Zarząd zarządza

O zarządzie było już wiele razy. W końcu istotą i celem istnienia wspólnoty jest ułatwienie zarządzania nieruchomością wspólną. Czy rzeczywiście jest łatwiej? Każdy współwłaściciel, członek zarządu lub zarządca mógłby pewnie na ten temat wiele powiedzieć. Ale dziś nie zamierzam krytykować obowiązujących przepisów. Dziś krótko o tym, jak zarządza zarząd w dużej wspólnocie mieszkaniowej.

Przypomnę Ci, że właściciele lokali mogą określić sposób zarządu w umowie, a jeśli tego nie zrobią powinni powziąć uchwałę o wyborze jedno- lub kilkuosobowego zarządu. Członkami zarządu mogą być wyłącznie osoby fizyczne będące właścicielami lokali, jak i spoza tego grona. Stąd wynika, że o zarządzie w przypadku wspólnot można mówić w dwóch ujęciach: przedmiotowym, gdzie zarząd oznacza podejmowanie wszelkich decyzji oraz czynności faktycznych i prawnych dotyczących nieruchomości wspólnej oraz podmiotowym, gdzie chodzi po prostu o ludzi, którzy te decyzje i czynności mają podejmować.

Co zatem robi zarząd wspólnoty?

Otóż, zgodnie z ustawą o własności lokali: “kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali”. Inaczej mówiąc – podejmuje decyzje dotyczące nieruchomości wspólnej. Pamiętaj jednak, że zarząd nie ma tu pełnej swobody. Samodzielnie może działać wyłącznie w sprawach zwykłych, czyli nieprzekraczających zwykłego zarządu. Czynności niezwykłe zawsze będą wymagały uchwały właścicieli (więcej na ten temat przeczytasz we wpisie Zarząd “zwykły” i “niezwykły”).

Zarząd także reprezentuje wspólnotę na zewnątrz. Wyjaśniam, że chodzi tu o wszelkie relacje prawne i faktyczne z podmiotami trzecimi wobec wspólnoty, a zatem na przykład zawieranie umów z dostawcami mediów, podmiotami wykonującymi remonty, czy usługi polegające na sprzątaniu bądź kontroli właściwego stanu technicznego nieruchomości. Reprezentacja obejmuje także występowanie w imieniu wspólnoty do sądów i innych organów władzy publicznej. Co to oznacza? Ano, jeśli stroną sporu sądowego jest wspólnota, wówczas w sądzie reprezentuje ją właśnie zarząd.

Zwróć uwagę, że zarząd może składać się z jednej lub więcej osób. W tym drugim przypadku co do zasady do skutecznego podejmowania decyzji i składania oświadczeń w imieniu wspólnoty konieczne jest współdziałanie dwóch członków zarządu. Oczywiście właściciele mogą odstąpić od tej reguły przyjmując reprezentację jednoosobową, albo – w przypadku zarządu trzyosobowego (lub większej liczby członków) – wprowadzić uchwały zarządu podejmowane większością głosów lub obowiązek jednomyślnego podejmowania decyzji. Ten ostatni sposób jednak odradzam, bo może prowadzić do paraliżu we wspólnocie.

Ostatnia kategoria czynności należących do zarządu wymienionych w ustawie, to reprezentowanie wspólnoty w stosunkach z poszczególnymi właścicielami lokali. Obejmuje ona zatem wszystkie działania zarządu skierowane do członków wspólnoty i vice versa. Na przykład: zwoływanie zebrań właścicieli, indywidualne zbieranie głosów, wzywanie do zapłaty, udzielanie informacji itd. Jeśli więc jesteś członkiem wspólnoty i chcesz czegoś, powinieneś ze swoim problemem zwrócić się właśnie do zarządu.

Zarząd wspólnoty, oprócz ogólnie określonych kompetencji koniecznych do zarządzania nieruchomością wspólną, ma również określone obowiązki. Ale to już temat na kolejny wpis.

{ 21 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Bartłomiej Marzec 31, 2017 o 17:09

Witam serdecznie!Chciałbym się zapytać czy jako członek zarządu mogę odmówić przyjęcia projektu planu gospodarczego wspólnoty mieszkaniowej i pozostawienie planu z roku poprzedniego?Z niektórymi propozycjami podwyżek opłat po prostu sie nie zgadzam.Uważam je za nabijanie komuś kieszeni.Pozdrawiam i dziękuję za odpowiedź.B.S

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Maj 4, 2017 o 23:51

Szanowny Panie
Zadane pytanie jest dość zaskakujące, ponieważ to Pan jako członek zarządu powinien współtworzyć projekt tego planu i go zaakceptować przed przedstawieniem go właścicielom na zebraniu. Jeśli tak nie jest, to rozważyłabym rezygnację z funkcji.

Odpowiedz

Szulc Bartłomiej Maj 5, 2017 o 01:20

Witam.Jako członek zarządu otrzymuje projekt planu gospodarczego i jedynie w kwestii remontów mam możliwość ruchu w tą czy w drugą stronę.Natomiast w sprawie opłat które narzuca mzbm nie mogę nic zrobić bo tłumaczone jest to niby inflacją.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Maj 8, 2017 o 23:02

Jeśli MZBM jest administratorem, to on podlega Panu jako członkowi zarządu – nie odwrotnie. To Pan ponosi odpowiedzialność i ma prawo podejmować decyzje. A inflacja ledwo co drgnęła 🙂
Pozdrawiam

Odpowiedz

Grażyna Maj 6, 2017 o 19:08

Z wielką uwagą wczytuję się w Pani bloga. Brawo za merytoryczne odpowiedzi!
Mam problem w mojej wspólnocie. Z inicjatywy kilku osób na zebraniu rocznym zmieniono porządek obrad, odwołano dotychczasowego zarządcę, wybrano nowy zarząd… Tylko: Grupa inicjatywna zabrała listę obecności- nie wiadomo więc ile udziałów było obecnych, nie przedstawiła na zebraniu wyników głosowania nad uchwałami, tylko zabrała listy głosowania ze sobą, nie przedstawiła- nie było też głosowania w tej sprawie- zasad/regulaminu – wyboru nowego zarządu. Ponadto informacje o podjętych uchwałach otrzymałam- dopominając sie kilkukrotnie dokument- dopiero ok 4 tygodnie po terminie zebrania właścicieli. Na moje pytanie na jakiej podstawie wybrano zarząd 4 osobowy ( na zebraniu była mowa o 5 osobach) otrzymałam odpowiedź od jednego z wybranych: bo tak postanowiliśmy!
6 tygodniowy termin zaskarżenia uchwał minął. Nie mogę doprosić się dokumentów oraz protokółu z zebrania, aby dowiedzieć się ile było obecnych udziałów, jak przebiegło głosowanie, itp.
Do tego “nowy zarząd” założył tajną grupe na Facebooku, nie informując o tym wszystkich właścicieli oraz dopuszczając do grupy tylko wybrańców- “swoich”.
Dla mnie to to wszystko jest niezgodne z prawem. Będę wdzięczna za komentarz i podpowiedź jakie kroki mogę podjąć, aby zakwestionować takie działania.
Pozdrawiam,
Grażyna M

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Maj 8, 2017 o 23:04

Szanowna Pani
Można rozważyć pozew o ustalenie nieistnienia uchwały, ale do tego proponuję kontakt z Kancelarią.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Bartosz Czerwiec 13, 2017 o 20:25

Witam
Szanowna Pani
Mam pytanie odnośnie następującej sytuacji
prze parę lat byłem społecznie członkiem zarządu małe wspólnoty mieszkaniowej
liczącej 32 lokale mieszkaniowe .Niestety mielismy problem z jednym z członków
nie płacił czynszu (typowa patologia-brak kontaktu etc)wysyłaliśmy wezwania do zapłaty ale
to nie przynosiło efektu >jakiś czas temu zmienił się skład zarządu jest nowy “prezes”
Niestety z racji nieznajomości przepisów i czysto ludzkich odruchów nie skierowaliśmy sprawy do sądu .
Nowa władza to zrobiła i okazało się że cześć zobowiązań się przedawniła.Obecny “prezes”chce
złożyć wniosek do sądu o pociągnięcie nas do odpowiedzialności finansowej
Pytanie moje czy ma do tego prawo i my jako członkowie zarządu działający społecznie
nie dostawaliśmy za to żadnych pieniędzy ,ponosimy odpowiedzialność finansową
Będę wdzięczny za informacje
z wyrazami szacunku
Bartosz .R

Odpowiedz

Bartosz Czerwiec 13, 2017 o 20:28

zobowiązanie przedawnione wynosi około 30 tyś zł

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Czerwiec 22, 2017 o 17:50

Szanowny Panie,
Sam fakt społecznego pełnienia funkcji nie zwalnia z odpowiedzialności. Konieczne jest jednak wykazanie, że z własnej winy wyrządziliście wspólnocie szkodę. Trudno mi ocenić ten stan faktyczny bez znajomości szczegółów. Jeśli chciałby Pan uzyskać w tej sprawie poradę lub wsparcie w Sądzie, proszę o kontakt z Kancelarią.

Odpowiedz

Ewelina Czerwiec 30, 2017 o 10:41

Witam,
Mam pytanie, czy naliczanie opłat we wspólnocie według metrażu a nie według udziałów jest zgodne z prawem. Czy wspólnota może podjąć uchwałę o naliczaniu opłat według metra kwadratowego wbrew ustawie o własności lokalowej, która mówi o naliczaniu opłat według udziałów. Czy taka uchwała jest zgodna z prawem? Bardzo proszę o opinię.

Odpowiedz

Piotr Lipiec 7, 2017 o 13:24

No ale udziały są liczone na podstawie metrażu lokalu, np u mnie to wygląda tak że całość nieruchomości ma powiedzmy 20,000 m2 a moje mieszkanie z komórką lokatorską to 51m2 więc mam udział 5100/2000000

Odpowiedz

Ewelina Lipiec 8, 2017 o 09:36

Moje mieszkanie ma 40,54 m kw a udziałów mam 50/10000 jak to liczyć i jak to się ma do stwierdzenia że udziały liczone są na podstawie metrów. nie mam komórki lokatorskiej, miejsca parkingowego itp.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Sierpień 22, 2017 o 17:54

Szanowna Pani,
To pytanie za 100 punktów 🙂
Co do zasady przepis art. 12 ustawy o własności lokali nakazuje naliczać opłaty według udziałów, a powszechną praktyką jest ich naliczanie według metrażu. Wynika to z prostej przyczyny – ta metoda jest bardziej czytelna i zrozumiała dla właścicieli. Co więcej, jako że udział jest pochodną metrażu, naliczenia powinny być identyczne bez względu na metodę, ale nie zawsze tak jest.
Przyznam szczerze, że spotkałam się z orzeczeniami, w których sądy uznawały, iż naliczenia według metrażu są niedopuszczalne, ale i z takimi, w których sąd ową metodę akceptował. Sama ostatnio uzyskałam taki wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach.
Szczerze mówiąc? Zgadzam się z nim w pełni.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Piotr Lipiec 7, 2017 o 12:54

Dzień dobry,
mam pytanie odnośnie zależności: administrator wybrany przez dewelopera i zarząd kilku osobowy wybrany przez wspólnotę.
Administrator działa ze wszystkimi rzeczami opieszale, nie kontroluje wykonywania usług przez firmy zewnętrzne np konserwator, nie chce także przekazać umów z firmami zewnętrznymi Zarządowi, jedyna możliwość to wgląd w umowy w siedzibie administratora. Czy to działanie zgodne z prawem ?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Sierpień 22, 2017 o 17:57

Szanowny Panie,
Trudno mi ocenić relację między administratorem i zarządem. Czy administrator został ustanowiony na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali? W akcie notarialnym? Jeśli tak, to jest to tzw. zarząd powierzony, przy którym w ogóle nie powinno być zarządu właścicielskiego.
By udzielić precyzyjnej porady, musiałabym przeanalizować dokumenty. Jeśli jest Pan zainteresowany odpłatną poradą, proszę o kontakt z Kancelarią.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Justyna Styczeń 31, 2018 o 21:37

Witam serdecznie
Mieszkam w bloku, który jest wspólnotą mieszkaniową. Jeden z lokatorów jest prezesem wspólnoty. Od jakiegoś czasu zauważyłam, że w porze wieczornej włączając wodę gorącą leci tylko ciepła. Dopiero po kilku minutach leci gorąca. Po przerwie ok. 10 minut kiedy znów maksymalnie odkręcam gorącą znów leci letnia. W dzień tego nie ma. Kiedy puszczam gorącą wodę to taka leci. Czy w blokach jest coś takiego jak cyrkulacja wody i możliwość jej wyłączenia w określonych godzinach. I czy prezes może sobie sam decydować o tym bez lokatorów. Kiedy pytałam prezesa jaka powinna być temperatura wody to kazał mi samej poszukać przepisów. Czy jest jakaś ustawa, która określa temperaturę wody we wspolnocie mieszkaniowej? Drugie pytanie to czy może sam wieszać plakaty wyborcze swojej wybranej partii w bloku bez zgody lokatorów. Czy jeśli jakaś partia chce wieszać w naszym bloku plakaty to potrzebuje naszej zgody i czy np płaci za to a prezes sam otrzymuje za to zapłatę a nie cała wspólnota?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Marzec 13, 2018 o 22:54

Szanowna Pani,
Jeśli jest problem z temperaturą wody, to być może jest to jakaś usterka związana z nadmiernym jej poborem w godzinach wieczornych.
Co do plakatów – moim zdaniem wymaga to zgody wspólnoty. Można również żądać wynagrodzenia na rzecz wspólnoty.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Dorota Marzec 30, 2018 o 16:01

Witam Szanowną Panią
Otóż mam pewien problem z nową zarządcą naszej wspólnoty mieszkaniowej i kiedy tylko po proszę zarządcę na piśmie o przesłanie mi kserokopii jakiegoś dokumentu np. kserokopii protokołu z walnego zebrania członków wspólnoty, czy kserokopii protokołu z wykonania jakiś prac budowlanych w tym budynku,czy np. kserokopii innego pisma np. wyciszenia stropu w jednym z pomieszczeń piwnicznych ( te dokumenty są dla mnie bardzo ważne i są mi niezbędne , by udowodnić kłamstwa zarządcy ,gdyż w nadzorze budowlanym toczy się od ponad roku postępowanie administracyjne w sprawie problemu ,który mi stworzyła wspólnota przez co od ponad roku nie mam spokoju we własnym mieszkaniu zwłaszcza w porze nocnej ).Zarządca napisała mi dzisiaj,że mam prawo wglądu w dokumenty Wspólnoty ,zrobić zdjęcie ,lub przepisać ,ale nie ma nigdzie mowy zwłaszcza ustawie o własności lokali o przesyłaniu członkom wspólnoty kserokopii dokumentów wspólnoty na ich żądanie.Zarządca robi mi na złość ,ponieważ cały czas ignoruję mój zgłoszony jej problem oraz w nadzorze budowlanym i się na mnie wyżywa nie chcąc mi przesłać mi nawet e-mailowo kserokopii tych dokumentów o które prosiłam nie tylko e-mailowo ,ale również po prosiłam na piśmie ,które wysłałam do zarządcy pocztą za potwierdzeniem odbioru.Ja jestem inwalidką ,która nie może nawet zejść do skrzynki pocztowej ,która się mieści na parterze w klatce o czym zarządca wie więc do biura do zarządcy nie pójdę, bo mi na to stan zdrowia nie pozwala.A,gdybym nawet mogła ,to wykonanie zdjęć telefonem kilku pism w biurze u zarządcy nic mi nie da ,ponieważ nie wykonam potem kserokopii dokumentów z wykonania zdjęć tych pism ?Zapytam czy zarządca wspólnoty może odmówić mi przesłania kserokopii dokumentów dotyczących Wspólnoty,skoro wie,że nie dam rady pójść do niej do biura ,czy ma obowiązek mi te dokumenty wysłać ,skoro o nie proszę na piśmie i jestem członkiem wspólnoty od ponad 20 lat.Będę bardzo wdzięczna Pani za udzielenie mi odpowiedzi na to pytanie.
Z poważaniem
Dorota

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Kwiecień 16, 2018 o 23:05

Szanowna Pani,
Faktycznie żaden przepis nie obliguje zarządcy do sporządzania i przesyłania członkom wspólnot dokumentacji dotyczącej ich nieruchomości. Taki obowiązek może wynikać natomiast z umowy o zarządzanie zawartej z zarządcą.
Zarządcy zwykle nie chcą przyjmować na siebie takiego obowiązku, bo teoretycznie nie robiliby nic innego tylko kserowali dokumenty dla właścicieli.
Rozwiązania dla Pani widzę dwa:
1. udzielenie pełnomocnictwa osobie trzeciej do przejrzenia dokumentacji i sporządzenia fotokopii,
2. zaproponowanie zarządcy poniesienia kosztów sporządzenia kopii dokumentów (oczywiście w granicach rozsądku).
Pozdrawiam serdecznie

Odpowiedz

Małgorzata Kwiecień 27, 2018 o 07:53

Dzień dobry.
Od ponad 2 lat- czulibyśmy kiedy jestem członkiem wspólnoty – we wspólnocie jest konflikt pomiędzy mieszkańcami z największymi udziałami a zarządem i administratorem. Nowy administrator jest osoba dość dociekliwą – wykazał nieprawidłowości w zapisach KW, nieprawidłowości budowlanych , za które odpowiedzialny jest deweloper – niestety czas rekojmi dawno minął. Od początku funkcjonowania wspólnoty, pomimo zgłaszania nieprawidłowości przez mieszkańców robiono wszytko, by czas rekojmi się przedawnił Podobno ww. właściciel maja powiązania z deweloperem.
W ubiegłym roku się skrzyknęli, i żadna z uchwał nie została podjęta . Co można zrobić w sytuacji, gdy celowo blokowane są inwestycje ważne dla ogółu mieszkańców tj. remont przeciekającego dachu, modernizacja poziomów cw i co?
I jeszcze jedno pytanie. Ww mieszkańcy domagają się otrzymania kluczy do skrzynek na korytarzu, gdzie znajdują się zawory CO do poszczególnych mieszkań na klatce. Osobiście nie wyrażam zgody by ktokolwiek miał taki klucz i mógł gmerać przy moim zaworze. Czy mieszkańcy mogą domagać się tych kluczy?
Dziękuję

Odpowiedz

Kamila Maj 9, 2018 o 19:31

Szanowna Pani Mecenas ,
Mam pewien problem z zarządcą nieruchomości wspólnej ,która pełni tę funkcję w naszej wspólnocie dopiero od 2 i pół roku a została wybrana na podstawie uchwały na walnym zebraniu członków a nie umowy.W zeszłym roku 2017 w okresie letnim zarządca zleciła wykonanie ekspertyzy budowlanej pewnemu inżynierowi budowlanemu z powodu pojawiających się co jakiś czas pęknięć i rys na moich ścianach w mieszkaniu a nawet balustrady balkonowej.Ekspert podczas wizji nie wykonał ani dokładnego obejrzenia tych pęknięć ,tylko wykonał 3 zdjęcia z odległości ponad 1 metra ,otworzył okno w jednym z pokoi,postukał w parapet na koniec zrobił zdjęcie pękniętej balustrady na balkonie i to przez szybę w moim pokoju ,nawet nie wyszedł na balkon i było po ekspertyzie.Po 5 tygodniach udało mi się doprosić zarządcę o kserokopię tej ekspertyzy budowlanej.Po przejrzeniu jej okazało się,że ekspert budowlany zamieścił nieprawdziwe informacje ,nie zamieścił pęknięcia jednej ze ścian oraz opisu ,napisał też ,że wykonał pomiary co nie było prawdą.Zgłosiłam tę sprawę do zarządcy ,to nawet nie zareagowała na moje zastrzeżenia względem tej sporządzonej ekspertyzy.Dopiero ,gdy kilka dni temu doszło do przeprowadzenia oględzin w moim mieszkaniu tych pęknięć ścian przez nadzór budowlany ( ponieważ po wykonaniu tej ekspertyzy na zlecenie zarządcy w ciągu kilku miesięcy popękało mi kolejne 6 ścian w mieszkaniu i jedna też na balkonie przy suficie to razem 9 ścian , a te pęknięcia mniejsze ,którym ekspert wykonał tylko zdjęcia poszły dalej ,że z 30 cm mają już długość 240 cm i się poszerzają.)Poinformowałam zarządcę w obecności inspektor z nadzoru budowlanego ,że skoro ona zleciła wykonanie tej ekspertyzy inżynierowi i za jej wykonanie zapłaciła , to w tej sytuacji zarządca winna złożyć reklamację .To mi odpowiedziała,że nie będzie płaciła kolejne 2.000 tyś.zł za ekspertyzę.Bym to ja złożyła do tej firmy i tego eksperta budowlanego reklamację ( zarządca przyznała się,że ekspertyza posiada błędy w zapisie ).Wczoraj zadzwoniłam do tej firmy ,której inżynier budowlany wykonał u mnie w mieszkaniu ekspertyzę rok temu i zapytałam kto w tej sytuacji miałby złożyć reklamacje dotyczącą wykonania tej ekspertyzy ,bo mam sporo zastrzeżeń.Poproszono mnie o wysłanie e-maila i opis problemy,więc napisałam i wysłałam do tej firmy budowlanej i projektowej ,ale nikt mi odpowiedzi na moje zapytanie nie raczył nawet udzielić i zapewne nie udzieli !Więc może Pani mecenas mogłaby mi na to pytanie odpowiedzieć , kto w tej sytuacji winien złożyć reklamacje zlecenia wykonania niepoprawnie tej ekspertyzy budowlanej czy zarządca wspólnoty która zleciła jej wykonanie i pokryła koszty ,czy ja jako członek wspólnoty u której była wykonywana ta ekspertyza w mieszkaniu ,skoro została niedokładnie przeprowadzona oraz posiada w opisie sporo błędów i informacji nieprawdziwych i zabrakło w niej opisu i zdjęcia pęknięcia jednej mojej ściany w pokoju ,bo chyba nie dowiem się od nikogo kto ma prawo w tej sytuacji złożyć reklamację ja czy zarządca ?
Będę bardzo Pani wdzięczna za udzielenie mi odpowiedzi na to jedno pytanie.
Pozdrawiam serdecznie ,
Kamila

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Dziękuję, że chcesz skomentować mój artykuł! Jednak jeśli szukasz pomocy w swojej sprawie to musisz wiedzieć, że moja odpowiedź ma charakter odpłatny. W tym celu skontaktuj się ze mną, korzystając z zakładki Kontakt.

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Piotrowscy Spółka Partnerska Adwokatów Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Piotrowscy Spółka Partnerska Adwokatów z siedzibą w Katowicach.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem sekretariat@kancelariapiotrowscy.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: