To zależy…, czyli jeszcze raz o czynnościach zarządu “zwykłego” i “niezwykłego”

Klika razy cytowałam w tym blogu mojego profesora prawa cywilnego Maksymiliana Pazdana, który mawiał, że na większość zadawanych pytań dobry prawnik odpowie “to zależy”. Dziś ponownie przypomniałam sobie tę mądrość, gdy szukałam orzeczeń w sprawie umów najmu, a ściślej odpowiedzi na pytanie, czy zawarcie umowy najmu jest zawsze czynnością zwykłą, czy też czasem bywa czynnością niezwykłą.

Skąd ta wątpliwość?

Ostatnio w sądzie przesłuchiwałam kandydatkę na zarządcę, która oznajmiła, że sprawując zarząd sądowy nieruchomościami, gdzie znajdują się lokale wynajmowane, każdorazowo zawarcie umowy najmu poprzedza uzyskaniem zgody współwłaścicieli (chodziło o nieruchomości objęte tzw. zwykłą współwłasnością) oraz zgody sądu. To oznacza, że jej zdaniem zawarcie umowy najmu jest czynnością niezwykłą.

Jak być może pamiętasz, przepisy w wielu wypadkach nie wskazują czy dana czynność z zakresu zarządu nieruchomością jest zwykła, czy niezwykła (czyli czy przekracza zakres zwykłego zarządu). Jednak jeśli chodzi o wynajęcie lokalu, nie budzi to zwykle w praktyce wątpliwości, że to czynność zwykła, mieszcząca się w granicach normalnego, codziennego zarządu nieruchomością.

I tu wracamy do “to zależy”.

Faktycznie czasami zawarcie umowy najmu może być w okolicznościach konkretnej sprawy uznane za czynność niezwykłą. Może to być spowodowane specyfiką całej nieruchomości (np. jest to dom i współwłaściciele chcą go w całości wynająć), lokalu, który ma być wynajęty (gdy na przykład w budynku jest wiele lokali, które są wynajmowane, ale ten jeden konkretny jest bardzo duży i przynosi największe przychody), a także konkretnej umowy (na przykład – jak to miało miejsce w wyroku, na który się natknęłam – z uwagi na to, że w negocjacjach poprzedzających jej zawarcie brali udział wszyscy współwłaściciele).

Wnioski są stąd dwa:

  1. nigdy nie można być pewnym, czy dana czynność mieści się w granicach zwykłego zarządu, czy też ma charakter niezwykły (przy czym dotyczy to nie tylko zawierania umów najmu, ale dokonywania także innych czynności, które nie zostały wprost wymienione w ustawie o własności lokali czy Kodeksie cywilnym),
  2. najlepszą odpowiedzią na każde pytanie co do tej kwestii jest “to zależy”. 🙂

{ 3 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

M Styczeń 4, 2018 o 21:42

Jaka jest decyzyjnosc wspólnoty, kiedy zarząd został wybrany w drodze głosowania, jednak na zebraniu nie było wszystkich współwłaścicieli? I czy na wszelkie zmiany musza się zgodzić wszyscy członkowie wspólnoty czy tylko większość?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Marzec 13, 2018 o 22:42

Szanowna Pani,
Odpowiedź na Pani pytanie zależy od tego czy mówimy o małej wspólnocie (do 7 lokali) czy o dużej. W tym pierwszym przypadku decyzje w sprawach “niezwykłych” wymagają zgody wszystkich właścicieli. W tym drugim wystarczająca jest większość udziałów.
Gdy chodzi o wybór zarządu – zakładam, że chodzi o dużą wspólnotę – do jego wyboru niezbędna jest większość udziałów liczona z uwzględnieniem 100% udziałów, nie zaś tylko tych, które są reprezentowane na zebraniu. Jeśli na zebraniu byli właściciele posiadający lub reprezentujący ponad 50% udziałów i za wyborem zarządu głosowała większość (czyli 50% + 1), wówczas uchwała jest wiążąca

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Marzec 13, 2018 o 22:44

Szanowna Pani,
Odpowiedź na Pani pytanie zależy od tego czy mówimy o małej wspólnocie (do 7 lokali) czy o dużej. W tym pierwszym przypadku decyzje w sprawach “niezwykłych” wymagają zgody wszystkich właścicieli. W tym drugim wystarczająca jest większość udziałów.
Gdy chodzi o wybór zarządu – zakładam, że chodzi o dużą wspólnotę – do jego wyboru niezbędna jest większość udziałów liczona z uwzględnieniem 100% udziałów, nie zaś tylko tych, które są reprezentowane na zebraniu. Jeśli na zebraniu byli właściciele posiadający lub reprezentujący ponad 50% udziałów i za wyborem zarządu głosowała większość (czyli 50% + 1), wówczas uchwała jest wiążąca.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Dziękuję, że chcesz skomentować mój artykuł! Jednak jeśli szukasz pomocy w swojej sprawie to musisz wiedzieć, że moja odpowiedź ma charakter odpłatny. W tym celu skontaktuj się ze mną, korzystając z zakładki Kontakt.

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Piotrowscy Spółka Partnerska Adwokatów Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Piotrowscy Spółka Partnerska Adwokatów z siedzibą w Katowicach.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem sekretariat@kancelariapiotrowscy.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: