Klika razy cytowałam w tym blogu mojego profesora prawa cywilnego Maksymiliana Pazdana, który mawiał, że na większość zadawanych pytań dobry prawnik odpowie „to zależy”. Dziś ponownie przypomniałam sobie tę mądrość, gdy szukałam orzeczeń w sprawie umów najmu, a ściślej odpowiedzi na pytanie, czy zawarcie umowy najmu jest zawsze czynnością zwykłą, czy też czasem bywa czynnością niezwykłą.
Skąd ta wątpliwość?
Ostatnio w sądzie przesłuchiwałam kandydatkę na zarządcę, która oznajmiła, że sprawując zarząd sądowy nieruchomościami, gdzie znajdują się lokale wynajmowane, każdorazowo zawarcie umowy najmu poprzedza uzyskaniem zgody współwłaścicieli (chodziło o nieruchomości objęte tzw. zwykłą współwłasnością) oraz zgody sądu. To oznacza, że jej zdaniem zawarcie umowy najmu jest czynnością niezwykłą.
Jak być może pamiętasz, przepisy w wielu wypadkach nie wskazują czy dana czynność z zakresu zarządu nieruchomością jest zwykła, czy niezwykła (czyli czy przekracza zakres zwykłego zarządu). Jednak jeśli chodzi o wynajęcie lokalu, nie budzi to zwykle w praktyce wątpliwości, że to czynność zwykła, mieszcząca się w granicach normalnego, codziennego zarządu nieruchomością.
I tu wracamy do „to zależy”.
Faktycznie czasami zawarcie umowy najmu może być w okolicznościach konkretnej sprawy uznane za czynność niezwykłą. Może to być spowodowane specyfiką całej nieruchomości (np. jest to dom i współwłaściciele chcą go w całości wynająć), lokalu, który ma być wynajęty (gdy na przykład w budynku jest wiele lokali, które są wynajmowane, ale ten jeden konkretny jest bardzo duży i przynosi największe przychody), a także konkretnej umowy (na przykład – jak to miało miejsce w wyroku, na który się natknęłam – z uwagi na to, że w negocjacjach poprzedzających jej zawarcie brali udział wszyscy współwłaściciele).
Wnioski są stąd dwa:
- nigdy nie można być pewnym, czy dana czynność mieści się w granicach zwykłego zarządu, czy też ma charakter niezwykły (przy czym dotyczy to nie tylko zawierania umów najmu, ale dokonywania także innych czynności, które nie zostały wprost wymienione w ustawie o własności lokali czy Kodeksie cywilnym),
- najlepszą odpowiedzią na każde pytanie co do tej kwestii jest „to zależy”. 🙂
Dzień dobry!
{ 3 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Jaka jest decyzyjnosc wspólnoty, kiedy zarząd został wybrany w drodze głosowania, jednak na zebraniu nie było wszystkich współwłaścicieli? I czy na wszelkie zmiany musza się zgodzić wszyscy członkowie wspólnoty czy tylko większość?
Szanowna Pani,
Odpowiedź na Pani pytanie zależy od tego czy mówimy o małej wspólnocie (do 7 lokali) czy o dużej. W tym pierwszym przypadku decyzje w sprawach „niezwykłych” wymagają zgody wszystkich właścicieli. W tym drugim wystarczająca jest większość udziałów.
Gdy chodzi o wybór zarządu – zakładam, że chodzi o dużą wspólnotę – do jego wyboru niezbędna jest większość udziałów liczona z uwzględnieniem 100% udziałów, nie zaś tylko tych, które są reprezentowane na zebraniu. Jeśli na zebraniu byli właściciele posiadający lub reprezentujący ponad 50% udziałów i za wyborem zarządu głosowała większość (czyli 50% + 1), wówczas uchwała jest wiążąca
Szanowna Pani,
Odpowiedź na Pani pytanie zależy od tego czy mówimy o małej wspólnocie (do 7 lokali) czy o dużej. W tym pierwszym przypadku decyzje w sprawach „niezwykłych” wymagają zgody wszystkich właścicieli. W tym drugim wystarczająca jest większość udziałów.
Gdy chodzi o wybór zarządu – zakładam, że chodzi o dużą wspólnotę – do jego wyboru niezbędna jest większość udziałów liczona z uwzględnieniem 100% udziałów, nie zaś tylko tych, które są reprezentowane na zebraniu. Jeśli na zebraniu byli właściciele posiadający lub reprezentujący ponad 50% udziałów i za wyborem zarządu głosowała większość (czyli 50% + 1), wówczas uchwała jest wiążąca.
Pozdrawiam