Jak się pozbyć uciążliwego członka wspólnoty?

Niedawno w jednym z komentarzy pojawił się temat postępowania z niesolidnym członkiem wspólnoty. Niestety, w wielu wspólnotach częstym problemem są członkowie uciążliwi – tacy, którzy: nie płacą przypadających na nich opłat na rzecz wspólnoty, niszczą elementy wyposażenia nieruchomości wspólnej, zachowują się – delikatnie mówiąc – głośno. W skrócie – utrudniają życie innym. Jeśli chcesz wiedzieć, co możesz zrobić z taką osobą, przeczytaj mój dzisiejszy wpis.

Ustawodawca na szczęście również zdaje sobie sprawę, że niektórzy nie potrafią żyć we wspólnocie. I właśnie na taką ewentualność wprowadził do ustawy o własności lokali art. 16. Przepis ten zezwala wspólnocie żądać sprzedaży lokalu takiego uciążliwego członka w drodze licytacji. Jest to możliwe w dwóch sytuacjach:

  1. jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat;
  2. jeżeli właściciel lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Jeśli chodzi o zaległości w opłatach, pamiętaj, że dług uciążliwego członka względem wspólnoty nie musi być wysoki. Istotne jest jednak, by zaległości miały charakter długotrwały. Co to znaczy? Wypowiadały się na ten temat sądy, a nawet Trybunał Konstytucyjny, który badał zgodność art. 16 ustawy o własności lokali z Konstytucją. Przyjmuje się, że długotrwały charakter zaległości to taki, który zagraża wspólnocie destabilizacją finansową. Chodzi o sytuację, w której członek wspólnoty nie reguluje opłat permanentnie przez dłuższy okres, a podejmowane próby ich wyegzekwowania okazują się bezskuteczne.

Zapamiętaj, że w drugim z przypadków, które uprawniają wspólnotę do domagania się licytacji lokalu uciążliwego członka wspólnoty, przesłanką do uwzględnienia takiego żądania jest nie tylko niewłaściwe zachowanie samego członka wspólnoty, czyli właściciela lokalu. Znaczenie ma tu postępowanie wszystkich osób korzystających z lokalu, o ile właściciel lokalu, mimo wezwań ze strony wspólnoty, nie ukróci takich nagannych zachowań. Tytułem przykładu można tu wskazać awanturujących się członków rodziny, ale także najemców lokalu.

Naruszenia porządku domowego, bądź inne uciążliwe zachowania, muszą być szczególnie naganne i rażące. Sprzedaż licytacyjna lokalu jest bowiem najdalej idącym uprawnieniem wspólnoty pozwalającym ingerować w prawo własności jej członków. Dlatego też skorzystanie z tej instytucji możliwe jest wyłącznie w wyjątkowych sytuacjach. Przychodzi mi tutaj do głowy ktoś, kto na przykład hoduje 25 kotów, albo gromadzi różne „skarby” ze śmietników. Z całą pewnością taki sąsiad poważnie utrudnia życie innych i nie miałabym większych wątpliwości sporządzając pozew w takiej sytuacji.

Jak w praktyce wygląda żądanie sprzedaży? Po pierwsze, konieczna jest tutaj uchwała wspólnoty w sprawie wyrażenia zgody właścicieli lokali na wystąpienie z powództwem o orzeczenie przymusowej sprzedaży lokalu. Następnie, na podstawie tej uchwały, zarząd działając w imieniu wspólnoty wnosi do sądu pozew o nakazanie sprzedaży lokalu. Po uzyskaniu prawomocnego wyroku lokal jest zbywany przez wspólnotę w trybie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o licytacji. Pamiętaj przy tym, że pieniądze za zbyty w ten sposób lokal należą się jego właścicielowi, czyli uciążliwemu członkowi.

A co z zaległościami względem wspólnoty (które – jak wynika z dzisiejszego wpisu – mogą być przesłanką do sprzedaży licytacyjnej)? A jeśli zlicytowany uciążliwy członek nie zechce się dobrowolnie wyprowadzić? Wówczas wspólnotę czekają kolejne procesy, o których opowiem Ci więcej wkrótce.

{ 12 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Żaneta Lipiec 23, 2015 o 08:38

Dziękuję za ten artykuł. Przedstawię artykuł i przepisy właścicielowi wspólnoty, który, pomimo częstych wizyt u niego i zgłasza sprawy, nie robi z nią nic, nie widzi problemu. Mam nadzieję, że może to pomoże. Pozdrawiam.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 27, 2015 o 20:25

Życzę powodzenia 🙂

Odpowiedz

Jacek Sierpień 7, 2015 o 21:55

chciałbym się dowiedzieć więcej na temat tego zadłużenia wobec wspólnoty i co jeżeli dług zaraz przekroczy wartość lokalu ?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Sierpień 21, 2015 o 13:30

Witam,
W takim razie zapraszam do kontaktu mailowego przez formularz kontaktowy lub bezpośrednio do mnie na adres: natalia.klima@adwokatura.pl
Proszę wyjaśnić o co dokładnie chce Pan spytać. Informuję, że porady są płatne.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Grzegorz Listopad 4, 2015 o 21:19

Dziękuję za artykuł. A co zrobić z sytuacją, kiedy właściciel lub jego najemca zniszczył drzwi na klatce schodowej i twierdzi, że go to nie obchodzi, bo nie wiadomo, kto to zrobił. Czy wspólnota może żądać naprawy takiej szkody bez tzw. twardych dowodów?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Listopad 17, 2015 o 13:29

Szanowny Panie,
Co do zasady, jeśli ktoś coś zniszczył i nie chce naprawić we własnym zakresie, pozostaje droga sądowa. W sądzie trzeba udowodnić, że pozwany zniszczył i ile powinien zapłacić. Jeśli takich dowodów brak, wówczas raczej sprawa nie ma szans powodzenia.
A co to są tzw. twarde dowody? Naprawdę trudno mi zgadnąć co Pan ma na myśli. Każda sprawa wymaga indywidualnego podejścia – zarówno ze strony pełnomocnika, jak i sądu.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Marcin Kwiecień 17, 2016 o 09:16

Witam. Czy trzykrotne już zalanie mieszkania przez sąsiada spowodowane notorycznym nadużywaniem alkoholu, dodatkowo awanturowaniem się, zakłócaniem ładu i spokoju pozostałych mieszkańców może być podstawą do żądania przez wspólnotę sprzedaży jego lokalu w drodze licytacji?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Maj 24, 2016 o 17:11

Szanowny Panie,
W oparciu o przedstawione przez Pana informacje uważam, że jak najbardziej można by rozważyć takie powództwo.
Oczywiście przed wniesieniem sprawy konieczne byłoby jednak dokładne przeanalizowanie dowodów.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Iwona wansner Marzec 4, 2017 o 22:03

Czy od 80 letniej kobiety można domagać się aby weszła do wspólnoty mieszkaniowej?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Maj 4, 2017 o 23:37

Szanowna Pani
Członkiem wspólnoty jest się z mocy prawa jeśli jest się właścicielem samodzielnego lokalu w nieruchomości wielobudynkowej. To zrzeszenie przymusowe i nie można w niej nie być.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Agnieszka Maj 22, 2017 o 08:37

Dzień dobry.
Prosiłabym o pomoc, bo nie mam już sił.
Kilka miesięcy temu wprowadziła się obok mnie dziewczyna 25-30lat, która prowadzi dość towarzyskie życie. Zaprasza prawie codziennie do swojego 40paro metrowego mieszkania po kilka osób, które już nie krzyczą, tylko dosłownie się przekrzykują. W weekend od piątku do niedzieli u niej siedzą, chyba tam śpią, hałasują. Mamy wspólny balkon, przedzielony niewielką przegrodą i towarzystwo co chwilkę wychodzi na papierosa, więc od rana do wieczora 5-6 osób właściwie krzyczy mi pod samym oknem. Na podwórku jest prawie 30stopni, mam pozamykane okna, zasłonięte rolety zewnętrzne, a i tak nie słyszę własnego telewizora.
Zdarzało się, że w jej mieszkaniu było po 10-12 osób.
Co możemy w takiej sytuacji zrobić? Od czego zacząć?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Czerwiec 22, 2017 o 17:32

Szanowna Pani,
Kroki jakie może Pani podjąć są uzależnione od tego czy lokal jest jej własnością czy jest wynajęty.
Z uwagi na zakres zagadnienia proszę o kontakt z Kancelarią poprzez formularz kontaktowy w blogu.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Dziękuję, że chcesz skomentować mój artykuł! Jednak jeśli szukasz pomocy w swojej sprawie to musisz wiedzieć, że moja odpowiedź ma charakter odpłatny. W tym celu skontaktuj się ze mną, korzystając z zakładki Kontakt.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: