Już jakiś czas temu Sejm rozpoczął prace nad nowelizacją ustawy o własności lokali. Sama w sobie nowelizacja jest bardzo skromna – raptem jeden nowy artykuł i dwa nowe ustępy. Jednak jest ona niezwykle istotna dla wszystkich tych nieruchomości, w których funkcjonują tzw. wspólnoty garażowe.
A cóż to takiego? Jeśli nie wiesz, to znaczy, że nigdy nie zetknąłeś się z tym niezwykle poważnym problemem, który w wielu nowo budowanych blokach czasami wręcz paraliżuje działanie wspólnot.
Deweloperzy zbywają w stawianych przez siebie budynkach miejsca parkingowe, które – prawnie rzecz ujmując – stanowią część ułamkową jednego ogromnego lokalu – garażu wielostanowiskowego. Jak w przypadku każdego innego samodzielnego lokalu, także z takim garażem związany jest udział w nieruchomości. Biorąc pod uwagę metraż takich garaży, udział ten jest zwykle znaczny. A jednocześnie taki garaż ma kilkudziesięciu, a często i kilkuset współwłaścicieli!
I tu jest pies pogrzebany…
Bo skoro lokal ma kilku(set) współwłaścicieli, to muszą oni w każdej sprawie działać wspólnie. Jak się zapewne domyślasz, to praktycznie niemożliwe. Nawet w małych wspólnotach zdarza się, że trudno jest zebrać w jednym miejscu i czasie wszystkich właścicieli (lub współwłaścicieli lokali). W przypadku wspólnoty garażowej trzeba nie tylko zgromadzić właścicieli mieszkań, czy lokali użytkowych, ale i wszystkich (lub co najmniej większość) współwłaścicieli garażu. Oczywiście wystarczyłby jeden z nich, o ile wszyscy pozostali udzieliliby mu pełnomocnictw. Co jest równie mało realne.
Dlatego często w budynkach, w których są garaże wielostanowiskowe, wspólnoty nie są w stanie podejmować uchwał. Jest to trudne do przeprowadzenia nawet w drodze indywidualnego zbierania głosów. Jeśli bowiem udział w nieruchomości wspólnej przypadający na garaż wynosi ok 30%, brak jednomyślnej (lub większościowej) decyzji „garażowców” może sprawić, że żadna uchwała nie uzyska wymaganej większości.
Na ten pat postanowił zaradzić nasz ustawodawca proponując nowelizację, z którą możesz się zapoznać tutaj. Z uzasadnienia projektu wynika wprost, że celem zmiany jest właśnie usprawnienie funkcjonowania wspólnot, w których istnieją garaże wielostanowiskowe. Zmiana jest o tyle rewolucyjna, że odchodzi od dotychczas wypracowanego w orzecznictwie sądów stanowiska, iż jeśli lokal jest przedmiotem współwłasności, to związany z nim udział w nieruchomości wspólnej nie dzieli się na dalsze ułamki między poszczególnych współwłaścicieli, lecz przysługuje im niepodzielnie wspólnie (zobacz na ten temat wpis: Gdy lokal ma kilku właścicieli). Ustawodawca przyjął, że w przypadku współwłasności lokalu w częściach ułamkowych także udział w nieruchomości wspólnej będzie się „dzielił” między współwłaścicieli proporcjonalnie do ich udziałów w lokalu. To oznacza, że każdy z nich będzie miał swój „własny” głos na zebraniu właścicieli!
Pozwól, że wyjaśnię to na przykładzie garażu wielostanowiskowego: załóżmy, że garaż ma 80 współwłaścicieli, a związany z nim udział w nieruchomości wspólnej wynosi 40%. To oznacza, że każdy współwłaściciel garażu ma 0,5% udziału w nieruchomości wspólnej, bo 40%/80 = 0,5%.
Co istotne, powyższe zasady nie mają zastosowania w przypadku głosowania „jeden na jeden”. Tu ustawodawca przyjął, że współwłaściciele w celu oddania głosu przypadającego na ich lokal muszą ustanowić pełnomocnika. Moim zdaniem ma to sens, ponieważ w przeciwnym wypadku „garażowcy” zawsze przegłosowaliby resztę, a po drugie znów trudno byłoby uzyskać 50% + 1 głosów z uwagi na trudność z zebraniem głosów od wszystkich współwłaścicieli.
I jeszcze jedna istotna uwaga: proponowane w nowelizacji zasady dotyczą wyłącznie współwłasności w częściach ułamkowych. To oznacza, że nie będą miały zastosowania do lokali, które są współwłasnością małżeństw, bo tam co do zasady istnieje tzw. współwłasność łączna (o ile małżonkowie nie zawarli intercyzy). W małżeństwach wszystko zostaje po staremu.
Nowelizacja jest obecnie po pierwszym czytaniu w komisjach sejmowych. Czekam z niecierpliwością na jej uchwalenie, bo to krok w dobrym kierunku.
Dzień dobry!