Ten wpis jest dla Ciebie, jeśli:
- jesteś członkiem wspólnoty, a jednocześnie współwłaścicielem lokalu w tej wspólnocie (ale tylko w częściach ułamkowych),
- jesteś członkiem tzw. wspólnoty garażowej,
- jesteś członkiem wspólnoty, w której jest wspólnota garażowa, ale ty do niekoniecznie do niej należysz,
- jesteś członkiem wspólnoty, w której jest wspólnota garażowa, której członkiem jest deweloper, i który na dodatek ma jeszcze mnóstwo niesprzedanych lokali w budynku i spory udział w nieruchomości wspólnej.
Niedawno zwrócił się do mnie klient, który ma problem z deweloperem. Nie chce on „utworzyć” wspólnoty (zapewne jako uważny czytelnik bloga wiesz, że wspólnoty się nie „tworzy”, a powstaje ona z mocy samego prawa – więcej na ten temat we wpisie Jak powstaje wspólnota mieszkaniowa), bo ma w nieruchomości jeszcze prawie 50% udziałów (ale mniej niż 50%) w związku z niesprzedanymi lokalami i nie chce pokrywać kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej do czasu zbycia lokali. Dodatkowo deweloper jest wraz z innymi członkami wspólnoty współwłaścicielem garażu wielostanowiskowego.
Dotąd w takiej sytuacji pozostali właściciele mogli zrobić jedno – iść do sądu i żądać ustanowienia zarządcy sądowego. Bo nie ma innego wyjścia, gdy nie da się powołać zarządu z uwagi na opór jednego z członków wspólnoty, który mimo, że nie posiada większości udziałów, blokuje możliwość podejmowania uchwał przez pozostałych jej członków.
A jak to będzie po wejściu w życie ustawy z 12 czerwca 2015r. o zmianie ustawy o własności lokali?
Będzie lepiej.
Obecnie przyjmuje się, że w przypadku współwłasności lokalu prawo do związanego z nim udziału w nieruchomości wspólnej przysługuje wszystkim współwłaścicielom niepodzielnie, co oznacza, że muszą oni współdziałać we wszystkich sprawach, w tym także w głosowaniach na zebraniu wspólnoty (zobacz więcej na ten temat we wpisie Gdy lokal ma kilku właścicieli…). Problem ten był szczególnie istotny w przypadku tzw. wspólnot garażowych, które zwykle mają dość spory, bo ok. 25-35% udział w nieruchomości wspólnej i bardzo wielu współwłaścicieli (od kilkunastu do nawet kilkuset). Taka konstrukcja w praktyce wykluczała ich od głosowania, bo w zasadzie wszelkie decyzje powinni podejmować jednomyślnie (ponieważ należało stosować przepisy Kodeksu cywilnego, a skoro wspólnota uchwały podejmuje w sprawach niezwykłych, to konieczna była jednomyślność współwłaścicieli garażu). Czasami wspólnoty garażowe wręcz paraliżowały działanie wspólnoty, która nie mogła podjąć uchwał z uwagi na brak większości głosów.
Po wejściu w życie nowelizacji będzie łatwiej – po pierwsze każdy współwłaściciel lokalu w częściach ułamkowych będzie miał swój własny udział w nieruchomości wspólnej. To oznacza, że jeśli taki współwłaściciel garażu ma także samodzielny lokal, to w czasie głosowania na zebraniu należy doliczyć do jego udziałów związanych z własnością lokalu udział związany ze współwłasnością garażu.
Przykład? Proszę bardzo:
Deweloper ma w nieruchomości wspólnej 45% udziałów z tytułu niesprzedanych jeszcze lokali. Jednocześnie jest współwłaścicielem w 75% garażu wielostanowiskowego. Z garażem związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 30%. Aby obliczyć udział dewelopera w nieruchomości wspólnej z tytułu współwłasności garażu należy pomnożyć jego udział w garażu i ogólny udział związny z własnością całego garażu w nieruchomości wspólnej, czyli 0,75 x 0,3 = 0,225. To oznacza, że łączny udział dewelopera w nieruchomości wspólnej to 67,5%, czyli … większość!
Co za niespodzianka!
Po wejściu w życie nowelizacji może się okazać, że w Twojej wspólnocie istnieją warunki do głosowania według zasady 1 na 1. Bo skoro deweloper ma ponad 50% udziałów w nieruchomości, to głosowanie tą metodą należy przeprowadzić na każde żądanie właścicieli lokali posiadających co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. W rezultacie tak naprawdę każdy członek wspólnoty będzie miał tylko jeden głos, także wtedy, gdy ma lokal (lub więcej lokali) i udział w garażu, ponieważ w głosowaniu 1 na 1 każdemu właścicielowi przysługuje jeden głos bez względu na liczbę lokali w nieruchomości (jeśli chcesz poczytać o głosowaniu 1 na 1, przeczytaj wpis Głosujemy).
Dzięki temu działając w porozumieniu z pozostałymi członkami wspólnoty możesz przegłosować decyzje, które nie podobają się deweloperowi. Wystarczy, że za uchwałą zostanie oddanych ponad 50% głosów. Taka uchwała będzie wiążąca także dla dewelopera.
Okazuje się, że nowelizacja ułatwi życie nie tylko w tych wspólnotach, gdzie istnieją wspólnoty garażowe, ale może pomóc także w walce z deweloperem, który nie do końca przestrzega przepisów ustawy o własności lokali.
{ 8 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Witam, a jak wyglada temat nowelizacji tej ustawy w kontekscie „otwartych” uchwal mieszkaniowych w trybie indywidualnego zbierania glosow? Na moim osiedlu zbieranie podpisow trwa w niektorych przypadkach miesiacami. Co warunkuje, ze mozemy skorzystac z nowych przepisow?
Podobne pytanie już się pojawiło w blogu. To dość skomplikowane zagadnienie i planuję w tej sprawie wpis.
Myślę, że coś się pojawi po wakacjach, bo obecnie jestem między urlopami 🙂
Pozdrawiam.
Czy można na bardziej skomplikowanym przykładzie pokazać liczenie udziału po nowelizacji / wskazanie udziałów/
Szanowna Pani,
Jako że wysłała Pani taki szczegółowy przykład do Kancelarii, proszę oczekiwać na maila w tej sprawie.
Pozdrawiam,
Dzień dobry, dzisiaj otrzymałam powiadomienie następującej treści:
witam,
co w przypadku takim na zebraniu wspólnoty mieszkanka złożyła pismo z podpisami 1/5mieszkańców o głosowaniu jeden na jeden pobieważ okazało się coś nie tak jest z udzałami bo jedna z mieszkanek zamiast mieć udział 0.047 to ma 0,057. czy w tum przypadku maja prawo zarzadać takiego głosowania? po głosowaniu okazało sie że za dana uchwałą jest pół na pół. i co teraz?
Niestety podał Pan za mało informacji by szczegółowo odpowiedzieć.
Pozdrawiam
dotyczy:wyliczania udziałów w hali garażowej posiadającej 26 miejsc postojowych i 6 komórek.
Uprzejmie proszę o pomoc w rozwiązaniu takiego problemu.Budynek mieszkalny posiada halę garażową
w której jest 26 miejsc postojowych i 6 komórek lokatorskich.Powierzchnia użytkowa hali garażowej
wynosi 574,32 m2, komórki mają powierzchnię od1,84m2 do4,22m2 w sumie 17,23m2.Miejsca postojowe w liczbie 26 policzono jako 26 udziałów i komórki lokatorskie w liczbie 6 jako 6 udziałów
co dało 32 udziały,powierzchnia miejsca postojowego to 17,95m2. Czy można zrównać powierzchnie miejsca postojowego do powierzchni komórek w wyliczaniu udziału w hali garażowej, czy udział powinien być stosunkiem powierzchni komórki lub miejsca postojowego do powierzchni hali garażowej ? Z powazaniem J .P