Nowelizacja ustawy o własności lokali

Nie tak dawno pisałam o projekcie nowelizacji ustawy o własności lokali, która miała ułatwić życie członkom tzw. wspólnot garażowym oraz współwłaścicielom lokali w częściach ułamkowych. Ustawa została uchwalona przez Sejm 12 czerwca 2015 r. i tego samego dnia przekazano ją Marszałkowi Senatu.

Początkowo nowelizacja miała polegać jedynie na dodaniu jednego nowego artykułu i dwóch nowych ustępów, jednak ostatecznie zmian jest nieco więcej. Dlatego dziś kilka słów na ten temat, tym bardziej, że klienci już o nowelizację pytają.

Po pierwsze, w ustawie wprowadzony został art. 1a, który definiuje pojęcie właściciela lokalu także jako współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych (z wyjątkiem art. 16 ustawy, który dotyczy przymusowej sprzedaży lokalu). Zmodyfikowano nieco w stosunku do pierwotnych zamiarów ust. 3a dodany w art. 3 ustawy. Nadal przepis ten przewiduje, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal, jednak na początku doprecyzowano, że ta zasada obowiązuje wyłącznie na potrzeby ustawy o własności lokali. Moim zdaniem chodziło o to, by nie rozszerzać jej na inne przypadki praw związanych ze współwłasnością.

Największa zmiana, w porównaniu do projektu nowelizacji, dotyczy art. 23 ust. 2b. Przede wszystkim wyraźnie wskazano, że pełnomocnik, który ma reprezentować współwłaścicieli lokalu w głosowaniu 1 na 1 powinien zostać ustanowiony w formie pisemnej. Po drugie ustawodawca przyjął, że ustanowienie pełnomocnika następuje większością głosów współwłaścicieli lokalu liczoną według wielkości ich udziałów we współwłasności lokalu.

Zwłaszcza ten ostatni zapis jest bardzo istotny. W jego braku trzeba byłoby stosować przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności w częściach ułamkowych. A to oznaczałoby konieczność jednomyślnej decyzji współwłaścicieli co do osoby pełnomocnika w sprawach niezwykłych (przekraczających zakres zwykłego zarządu) i większość w sprawach zwykłych (nie przekraczających tego zakresu – więcej na temat podziału na czynności zwykłego zarządu i przekraczające ten zakres przeczytasz we wpisie Zarząd „zwykły” i „niezwykły”).

Pozostałe zmiany ustawy mają charakter kosmetyczny – w art. 12 ust. 3, 22 ust. 4, 25 ust. 1a, 26 ust. 1, 29 ust. 2 oraz 30 ust. 1 pkt 3 dodano słowo „lokali” wszędzie tam gdzie mowa o właścicielach. Faktycznie w niektórych miejscach ustawa posługiwała się wyłącznie określeniem „właściciele”, a gdzie indziej „właściciele lokali”. Pewnie ustawodawca chciał uporządkować tekst ustawy, co mu się niewątpliwie chwali.

Podobnie rzecz się ma za art. 31 i 32 ust. 1, gdzie zamiast dotychczasowego „zebrania właścicieli” pojawiło się „zebranie ogółu właścicieli lokali”. Wcześniej ustawodawca był niekonsekwentny bo w innych przepisach ustawy (na przykład w art. 30 ust. 1a) była mowa właśnie o „zebraniu ogółu właścicieli lokali”, a w znowelizowanych przepisach ustawa mówiła dotąd o „zebraniu właścicieli”.

Podsumowując – najważniejsze są zmiany dotyczące współwłasności lokalu w częściach ułamkowych. O ich konsekwencjach możesz przeczytać także we wpisie „Idzie nowe, czyli dobra zmiana dla tzw. wspólnot garażowych„. Pamiętaj jednak, że nowelizacja nie wpływa na sytuację osób, które są współwłaścicielami lokalu w ramach tzw. współwłasności łącznej, a dotyczy to przede wszystkim małżonków.

I jeszcze jedno: ustawa wchodzi w życie w terminie 14 dni od jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. A ta data zależy od Prezydenta i jego podpisu. Zatem nadal czekamy. Z niecierpliwością 🙂

{ 38 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Wojciech Rudzki | spółka cywilna Czerwiec 21, 2015 o 13:42

Widzę, że od poprzedniego wpisu na ten temat faktycznie trochę się zmieniło. Zamiast śledzić prace sejmowe, wystarczy obserwować bloga. Co za czasy 🙂

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Czerwiec 22, 2015 o 15:05

Miło być źródłem wiedzy 🙂

Odpowiedz

Wojtek Czerwiec 30, 2015 o 14:30

Wg strony sejmowej: http://www.sejm.gov.pl/Sejm7.nsf/PrzebiegProc.xsp?nr=3233 ustawa jest w Senacie i u Prezydenta. Czy posiada Pani wiedzę do kiedy Senat i Prezydent mają czas na uchwalenie i podpisanie?
Ja i moje osiedle również z niecierpliwością czekamy na tą ustawę 🙂

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 1, 2015 o 19:58

Ustawa ma być procedowana na najbliższym posiedzeniu Senatu, które rozpoczyna się 8 lipca i trwa 3 dni.

Odpowiedz

Wojtek Lipiec 1, 2015 o 22:17

Dziękuję za informację!

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 7, 2015 o 19:47

Ze strony Senatu wynika, że ma się tym zająć na najbliższym posiedzeniu, które zaczyna się jutro i trwa do piątku:http://www.senat.gov.pl/prace/senat/posiedzenia/tematy,421,1.html
Pozdrawiam

Odpowiedz

Wojtek Lipiec 8, 2015 o 14:17

Dziękuję za przydatny link. W opisie punktu można przeczytać, że Komisja Gospodarki Narodowej wnosi o przyjęcie ustawy bez poprawek (druk nr 938 A). Są zatem duże szanse na uchwalenie przez Senat bez zmian i dodatkowych opóźnień.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 8, 2015 o 20:17

Czyli są szanse, że pójdzie szybko 🙂
Pozdrawiam

Odpowiedz

Jarek Lipiec 13, 2015 o 21:41

Jeśli na stronach Senatu (http://www.senat.gov.pl/prace/senat/posiedzenia/tematy,421,1.html) napisali, że Senat przyjmuje bez poprawek to kiedy realnie może zacząć obowiązywać?
Wyczytałem, że: „Prezydent może ustawę w ciągu 21 dni podpisać i zarządzić jej ogłoszenie w Dzienniku Ustaw”. PBK chyba o zrobi, miejmy nadzieję.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 13, 2015 o 22:58

Myślę, że Prezydent ustawę podpisze. Vacatio legis to tylko 14 dni, co oznacza, że ustawa zacznie obowiązywać po dwóch tygodniach od dnia jej publikacji w Dzienniku Ustaw.

Odpowiedz

JR Sierpień 3, 2015 o 14:41
Natalia Klima-Piotrowska Sierpień 21, 2015 o 13:27

A opublikowana została 14 sierpnia pod pozycją 1168 http://dokumenty.rcl.gov.pl/DU/rok/2015/pozycja/1168
To oznacza, że wchodzi w życie 29 sierpnia 2015 r.

Odpowiedz

piotr Sierpień 2, 2015 o 00:04

Dzen dobry Pani,
Sa cztery lokale mieszkalne wyodrebnione, czterech wlascicieli. Przybudowka z drzwiami wejsciowymi do budynku, klatka schodowa, dach, maly ogrodek to wspolwlasnosc po 1/4. Przybudowka ma uszkodzony mur z peknieciem ok. 120 cm, grozi zawaleniem, ale jeszcze sie jakos trzyma. Czy jeden z tych czterech wlascicieli moze zlecic firmie remont przybudowki i potem zwrocic sie do pozostalych o podzial kosztow? Czy potrzebmy jest nakaz remontu od inspektora budowlanego, kiedy reszta wlascicieli nie widzi wiekszego zagrozenia?
z pozdrowieniem Piotr

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Sierpień 21, 2015 o 13:11

Moim zdaniem to dość poważny remont i konieczna jest zgoda wszystkich członków wspólnoty, a co najmniej większości. Oczywiście decyzja nadzoru budowlanego byłaby pomocna do przekonania pozostałych właścicieli, by wykonać remont, ale konieczna nie jest.
Pozdrawiam

Odpowiedz

piotr Sierpień 8, 2015 o 10:51

Omylkowo wpisane pytanie z dnia 2. sierpnia w tamacie Nowelizacja ustawy.
Prosze o przesuniecie mojego pytania do tamatu Mala wspolnota i ewentualna odpowiedz.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Sierpień 21, 2015 o 13:31

Odpowiedzi już udzieliłam, ale przekopiuję ją tutaj:
Moim zdaniem to dość poważny remont i konieczna jest zgoda wszystkich członków wspólnoty, a co najmniej większości. Oczywiście decyzja nadzoru budowlanego byłaby pomocna do przekonania pozostałych właścicieli, by wykonać remont, ale konieczna nie jest.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Przemek Sierpień 10, 2015 o 12:47

Witam
31 lipca Prezydent podpisał nowelizację ustawy. Czy ma Pani wiedzę jak ta nowelizacja wpłynie na właśnie toczące się głosowania, które rozpoczęły się przed jej podpisaniem
Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Sierpień 21, 2015 o 13:32

Takie pytanie już się pojawiło w blogu. To dość skomplikowane zagadnienie i planuję w tej sprawie wpis.
Myślę, że coś się pojawi po wakacjach, bo obecnie jestem między urlopami 🙂
Pozdrawiam.

Odpowiedz

Iwona Sierpień 31, 2015 o 13:54

Dołączam się do pytania o Pani stanowisko w sprawie głosowań trwających w dacie wejścia w życie zmiany do Ustawy o własności lokali.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Wrzesień 2, 2015 o 22:59

A ja ponownie obiecuję napisać coś więcej na ten temat.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Iwona Wrzesień 4, 2015 o 08:41

dziękuję uprzejmie 🙂
mam nadzieję, że wszystkie urlopy udały się bez trosk i zmartwień 🙂
Pozdrawiam

Odpowiedz

Czesław Wrzesień 17, 2015 o 15:27

Dzień Dobry,

dorzucam się do prośby o opinię – czy głosowania rozpoczęte np. w maju można przeliczyć według nowej ustawy? Moim zdaniem prawo wstecz nie działa, ale może się mylę?

Pozdrawiam
CM

Odpowiedz

Stanisław Wrzesień 14, 2015 o 14:53

Witam
W artykule „Zmiana dla tzw. wspólnot garażowych” pisze Pani że w małżeństwach pozostaje wszystko po staremu. Zarząd wspólnoty, opierając się na uchwale SN lub NSA (nie znam numeru) twierdzi że zarówno na zebraniach wspólnoty jak i głosowaniu w trybie zbierania głosów udział muszą brać małżonkowie i ich głos musi być identyczny. W przypadku gdyby którekolwiek z małżonków nie mogło uczestniczyć w głosowaniu, musi udzielić notarialnego pełnomocnictwa drugiemu, po rygorem nieważności głosu. W przypadku gdyby każdy ze współmałżonków miał odmienne zdanie – powinni zwrócić się do Sądu o rozstrzygnięcie. Moim zdaniem jest to nadinterpretacja zapisów uowl. Gdyby wyrok SN (NSA) rzeczywiście tak nakazywał to źle się stało że nie zostało to umieszczone w nowelizacji uowl, którą Sejm uchwalił obecnie.
Pozdrawiam
St. G

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Wrzesień 14, 2015 o 22:25

Faktycznie dotychczasowe orzecznictwo szło w kierunku takiej interpretacji w przypadku współwłasności lokalu. Jako że prowadziła ona do paraliżu zwłaszcza w dużych wspólnotach, w których wyodrębniono garaże wielostanowiskowe, stąd nowelizacja ustawy.
A że nie dotyczy ona małżeństw? To pewne uproszczenie. Nowe przepisy mają zastosowanie tylko do współwłasności w częściach ułamkowych. Natomiast w małżeństwie, które nie zawarło umowy majątkowej małżeńskiej obowiązuje tzw. współwłasność łączna. Podobnie jest w spółce cywilnej. To oznacza, że tylko jeśli małżonkowie pozostają w ustawowej wspólności, nowe regulacje nie mają do nich zastosowania i trzeba postępować tak jak wskazuje zarządca.
A dlaczego ustawodawca nie zdecydował się rozszerzyć zmiany na taką sytuację? Mam swój pogląd na ten temat, ale zawrę go w jednym z najbliższych wpisów.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Piotr Marzec 31, 2016 o 13:10

Pani Natalio, nie bardzo rozumiem. Jeżeli dla małżeńst zostaje wszystko po staremu, to dlaczego mój zarządca również od tego roku wymaga pełnomocnictwa od współmałżonka do głosowania uchwał? Zaznaczam, że wcześniej tego nie robił. Skoro mamy małżeńską wspólność majątkową, to obowiązuje współwłasność łączna, czyli każde z nas dysponuje takim samym prawem do rzeczy i nie ma swojego udziału. Jeżeli ja zagłosuję pojedynczo i moja żona nie zgłosi sprzeciwu, to głos wydaje się ważny. Czy zatem jest podstawa prawna, aby wymagać pełnomocnictwa od współmałżonka?
Z góry dziękuję za odpowiedź.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Kwiecień 6, 2016 o 22:30

Szanowny Panie,
Ma Pan rację, że w przypadku małżonków pozostających w ustroju wspólności majątkowej pełnomocnictwo nie jest konieczne.
Podrawiam

Odpowiedz

Mariusz Wrzesień 22, 2015 o 00:45

Czy współwłaściciele lokalu mieszkalnego (4 osoby każdy po 1/4) powinni otrzymać od Zarządcy wyliczoną wartość zaliczek na pokrycie kosztów Zarządu co do wysokości swoich udziałów w lokalu? Czy każdy powinien otrzymywać własne saldo z zaległościami/nadpłatami?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Wrzesień 30, 2015 o 21:37

Tak. Zgodnie ze znowelizowaną ustawą o własności lokali każdy współwłaściciel lokalu w częściach ułamkowych jest właścicielem z punktu widzenia ustawy. To oznacza, że należy każdemu z nich przekazać odrębnie informację o przypadających na niego kosztach zarządu i zaliczkach z tego tytułu, jak również saldo z zaległościami lub nadpłatami.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Mariusz Październik 1, 2015 o 09:42

Rozumiem. Czyli saldo (zaległość/nadpłata) też powinno być podzielone nawet to z przed wejściem mowelizacji.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Październik 6, 2015 o 16:10

Tak uważam.

Odpowiedz

barbara Wrzesień 30, 2015 o 00:40

Chciałabym dowiedzieć się, czy zarząd wspólnoty mieszkaniowej może przedstawić na zebraniu projekt uchwały w sprawie wprowadzenia zmiany w statucie WM. Oto treść projektu uchwały: „… do par. 45 dodaje się punkt piąty o następującej treści: Wspólnota Mieszkaniowa postanawia, że plany remontowe lub inwestycyjne podjęte uchwałami na dany rok kalendarzowy w przypadku ich niewykonania mogą być realizowane w kolejnych latach, na podstawie decyzji Zarządu Wsp. Mieszkaniowej.”
Dodam, że nasz zarząd często przekracza zatwierdzone kwoty remontów o kilka tysięcy złotych, nie informując o tym właścicieli.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Wrzesień 30, 2015 o 21:44

Szanowna Pani,
uprzejmie informuję, że porady udzielane przez Kancelarię są odpłatne, a Pani pytanie jest w istocie prośbą o poradę.
Jeśli jest Pani zainteresowana uzyskaniem takiej porady proszę o kontakt z Kancelarią poprzez formularz kontaktowy lub bezpośrednio ze mną na adres mailowy: natalia.klima@adwokatura.pl
Pozdrawiam

Odpowiedz

Pawel Październik 7, 2015 o 15:09

Wydaje mi się, żenowelizacja wprowadza pewną niedogodność. Teraz wszyscy ponoszą koszty utrzymania wspólnoty według udziałów. Ktoś kto ma dwa miejsca postojowe (które maja spory powierzchniowy udział często większy niżż małe mieszkania) będzie się dokładał więcej do wspólnej kasy wspólnoty i pokrywał takie koszty stałe osiedla jak np. Koszty stałe utrzymania wèzłów ciepła, z których i tak w garażu nie korzysta.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Październik 10, 2015 o 12:06

No niestety – coś za coś. Prawdę mówiąc dotąd także wszyscy powinni byli partycypować w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej, bo było to zależne od udziału w tej nieruchomości. Przecież garażowcy (współwłaściciele garażu) też płacili za utrzymanie tej nieruchomości i powinni byli być obciążani kosztami proporcjonalnie do udziałów we współwłasności. A zatem jeśli dotychczasowe rozliczenia były prawidłowe, to nie powinno się nic zmienić.

Odpowiedz

Agata Październik 27, 2015 o 13:21

Czy nie można tych kosztów rozliczać wg zużycia?

Odpowiedz

Marcin Grudzień 7, 2015 o 15:05

Wydaje się, że ustawodawca, dodając do ustawy art. 3 ust. 3a, niechcący ograniczył możliwość dochodzenia roszczeń od współwłaścicieli lokali – a to do wysokości ich udziału we własności lokalu (art. 17 w związku z art. 3 ust. 3a)

Odpowiedz

eliza Luty 2, 2016 o 10:41

czy jako osoba fizyczna posiadajaca dom z wynajmowaniem lokali moge odlozyc pieniadze na remonty.pozdrowienia

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Luty 4, 2016 o 12:03

Każdy może odłożyć pieniądze na określony przez siebie cel. Jeśli jest Pani jedynym właścicielem nieruchomości, to oczywiście tak – do Pani decyduje co robić z przychodami z czynszów.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Dziękuję, że chcesz skomentować mój artykuł! Jednak jeśli szukasz pomocy w swojej sprawie to musisz wiedzieć, że moja odpowiedź ma charakter odpłatny. W tym celu skontaktuj się ze mną, korzystając z zakładki Kontakt.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: