Decyzje małej wspólnoty

Przeglądając statystyki bloga zauważyłam, że często w wynikach wyszukiwania, które Cię interesują, pojawia się pytanie o głosowanie lub uchwały w małej wspólnocie.

Wyjaśnię to raz na zawsze: jeśli w małej wspólnocie właściciele nie wprowadzili szczególnych, odmiennych od ustawowych, zasad zarządu nieruchomością wspólną, to w takiej wspólnocie nie podejmuje się uchwał i nie głosuje się.

Jak zatem podejmuje się decyzje w małych wspólnotach? Wszystko zależy od tego czy sprawa, o której mają decydować właściciele należy do spraw zwykłych czy do niezwykłych (więcej na ten temat przeczytasz we wpisie Zarząd “zwykly” i “niezwykły”).

W przypadku czynności niezwykłych do ich dokonania konieczna jest zgoda wszystkich członków wspólnoty. To oznacza, że jeśli na przykład chcesz zawrzeć umowę o zarządzanie z zewnętrznym podmiotem, albo chcesz dokonać przebudowy nieruchomości i zamierzasz złożyć w tym celu wniosek o pozwolenie na budowę, to na każdym z tych dokumentów  (odpowiednio: na umowie lub wniosku) powinni się podpisać wszyscy właściciele.

Oczywiście – jak w każdej sprawie – właściciele mogą tu działać przez pełnomocników, więc może się zdarzyć, że podpisów będzie mniej niż członków wspólnoty. Jednak w takim przypadku należy powołać się na pełnomocnictwo, a najlepiej dołączyć do dokumentu jego odpis.

Inaczej działa to w sprawach zwykłych. Tu potrzebna jest tylko zgoda większości członków wspólnoty. Pamiętaj jednak, że nie chodzi tu o większość w znaczeniu liczby osób, ale o taką grupę członków małej wspólnoty, która łącznie posiada pond 50% udziałów w nieruchomości wspólnej.

I tak jeśli na przykład członkowie wspólnoty zechcą wynająć lokal będący częścią nieruchomości wspólnej, wówczas na umowie najmu wystarczą wyłącznie podpisy tych, którzy reprezentują 50% + 1 udziałów  w nieruchomości, a nawet podpis jednego członka wspólnoty, jeśli posiada pełnomocnictwa większości.

Powyższe zasady obowiązują także w nieruchomościach będących przedmiotem zwykłej współwłasności, gdzie nie ma wyodrębnionych lokali.

A jeśli w przypadku małych wspólnot, jak i współwłasności spotkasz się z uchwałą? Uznaj to za skrót myślowy i pamiętaj, że członkowie małych wspólnot nie głosują i w związku z tym nie podejmują uchwał.

 

{ 47 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Dawid Marzec 1, 2015 o 14:49

Teoretycznie uchwał się nie podejmuje, a w praktyce…
By zawrzeć umowę o media, rachunek bankowy etc. potrzebujemy min. Regon, a tak naprawdę i NIP. W urzędzie statystycznym bez uchwały o pierwszym zebraniu nie zarejestrują wspólnoty i koło się zamyka. Zatem funkcjonowanie w obiegu gospodarczym wymusza niestety podejmowanie uchwał i w konsekwencji zarządzanie jak w dużej wspólnocie.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Marzec 2, 2015 o 14:58

To prawda. Stąd mój wpis ☺
Po prostu czasem warto przypomnieć jak należy postępować zgodnie z przepisami mimo powszechnie funkcjonujących skrótów myślowych.

Odpowiedz

Joanna Marzec 20, 2015 o 10:21

Mamy problem w naszej wspólnocie jeden z sąsiadów podjął się do zarządzania od 2007 roku płacimy za ogrzewanie wg liczników okazało się że ten niby “zarzadca”łączył koszty stałe z kosztami zużycia co jest niewłaściwe takie informacje dostałam od firmy która dostarcza nam ciepło wg tych rozliczeń wynikało że jeżeli nie ogrzewam to nie płace nic to jest bzdura wiec osoby które korzystały normalnie z ogrzewania płacili za sąsiadów twierdzi że decydowały o tym uchwały o które nie mogę się do prosić od 2014 roku rozlicza nas profesjonalna firma i jest podział na koszty stałe i zużycia najgorsze jest to ze tylko my zauważyliśmy tą nieprawidłowość co robić Joanna

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Kwiecień 13, 2015 o 22:08

Jeśli zarządca nie chce współpracować, to albo trzeba go zmienić, albo oficjalnie wezwać do wydania dokumentów, a jeśli tego nie zrobi, wystąpić na drogę sądową.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Joanna Kwiecień 14, 2015 o 07:06

Dzięki

Joanna Kwiecień 14, 2015 o 07:21

Obecny zarzadca nie chce ponosić odpowiedzialności za poprzedniego ni było przekazania dokumentów była uchwała o utworzenie nowego zarządu tak jak byśmy zaczęli działania od nowa przejął jedynie nasze długi oczywiście ma rację ale odnoszę wrażenie że się znają i było to celowe aby uniknąć odpowiedzialności były zarządca twierdzi że ma dokumenty w garażu jak chcę mam je brać na co się nie zgadzam bo nie wiem co to jest a jak coś jest nie tak to będzie na mnie mam tego dość można wiedzieć jakie są koszty sprawy cywilnej

adela Kwiecień 16, 2015 o 10:44

witam! jestem członkiem małej wspól.do 6 lokali wg udziałów.chodzi mi o sprawę wody i dalej ubytków rocznych.u nas płacimy ryczaut wg powierzchni mieszkania 57.66m tj.1.19zł za wodę i ścieki wg .faktur miesięcznie.czyli 57.66 razy 1.19.jeśli chodzi o ubytki mam naliczane rocznie od odpisu z głównego licznika;do powierzchni mieszkania ,zużyej wody i ilości ludzi w lokalu u nas 6 osób.jeżeli ktoś ma 0 na liczniku wody lub minimalne zużycie m3 lub dwa płaci prawie nic.czy tak można robić podjeli sobie taką umowną uchwałę od 2010r,czyli prawie wszystkie ubytki wody pokrywam ja bo mam dużą rodzinę.czy tak wolno proszę o radę ;;;mama 3 dzieci

Odpowiedz

Joanna Kwiecień 16, 2015 o 21:34

Gdy jestem współwłaścicielem razem z mężem czy musimy razem złożyć podpisy jeżeli podpisywalismy umowę o zarządzanie

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Kwiecień 20, 2015 o 22:28

Witam. Co do zasady powinny być dwa podpisy lub pełnomocnictwo jednego z Państwa dla drugiego. Wówczas jeden podpis.

Odpowiedz

urszula60 Maj 22, 2015 o 09:20

Dzień dobry.
Mieszkam w małej wspólnocie mieszkaniowej ( 6 mieszkań) zarządzaną przez licencjonowanego zarządcę na podstawie sporządzonej z nim umowy. Jeden ze współwłaścicieli zalega długotrwale z opłatami na rzecz wspólnoty ( eksploatacja, media, zrządzanie, fundusz remontowy). Zaległość wynosi w przeliczeniu na opłaty miesięczne około 36 miesięcy. Zarządca twierdzi,że nie można wystąpić do sądu o wydanie nakazu zapłaty, ponieważ brak było do tej pory uchwały podpisanej przez 100% właścicieli o trybie i sposobie egzekucji należności w przypadku zalegania z opłatami. Obecnie sporządził taką uchwałę, jednak z wiadomych przyczyn dłużnik posiadający 13,60% udziałów jej nie podpisał. Czy możemy żądać od zarządcy wystąpienia z pozwem o nakaz zapłaty w trybie upominawczym i jakie zarządca musi mieć umocowania do występowania w naszym imieniu.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Maj 27, 2015 o 22:32

Moim zdaniem stanowisko zarządcy jest błędne. Jesteście Państwo wprawdzie małą wspólnotą, ale dochodzenie roszczeń z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej nie wymaga jednomyślnej decyzji wszystkich członków – taki wymóg oznaczałby brak możliwości domagania się zapłaty od nierzetelnego członka wspólnoty. Uważam, że zarządca w imieniu wspólnoty może wystąpić do sądu z pozwem o zapłatę bez takiej uchwały.

Odpowiedz

Adrian Maj 26, 2015 o 08:53

Witam mieszkam we wsólnocie składającej się z 30 mieszkań. Było prowadzone głosowanie za podjęciem uchwały (remont dachu koszty pokrywamy według udziałów) za było 32 %(małe mieszkania) przeciw 44%(duże mieszkania). Czyli rozumien że uchwała nie została podjęta. Teraz pani administrator (de facto mieszkanka wspólnoty duże mieszkanie) postanowiła zrobić drugą uchwałę aby remont był ale opłaty takie same dla wszytskich(bez względu na metraż). Czy jeśli wynik będzie taki sam tzn że teraz duże mieszkania będą miały 44% a małe 32 % to uchwała wejdzie w życie ? Czy musi mieć któraś strona 50% w głosowaniu? Jeśli duże mieszkania nie mają ponad 50% +1 % własnośći we wspólnocie to uchwała może zostać przegłosowana? Dziękuje za odpowiedź Pozdrawaim

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Maj 27, 2015 o 22:44

Po pierwsze uchwały podejmuje się większością udziałów (lub głosów przy głosowaniu 1 na 1) i to ma być pomad 50% ogółu udziałów lub głosów, a nie tylko obecnych na zebraniu.
Po drugie ustalenie zasad partycypacji w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej w oderwaniu od udziału w tej nieruchomości jest moim zdaniem sprzeczne z ustawą o własności lokali. Zaskarżyłabym taką uchwałę do sądu, o ile zostałaby podjęta.

Odpowiedz

Hubert Sierpień 19, 2015 o 10:51

Dzień dobry
Mieszkam w małej wspólnocie (5 mieszkań) mamy konto w banku REGON i NIP niedawno zmienił się właściciel jednego z mieszkań.
Moje pytanie brzmi: jakie formalności trzeba spełnić aby zmienić dane właściciela.
będę bardzo wdzięczny za odpowiedź.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Sierpień 21, 2015 o 13:37

Przede wszystkim zawiadomić bank, a urząd statystyczny i skarbowy tylko, jeśli podawano im dane właścicieli.
Pozdrawiam

Odpowiedz

krzysztof Kwiecień 3, 2016 o 23:56

Witam Pania ,
mam pytanie odnosnie malej wspolnoty mieszkaniowej ( 5) . Czy na podstawie wiekszosci glosow (stosunek wlascicieli 3-2 oraz metrazowo a wiec i procentowo tez maja wiecej ) wspolwlasciciele lokali moga zadecydowac o rozbiorce budynku gospodarczego przynaleznego do wlasnosci wspolnej ? Analizujac Pani wczesniejsze posty mysle ze nie , gdyz jest to decyzja ” niezwykla ” a co za tym idzie do uchwalenia takiej decyzji potrzeba 100% poparcia . Czekam jednak na Pani spojrzenie na te sprawe . Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Kwiecień 6, 2016 o 22:32

Szanowny Panie,
W oparciu o przekazaną przez Pana informację również uważam, że to czynność niezwykła, która wymaga zgody wszystkich właścicieli.
Taka rozbiórka to moim zdaniem zmiana przeznaczenia części nieruchomości.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Michał Kwiecień 11, 2016 o 18:03

Witam Panią.
Przypadkiem trafiłem na Pani blog, a że jestem po pierwszym zebraniu wspólnoty pojawiły się u mnie pewne pytania. Jestem nowym członkiem małej wspólnoty. Po przejrzeniu dokumentów znajdujących się u zarządcy (miejski zakład budżetowy) zauważyłem, że w mojej wspólnocie podejmowane były i nadal podejmowane są różnego rodzaju uchwały. Jedną z nich jest uchwała o utworzeniu funduszu remontowego, podjęta kilkanaście lat temu. Pod tą uchwałą znajdują się podpisy 4 z 7 ówczesnych właścicieli. Na zebraniu jako nowego członka wspólnoty, zarządca poinformował mnie, że muszę wpłacać na ten fundusz. Wiem z rozmów, że część osób płaci na FR a część nie. Czy Pani zdaniem wpłaty na ten fundusz są obowiązkowe, a jeśli tak to czy od osób które jednak nie płacą (jest to trzech właścicieli, którzy nie podpisali się pod tamtą uchwałą, w tym jeden, od którego kupiłem mieszkanie) można jakoś te wpłaty egzekwować? Wiem że taki fundusz do dobra rzecz, ale skoro nie wszyscy płacą to nie wiem czy ma to jakikolwiek sens. Czy spotkała się Pani z czymś takim i co Pani o tym myśli?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Maj 24, 2016 o 17:08

Szanowny Panie,
Aby udzielić odpowiedzi musiałabym wiedzieć, czy wspólnota jest mała czy duża. W przypadku wspólnoty małej decyzja w sprawie funduszu remontowego i wysokości wpłat na ten cel wymaga zgody wszystkich członków wspólnoty. Z kolei w przypadku wspólnoty dużej uchwały są podejmowane większością udziałów (lub głosów w przypadku głosowania “jeden na jeden”).
Jeśli uchwałę podjęto zgodnie z prawem, wówczas jest ona wiążąca dla wszystkich i można od niepłacących skutecznie egzekwować należności na drodze postępowania sądowego.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Beata Kwiecień 22, 2016 o 10:29

Jestem członkiem małej wspólnoty-3 lokatorów. ZarDo epządca w końcu września zrezygnował z zarządzania nami. Zarządzamy niby wspólnie. Do BS oddaliśmy protokół o utworzeniu konta bankowego i prowadzeniu przez niego rachunku. Do operacji potrzeba trzech podpisów. Jest problem jednak innego rodzaju. Nie jesteśmy zgodni, praktycznie nie rozmawiamy, ponieważ jestem lokatorem traktowanym jak powietrze, któremu odmawia sie praw. Powinniśmy byli złożyć w banku dodatkowo uchwałę o wysokości składki na FR, a także regulamin wspólnoty. Nie wiedząc co się dzieje wystosowałam pismo do dwóch lokatorów oto, aby ustalono pewne kwestie, nawet ubezpieczenie budynku. Jeden z lokatorów napisał wszystko sam bez jakichkolwiek ustaleń, ze mną na pewno nie i zaniósł do banku. Dyrektor banku próbuje teraz wymusić na mnie podpis pod uchwałą z zebrania, które się nie odbyło, a także do podpisania regulaminu bez dania mi go do zapoznania się, mogę jedynie przeczytać na miejscu i złożyć podpis. Czy jest to zgodne z prawem? Lokator dopuszcza się samowolek i był to problem przy poprzednim zarządcy, teraz znalazł sobie sprzymierzeńca w osobie dyrektora banku. Żałuję, że zgodziłam się do istnienia tej wspólnoty, do prowadzenia rachunku. Nie mam pojęcia co z tym zrobić.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Maj 24, 2016 o 17:23

Szanowna Pani,
Uważam, że zawarcie umowy rachunku bankowego to czynność zwykłego zarządu i decyduje tu (w małej wspólnocie) większość udziałów. Co do regulaminu – trudno mi się odnieść bez poznania jego treści. Natomiast na pewno nikt nie może Pani do niczego zmuszać.
Proszę rozważyć wniosek o zarząd sądowy, choć on rozwiążę problemy tylko częściowo, ponieważ ma uprawnienie do działania tylko w sprawach zwykłego zarządu.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Krzysiek Wrzesień 23, 2016 o 11:04

Witam.
Dwa problemy:
1.Jestem lokatorem w budynku, w którym jest tzw. mała wspólnota. Wspólnota nie ma założonego konta w banku, opłaty za “czynsz” pobiera wyznaczona osoba. Niestety, osoba ta od kilku lat nie rozlicza się z pozostałymi lokatorami z powierzonych jej środków, wszelki decyzje dotyczące remontów (jak. wymiana części instalacji grzewczej, zakup opału, remont schodów itp) podejmuje bez informowania lokatorów . Lokatorzy nie otrzymują zestawienia rocznego dotyczącego wpływów i wydatków, nie są informowani ile środków pieniężnych jest zgromadzonych itp.
2. Pod moim mieszkaniem w garażu wbudowanym w budynek lokatorzy z ostatniego piętra prowadzą od dłuższego czasu działalność chałupniczą. Wiąże się to m.in z tym, że co kilka dni pod blok podjeżdża ciezarówka załadowana paletami z materiałem i załadunek/rozładunek odbywa się bezpośrednio pod moimi oknami. Dodatkowo, ponieważ państwo ci mieszkają na ostatnim piętrze i w trakcie wykonywania prac nie chce się im chodzić do ubikacji w mieszkaniu, załatwiają się na podwórku, pod moimi oknami. Kolejna sprawa wiąże się z paleniem odpadów (worki, kartony folie), które pozostają po rozpakowaniu przywiezionych paczek- zimą spalają je w kotłowni, która znajduje się obok tego garażu (również pod moim mieszkaniem), latem urządzają po prostu ognisko na trawie.
Zwracałem się już do firmy która podpisała z nimi umowę zlecenie, ale ta odsyła mnie do administratora budynku, którego notabene nie ma. Proszę o poradę jak ugryźć tę sprawę?
Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Październik 11, 2016 o 13:20

Szanowny Panie,
Z uwagi na skomplikowany charakter Pana problemu proszę o kontakt z Kancelarią celem przedstawienia szczegółów i umożliwienia mi udzielenia szczegółowej porady.
Informuję, że porady są odpłatne.

Odpowiedz

Adam Październik 25, 2016 o 14:09

Witam jestem w małej wspólnocie 9 mieszkań .Większość chce kredyt na wspólnotę ,czyli jeżeli ja się nie zgodzę w małej wspólnocie (9 mieszkań ) to ustawa na kredyt jest nie ważna ?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Listopad 9, 2016 o 21:50

Szanowny Panie,
Jeśli w Pana wspólnocie jest 9 lokali to jest to duża wspólnota mieszkaniowa.
To oznacza, że decyzje właścicieli w sprawach zarządu nieruchomością wspólną są podejmowane w formie uchwał właścicieli, większością udziałów w nieruchomości wspólnej.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Ewa Luty 11, 2017 o 07:24

Witam,
Jestem wspolwlascicielka mieszkania w 4 lokalowym domu. Wg udzialow liczonych wg powierzchni lokali mam 22% glosow. Nowi wspolwlasiciele sa osobami zdecydowanie lepiej sytuowanymi ode mnie i razem maja ponad 50% udzialow. Obawiam sie, ze moga zaczac podejmowac decyzje o remontach albo modernizacjach, na ktore nie bedzie mnie stac.
Nowi wspolwlasciciele chca powolac jednego z nich na zarzadce nieruchomosci i ustalic fundusz remontowy. Czy w uchwale tej mozna wpisac zasade 1 lokal 1 glos, czy nalezaloby w tej sprawie zawrzec osobna umowe? Czy wystarczy forma pisemna z podpisami wiekszosci wspolwlascicieli?
Ponadto, jesli podejmiemy uchwale o powilaniu zarzadu i funduszu remontowego, to co w sytuacji, gdy zarzad zdecyduje o podjeciu remontu w wartosci przekraczajacej wartosc funduszu na dany rok? Czy zarzad bedzie mogl bez przeprowadzenia glosowania wziac kredyt na jego sfinansowanie w imieniu wspolwlasicieli, ale bez ich zgody?

Odpowiedz

Rafal Marzec 16, 2017 o 17:31

Witam,
Mam pytanko bo nalezymy do malej wspolnoty (1 klatka, 6 mieszkan) ,
4 mieszkania sa ok ale wlasiciel 2 mieszkan na parterze jest ze tak powiem wielkim cwanikiem. Trzeba zaczac od tego ze ma problemy z prawem i finansowe ma tez zadluzenie na te mieszkania. Kiedys obiecal ze wyremontuje klatke schodowa w zamian za strych. Klatke zrobil ale tylko na swoim pietrze.
Teraz problem jest taki ze mamy strasznie stary dach w ktorym sa dziury wielkosci piesci. Staramy sie o remont tego dach ktory kosztuje 45000zl. Wspolnota ma zebrana polowe a na reszte chcemy kredyt . On powiedzial ze zaglosuje za jesli dostanie strych. Czy mozna go jakos obejsc prawnie, badz delikatnie mowiac prawnie zmobilizowac go do podpisania tego ?? Badz zrobienie tego bez jego podpisu skoro mamy pow 50 % ?? Z gory dziekuje za kazda rade.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Maj 4, 2017 o 23:42

Szanowny Panie
Zakres Pana pytania wykracza poza ramy komentarza w blogu i wymaga porady. W celu jej uzyskania proszę o kontakt z Kancelarią celem ustalenia warunków wynagrodzenia.
Pozdrawiam

Odpowiedz

edyta Marzec 20, 2017 o 11:59

Witam. Naleze do małej wspólnoty( 4 mieszkania). Chcemy sprzedać należący do budynku lokal niemieszkalny. Czy potrzebujemy do tego zgody wszystkich lokatorów??
Pozdrawiwm

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Maj 4, 2017 o 23:44

Szanowna Pani,
Jeśli ten lokal stanowi Pani wyłączną własność to nie. Jeśli zaś jest częścią wspólną, wówczas wszyscy właściciele – jako współwłaściciele tego lokalu – muszą wyrazić na to zgodę.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Marta Lipiec 18, 2017 o 23:02

Witm, zamieszkałam w mieszkaniu po babci która nie żyje 7 lat, nikt nie przeprowadził spadkobrania, ja teraz jestem prawnym opiekunek osoby-wuja, syn mojej babci który mieszka tu od 40 lat, członek wspólnoty -mała wspólnota zabrania parkowania mi na zasadzie ze nie jestem włascicielem czy wspólnota ma takie prawo i co z podejmowaniem jakichkolwiek decyzji jeśli na mieszkaniu od wielu lat nie ma właściciela.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Sierpień 22, 2017 o 18:03

Zaczęłabym od uregulowania sytuacji prawnej lokalu tj. od przeprowadzenia postępowania spadkowego. Jeśli jednym ze spadkobierców jest Pani wuj, którego jest Pani opiekunem prawnym, będzie Pani mogła w jego imieniu uczestniczyć w podejmowaniu decyzji we wspólnocie.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Anna Sierpień 7, 2017 o 21:36

Witam, jestem współwłaścicielem w małej wspólnocie, dotychczasowy zarzadca wymówił umowę i od 1.08. jesteśmy bez zarządcy. Chcieliśmy podjąć uchwałę na nowego zarzadce ale jeden ze współwłaścicieli się nie zgadza. Proszę o informację jakie jest wyjście z takiej sytuacji. Czy można podjąć taka uchwałę większością głosów, czy niestety zostaje nam sądowe rozwiązanie.
Pozdrawiam.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Sierpień 22, 2017 o 18:11

Szanowna Pani,
Spotkałam się z różnymi orzeczeniami – i takimi, w których sądy uznawały ustanowienie zarządcy za czynność zwykłego zarządu (wówczas wystarczyłaby Państwu większość udziałów) i takimi, w których sądy uznawały, że to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu (w takim przypadku konieczna jest jednomyślność wszystkich właścicieli).
Ja skłaniam się ku pierwszemu poglądowi – możecie Państwo powołać zarządcę, a jeśli jeden właściciel będzie się temu sprzeciwiać, może zaskarżyć waszą decyzję do Sądu. I odwrotnie – jeśli uznacie, że nie chcecie ryzykować, możecie wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie w sprawie przekraczającej zakres zwykłego zarządu czyli o zgodę na ustanowienie zarządcy. Gdy sąd uzna, że to czynność zwykła, wówczas oddali wniosek i spokojnie będziecie mogli podjąć decyzję większością udziałów.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Tomasz Marzec 12, 2018 o 22:24

Czy decyzja o montażu podzielnikow w małej wspólnocie jest czynnością zwykłą czy niezwykłą w tej chwili rozliczanie za m2

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Marzec 13, 2018 o 23:16

Montaż podzielników można uznać za określenie sposobu ponoszenia opłat za korzystanie z lokalu. Tym samym należy uznać go za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Marian Marzec 20, 2018 o 15:22

Witam

Nasza wspólnota /mała / 3 lokale mieszkalne ma kłopot z zarządca.W naszej wspólnej działce ma 10% udziału Urząd Miasta.Na tej działce UM ma garaż.Swoją drogą nie wiadomo w jaki sposób,ale to mniejsza.Chodzi o to,że zarządca twierdzi,że osoba prawna w tym wypadku UM może być członkiem naszej wspólnoty i wbrew naszemu zdaniu dopisał UM do naszej wspólnoty.Miał prawo?

Serdeczne dzięki.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Marzec 21, 2018 o 23:16

W oparciu o podane przez Pana informację uważam, że zarządca ma rację. Garaż jest lokalem użytkowym i jeśli jest przedmiotem odrębnej własności, z którą związany jest udział w nieruchomości, w której i Państwo mają udziały, to jak najbardziej właściciel garażu – Miasto – jest członkiem wspólnoty.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Eliza Kwiecień 27, 2018 o 08:32

Szanowna Pani,
w naszej małej wspólnocie (6 lokali) planowane jest podpisanie Regulaminu Wspólnoty. Jego treść powstaje dość chaotycznie, jeden z właścicieli lokalu mocno naciska, aby jak najszybciej poodpisać (przepraszam za słowo) – gniota. Będę ogromnie wdzięczna za Pani radę – czy ustalenie + podpisanie Regulaminu naszej wspólnoty, to czynność zwykłego zarządu (zgoda większości), czy czynność przekraczająca zwykły zarząd (jednogłośność). Dodam, że treść Regulaminu to zbiór różnych życzeń – cisza nocna itp., nie ma tam kwestii dot. sposobu administrowania, czy zarządzania (to jest w odrębnym dokumencie).

Pozdrawiam serdecznie,

Eliza

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Wrzesień 6, 2018 o 17:49

Szanowna Pani,
W mojej ocenie regulamin wspólnoty to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, choć by dokładnie odpowiedzieć należałoby przeanalizować wszystkie jego zapisy.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Jan Maj 10, 2018 o 07:35

Odnośnie małych wspólnot: “W małej wspólnocie mieszkaniowej nie ma zarządu, uchwał i całej procedury ich podejmowania, a właściciele lokali sami zarządzają nieruchomością wspólną.” Rozumiem że działanie opiera sie na KC i KPC, zasadach dotyczących współwłasności. Doczytałem że w małej wspólnocie w której nie określono innego sposobu zarządzania wszystko się odbywa przez współdecydowanie współwłaścicieli (ciche przyzwolenie etc.), w takim razie jak w takiej małej wspólnocie dokumentować podejmowane decyzje? W chwili obecnej (4 wyodrębnione lokale) wyznaczony jest administrator (ZBM – administruje chyba przez “zasiedzenie” tj. wcześniej budynek był komunalny jednak miasto wyodrębniło i sprzedało wszystkie lokale) który przygotowuje “projekty uchwał” – czy jeżeli w odrębnym dokumencie (umowie) współwłaściciele nie ustanowili odmiennych zasad zarządu (tzw. zarząd umowny) nie należy tych “uchwał” rozumieć dosłownie”? Jeżeli to nie uchwały to jaki jest faktyczny stan – czym są te głosowania w formie podpisów pod uchwałami?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Wrzesień 6, 2018 o 17:46

Szanowny Panie,
Kierując się zapisami kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego, które trafnie wskazał Pan jako przepisy stosowane do zarządu nieruchomością w małych wspólnotach nie można mówić o uchwałach w takiej wspólnocie. Prawda jest jednak taka, że umownie te decyzje też nazywane są uchwałami, trochę z wygody, trochę z przyzwyczajenia.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Marcin Listopad 25, 2018 o 00:05

Szanowna Pani mecenas, czy mała wspólnota mieszkaniowa może wbrew jednemu z właścicieli, uchwalić roczny plan gospodarczy ? W budynku są 4 lokale. Właściciele 3 lokali podjęli uchwały odnośnie zarządu oraz uchwałę o przyjęciu rocznego planu gospodarczego.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Grudzień 4, 2018 o 12:13

Szanowny Panie,
Bezdyskusyjnie uchwalenie planu gospodarczego to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, co oznacza, że wymaga jednomyślności wszystkich właścicieli – członków wspólnoty. W braku tej zgody pozostaje droga sądowa.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Kwiecień 14, 2015 o 20:04

Moze Pani zastanowić się zarówno nad sprawą cywilną jak i karną. Co do szczegółów proszę o kontakt mailowy na mój adres: natalia.klima@adwokatura.pl
Pozdrawiam

Odpowiedz

elzbieta Marzec 14, 2017 o 19:57

Chodzi mi o poradę prawną (odpłatną). Jestem właścicielką mieszkania w budynku gdzie są 3 mieszkania (plus garaże, komórki i części wspólne). Od 2002 roku funkcjonujemy bez wspolnoty i administratora (sąsiedzi nie chcieli administratora bo to niby nieuzasadnione koszty). Jest pani, która sprząta (lat ok 80), znajoma sąsiada z parteru. Rachunki za wspólną wodę, energię przychodzą na adres sąsiada z parteru, który przysyła do mnie i sąsiada z góry kwoty do zwrotu (bez skanu rachunku i żadnych wyliczeń). Chciałabym żebyśmy założyli wspolnotę i zatrudnili administartora (zawsze jest problem z naprawami i innymi kwestiami, którymi moim zdaniem powinna się zająć osoba zatrudniona do tego celu). Sąsiad z parteru się nie zgadza (nie chce płacić). Co robić? Czy mogę przestać płacić rachunki, które są na niego wystawiane ? pozdrawiam, elzbieta bhagat tel: 601489367

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Maj 4, 2017 o 23:39

Szanowna Pani
Celem udzielenia odpłatnej porady proszę o kontakt mailowy z Kancelarią lub bezpośrednio ze mną na adres: natalia.klima@adwokatura.pl
Pozdrawiam

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Dziękuję, że chcesz skomentować mój artykuł! Jednak jeśli szukasz pomocy w swojej sprawie to musisz wiedzieć, że moja odpowiedź ma charakter odpłatny. W tym celu skontaktuj się ze mną, korzystając z zakładki Kontakt.

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Piotrowscy Spółka Partnerska Adwokatów Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Piotrowscy Spółka Partnerska Adwokatów z siedzibą w Katowicach.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem sekretariat@kancelariapiotrowscy.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: