Gdy lokal ma kilku właścicieli…

…czy raczej współwłaścicieli, bo przecież tak to się prawidłowo nazywa. Samodzielny lokal będący przedmiotem odrębnej własności może być także przedmiotem współwłasności. Często zdarza się, że lokal kupują małżonkowie – jeśli pozostają we wspólności ustawowej, będzie to tzw. współwłasność łączna. Ale jeśli lokal kupuje para, która nie ma ślubu, wówczas będą współwłaścicielami w częściach ułamkowych, określonych w akcie notarialnym – umowie sprzedaży lokalu.

Nie tak dawno w jednym z komentarzy do wpisu „Głosujemy” dotyczącego głosowania nad uchwałami wspólnoty pojawiło się szereg pytań dotyczących tej właśnie sytuacji w kontekście głosowania na zebraniu właścicieli. Temat wzbudza żywe zainteresowanie i obiecałam sukcesywnie wypowiadać się w tej sprawie. Zaczynam dziś od pytania: „czy każdy ze współwłaścicieli lokalu posiada swój głos, (…), czy też z danego lokalu można oddać wyłącznie jeden głos za, przeciw uchwale (względnie wstrzymujący się) (…)”.

Rzeczywiście w praktyce pojawiają się dwa poglądy w tej sprawie. Po pierwsze można twierdzić, że każdemu współwłaścicielowi samodzielnego lokalu przysługuje jednocześnie samodzielny udział w nieruchomości wspólnej w wysokości jego udziału we współwłasności lokalu pomnożonej przez udział w nieruchomości wspólnej lokalu, którego jest współwłaścicielem. Żeby nieco ten przydługawy wywód rozjaśnić posłużę się prostym przykładem:

  • samodzielny lokal jest przedmiotem współwłasności dwóch osób, z których każda ma po 1/2 udziału w lokalu,
  • z własnością tego lokalu związana jest 1/10 udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej,
  • w związku z tym, według pierwszej koncepcji, każdy ze współwłaścicieli lokalu ma samodzielny udział 1/20 (albo 5%) we współwłasności nieruchomości wspólnej.

Według drugiego poglądu udział w nieruchomości wspólnej jest niepodzielny, tzn. przysługuje wszystkim współwłaścicielom lokalu łącznie. Wówczas w głosowaniu nad uchwałami wspólnoty powinien brać udział jeden przedstawiciel wszystkich współwłaścicieli, realizujący uzgodnione przez nich stanowisko co do poszczególnych uchwał.

Jak się pewnie domyślasz, każda z tych dwóch koncepcji ma swoje uzasadnienie. Może zainteresuje Cię, że zwolennicy drugiego poglądu powołują się m.in. na art. 11 przedwojennego rozporządzenia Prezydenta Rzeczpospolitej o własności lokali, który wymagał od współwłaścicieli lokalu wybrania osoby reprezentującej ich na zebraniach i wobec zarządu. Co ciekawie, brak jest analogicznej regulacji w ustawie o własności lokali i to zdaniem niektórych jest argument przemawiający za pierwszym poglądem. Bo skoro przepisu w tej ustawie nie powtórzono, to znaczy, że nie ma podstaw by takie wymagania współwłaścicielom lokalu stawiać.

Gdyby uznać, że każdy współwłaściciel lokalu ma swój „własny”, niezależny udział we współwłasności nieruchomości wspólnej, w skrajnych przypadkach tacy współwłaściciele lokalu mogliby teoretycznie przegłosować pozostałych. Byłoby to możliwe w przypadku głosowania „jeden na jeden” i – co tu dużo mówić – chyba nie byłoby to fair. Pewnie dlatego zarówno zwolennicy „podzielności, jak i „niepodzielności” udziału są tu zgodni – współwłaściciele lokalu w przypadku głosowania „jeden na jeden” zawsze mają tylko jeden głos.

Okazuje się, że temat dzisiejszego wpisu frapuje nie tylko członków wspólnot – współwłaścicieli lokali, czy też zarządców. To praktyczne zagadnienie było przedmiotem uchwały Sądu Najwyższego w związku z rozbieżnościami w orzecznictwie. Sąd Najwyższy jednoznacznie stwierdził, że udział we współwłasności ma charakter niepodzielny, co oznacza, że wypowiedział się za koncepcją drugą.

A dlaczego?

Przypomnę Ci, że udział we współwłasności nieruchomości wspólnej jest tzw. prawem związanym z prawem własności lokalu. To oznacza, że jest częścią składową prawa własności lokalu. A jak wspominałam nie tak dawno, część składowa nie może być przedmiotem odrębnego prawa własności i innych praw rzeczowych. Zdaniem Sądu Najwyższego taka konstrukcja udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej uniemożliwia swoisty „podział” tego udziału, do którego sprowadza się koncepcja pierwsza.

Może nie będę oryginalna, ale Sąd Najwyższy mnie przekonał. Dostrzegam tu pewną analogię między udziałem we współwłasności w nieruchomości wspólnej a udziałem w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. Taki udział może przysługiwać kilku osobom, ale prawo głosu przysługuje im niepodzielnie, co oznacza, że muszą się po prostu dogadać i ustalić, który z nich będzie reprezentować ich na zgromadzeniu wspólników, a także jak głosować w poszczególnych sprawach. Podobnie powinni działać współwłaściciele lokalu, który wchodzi w skład wspólnoty mieszkaniowej.

Jeżeli chcesz się dowiedzieć jak osiągnąć takie porozumienie i co zrobić, jeśli się to nie uda (poza zignorowaniem zebrania i pozostawieniem decyzji innym członkom wspólnoty), czytaj kolejne wpisy co do praw (i obowiązków) współwłaścicieli lokalu.

{ 10 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

józef Czerwiec 2, 2014 o 13:00

Dzień dobry! mieszkam w kamienicy która ma 6 mieszkań, 5 ma innego właściciela i to które ja wynajmuje drugiego wspłówłaściciela czy mam prawo do 1/6 strychu. pozdrawiam i dziękuję Józef Jachimczak

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Czerwiec 2, 2014 o 21:10

Dzień dobry.
Żeby udzielić wyczerpującej odpowiedzi na Pana pytanie potrzebowałabym bardziej szczegółowych informacji dotyczących lokalu, który Pan zajmuje oraz budynku, w którym się ona znajduje. Jeśli jest Pan zainteresowany szczegółową poradą, uprzejmie proszę o kontakt przez formularz kontaktowy w blogu lub bezpośrednio na mój adres mailowy natalia.klima@adwokatura.pl Wówczas będę mogła zadać Panu dodatkowe pytania, co niestety wykracza poza ramy komentarzy w blogu.
Informuję przy tym, że porada jest płatna, a warunki płatności są uzgadniane indywidualnie.
Czekam na kontakt z Pana strony i pozdrawiam serdecznie.

Odpowiedz

Zofia Luty 6, 2015 o 13:55

Witam czy może mi Pani odpowiedzieć na pytanie:
jakie prawa ma UMIG ,który jest właścicielem 6 lokali we WM tj.157/1000 udz, w głosowaniu nad uchwałami . Czy w ogóle może nad nimi głosować nie znając sytuacji we WM . W upoważnieniu dla osoby reprezentującej UMIG jest napisane ,że może ona podpisywać uchwały podjęte na zebraniu właścicieli a nie ma wzmianki ,że może nad nimi głosować.
Proszę o odpowiedz jak WM może ustosunkować się do takiego upoważnienia.
Będę wdzięczna za Pani odpowiedz.
Z góry pięknie dziękuję

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Luty 11, 2015 o 18:33

Szczerze mówiąc od Urzędu Miasta należy wymagać większego profesjonalizmu i lepszego formułowania pełnomocnictw. Możecie nie dopuścić tak „umocowanej” osoby do głosowania, ale musicie się liczyć z ewentualnym zaskarżeniem uchwał. Z drugiej strony sądy nie często uchylają uchwały z powodu uchybień formalnych, a więc ryzyko jest niewielkie.

Odpowiedz

andrzej Marzec 17, 2015 o 23:06

Czy taki przedstawiciel współwłasności musi dysponować na zebraniu WM pełnomocnictwem od pozostałych współwłaścicieli ?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Marzec 18, 2015 o 03:58

Zapraszam do przeczytania wpisu
Tam znajdzie Pan odpowiedź.
Pozdrawiam

Odpowiedz

andrzej Marzec 18, 2015 o 15:50

Czyli wychodząc z założenia że jeden głos przypada niepodzielnie na lokal będący współwłasnością to przy każdej uchwale powinni podpisać się wszyscy współwłaściciele jednomyślnie w sytuacji gdy nie dysponują pełnomocnictwem dla „przedstawiciela” .
Wydaje mi się że jest to błędne myślenie, gdyż WM wkracza w zarząd współwłasnością który reguluje kodeks cywilny i zarząd WM nie powinien kwestionować głosu oddanego przez „przedstawiciela” współwłasności będącego współwłaścicielem odmiennie do sytuacji gdy mamy do czynienia z pełnomocnikiem nie będącym współwłaścicielem-analogicznie do pełnomocnika UMIG.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Kwiecień 13, 2015 o 22:04

Cóż… orzecznictwo sądów jest w tej kwestii jednoznaczne. Współwłaściciele lokalu muszą uzgodnić stanowisko i głosować wspólnie przez przedstawiciela, którym może być jeden z nich. Jeśli chodzi o uzgodnienie stanowiska, stosuje się to ogólne przepisy o współwłasności, czyli jednomyślność w sprawach zwykłych i większość udziałów w sprawach niezwykłych.
Po prostu współwłaściciele powinni zadbać o umocowanie dla ich przedstawiciela. Wiem, że problem jest spory zwłaszcza w przypadku wspólnot garażowych, ale na szczęście ustawodawca już o tym pomyślał i pracuje nad zmianami. Wkrótce wpis na ten temat.

Odpowiedz

Urszula Wrzesień 29, 2015 o 12:06

Witam, mam następujące pytanie: jestem nowym członkiem zarządu, mam uchwały, pod którymi muszę zebrać głosy właścicieli w drodze indywidualnego zbierania głosów. I na liście/ na uchwale widnieje imię i nazwisko pana, który nie żyje. W mieszkaniu mieszkaniu wdowa po nim, oczywiście płaci za mieszkanie. Czy wdowa ma prawo głosu? Takich przypadków jest więcej. Właściciel figurujący na liście nie żyje, jego żona również nie żyje od lat, a w mieszkaniu mieszka syn, który cały czas regularnie płaci. Pytam, ponieważ kilka miesięcy temu też zbierałam podpisy w taki sam sposób i starsza koleżanka, która jest w zarządzie naszej Wspólnoty od ponad 10 lat, wysłała mnie po podpis do właśnie do tej wdowy, ponieważ pani była za przyjęciem uchwały i poprosiła aby przyjść do niej, ponieważ chciałby oddać głos i tak też zrobiłam. A np. w/w synów po zmarłych ojcach nikt nigdy nie pyta o zdanie. Osobiście nie mam nic przeciwko, żeby te osoby głosowały, ale dajemy taką możliwym wszystkim takim przypadkom, albo żadnemu. Jak to wygląda pod względem prawnym? Z wyrazami szacunku Urszula.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Wrzesień 30, 2015 o 21:41

Szanowna Pani,
Odpowiedź na Pani pytanie wykracza poza ramy komentarza w blogu. Jako że podobne zapytanie przesłała Pani przez formularz kontaktowy do Kancelarii, pozwolę sobie wszystkie szczegóły przekazać w odpowiedzi na Pani maila.
Pozdrawiam,
Natalia Klima-Piotrowska

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Dziękuję, że chcesz skomentować mój artykuł! Jednak jeśli szukasz pomocy w swojej sprawie to musisz wiedzieć, że moja odpowiedź ma charakter odpłatny. W tym celu skontaktuj się ze mną, korzystając z zakładki Kontakt.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: