić, jeśli się to nie uda (poza zignorowaniem zebrania i pozostawieniem decyzji innym członkom wspólnoty), czytaj kolejne wpisy co do praw (i obowiązków) współwłaścicieli lokalu.