„Czyszczenie kamienic” = nowe przestępstwo?

25 września 2014

Natalia Klima-Piotrowska

2 komentarze

Dziś co nieco o prawie karnym – to tylko pozornie wątek niezwiązany z nieruchomościami, bo chodzi o ochronę lokatorów przed zwykle skutecznymi, ale wysoce wątpliwymi moralnie praktykami tzw. „czyścicieli kamienic”.

Na pewno niejednokrotnie o nich słyszałeś. W najgorszym wydaniu to grupa osiłków, czasem zamaskowanych, którzy siłą próbują wyrzucać z mieszkań lokatorów niepłacących czynszów lub posiadających prawomocne wyroki eksmisyjne. Tego typu zachowania sprawiły, że Rzecznik Praw Obywatelskich zwróciła się do Senatu o zainicjowanie zmian w Kodeksie karnym, które z założenia mają uniemożliwić brutalne „czyszczenie”.

Wczoraj Sejm zajął się po raz pierwszy senackim projektem zmiany art. 191 Kodeksu karnego, który przewiduje karę do 3 lat pozbawienia wolności za stosowanie przemocy lub groźby bezprawnej w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia. Jest to przestępstwo szantażu, przy czym dotąd chodziło w nim wyłącznie o stosowanie tzw. przymusu bezpośredniego wobec osoby. Po zapowiadanej nowelizacji karalny będzie także szantaż polegający na tzw. przemocy pośredniej.

A co to takiego ta „przemoc pośrednia”?

Ano, wszelkiego rodzaju przymus psychiczny czy emocjonalny. Atak, który nie zakłada bezpośredniego kontaktu (cielesnego) z drugim człowiekiem, ale niewątpliwie negatywnie na niego wpływa. W przypadku „czyścicieli kamienic” typowym przykładem będzie wyłączenie prądu czy też dopływu wody, bądź ogrzewania w zimie. Zdarzały się też przypadki zamurowania drzwi. Żadne z tych zachowań nie wiąże się z naruszeniem miru domowego (co samo w sobie jest przestępstwem), bo nikt nie wchodzi do czyjegoś lokalu. Jednak takie działania istotnie utrudniają życie lokatorom, którzy zwykle kapitulują i wyprowadzają się.

Czy to dobry pomysł?

Cóż… każdy kij ma dwa końce. Z doświadczenia wiem, że bardzo wielu właścicieli kamienic czy poszczególnych lokali ma potworne problemy z niepłacącymi przez lata lokatorami. Często nie pomaga eksmisja, bo to zwykle osoby ubogie, chore, w podeszłym wieku, wielodzietne rodziny, a w takiej sytuacji sądy zazwyczaj przyznają lokatorom prawo do lokalu socjalnego. Gminy, które mają obowiązek lokal socjalny zapewnić, nie mają ich w nadmiarze i lokatorzy, a z nimi właściciele, czekają. Czasem kilka lat… Gmina wprawdzie powinna płacić właścicielowi odszkodowanie do czasu wyprowadzki lokatora, jednak niejednokrotnie gminy czekają na pozwy w tej sprawie, co znów naraża właściciela na koszty. I w takiej sytuacji zdesperowany właściciel może rozważać skorzystanie z metody szybkiej, choć moralnie wątpliwej.

Ważnym zagadnieniem jest też podwyżka czynszu. To częsta metoda stosowana przez właścicieli kamienic, którzy chcą „pozbyć się” lokatorów. Z drugiej strony, czynsze w wielu przypadkach są nierynkowe i nie ma uzasadnienia, by przez lata pozostawały na niskim poziomie. Zresztą ustawa o ochronie praw lokatorów bardzo poważnie zabezpiecza interesy lokatora przed bezzasadnymi podwyżkami. Ale wśród komentarzy do nowelizacji pojawiły się głosy, że nieetycznym działaniem „czyścicieli” (czytaj: przymusem pośrednim) są również podwyżki czynszu…

Bardzo jestem ciekawa jakie będzie ostateczne brzmienie art. 191 po nowelizacji wymierzonej w „czyścicieli”. Trzeba tu przecież zważyć nie tylko interesy lokatorów, ale i prawa właścicieli. Temat warto zgłębiać, bo niedługo może się okazać, że chcąc podwyższyć czynsz będziesz musiał zastanowić się czy nie popełniasz przestępstwa. Zapraszam Cię do śledzenia kolejnych informacji na temat nowelizacji w moim blogu.

Jak się pozbyć uciążliwego członka wspólnoty?

18 września 2014

Natalia Klima-Piotrowska

17 komentarzy

Niedawno w jednym z komentarzy pojawił się temat postępowania z niesolidnym członkiem wspólnoty. Niestety, w wielu wspólnotach częstym problemem są członkowie uciążliwi – tacy, którzy: nie płacą przypadających na nich opłat na rzecz wspólnoty, niszczą elementy wyposażenia nieruchomości wspólnej, zachowują się – delikatnie mówiąc – głośno. W skrócie – utrudniają życie innym. Jeśli chcesz wiedzieć, co możesz zrobić z taką osobą, przeczytaj mój dzisiejszy wpis.

Ustawodawca na szczęście również zdaje sobie sprawę, że niektórzy nie potrafią żyć we wspólnocie. I właśnie na taką ewentualność wprowadził do ustawy o własności lokali art. 16. Przepis ten zezwala wspólnocie żądać sprzedaży lokalu takiego uciążliwego członka w drodze licytacji. Jest to możliwe w dwóch sytuacjach:

  1. jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat;
  2. jeżeli właściciel lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Jeśli chodzi o zaległości w opłatach, pamiętaj, że dług uciążliwego członka względem wspólnoty nie musi być wysoki. Istotne jest jednak, by zaległości miały charakter długotrwały. Co to znaczy? Wypowiadały się na ten temat sądy, a nawet Trybunał Konstytucyjny, który badał zgodność art. 16 ustawy o własności lokali z Konstytucją. Przyjmuje się, że długotrwały charakter zaległości to taki, który zagraża wspólnocie destabilizacją finansową. Chodzi o sytuację, w której członek wspólnoty nie reguluje opłat permanentnie przez dłuższy okres, a podejmowane próby ich wyegzekwowania okazują się bezskuteczne.

Zapamiętaj, że w drugim z przypadków, które uprawniają wspólnotę do domagania się licytacji lokalu uciążliwego członka wspólnoty, przesłanką do uwzględnienia takiego żądania jest nie tylko niewłaściwe zachowanie samego członka wspólnoty, czyli właściciela lokalu. Znaczenie ma tu postępowanie wszystkich osób korzystających z lokalu, o ile właściciel lokalu, mimo wezwań ze strony wspólnoty, nie ukróci takich nagannych zachowań. Tytułem przykładu można tu wskazać awanturujących się członków rodziny, ale także najemców lokalu.

Naruszenia porządku domowego, bądź inne uciążliwe zachowania, muszą być szczególnie naganne i rażące. Sprzedaż licytacyjna lokalu jest bowiem najdalej idącym uprawnieniem wspólnoty pozwalającym ingerować w prawo własności jej członków. Dlatego też skorzystanie z tej instytucji możliwe jest wyłącznie w wyjątkowych sytuacjach. Przychodzi mi tutaj do głowy ktoś, kto na przykład hoduje 25 kotów, albo gromadzi różne „skarby” ze śmietników. Z całą pewnością taki sąsiad poważnie utrudnia życie innych i nie miałabym większych wątpliwości sporządzając pozew w takiej sytuacji.

Jak w praktyce wygląda żądanie sprzedaży? Po pierwsze, konieczna jest tutaj uchwała wspólnoty w sprawie wyrażenia zgody właścicieli lokali na wystąpienie z powództwem o orzeczenie przymusowej sprzedaży lokalu. Następnie, na podstawie tej uchwały, zarząd działając w imieniu wspólnoty wnosi do sądu pozew o nakazanie sprzedaży lokalu. Po uzyskaniu prawomocnego wyroku lokal jest zbywany przez wspólnotę w trybie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o licytacji. Pamiętaj przy tym, że pieniądze za zbyty w ten sposób lokal należą się jego właścicielowi, czyli uciążliwemu członkowi.

A co z zaległościami względem wspólnoty (które – jak wynika z dzisiejszego wpisu – mogą być przesłanką do sprzedaży licytacyjnej)? A jeśli zlicytowany uciążliwy członek nie zechce się dobrowolnie wyprowadzić? Wówczas wspólnotę czekają kolejne procesy, o których opowiem Ci więcej wkrótce.

Jak korzystać z elewacji

11 września 2014

Natalia Klima-Piotrowska

32 komentarze

Ostatnio kilka razy natknęłam się na notatki prasowe informujące o orzeczeniach sądów w sprawie korzystania z elewacji nieruchomości przez członków wspólnoty lub najemców lokali. Jak widać, temat wzbudza kontrowersje, skoro w krótkim czasie w różnych miejscach zaskarżono kilka uchwał w tych sprawach. Moi klienci też często pytają jak korzystać z elewacji, np. czy i na jakich zasadach mogą umieścić tablicę informacyjną czy szyld reklamowy, albo klimatyzator. I o tym dzisiaj kilka słów.

Przede wszystkim musisz sobie uświadomić, że elewacja to część nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że do zarządzania nią, czyli do podejmowania wszelkich decyzji w sprawie korzystania z elewacji stosuje się przepisy ustawy o własności lokali (w dużej wspólnocie) lub przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności (w małej wspólnocie). Przypomnę Ci jednak, że zarówno w małej, jak i w dużej wspólnocie zasady zarządu nieruchomością wspólną można określić odmiennie, niż wynika to z przepisów. Wówczas ustalone przez członków wspólnoty szczególne zasady zarządu będą mieć  zastosowanie także do elewacji.

W sprawach badanych przez sądy pojawiała się wątpliwość czy decyzję w sprawie sposobu korzystania z elewacji może samodzielnie podjąć zarząd wspólnoty, czy też konieczna jest tutaj uchwała wspólnoty. Inaczej mówiąc – czy zgoda na umieszczenie np. reklamy przekracza zakres zwykłego zarządu, czy też nie. Aby odpowiedzieć na takie pytanie, należy zastanowić się nad funkcją elewacji, a ściślej, czy normalnym jej przeznaczeniem jest funkcja reklamowa.

Elewacja to zewnętrzna ściana budynku wraz ze wszystkimi występującymi na niej elementami architektonicznymi i dekoracyjnymi (tak m. in. w Słowniku Współczesnego Języka Polskiego, Wilga, Warszawa 1996, str. 235). Podstawowe funkcje ścian zewnętrznych budynku to: konstrukcyjne, służące ociepleniu oraz estetyce budynku. Brak jest wśród nich funkcji reklamowej. Sądy zgodnie uznają, że funkcja reklamowa nie jest normalnym sposobem korzystania z elewacji. W rezultacie należy dojść do wniosku, że umieszczenie na elewacji reklamy stanowi zmianę przeznaczenia części nieruchomości, a taka decyzja każdorazowo wymaga uchwały wspólnoty, jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu.

Do podobnych konkluzji należy dojść w przypadku małej wspólnoty – skoro w dużej wspólnocie umieszczenie na elewacji budynku tablic reklamowych wymaga uchwały wspólnoty, bo jest czynnością „niezwykłą”, to w małej wspólnocie wszyscy jej członkowie będą musieli wyrazić zgodę na taką tablicę (na temat czynności „zwykłych” i „niezwykłych” więcej przeczytasz tutaj).

Druga istotna kwestia, to czy za korzystanie z elewacji należy płacić. Moim zdaniem zasadą powinna być odpłatność, chociaż – jak zwykle – każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie. Wyobraź sobie, że członkami wspólnoty są wyłącznie lekarze (lub adwokaci), którzy w lokalach prowadzą swoje specjalistyczne praktyki (lub kancelarie). Każdy z nich na elewacji umieszcza tablicę informacyjną. Jeśli te tablice są takich samych rozmiarów, nie ma przeszkód by członkowie wspólnoty nie ponosili dodatkowych opłat z tego tytułu, bo korzystają z elewacji na identycznych zasadach.

Gdyby jednak taki gabinet czy kancelaria były prowadzone tylko przez jednego lub kilku członków wspólnoty, a pozostałe lokale miałby charakter wyłącznie mieszkalny, wówczas uzasadnione byłoby obciążenie lekarzy czy adwokatów kosztami w związku z korzystaniem z elewacji. Podobnie postąpiłabym w przypadku wynajęcia lokalu podmiotowi zewnętrznemu.

Jak ustalić zasady odpłatności? Należy je zawrzeć w uchwale wspólnoty w sprawie zasad korzystania z elewacji. Taka uchwała powinna upoważniać zarząd do zawierania umów w tej sprawie. Nadto należy w niej dość szczegółowo określić zasady korzystania z elewacji zarówno przez członków wspólnoty, jak i podmioty zewnętrzne. Jednym z istotnych elementów będą właśnie opłaty za najem powierzchni elewacji. Braki w tym zakresie mogą – w razie zaskarżenia uchwały – doprowadzić do jej uchylenia.

Zwróć uwagę, że wpływy z tytułu korzystania z elewacji stanowią przychód wspólnoty. Jeśli więc uchwała w tej sprawie zostanie prawidłowo podjęta, będzie ona przynosić korzyści wszystkim członkom wspólnoty.

Podróże kształcą

29 sierpnia 2014

Natalia Klima-Piotrowska

Komentarze (0)

Wróciłam. Wypoczęta, opalona i zadowolona. Z nową energią do pracy i do pisania. Odpowiedziałam już na wszystkie komentarze i zapytania z bloga i powoli „odgruzowuję się” z reszty zaległości. Szkoda tylko, że tak nagle z cudownego ciepła wpadłam w listopad w sierpniu.

Byłam w Chorwacji na pięknej Korculi (więcej na jej temat znajdziesz tutaj). Z racji zainteresowań zawodowych zawsze, gdy jestem gdzieś poza domem, zwracam uwagę na nieruchomości. Wprawdzie – jak zapewne się domyślasz – nie znam chorwackich przepisów regulujących kwestie zarządzania nieruchomościami wielolokalowymi, ale mam wrażenie, że nie są one tam tak potrzebne jak na przykład u nas.

Kto był ten wie – Chorwacja to przeważnie cudne miasteczka położone na zboczach potężnych gór, nad morzem, albo i nie. Zabudowa jest raczej niewysoka, zwykle dość leciwa. Oczywiście inaczej jest w dużych miastach i tam pewnie współwłaściciele muszą borykać się z zarządzaniem czymś co u nas nazywa się wspólnotą lub innym podobnym urządzeniem. Ja jednak byłam na wybrzeżu (a właściwie na wyspie) i dowiedziałam się w związku z tym pewnej ciekawostki.

Otóż, od pewnego czasu w Chorwacji obowiązuje zakaz budowy nowych obiektów mieszkalnych w odległości do 70 metrów od morza! Dlatego nad morzem są tylko „stare” domy. Dzięki temu nie powstają (tak jak niestety zdarza się to u nas) potworki – monstrualne hotele, czy dworkowe pensjonaty, które straszyłyby turystów. A nadmorskie miejscowości zachowały naprawdę niepowtarzalny klimat i urok. Spójrz na zdjęcia.

Moje ogólne wrażenie jest takie, że Chorwaci bardzo dbają o ład przestrzenny – także miejscowości w głębi lądu mają jednolity charakter: niewysokie domki o szaro-beżowych ścianach i czerwonych lub szarych, często kamiennych dachach. Wprawdzie od niedawna są w Unii, ale od dawna wiedzą jakim skarbem jest ich wybrzeże. W końcu stoczyli o nie krwawą wojnę. I dbają o nie jak przystało na skarb.

Tego życzę również i nam. Bo jakkolwiek miło jest mieszkać w hotelu na wydmie (bo blisko na plażę i morze pięknie szumi), to tej wydmy szkoda. Warto też poskromić, nawet urzędowo, fantazję przy budowie domów. Chyba każdy z nas chciałby żeby wokół było czysto, estetycznie, po prostu przyjemnie. 

Można o to dbać także będąc członkiem wspólnoty – mamy przecież wpływ choćby na wygląd elewacji, jej kolor, a także wszystko to, co jest na niej umieszczane, zwłaszcza reklamy. Warto podejmując takie decyzje dbać, żeby było ładnie. A o umieszczaniu na elewacji reklam i innych „upiększeń” opowiem w kolejnych wpisach.

Wakacje

11 sierpnia 2014

Natalia Klima-Piotrowska

Komentarze (0)

I w końcu ten moment nadszedł 🙂 Ku uciesze mojej i całej rodzinki. Pochwalę się, a co! Jedziemy sobie do Chorwacji na Korculę. Mam nadzieję wypocząć, by po powrocie z nową energią wrócić do bloga.

Na wszystkie pytania i komentarze odpowiem po 24 sierpnia.

Pozdrawiam tych przed i po urlopie.

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →