Co tak naprawdę daje Ci nowelizacja ustawy o własności lokali

29 lipca 2015

Natalia Klima-Piotrowska

8 komentarzy

Ten wpis jest dla Ciebie, jeśli:

  1. jesteś członkiem wspólnoty, a jednocześnie współwłaścicielem lokalu w tej wspólnocie (ale tylko w częściach ułamkowych),
  2. jesteś członkiem tzw. wspólnoty garażowej,
  3. jesteś członkiem wspólnoty, w której jest wspólnota garażowa, ale ty do niekoniecznie do niej należysz,
  4. jesteś członkiem wspólnoty, w której jest wspólnota garażowa, której członkiem jest deweloper, i który na dodatek ma jeszcze mnóstwo niesprzedanych lokali w budynku i spory udział w nieruchomości wspólnej.

Niedawno zwrócił się do mnie klient, który ma problem z deweloperem. Nie chce on „utworzyć” wspólnoty (zapewne jako uważny czytelnik bloga wiesz, że wspólnoty się nie „tworzy”, a powstaje ona z mocy samego prawa – więcej na ten temat we wpisie Jak powstaje wspólnota mieszkaniowa), bo ma w nieruchomości jeszcze prawie 50% udziałów (ale mniej niż 50%) w związku z niesprzedanymi lokalami i nie chce pokrywać kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej do czasu zbycia lokali. Dodatkowo deweloper jest wraz z innymi członkami wspólnoty współwłaścicielem garażu wielostanowiskowego.

Dotąd w takiej sytuacji pozostali właściciele mogli zrobić jedno – iść do sądu i żądać ustanowienia zarządcy sądowego. Bo nie ma innego wyjścia, gdy nie da się powołać zarządu z uwagi na opór jednego z członków wspólnoty, który mimo, że nie posiada większości udziałów, blokuje możliwość podejmowania uchwał przez pozostałych jej członków.

A jak to będzie po wejściu w życie ustawy z 12 czerwca 2015r. o zmianie ustawy o własności lokali?

Będzie lepiej.

Obecnie przyjmuje się, że w przypadku współwłasności lokalu prawo do związanego z nim udziału w nieruchomości wspólnej przysługuje wszystkim współwłaścicielom niepodzielnie, co oznacza, że muszą oni współdziałać we wszystkich sprawach, w tym także w głosowaniach na zebraniu wspólnoty (zobacz więcej na ten temat we wpisie Gdy lokal ma kilku właścicieli…). Problem ten był szczególnie istotny w przypadku tzw. wspólnot garażowych, które zwykle mają dość spory, bo ok. 25-35% udział w nieruchomości wspólnej i bardzo wielu współwłaścicieli (od kilkunastu do nawet kilkuset). Taka konstrukcja w praktyce wykluczała ich od głosowania, bo w zasadzie wszelkie decyzje powinni podejmować jednomyślnie (ponieważ należało stosować przepisy Kodeksu cywilnego, a skoro wspólnota uchwały podejmuje w sprawach niezwykłych, to konieczna była jednomyślność współwłaścicieli garażu). Czasami wspólnoty garażowe wręcz paraliżowały działanie wspólnoty, która nie mogła podjąć uchwał z uwagi na brak większości głosów.

Po wejściu w życie nowelizacji będzie łatwiej – po pierwsze każdy współwłaściciel lokalu w częściach ułamkowych będzie miał swój własny udział w nieruchomości wspólnej. To oznacza, że jeśli taki współwłaściciel garażu ma także samodzielny lokal, to w czasie głosowania na zebraniu należy doliczyć do jego udziałów związanych z własnością lokalu udział związany ze współwłasnością garażu.

Przykład? Proszę bardzo:

Deweloper ma w nieruchomości wspólnej 45% udziałów z tytułu niesprzedanych jeszcze lokali. Jednocześnie jest współwłaścicielem w 75% garażu wielostanowiskowego. Z garażem związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 30%. Aby obliczyć udział dewelopera w nieruchomości wspólnej z tytułu współwłasności garażu należy pomnożyć jego udział w garażu i ogólny udział związny z własnością całego garażu w nieruchomości wspólnej, czyli 0,75 x 0,3 = 0,225. To oznacza, że łączny udział dewelopera w nieruchomości wspólnej to 67,5%, czyli … większość!

Co za niespodzianka!

Po wejściu w życie nowelizacji może się okazać, że w Twojej wspólnocie istnieją warunki do głosowania według zasady 1 na 1. Bo skoro deweloper ma ponad 50% udziałów w nieruchomości, to głosowanie tą metodą należy przeprowadzić na każde żądanie właścicieli lokali posiadających co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. W rezultacie tak naprawdę każdy członek wspólnoty będzie miał tylko jeden głos, także wtedy, gdy ma lokal (lub więcej lokali) i udział w garażu, ponieważ w głosowaniu 1 na 1 każdemu właścicielowi przysługuje jeden głos bez względu na liczbę lokali w nieruchomości (jeśli chcesz poczytać o głosowaniu 1 na 1, przeczytaj wpis Głosujemy).

Dzięki temu działając w porozumieniu z pozostałymi członkami wspólnoty możesz przegłosować decyzje, które nie podobają się deweloperowi. Wystarczy, że za uchwałą zostanie oddanych ponad 50% głosów. Taka uchwała będzie wiążąca także dla dewelopera.

Okazuje się, że nowelizacja ułatwi życie nie tylko w tych wspólnotach, gdzie istnieją wspólnoty garażowe, ale może pomóc także w walce z deweloperem, który nie do końca przestrzega przepisów ustawy o własności lokali.

Quorum jest nieistotne

21 lipca 2015

Natalia Klima-Piotrowska

11 komentarzy

Najpopularniejszym wpisem w moim blogu jest post „Głosujemy” dotyczący – jak zapewne się domyślasz – podejmowania uchwał przez właścicieli lokali.  Jest tam także mnóstwo komentarzy, a wręcz dyskusji na różne tematy dotyczące uchwał właścicieli. Ostatnio na ten temat rozmawiałam też z zaprzyjaźnioną zarządcą z Grupy Biurowiec.

Problem, jaki wyniknął przy okazji ostatnich zebrań, dotyczył quorum. A ściślej tego, czy dla podjęcia skutecznych uchwał konieczne jest, by na zebraniu obecne było ponad 50% członków wspólnoty.

Odpowiedź jest prosta – jeśli na zebraniu są obecni właściciele, którzy łącznie posiadają ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej, to podejmą oni uchwałę tylko wtedy, jeśli za uchwałą zostanie oddane ponad 50% głosów. Nie wystarczy, by „za” głosowała większość obecnych.

To oznacza, że quorum jest nieistotne z punktu widzenia skuteczności podejmowania uchwał na zebraniu.

Jeżeli na zebraniu jest reprezentowane mniej niż 50% udziałów w nieruchomości wspólnej – co niestety jest bardzo częste – zarząd lub zarządca powinien kontynuować głosowanie metodą mieszaną, czyli zbierać głosy indywidualnie od tych członków wspólnoty, którzy nie byli na zebraniu i nie uczestniczyli w głosowaniu ani osobiście, ani przez pełnomocnika.

Do głosowania w trybie mieszanym dojdzie jednak także wtedy, gdy wprawdzie w zebraniu uczestniczy ponad 50% właścicieli (mających łącznie ponad 50% udziałów), jednak część z nich oddała głosy przeciwko uchwale. Dopiero gdy za uchwałą (lub przeciw niej) oddanych zostanie ponad 50% głosów, będzie można stwierdzić czy uchwała została powzięta czy też nie.

Pamiętaj, że powyższe zasady mają zastosowanie w tych wspólnotach, w których nie wprowadzono odmiennych od ustawowych zasad zarządu nieruchomością wspólną. Niestety, przepisy ustawy o własności lokali nie są doskonałe i często przyprawiają właścicieli i zarządców o ból głowy. Na który najlepszym lekiem są wpisy w blogu 🙂

 

Ankieta na temat funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych

22 czerwca 2015

Natalia Klima-Piotrowska

Komentarze (0)

Szperałam ostatnio trochę w sieci szukając komentarzy do nowelizacji ustawy o własności lokali i na stronie Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju natknęłam się na ciekawą informację.

Ministerstwo przeprowadza „przegląd” ustawy o własności lokali i w tym celu opracowało ankietę dotyczącą funkcjonowania wspólnot. Jest ona skierowana głównie do zarządców nieruchomości i obejmuje aż 16 istotnych zagadnień.

Według informacji na stronie Ministerstwa wyniki ankiety posłużą do praktycznej analizy obowiązujących przepisów i ewentualnie do przygotowania ich nowelizacji w przyszłości.

Jeśli jesteś zarządcą, administratorem lub członkiem zarządu wspólnoty albo po prostu zarządzasz małą wspólnotą jako jeden z właścicieli, poświęć trochę czasu i odpowiedz na pytania Ministerstwa. Może dzięki Tobie za jakiś czas przepisy ustawy o własności lokali zostaną zmienione z korzyścią dla wszystkich wspólnot i ich członków.

Na wypełnienie i wysłanie ankiety masz czas do końca czerwca.

Nowelizacja ustawy o własności lokali

18 czerwca 2015

Natalia Klima-Piotrowska

38 komentarzy

Nie tak dawno pisałam o projekcie nowelizacji ustawy o własności lokali, która miała ułatwić życie członkom tzw. wspólnot garażowym oraz współwłaścicielom lokali w częściach ułamkowych. Ustawa została uchwalona przez Sejm 12 czerwca 2015 r. i tego samego dnia przekazano ją Marszałkowi Senatu.

Początkowo nowelizacja miała polegać jedynie na dodaniu jednego nowego artykułu i dwóch nowych ustępów, jednak ostatecznie zmian jest nieco więcej. Dlatego dziś kilka słów na ten temat, tym bardziej, że klienci już o nowelizację pytają.

Po pierwsze, w ustawie wprowadzony został art. 1a, który definiuje pojęcie właściciela lokalu także jako współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych (z wyjątkiem art. 16 ustawy, który dotyczy przymusowej sprzedaży lokalu). Zmodyfikowano nieco w stosunku do pierwotnych zamiarów ust. 3a dodany w art. 3 ustawy. Nadal przepis ten przewiduje, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal, jednak na początku doprecyzowano, że ta zasada obowiązuje wyłącznie na potrzeby ustawy o własności lokali. Moim zdaniem chodziło o to, by nie rozszerzać jej na inne przypadki praw związanych ze współwłasnością.

Największa zmiana, w porównaniu do projektu nowelizacji, dotyczy art. 23 ust. 2b. Przede wszystkim wyraźnie wskazano, że pełnomocnik, który ma reprezentować współwłaścicieli lokalu w głosowaniu 1 na 1 powinien zostać ustanowiony w formie pisemnej. Po drugie ustawodawca przyjął, że ustanowienie pełnomocnika następuje większością głosów współwłaścicieli lokalu liczoną według wielkości ich udziałów we współwłasności lokalu.

Zwłaszcza ten ostatni zapis jest bardzo istotny. W jego braku trzeba byłoby stosować przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności w częściach ułamkowych. A to oznaczałoby konieczność jednomyślnej decyzji współwłaścicieli co do osoby pełnomocnika w sprawach niezwykłych (przekraczających zakres zwykłego zarządu) i większość w sprawach zwykłych (nie przekraczających tego zakresu – więcej na temat podziału na czynności zwykłego zarządu i przekraczające ten zakres przeczytasz we wpisie Zarząd „zwykły” i „niezwykły”).

Pozostałe zmiany ustawy mają charakter kosmetyczny – w art. 12 ust. 3, 22 ust. 4, 25 ust. 1a, 26 ust. 1, 29 ust. 2 oraz 30 ust. 1 pkt 3 dodano słowo „lokali” wszędzie tam gdzie mowa o właścicielach. Faktycznie w niektórych miejscach ustawa posługiwała się wyłącznie określeniem „właściciele”, a gdzie indziej „właściciele lokali”. Pewnie ustawodawca chciał uporządkować tekst ustawy, co mu się niewątpliwie chwali.

Podobnie rzecz się ma za art. 31 i 32 ust. 1, gdzie zamiast dotychczasowego „zebrania właścicieli” pojawiło się „zebranie ogółu właścicieli lokali”. Wcześniej ustawodawca był niekonsekwentny bo w innych przepisach ustawy (na przykład w art. 30 ust. 1a) była mowa właśnie o „zebraniu ogółu właścicieli lokali”, a w znowelizowanych przepisach ustawa mówiła dotąd o „zebraniu właścicieli”.

Podsumowując – najważniejsze są zmiany dotyczące współwłasności lokalu w częściach ułamkowych. O ich konsekwencjach możesz przeczytać także we wpisie „Idzie nowe, czyli dobra zmiana dla tzw. wspólnot garażowych„. Pamiętaj jednak, że nowelizacja nie wpływa na sytuację osób, które są współwłaścicielami lokalu w ramach tzw. współwłasności łącznej, a dotyczy to przede wszystkim małżonków.

I jeszcze jedno: ustawa wchodzi w życie w terminie 14 dni od jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. A ta data zależy od Prezydenta i jego podpisu. Zatem nadal czekamy. Z niecierpliwością 🙂

Szkolenie w Warszawie

09 czerwca 2015

Natalia Klima-Piotrowska

Komentarze (0)

Jakiś czas temu zostałam zaproszona do poprowadzenia wykładu – szkolenia na temat: „Aspekty prawne funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Podejmowanie decyzji w dużych wspólnotach mieszkaniowych – uchwały właścicieli”.  Szkolenie odbędzie się już 25 czerwca 2015 roku w Warszawie.

Moje wystąpienie jest częścią większego wydarzenia organizowanego przez Centrum Promocji Informatyki dotyczącego wspólnot mieszkaniowych pod nazwą „Aspekty prawne, podatkowe i informatyczne funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych”.

Szkolenie jest skierowane przede wszystkim do zarządców nieruchomości, ale także do właścicieli – członków wspólnot, którzy faktycznie zarządzają nieruchomościami wspólnymi.

Szczegóły dotyczące szkolenia znajdziesz tu.

Serdecznie zapraszam do udziału w tym szkoleniu wszystkich zainteresowanych.

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →