Najpopularniejszym wpisem w moim blogu jest post „Głosujemy” dotyczący – jak zapewne się domyślasz – podejmowania uchwał przez właścicieli lokali. Jest tam także mnóstwo komentarzy, a wręcz dyskusji na różne tematy dotyczące uchwał właścicieli. Ostatnio na ten temat rozmawiałam też z zaprzyjaźnioną zarządcą z Grupy Biurowiec.
Problem, jaki wyniknął przy okazji ostatnich zebrań, dotyczył quorum. A ściślej tego, czy dla podjęcia skutecznych uchwał konieczne jest, by na zebraniu obecne było ponad 50% członków wspólnoty.
Odpowiedź jest prosta – jeśli na zebraniu są obecni właściciele, którzy łącznie posiadają ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej, to podejmą oni uchwałę tylko wtedy, jeśli za uchwałą zostanie oddane ponad 50% głosów. Nie wystarczy, by „za” głosowała większość obecnych.
To oznacza, że quorum jest nieistotne z punktu widzenia skuteczności podejmowania uchwał na zebraniu.
Jeżeli na zebraniu jest reprezentowane mniej niż 50% udziałów w nieruchomości wspólnej – co niestety jest bardzo częste – zarząd lub zarządca powinien kontynuować głosowanie metodą mieszaną, czyli zbierać głosy indywidualnie od tych członków wspólnoty, którzy nie byli na zebraniu i nie uczestniczyli w głosowaniu ani osobiście, ani przez pełnomocnika.
Do głosowania w trybie mieszanym dojdzie jednak także wtedy, gdy wprawdzie w zebraniu uczestniczy ponad 50% właścicieli (mających łącznie ponad 50% udziałów), jednak część z nich oddała głosy przeciwko uchwale. Dopiero gdy za uchwałą (lub przeciw niej) oddanych zostanie ponad 50% głosów, będzie można stwierdzić czy uchwała została powzięta czy też nie.
Pamiętaj, że powyższe zasady mają zastosowanie w tych wspólnotach, w których nie wprowadzono odmiennych od ustawowych zasad zarządu nieruchomością wspólną. Niestety, przepisy ustawy o własności lokali nie są doskonałe i często przyprawiają właścicieli i zarządców o ból głowy. Na który najlepszym lekiem są wpisy w blogu 🙂
Dzień dobry!
{ 8 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
A jak się ma ważność zebrania i uchwał jeśli we WM jeden właściciel ma 60% głosów. Drugi 10%. Pozostałych 18-tu właścicieli ma 30%. Zwykle ten co ma 60% nie przychodzi na zebrania.
Uchwały podejmowane są na wniosek zgłoszony przez co najmniej 20% właścicieli, że głosujemy 1 właściciel 1 głos. Czy uchwały są ważne jeśli głosuje tylko 30-40 % (18-19właścicieli)? Czy postępujemy słusznie?
Tak. Przy głosowaniu 1 na 1 istotne jest by za (lub przeciw) było ponad 50% z ogółu właścicieli.
Skorow Pani wspólnocie jest 20 właścicieli to do podjęcia uchwały w głosowaniu 1 na 1 wystarczy 11 głosów „za”.
Pozdrawiam
Witam serdecznie . Bardzo często jak Pani wspomniała na zebraniach nie ma quorum i tak też się dzieje u mnie we wspólnocie . Zarządca bardzo często mówi wtedy „drodzy Państwo zróbcie coś” . Wtedy jeden z mieszkańców telefonicznie zbiera potwierdzenia o pełnomocnictwie co uważam za niedopuszczalne. Ten sam mieszkaniec też posiada już trzy gotowe pełnomocnictwa i jeszcze zdobędzie kolejne to przy 20 członkach nie jesteśmy w stanie podjąć decyzji będących dla nas korzystna . Mieszkaniec który np posiada 5 lub 6 pełnomocnictw nie jest w tym momencie do przegłosowania . Jak prawo mówi o ilości posiadanych pełnomocnictw? Z tego co wiem to w niektórych Spółdzielniach mieszkaniowych można mieć jedno pełnomocnictwo .
Witam,
przepisy nie zawierają ograniczeń co do tego ile pełnomocnictw można mieć. Istotna jest jednak treść pełnomocnictw, tzn. do czego pełnomocnik jest uprawniony. Jeśli chodzi o głosowania, to jeśli mocodawcy dają mu wolną rękę, może głosować jak chce. Jeśli natomiast w pełnomocnictwie jest zaznaczone jak ma głosować, wówczas jest tym związany.
Pozdrawiam
Witam,
A czy wspólnota mieszkaniowa może uchwalić np regulamin zmieniając ilość głosów, które są potrzebne aby uchwała przeszła? Np. w regulaminie WM wskaże co to są czynności przekraczające zwykły zarząd i że do ich podjęcia musi być 75% głosów „za”?
Szanowna Pani,
Taka zmiana sposobu zarządzania wymaga notarialnej umowy zawartej przez wszystkich członków wspólnoty.
Poza tym w mojej ocenie to byłaby straszna sytuacja gdyby we wspólnocie wprowadzić większość kwalifikowaną – uważam, że podjęcie jakiejkolwiek uchwały byłoby praktycznie niemożliwe.
Proszę pamiętać, że większość, o którą Pani pyta, to co innego niż quorum. Quorum to niezbędna liczba obecnych, czy też reprezentowanych na zebraniu głosów. We wspólnotach działających na zasadach określonych w ustawie o własności lokali quorum nie ma znaczenia o tyle, że w braku obecności na zebraniu 50% udziałów (czy raczej ponad 50% udziałów) można kontynuować głosowania nad uchwałami w drodze indywidualnego zbierania głosów. W przypadku ustanowienia quorum (co – podobnie jak większość kwalifikowaną – można wprowadzić umownie), zebranie bez odpowiedniej liczby głosów w ogóle nie mogłoby się odbyć, jak i kontynuować zbierania głosów po zebraniu.
Pozdrawiam
Czy istotne jest quorum na zebraniu nieobowiązkowym do podjęcia uchwały o odwołaniu członka zarządu i uchwały o powołanie nowego członka zarządu ?Wniosek o zmianę porządku obrad i podjęcie uchwał na zebraniu, zarządca odrzucił tłumacząc , że nie ma quorum. Czy było to zgodne z prawem , czy wydane są wyroki sądowe, na podstawie których ,właściciele mogą się oprzeć ? Proszę o informację, za którą będę bardzo wdzięczna Pozdrawiam Danuta.
Szanowna Pani,
Na każdym zebraniu można podjąć uchwały w sprawach nie objętych porządkiem obrad. Jeśli nie jest reprezentowane ponad 50% udziałów, głosowanie nad uchwałami powinno być kontynuowane w trybie indywidualnego zbierania głosów. Niestety nie ma możliwości zaskarżenia działań zarządcy, bo skarżyć można tylko uchwały.
Tak jak napisałam w poście, quorum nie ma znaczenia, chyba, że w Pani wspólnocie wprowadzono odmienne od ustawowych zasady zarządzania nieruchomością wspólną.
Pozdrawiam