Więcej czasu na rękojmię

07 stycznia 2015

Natalia Klima-Piotrowska

Komentarze (0)

W święta konsumenci dostali prezent – weszła w życie nowa ustawa o prawach konsumenta. Reguluje ona m.in. uprawnienia konsumenta robiącego zakupy przez internet, ale poza tym wprowadza istotną zmianę w przespiach o rękojmi za wady.

Dotąd przepisy „konsumeckie” nie dotyczyły umów, których przedmiotem były nieruchomości i to w sumie się nie zmieniło. Jednak uprawnienia konsumenta związane z wadą rzeczy sprzedanej zostały przerzucone z obowiązującej dotąd ustawy o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej do Kodeksu cywilnego. To dobre rozwiązanie, bo wszystko jest w jednym miejscu i bez względu na to czy jesteś konsumentem czy nie, możesz sięgnąć do Kodeksu cywilnego i sprawdzić jakie masz upawnienia gdy kupiona przez Ciebie rzecz ma wady.

Z punktu widzenia właścicieli nieruchomości ważną zmianą jest wydłużenie okresu odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady nieruchomości. Dotąd jako kupujący miałeś na to tylko 3 lata. Od 25 grudnia 2014r. masz aż 5 lat, licząc od chwili wydania nieruchomości.

Drugim istotnym elementem zmiany zasad odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady jest to, że przysługujące uprawnienia nie wygasają, jak to miało miejsce dotychczas, lecz ulegają przedawnieniu. Jaka jest różnica? Wygaśnięcie roszczenia oznacza, że przestaje ono istnieć i nie możesz skutecznie dochodzić go przed sądem. Co więcej, sąd bieże to pod uwagę z urzędu, co oznacza, że druga strona nie musi powołać się na upływ terminu żeby sąd stwierdził, że roszczenie wygasło.

W przypadku przedawnienia roszczenie mimo upływu terminu istnieje nadal i nadal możesz wystąpić do sądu z żądaniem z niego płynącym. Nawet jeśli termin już upłynął, a druga strona nie podniesie zarzutu przedawnienia, możesz sprawę wygrać. Co więcej, wystarczy, że sprawę do sądu przed terminem przedawnienia wniesiesz – taka czynność przerywa bowiem bieg przedawnienia. Nadto nowela przewiduje, że jeśli dochodzisz przed sądem jednego z kilku uprawnień przysługujących z tytułu rękojmi (np. nie zdecydowałeś się na odstąpienie od umowy, ale żądasz jedynie obniżenia ceny), to termin do wykonania innych uprawnień ulega zawieszeniu do czasu prawomocnego zakończenia postępowania. To ważne, biorąc pod uwagę ile potrafią trwać sprawy sądowe…

Ustawodawca wprowadził także pewną zmianę, która tylko na pozór ma charakter porządkujący. Dotąd 3-letni termin do realizacji roszczeń z tytułu rękojmi odnosił się do budynków. Natomiast obowiązujący od 25 grudnia 2014r. termin 5 lat dotyczy nieruchomości.  Różnica jest istotna i powinna zakończyć spory interpretacyjne, które dotąd się pojawiały. Nieruchomość jest bowiem zdefiniowana w Kodeksie cywilnym jako część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot odbrębnej własności (grunt), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeśli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z kolei budynek nigdy w Kodeksie cywilny zdefiniowany nie został i trzeba było sięgać do przepisów prawa budowalnego. No i nie do końca było jasne co z lokalem…

Co istotne, nowe przepisy mają zastosowanie do umów zawartych po ich wejściu w życie. Gdy więc kupisz lokal po 25 grudnia 2014r., będziesz miał aż 5 lat na rozpoczęcie realizacji roszczeń z tytułu rękojmi za wady lokalu. Jeśli wada nie dotyczy lokalu, a nieruchomości wspólnej, uprawnienia z tytułu rękojmi może w Twoim imieniu realizować wspólnota. Nie ma tu jednak automatu, jak w przypadku innych czynności wykonywanych przez wspólnotę. Musisz na drodze umowy cesji przenieść przysługujące Ci z tytułu rękojmi uprawnienia na wspólnotę, by mogła skutecznie je w Twoim imieniu wykonać. Więcej na ten temat przeczytasz we wpisie „Wspólnota może pozwać dewelopera o usterki budynku”.

Czy na pewno fajnie jest być jak John Malkovitch?

27 grudnia 2014

Natalia Klima-Piotrowska

Komentarze (0)

Będąc wciąż w nastroju świątecznym postanowiłam podzielić się dziś z Tobą moimi przemyśleniami na temat, który w początkach grudnia robił karierę w mediach. A przy okazji chcę pokazać Ci jedną z moich ulubionych i najzabawniejszych scen filmowych (oczywiście według mojego rankingu).

Być może słyszałeś, że mimo szumnych zapowiedzi i nowelizacji ustawy o ewidencji ludności obowiązek meldunkowy nie zostanie zniesiony 1 stycznia 2016 roku. Dlaczego? Bo konieczna byłaby zmiana około 100 ustaw (a co za tym idzie – rozporządzeń i procedur). No i jak to jest z tym meldunkiem? Czy to rzeczywiście relikt PRL, który należy bezwzględnie zlikwidować? Czy jednak informacja o tym kto gdzie mieszka lub po prostu przebywa, może być potrzebna a czasem wręcz niezbedna?

Jak zwykle kij ma dwa końce.

Z jednej strony obowiązek rejestracji miejsca pobytu budzi sprzeciw – co kogo obchodzi gdzie mieszkasz? Przecież możesz swobodnie się przemieszczać i nie musisz nikomu się spowiadać z tego gdzie przebywasz. No chyba, że mamie.  No i oczywiście żonie 😉

Są jednak pewne sytuacje, w których adres zamieszkania ma znaczenie. I możliwość jego ustalenia. Odkąd usłyszałam o pomyśle likwidacji meldunku, zastanawiem się jak będzie można ustalić adres pozwanego lub świadka, jeśli na przykład okaże się on nieaktualny lub w ogóle nie będziesz go znać.

Problem z adresami świadków jest bardziej istotny w sprawach karnych niż w cywilnych. W tych drugich to Ty jako strona powinieneś wskazać adres świadka. Prawda jest taka, że wnioskując o czyjeś przesłuchanie zwykle wiesz gdzie mieszka lub pracuje, bo w przypadku świadków nie trzeba wzywać ich w miejscu zamieszkania. Gorzej jest w sprawach karnych, które często toczą się latami i gdy sąd w końcu wzywa świadka, okazuje się,  że ten się wyprowadził. Bez rejestrów meldunkowych raczej trudno będzie sądowi namierzyć takiego świadka. Wprawdzie może temu zaradzić nowa procedura karna, która ma zacząć obowiązywać 1 lipca 2015 roku, i która z założenia ma przyspieszyć postępowanie i przerzucić obowiązek przedstawiania i przeprowadzania dowodów na strony. Jednak to nie rozwiąże problemu spraw dotychczasowych, prowadzonych na starych zasadach. Cóż… pożyjemy, zobaczymy.

Druga sytuacja z mojego, prawniczego podwórka, gdzie znajomość adresu zamieszkania i możliwość jego ustalenia jest istotna, to wnoszenie pozwów w sprawach cywilnych.  Zgodnie z przepisami wnosząc pozew lub wniosek do sądu musisz oznaczyć adres zamieszkania pozwanego lub uczestnika. Co ciekawsze, jeśli Twój przeciwnik ma firmę lub prowadzi działalność w formie spółki cywilnej, to nie wystarczy wskazanie adresu tej działalności. To MUSI być adres zamieszkania. Jeśli go nie wskażesz lub adres będzie nieprawidłowy, sąd może zwrócić pozew. A jak ustalisz adres, gdy zostaną zniesione meldunki? Dziś,  nawet jeśli nie mieszkasz pod danym adresem ale jesteś tam zameldowany, doręczenie korespondencji pod adres zameldowania co do zasady będzie skuteczne.

Być może słyszałeś, że entuzjaści zniesienia meldunku powołują się na przykład Ameryki, gdzie nikt nie rejestruje miejsca zamieszkania. Jak tam radzą sobie z doręczaniem korespondencji sądowej? Zapewne widziałeś amerykańskie filmy, w których doręczenie np. pozwu rozwodowego jest istotnym elementem fabuły. Mnie przychodzi do głowy mina Johna Malkovitcha w filmie braci Cohen „Tajne przez poufne”, gdy wręczono mu taki pozew. A przy okazji zdradzę Ci, że moją ulubioną sceną w tym filmie i w ogóle jedną z najzabawniejszych „ever” jest Brad Pitt tańczący na bieżni 🙂 Mam nadzieję,  że też się uśmiałeś.

Wracając do tematu – były minister Gowin chciał wprowadzić w Polsce taki prywatny system doręczania korespondencji sądowej. Na szczęście został odwołany zanim wprowadził ten pomysł w życie. Ciekawa jestem czy klienci chcieliby płacić za taką usługę, a biorąc pod uwagę jej cel i znaczenie, cena zapewne nie należałaby do niskich. Dlatego może lepiej, że ten „relikt” nie zostanie tak szybko zniesiony. Przynajmniej dopóki ktoś nie wymyśli jak doręczać korespondencję sądową i urzędową bez szkody dla zainteresowanych.

Wpis grudniowy (taki osobisty)

23 grudnia 2014

Natalia Klima-Piotrowska

Komentarze (1)

Grudzień jest dla mnie miesiącem szczególnym. Pomyślisz pewnie – wiadomo: święta, koniec roku. I masz rację. Ale nie tylko. W grudniu mam urodziny (i to prawie w święta), więc dodatkowo zmusza mnie to do pewnych refleksji, przemysleń i podsumowań. Poza tym urodziny w grudniu ma kilka bardzo bliskich mi osób, a od niedawna urodziny w grudniu obchodzi mój blog 🙂 I jak tu nie świętować przez cały miesiąc?

W tym roku grudzień jest szczególny nie tylko z powodu Roczku mojego bloga. To dla nas (dla mnie i całej mojej rodziny) czas wielkiego oczekiwania. W styczniu – o ile wszystko pójdzie zgodnie z planem – moja rodzina powiększy się o malutką córeczkę 🙂 Dlatego z góry proszę o wyrozumiałość, jeśli w pierwszych miesiącach 2015 roku wpisów w blogu będzie trochę mniej, a na komentarze będę odpowiadać z małym poślizgiem.

Życzę Ci, żeby i Twój grudzień, a także styczeń i cały 2015 rok był magiczny, pełen sukcesów i codziennych radości. Żeby spełniały się Twoje najskrytsze marzenia, ale też by tych marzeń nigdy nie brakło. A w Święta życzę Ci odpoczynku, wspaniałych prezentów i… śniegu. Który 27 grudnia może już stopnieć 🙂

Wszystkiego dobrego.

Zarząd zarządza

16 grudnia 2014

Natalia Klima-Piotrowska

42 komentarze

O zarządzie było już wiele razy. W końcu istotą i celem istnienia wspólnoty jest ułatwienie zarządzania nieruchomością wspólną. Czy rzeczywiście jest łatwiej? Każdy współwłaściciel, członek zarządu lub zarządca mógłby pewnie na ten temat wiele powiedzieć. Ale dziś nie zamierzam krytykować obowiązujących przepisów. Dziś krótko o tym, jak zarządza zarząd w dużej wspólnocie mieszkaniowej.

Przypomnę Ci, że właściciele lokali mogą określić sposób zarządu w umowie, a jeśli tego nie zrobią powinni powziąć uchwałę o wyborze jedno- lub kilkuosobowego zarządu. Członkami zarządu mogą być wyłącznie osoby fizyczne będące właścicielami lokali, jak i spoza tego grona. Stąd wynika, że o zarządzie w przypadku wspólnot można mówić w dwóch ujęciach: przedmiotowym, gdzie zarząd oznacza podejmowanie wszelkich decyzji oraz czynności faktycznych i prawnych dotyczących nieruchomości wspólnej oraz podmiotowym, gdzie chodzi po prostu o ludzi, którzy te decyzje i czynności mają podejmować.

Co zatem robi zarząd wspólnoty?

Otóż, zgodnie z ustawą o własności lokali: „kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali”. Inaczej mówiąc – podejmuje decyzje dotyczące nieruchomości wspólnej. Pamiętaj jednak, że zarząd nie ma tu pełnej swobody. Samodzielnie może działać wyłącznie w sprawach zwykłych, czyli nieprzekraczających zwykłego zarządu. Czynności niezwykłe zawsze będą wymagały uchwały właścicieli (więcej na ten temat przeczytasz we wpisie Zarząd „zwykły” i „niezwykły”).

Zarząd także reprezentuje wspólnotę na zewnątrz. Wyjaśniam, że chodzi tu o wszelkie relacje prawne i faktyczne z podmiotami trzecimi wobec wspólnoty, a zatem na przykład zawieranie umów z dostawcami mediów, podmiotami wykonującymi remonty, czy usługi polegające na sprzątaniu bądź kontroli właściwego stanu technicznego nieruchomości. Reprezentacja obejmuje także występowanie w imieniu wspólnoty do sądów i innych organów władzy publicznej. Co to oznacza? Ano, jeśli stroną sporu sądowego jest wspólnota, wówczas w sądzie reprezentuje ją właśnie zarząd.

Zwróć uwagę, że zarząd może składać się z jednej lub więcej osób. W tym drugim przypadku co do zasady do skutecznego podejmowania decyzji i składania oświadczeń w imieniu wspólnoty konieczne jest współdziałanie dwóch członków zarządu. Oczywiście właściciele mogą odstąpić od tej reguły przyjmując reprezentację jednoosobową, albo – w przypadku zarządu trzyosobowego (lub większej liczby członków) – wprowadzić uchwały zarządu podejmowane większością głosów lub obowiązek jednomyślnego podejmowania decyzji. Ten ostatni sposób jednak odradzam, bo może prowadzić do paraliżu we wspólnocie.

Ostatnia kategoria czynności należących do zarządu wymienionych w ustawie, to reprezentowanie wspólnoty w stosunkach z poszczególnymi właścicielami lokali. Obejmuje ona zatem wszystkie działania zarządu skierowane do członków wspólnoty i vice versa. Na przykład: zwoływanie zebrań właścicieli, indywidualne zbieranie głosów, wzywanie do zapłaty, udzielanie informacji itd. Jeśli więc jesteś członkiem wspólnoty i chcesz czegoś, powinieneś ze swoim problemem zwrócić się właśnie do zarządu.

Zarząd wspólnoty, oprócz ogólnie określonych kompetencji koniecznych do zarządzania nieruchomością wspólną, ma również określone obowiązki. Ale to już temat na kolejny wpis.

Licytacja, i co dalej? Cz. 2.

10 grudnia 2014

Natalia Klima-Piotrowska

Komentarze (0)

Dziś kolejny wpis z cyklu „Jak się pozbyć uciążliwego członka wspólnoty”. Ostatnio pisałam co zrobić, gdy po zbyciu lokalu tego „uciążliwego” on nadal nie chce się wyprowadzić – wówczas konieczna będzie eksmisja. Tym razem opowiem Ci o tym co można zrobić z zaległościami członka wspólnoty, które przecież również są okolicznością uzasadniającą żądanie upoważnienia do zbycia lokalu w drodze licytacji.

Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że jeśli przyczyną licytacji były właśnie zaległości członka wspólnoty, ta ostatnia może z ceny uzyskanej za lokal zatrzymać dla siebie kwotę odpowiadającą zadłużeniu z odsetkami. Niestety, to nie takie proste. Co do zasady cenę za lokal otrzymuje właściciel. Wspólnota oczywiście może żądać zapłaty zaległości z kwoty uzyskanej tytułem ceny, ale nie może sobie tej kwoty po prostu zabrać.

Jedyny wyjątek dotyczy sytuacji, w której już wcześniej, a zatem przed sprzedażą lokalu, wspólnota uzyskała przeciwko „uciążliwemu” prawomocny wyrok zasądzający należność wynikającą z zadłużenia. Wówczas – jako zarząd lub zarządca wspólnoty – możesz za pośrednictwem komornika zająć wierzytelność przypadającą „uciążliwemu” z tytułu ceny za lokal.

To oznacza, że jeśli przyczyną licytacji są długi członka wspólnoty, warto jednocześnie, a nawet wcześniej wystąpić przeciwko niemu także z pozwem o zapłatę. Oczywiście możesz to zrobić i później, jednak nie będziesz miał pewności, czy do czasu uzyskania prawomocnego wyroku nasz „uciążliwy” nie roztrwoni pieniędzy za lokal. A jak będzie niewypłacalny, to wyrok będziesz mógł sobie co najwyżej powiesić na ścianie w charakterze dekoracji (wątpliwej niestety).

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →