Wspólnota może pozwać dewelopera o usterki budynku.

Całkiem niedawno, bo 29 stycznia b.r. Sąd Najwyższy w składzie 7 sędziów podjął ważną uchwałę. Ważną dla lokatorów, którzy mają problemy z deweloperem. A ściślej z usterkami, wadami, „niedoróbkami”, czyli przeciekającym dachem, odpadającą elewacją czy poręczami, bądź ciągle psującą się windą.

Sąd Najwyższy uznał, że właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej. Przypomnę Ci, że dotąd zagadnienie to wywoływało w praktyce szereg rozbieżności. Sądy różnych instancji, w tym Sąd Najwyższy w różnych sprawach, albo uznawały, że wspólnota może bez przeszkód występować z roszczeniami przeciwko deweloperowi, o ile właściciele lokali przeleją na nią swoje prawa z tego tytułu, albo wręcz odwrotnie – stwierdzały, że wspólnota nie może nabyć tych uprawnień, a umowa przelewu (cesji), której są przedmiotem, jest nieważna.

Jak zwykle – diabeł tkwi w szczegółach. Wspominałam już we wcześniejszych wpisach, o sporze co do tego czy wspólnota mieszkaniowa jest tzw. ułomną osobą prawną. Wprawdzie Sąd Najwyższy rozstrzygnął tę kwestię pozytywnie, ale zastrzegł, że zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej jest ograniczona, a w konsekwencji, do jej majątku mogą wchodzić tylko prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. Mówiąc w uproszczeniu – wspólnoty powołano, by zarządzały nieruchomością wspólną. A przecież wady fizyczne tej nieruchomości, czy też dochodzenie wynikających stąd uprawnień, nie należy do czynności związanych z zarządzaniem. Stąd pojawiła się wątpliwość czy właściciele lokali mogą dokonać na wspólnotę cesji tych uprawnień.

Z drugiej strony roszczenia właścicieli przeciwko deweloperowi są ściśle związane z nieruchomością wspólną. Poza tym wystąpienie z roszczeniami przez jeden podmiot niewątpliwie uprościłoby i usprawniło postępowania sądowe.  Zamiast wielu procesów toczonych przez poszczególnych właścicieli lokali byłby jeden z udziałem wspólnoty.

Sąd Najwyższy ostatecznie rozstrzygnął te wątpliwości. Myślę, że ta ważna dla wspólnot i jej członków uchwała to krok w dobrym kierunku. Wspólnota, choć powołana do zarządzania nieruchomością wspólną, może dzięki temu jeszcze bardziej „służyć” swoim członkom dochodząc roszczeń z tytułu wad nieruchomości wspólnej. Trudno zgadywać jaki był tok rozumowania Sądu Najwyższego, ponieważ nie opublikowano jeszcze uzasadnienia uchwały. Gdy tylko Sąd Najwyższy ujawni swoją motywację, opowiem Ci jakie argumenty doprowadziły do wydania orzeczenia tej treści.

{ 13 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Agnieszka Swaczyna Luty 9, 2014 o 22:08

No i proszę.Potwierdza się, że warto czytać blogi. Nie trafiłam wcześniej na ten, skądinąd świeży, wyrok SN.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Luty 9, 2014 o 22:26

Zgadzam sie w 100% – warto czytac blogi 🙂
Mam nadzieję, że uda mi się napisać równie szybko kilka słów o uzasadnieniu tej uchwały. O ile Sąd Najwyższy nie będzie długo zwlekał z jego udostępnieniem.
No i oczywiście dziękuję za komentarz.

Odpowiedz

Marcin Kwiecień 21, 2014 o 20:30

A jak można przelać uprawnienia z tytułu rękojmi na rzecz wspólnoty i czy w praktyce jest to prosta czynność ? Czy warto poza tym namawiać pozostałych właścicieli lokali do takiej czynności. Wiadomo, że z każdym się pewnie nie uda a dla mnie, jako mieszkańca najwyższej kondygnacji jest to szczególnie ważne np. kiedy w przyszłości zaleje mi mieszkanie przez niesprawny dach.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Kwiecień 22, 2014 o 11:17

Przelewu tych uprawnień dokonuje się na podstawie umowy zawartej między właścicielem lokalu a wspólnotą. Umowa przelewu to inaczej umowa cesji i może dotyczyć różnych praw, nie tylko uprawnień wynikających z rękojmi za wady budynku, tak jak w interesującym Pana przypadku.
Nie ma przy tym znaczenia, czy cesji dokonają wszyscy czy tylko niektórzy właściciele lokali. W tej drugiej sytuacji wspólnota będzie mogła występować wyłącznie w imieniu tych właścicieli, którzy przenieśli na nią uprawnienia z tytułu rękojmi. Pozostali członkowie wspólnoty będą musieli sami podejmować czynności przeciwko deweloperowi.
I jeszcze jedna uwaga – moim zdaniem taka cesja ma sens dopiero wtedy gdy jakieś wady budynku się ujawnią. Nie trzeba więc tego robić już teraz, bez względu na to jaki jest stan nieruchomości wspólnej.
Dziękuję za komentarz i pozdrawiam.

Odpowiedz

Marcin Maj 2, 2014 o 21:35

Dziękuję za wyczerpujący komentarz…bardzo ważne jest to, że cesji można dokonać dopiero po ujawnieniu się wad budynku, tego nie wiedziałem…
A teraz poza tematem lekko…czy w przypadku chęci zmiany zarządcy nieruchomości trzeba obecności notariusza ? Nie mam tutaj na myśli sposobu zarządzania np. z zarządcy jakim jest firma zewnętrzna na wspólnotę tylko zmiana zarządcy zewnętrznego…
Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Maj 5, 2014 o 13:17

Jeśli chodzi o formę zmiany zarządcy, to zależy ona od tego w jakiej formie go ustanowiono. Jeśli zarząd powierzono osobie fizycznej lub prawnej na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego (czy też w uchwale właścicieli protokołowanej przez notariusza), wówczas zmiana również będzie wymagała obecności notariusza. Jeżeli natomiast notariusz nie brał udziału przy powierzaniu zarządu podmiotowi trzeciemu, wówczas wystarczy „zwykła” (nieprotokołowana przez notariusza) uchwała właścicieli w tej sprawie.
A wracając do cesji uprawnień z tytułu rękojmi – to nie do końca tak, że nie można jej dokonać przed ujawnieniem wad. Po prostu nie ma sensu tego robić na zapas, bo w takiej umowie warto skonkretyzować roszczenie zarówno poprzez wskazanie usterki, której dotyczy, jak i żądania, jakie ma właściciel do dewelopera.
Pozdrawiam

Odpowiedz

karol Luty 19, 2015 o 19:43

Witam Panią,
trochę z innej „beczki”. czy jako kolejny wlasciciel mieszkania mam prawo domagać się od dewelopera naprawy wad nieruchomości wspólnej tj. np. cieknacego dachu? sytuacja wygląda bowiem mniej wiecej tak, że budynek został wybudowany wadliwie, a nastepnie lokal został sprzedany kolejnemu właścicielowi (mnie). czy mam do tego prawo? przecież to nie ja bylem strona umowy z deweloperem. terminy z rekojmi już dawno upłynęły.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Luty 24, 2015 o 04:54

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi ponosi sprzedawca, czyli w Pana przypadku poprzedni właściciel mieszkania. Z kolei on i tylko on ma roszczenia z tytułu rękojmi wobec dewelopera. Proszę pamiętać, że jeśli terminy rękojmi upłynęły to można domagać się odszkodowania na zasadach ogólnych,

Odpowiedz

karol Luty 24, 2015 o 19:21

Dziękuje za odpowiedz.
tak terminy rękojmi już upłynęły, od oddania budynku minęło już ponad 7 lat. czy zatem tak samo jak z rękojmią jest z odszkodowaniem?czyli ze może się go domagać bezposrednio od dewelopera wyłącznie tylko mój poprzednik, poprzedni właściciel mieszkania?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Marzec 2, 2015 o 14:28

Tak, ale Pan ma „swoją” rękojmię względem poprzedniego właściciela, o ile nie upłynęły 3 lata od wydania lokalu.

Odpowiedz

Marcin Czerwiec 3, 2015 o 19:50

Dzień dobry
Pani Natalio, czy możliwa jest blokada zmiany planu zagospodarowania przestrzennego ? Obok naszego budynku wielorodzinnego ma powstać nowy budynek. Dotychczasowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza na gruncie budownictwo mieszkaniowe, maksymalnie do dwóch pięter. Według naszej wiedzy, inwestor ma zamiar wystąpić z wnioskiem o zmianę pzp gdyż chciałby wybudować budynek 4/5 piętrowy bo z budynku dwupiętrowego nie będzie miał żadnego interesu. Czy my jako wspólnota możemy to zaskarżyć i na jakim etapie ?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Czerwiec 10, 2015 o 21:53

Uprzejmie informuję, że tego typu porady, z uwagi na ich przedmiot i stopień skomplikowania, są płatne. Jeśli jest Pan zainteresowany uzyskaniem płatnej porady, proszę o kontakt przez formularz kontaktowy w blogu.

Odpowiedz

JR Październik 22, 2015 o 14:50

Dzień dobry Pani,
Mija rok od oddania budynku przez dewelopera. W lipcu odbył się pierwszy przegląd gwarancyjny, na którym odnotowano szereg usterek. W połowie października przeprowadzono odbiór prac, jednak deweloper poprawił może z 20% , kolejne naprawy zostały odłożone w czasie z adnotacją ” do obserwacji”, inne w ogóle odrzucone.
Zarządca powołany „z urzędu” przy pierwszym akcie jest przychylny bardziej deweloperowi niż mieszkańcom i nie zależy mu na zaostrzaniu konfliktu z deweloperem.
Jak zobligować dewelopera do usuwania poprawek bez uników i w ściśle określonym terminie?
pozdrowienia

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Dziękuję, że chcesz skomentować mój artykuł! Jednak jeśli szukasz pomocy w swojej sprawie to musisz wiedzieć, że moja odpowiedź ma charakter odpłatny. W tym celu skontaktuj się ze mną, korzystając z zakładki Kontakt.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: