Czy ja pójdę siedzieć Pani Mecenas?

To pytanie zadaje wielu klientów tzw. “karnych”. Jak doskonale wiesz, jestem adwokatem, więc obrona w sprawach karnych to mój chleb powszedni. Mogłeś to zauważyć czytając mojego bloga – tematyka “karna” przewijała się już wcześniej: pisałam o wspólnocie mieszkaniowej jako pokrzywdzonej przestępstwem, a także o nowym przestępstwie tzw. czyszczenia kamienic. Dziś będzie o odpowiedzialności karnej osób zarządzających nieruchomościami. Bo jeśli myślałeś, że wykonując tę trudną profesję nie narażasz się na taką odpowiedzialność, to bardzo się myliłeś.

Współpracując wiele lat z zarządcami nieruchomości niejednokrotnie doradzałam im w trudnych sytuacjach, gdy na przykład w zarządzanym przez nich budynku wybuchł pożar, albo ktoś spadł z dachu. Na szczęście za każdym razem okazywało się, że zarządcy swoje obowiązki wykonywali prawidłowo, ale czasem wystarczy niewielkie zaniedbanie i sprawa karna gotowa.

Faktem jest, że 1 stycznia 2014r. wraz z tzw. deregulacją zawodu zarządcy nieruchomości zniknęło z ustawy o gospodarce nieruchomościami wykroczenie polegające na prowadzeniu działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami bez licencji zawodowej, to zarządzając nieruchomością (nawet z licencją) możesz popełnić przestępstwo. Przyjmujesz bowiem na siebie zobowiązanie do utrzymania nieruchomości w należytym stanie. Co to znaczy?

Przede wszystkim powinieneś zapewnić należyty stan techniczny nieruchomości – przeprowadzać niezbędne przeglądy, konieczne remonty, wykonywać zalecenia nadzoru budowlanego. Inaczej mówiąc – musisz dbać, by zarządzana przez Ciebie nieruchomość nie stwarzała zagrożenia dla zdrowia i życia ludzi. Przy czym nie chodzi tu tylko o mieszkańców, ale także o osoby trzecie, które z nieruchomości korzystają, a nawet przechodzą obok niej. To bowiem zarządca odpowiada za odśnieżenie chodnika czy też usunięcie śniegu i sopli z dachu, które mogłyby zrobić krzywdę przechodniom.

Jeśli cokolwiek się stanie, musisz udostępnić na żądanie uprawnionych organów wszelką niezbędną dokumentację potwierdzającą, że należycie wypełniałeś wszelkie obowiązki. Dlatego tak ważne są “papierki” – musisz prowadzić na bieżąco książkę obiektu, przechowywać wszelkie opinie, decyzje, korespondencję dotyczącą nieruchomości.

Taka sama skrupulatność w prowadzeniu dokumentacji jest konieczna także jeśli chodzi o finanse. Dotyczy to zarówno zarządu wspólnotami, jak i “zwykłą” współwłasnością, a także własnością. Zawsze bowiem w jakiejś mierze zarządca (lub zarząd) dysponuje środkami osób trzecich – czy to właściciela nieruchomości, czy to współwłaścicieli, czy to wspólnoty. Jeśli nie będziesz w stanie rozliczyć się z powierzonych Ci pieniędzy, możesz w najgorszym wypadku zostać oskarżony o przywłaszczenie mienia, oszustwo lub kradzież.

Okazuje się, że zarządzanie nieruchomościami to nie taka prosta sprawa. Pamiętaj przy tym, że odpowiedzialność karna to nie jedyne ryzyko. Jeśli bowiem zarządca nienależycie realizuje swoje obowiązki, wspólnota czy współwłaściciele nieruchomości, a także osoby trzecie, mogą kierować do niego także roszczenia o charakterze odszkodowawczym. Inaczej mówiąc – jeśli zarządzając nieruchomością wyrządzisz szkodę, będziesz musiał ją naprawić.

Konkluzja jest jedna: na zarządzaniu nieruchomościami trzeba się znać. Po raz kolejny okazuje się, że niektóre zawody powinny być w jakimś stopniu kontrolowane. Moim zdaniem na pewno należy do nich zawód zarządcy nieruchomościami.

{ 8 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

alicja Styczeń 24, 2017 o 20:02

Nasz zarzadca wszystkie przepisy zlamal zaniedbanie brak przegladu budynku adwokat oplacony prze zemnie prosba o pomoc dziala przeciwko mnie gubi dokumenty klamie przeszkadza co robic .Prosze o pomoc.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Luty 7, 2017 o 11:16

Szanowna Pani
W tej sytuacji mogę Pani zaproponować wyłącznie kontakt osobisty z Kancelarią lub bezpośrednio ze mną – telefonicznie lub mailowo na adres: natalia.klima@adwokatura.pl
Pozdrawiam

Odpowiedz

Marta Czerwiec 28, 2017 o 10:36

co zrobić kiedy członkowie nasze wspólnoty będący właścicielami ogródków przy mieszkaniu ogrodzili sobie je niezgodnie ze stanem prawnym znacznie zabierając część wspólną , za którą wszyscy mieszańcy płacą podatki. zarząd wspólnoty oraz firma powołana do administrowania wspólnota nic nie robią w tym kierunku aby naprawić szkodę.
Kiedy jedna z mieszkanek próbowała z tym toś zrobić, jej auto zostało oblane środkiem chemicznym przeciwko dzikom, przez mieszkańca z parteru jednego z właścicieli ogródków przy-lokalowych, który o co najmniej 20m2 zwiększył sobie ogródek z części wspólnej.
na dokładkę w aktach notarialnych mamy wpis że developer będzie przez 3 lata naszym zarządcą. proszę o pomoc co z tym zrobić. Ponieważ po tym incydencie z autem ludzie się boją cokolwiek działać aby ogródki zostały postawione (ogrodzone) zgodnie ze stanem prawnym.
czy możemy w takim przypadku odwołać zarząd wspólnoty?

pozdrawiam i dziękuję za pomoc

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Sierpień 22, 2017 o 17:44

Szanowny Panie,
Oczywiście ta sytuacja jest skrajnie nieprawidłowa. Oblanie samochodu powinno zostać zgłoszone na policję. Zwróciłabym się także do zarządu i zarządcy na piśmie o podjęcie stosownych działań. Można także wystąpić do sądu o ochronę naruszonego posiadania – roszczenie przedawnia się po roku od naruszenia.
W przypadku dalszych pytań proszę o kontakt z Kancelarią. Informuję, że porady są odpłatne.

Odpowiedz

Maciej Sierpień 17, 2018 o 12:28

Witam.
Mam taki problem z zarządcą.
Centrum nieruchomości nazwijmy ją X przejęła od dewelopera budynek. ale okazało się że nie otrzymała żadnej dokumentacji, schematów elektryki, wodno-kanalizacyjnej czy kominowej. Ostatnio okazało się że potrzebny był przegląd kominów ale nie było planów więc zarządca na koszt mieszkańców wynajął firmę która takie plany zrobiła. Na domiar złego odebrała budynek od dewelopera z niedoróbkami bez konkretnej daty zrobienia poprawek.
Pytanie czy działa zgodnie z prawem i czy w takiej sytuacji wymóc na zarządcy aby na własny koszt zlecił wykonanie planów oraz zrobienia poprawek.
Pozdrawiam Maciej

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Wrzesień 6, 2018 o 17:11

Szanowny Panie
Bez szczegółowych informacji dotyczących m.in. tego w jaki sposób został ustanowiony zarządca, jaki jest zakres jego obowiązków nie jestem w stanie odpowiedzieć na Pana pytanie.
Jeśli chce Pan uzyskać szczegółową poradę w tej sprawie, proszę o kontakt z Kancelarią. Informuję, że porady są płatne.
Pozdrawiam

Odpowiedz

MARIUSZ Listopad 20, 2018 o 17:20

Dzień Dobry.
Gdzie mogę się zwrócić lub co zrobić jeśli do zarządcy już dwa miesiące temu zgłosiłem że zła praca windy i maszynowi ma negatywny wpływ na moje mieszkanie i zdrowie mieszkańców po przez mocne drgania ścian,podłóg czy też szyb w oknach które są również odczuwalne w postaci bólu ucha czy też chwilowego przy ciemienia w głowie po całym dniu spędzenia w domu ból głowy zapewniony. Po kilkokrotnym zgłaszaniu problemu do zarządcy dyrektor zdecydował się na wizję w moim mieszkaniu z konserwatorem windy podczas której okazało się że urząd dozoru technicznego zalecił wymianę pięciu elementów mechanizmu windy do polowy stycznia .Mimo iż konserwator potwierdził że czesci windy które są do wymiany odpowiadaja za mocne drgania w moim mieszkaniu i będą uciążliwe dla mieszkańców .Dzis ,trzy tygodnie po wizji zarząd powiadomił mnie że pracę naprawcze zostaną podjęte dopiero w styczniu ponieważ wszystkie firmy mają zajęte terminy do końca roku . Biorąc pod uwagę siłę drgań ich bezpośredniea odczuwalnosc którą ma wpływ na nasze zdrowie, do stycznia taka praca windy może spowodowac trwale pogorszenie zdrowia również naszego 3miesiecznego dziecka które nie jest wstanie nam opisać jak odczuwa rezonans wytwarzany przez drgania, po za tym spowodować różne zniszczenia w postaci pęknięć ścian czy też osłabienia innych elementów

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Grudzień 4, 2018 o 12:11

Szanowny Panie,
Można by w niniejszej sprawie zastanowić się nad roszczeniami odszkodowawczymi, jednak na ten temat najlepiej porozmawiać w Kancelarii.
Zapraszam do kontaktu celem ustalenia terminu porady.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Dziękuję, że chcesz skomentować mój artykuł! Jednak jeśli szukasz pomocy w swojej sprawie to musisz wiedzieć, że moja odpowiedź ma charakter odpłatny. W tym celu skontaktuj się ze mną, korzystając z zakładki Kontakt.

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Piotrowscy Spółka Partnerska Adwokatów Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Piotrowscy Spółka Partnerska Adwokatów z siedzibą w Katowicach.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem sekretariat@kancelariapiotrowscy.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: