Ile nóg ma pies?

07 sierpnia 2014

Natalia Klima-Piotrowska

4 komentarze

1 lipca 2014r. weszła w życie zmiana przepisów o księgach wieczystych. Między innymi wprowadzono długo oczekiwaną możliwość samodzielnego generowania odpisów z ksiąg, które będą miały moc prawną równą papierowemu odpisowi z pieczęcią sądu. Od dawna można było wydrukować taki odpis z KRS-u, ale strona elektronicznej księgi wieczystej nie zawierała takiej opcji. Teraz jest inaczej.

A jak to działa?

Kilka dni temu przygotowując wniosek o zniesienie współwłasności postanowiłam na własnej skórze sprawdzić jak to jest. I przyznam szczerze – jestem bardzo pozytywnie zaskoczona. Strona otwiera się szybko (jeśli korzystałeś kiedykolwiek z elektronicznej księgi wieczystej wiesz, że zwykle bywa inaczej). Menu jest przejrzyste i czytelne. W kilku krokach trzeba podać nr księgi wieczystej, wskazać czy chesz otrzymać odpis zwykły czy pełny, czy może wyciąg. Dokument możesz wygenerować sam lub poprosić o przesłanie wersji papierowej. Aha! Musisz jeszcze odpowiedzieć na proste pytanie w stylu „Ile nóg ma pies” 🙂 To podobno w celach bezpieczeństwa. System musi być pewny, że jesteś człowiekiem.

Potem następuje mniej przyjemna część. Po podaniu adresu mailowego (obowiązkowo) zostajesz przekierowany na stronę płatności. Za odpis zwykły zapłacisz 20 zł, a za pełny 50 zł. To o 10 zł taniej niż przy odpisach papierowych! Tak samo jest przy wyciągach.

Ogólnie rzecz biorąc jest lepiej, choć nie do końca rozumiem dlaczego mamy płacić za czynność, którą de facto wykonujemy sami. Tym bardziej, że do opłaty za odpis doliczono mi jeszcze 30 groszy „opłaty manipulacyjnej”! A przecież to my ponosimy koszty prądu, dostępu do internetu, a także papieru i tonera. Cóż, chyba zawsze musi być jakieś ale… Może kiedyś te opłaty znikną – w przypadku wspomnianego już odpisu zwykłego z KRS-u nie zapłacisz nic!

Te koszty – choć niewielkie – to jedyny słaby punkt całej tej „rewolucji”. Od momentu dokonania płatności za pośrednictwem jednego z systemów płatności elektronicznych minęło nie więcej niż 5 minut, a odpis wyświetlił się w mojej przeglądarce. Zapisałam go na dysku, wydrukowałam. Mogę składać do sądu bez obaw, że ktoś zakwestionuje jego autentyczność.

I jakie to wszystko proste 🙂

Ochrona danych osobowych we wspólnocie mieszkaniowej

04 sierpnia 2014

Natalia Klima-Piotrowska

6 komentarzy

Jakiś czas temu uczestniczyłam w świetnym szkoleniu organizowanym w ramach grupy web.lex Rafała Chmielewskiego, do której zresztą jako autorka niniejszego bloga należę. Jednym z tematów, który w czasie szkolenia poruszaliśmy, była ochrona danych osobowych w działalności prawniczej. Szkolenie prowadziła autorka fantastycznego bloga o tej tematyce Pani Mariola Malicka. Zainspirowało mnie ono do poruszenia tematu ochrony danych osobowych we wspólnotach bo…

W większkości przypadków podmioty będące tzw. administratorami danych osobowych kompletnie nie zdają sobie z tego sprawy. A to może być bardzo szkodliwe, gdyż administrator danych ma określone obowiązki, których naruszenie jest zagrożone w skrajnych wypadkach odpowiedzialnością karną. Co więcej, ustawodwaca dostosowując przepisy o ochronie danych osobowych do wymogów prawa unijnego przewidział drakońskie kary finansowe dla nieposłusznych administratorów. Wprwadzie przepisy te jeszcze nie obowiązują, ale zegar tyka.

Prawie każdy zarząd lub zarządca wspólnoty mieszkaniowej (małej i dużej) jest administratorem danych osobowych. Przetwarza bowiem, czyli zbiera, utrwala, przechowuje, opracowuje, zmienia, udostępnia bądź usuwa dane osobowe zidentyfikowanych lub możliwych do zidentyfikowania osób fizycznych.  Jeśli chodzi o wyjaśnienie co to znaczy „zidentyfikowana lub możliwa do zidentyfikowania osoba fizyczna”, odsyłam do ustawy o ochronie danych osobowych, a przede wszystkim do bloga Pani Marioli Malickiej, która w bardzo przystępny sposób wyjaśnia skomplikowaną terminologię ustawy.

Jeśli jesteś zarządcą wspólnoty lub należysz do zarządu, wówczas cennym źródłem informacji co do obowiązków w zakresie administrowania danymi osobowymi będzie dla Ciebie także strona internetowa Generalnego Inspektora Danych Osobowych (GIODO). Jest ona bardzo fajnie pomyślana – między innymi jest tam zakładka „Odpowiedzi na pytania” dotyczace tzw. przepisów sektorowych. I tam właśnie znajdują się różne zagadnienia dotyczące wspólnot, a poniżej dwa przykłady, które mogą Ci się przydać.

Być może w Twojej wspólnocie niektórzy członkowie mają zaległości w opłatach na pokrycie kosztów zarządu. Jeżeli tak, pewnie zastanawiałeś się niejednokrotnie czy możesz listę takich dłużników wywiesić np. na klatce schodowej podając nazwiska czy numery mieszkań wraz z kwotą zaległości. Jeśli zerkniesz na wspomnianą stronę GIODO, dowiesz się, że tego zrobić Ci nie wolno, bo żaden przepis nie upoważnia wspólnoty do upubliczniania tych danych. Jeśli jednak o takie informacje proszą Cię inni członkowie wspólnoty, sprawa wygląda już nieco inaczej. Tego również dowiesz się ze strony GIODO.

Oczywiście GIODO nie ma gotowych odpowiedzi na wszystkie pytania dotyczące administrowania i ochrony danych osobowych we wspólnotach mieszkaniowych. Jeśli jest to także Twój problem, zapraszam do zadawania pytań, komentowania, ale także – ponownie – na bloga przetwarzaniedanych.pl

Głosy wstrzymujące

15 lipca 2014

Natalia Klima-Piotrowska

21 komentarzy

Ostatnio przeglądając statystyki bloga zauważyłam, że w wynikach wyszukiwania pojawiło się ciekawe zapytanie: czy głosy wstrzymujące są „za” czy „przeciw”.

I znów trzeba odpowiedzieć po prawniczemu „to zależy”. W prawie nie ma bowiem zwykle odpowiedzi zerojedynkowych typu „tak” lub „nie”. Oczywiście gdybyś zapytał mnie czy wolno kraść, odpowiedziałabym, że nie. Ale to wynika nie tylko z zasad prawa, ale i z zasad moralnych obowiązujących w cywilizowanym świecie. Gdybyś już jednak zapytał, czy za kradzież pójdziesz do więzienia, odpowiedziałabym „to zależy”. I podobnie jest z głosami wstrzymującymi się…

Czasami głos wstrzymujący jest głosem bez znaczenia, co oznacza, że tak naprawdę nie wpływa na wynik głosowania. Tak będzie na przykład w głosowaniach, w których do podjęcia decyzji jest potrzebna tzw. zwykła większość głosów. Wówczas głosów wstrzymujących nie musisz brać pod uwagę. Trzeba jedynie sprawdzić ile głosów było „za”, a ile „przeciw”.

Typowym przykładem takiej sytuacji są głosowania w Sejmie – jeśli za ustawą głosowało więcej posłów niż przeciw niej, nie ma znaczenia czy ktoś się wstrzymał. Ustawa przechodzi. Innym praktycznym przykładem są uchwały spółek kapitałowych (z ograniczoną odpowiedzialnością i akcyjnej). Choć zarówno decyzje Sejmu, jak i spółek czasem wymagają innej, kwalifikowanej lub bezwzględnej większości.

Inaczej jednak sytuacja wygląda, gdy do przegłosowania jakiegoś wniosku, ustawy czy uchwały konieczna jest tzw. większość bezwzględna, czyli 50% głosów + 1. Wówczas głosy wstrzymujące się są de facto głosami przeciw danej decyzji. Przy obliczeniach bierze się bowiem pod uwagę wszystkie głosy oddane i wniosek, ustawa czy uchwała zostają podjęte tylko wówczas, gdy za oddano ponad 50% głosów. Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia nie tak dawno, gdy Sejm głosował wniosek premiera o udzielenie wotum zaufania, które zgodnie z Konstytucją wymaga bezwzględnej większości głosów.

A jak to wygląda we wspólnotach mieszkaniowych? Sytuacja jest tu specyficzna, bo zgodnie z ustawą o własności lokali uchwały zapadają większością głosów, przy czym jak zapewne pamiętasz, członkowie wspólnoty co do zasady głosują udziałami, a jedynie w określonych sytuacjach głosowanie odbywa się według zasady 1 na 1 (więcej na ten temat przeczytasz tutaj). Skoro konieczna jest zawsze większość, należy dojść do wniosku, że we wspólnotach zawsze konieczne jest uzyskanie większości bezwzględnej czyli 50% + 1. To oznacza, że głos wstrzymujący jest de facto głosem przeciwko uchwale.

Pamiętaj, że jeśli członkowie wspólnoty nie określili innych zasad obowiązujących w ich wspólnocie niż to określono w ustawie o własności lokali, wówczas bez znaczenia jest ilu z nich przyjdzie na zebranie. Do podjęcia uchwały zawsze będzie potrzebne ponad 50% głosów (udziałów). A więc jeśli wstrzymujesz się od głosu, to taka decyzja może sprawić, że uchwała nie zostanie podjęta, bo nie uzyska wymaganej większości.

Po co więc oddawać głosy wstrzymujące się, skoro faktycznie są one głosem przeciw uchwale? Może się przecież zdarzyć, że nie jesteś pewny czy uchwała jest korzystna dla wspólnoty (bądź dla Ciebie) i po prostu nie chcesz przyłożyć ręki do jakiejś decyzji, a jednocześnie nie chcesz głosować przeciw, bo to nic  innego jak kategoryczne „nie”. Właśnie w takich okazjach możesz wstrzymać się od głosu…

Kara za ścięcie drzewa

07 lipca 2014

Natalia Klima-Piotrowska

Komentarze (0)

Temat dzisiejszego wpisu może zainteresować każdego właściciela nieruchomości, a zatem i członków wspólnot mieszkaniowych. Nie wiem czy wiesz, ale żeby ściąć drzewo, musisz uzyskać na to zezwolenie także wtedy, gdy drzewo rośnie na Twoim podwórku. Jeśli zrobisz to bez takiego zezwolenia, grozi Ci kara.

UWAGA! Taka kara może wynieść nawet kilkaset tysięcy złotych!

Co więcej, zgodnie z obowiązującymi przepisami, taka kara jest wymierzana obligatoryjnie i nie ma możliwości miarkowania jej wysokości w zależności od sytuacji.

Wydawać by się mogło, że na własnej nieruchomości możesz wszystko. Wydawać by się mogło także, że jeśli na przykład drzewo jest chore, albo zagraża bezpieczeństwu ludzi, bo wskutek uderzenia pioruna jest częściowo złamane, wówczas nie tylko możesz, ale powinieneś je usunąć. I tu się mylisz… Jeśli zetniesz drzewo bez zezwolenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, zapłacisz karę, która może Cię zruinować. Bo Twoja sytuacja materialna i życiowa również nie ma wpływu na wysokość kary. Rozstrzyga o tym przepis ustawy o ochronie przyrody i basta.

Niesprawiedliwe, prawda?

Do takiego wniosku doszedł również Trybunał Konstytucyjny wskutek skarg ukaranych takimi karami. W wyroku z 1 lipca 2014r. (sygn. I SK 6/12) uznał, że przepisy ustawy o ochronie przyrody, które przewidują obowiązek nakładania kary pieniężnej za usunięcie bez wymaganego zezwolenia lub zniszczenia przez posiadacza nieruchomości drzewa lub krzewu, w sztywno określonej wysokości, bez względu na okoliczności tego czynu, są niezgodne z Konstytucją.

Trybunał nie sporządził jeszcze uzasadnienia wyroku, jednak z sentencji wynika, że zdaniem Trybunału te zakwestionowane przepisy naruszają regulacje konstytucyjne dotyczącej prawa ochrony własności oraz ochrony wolności każdego człowieka.

Co ciekawe, Trybunał dał ustawodawcy aż 18 miesięcy na zmianę tych niekonstytucyjnych przepisów, co oznacza, że do końca 2015r. będą one nadal obowiązywać. Myślę jednak, że organy nakładające kary za ścięcie drzewa na własnej posesji nie będą działać tak bezrefleksyjnie jak dotąd. Gdyby jednak taka kara została nałożona na Ciebie, pamiętaj o lipcowym wyroku Trybunału Konstytucyjnego.

Czy współwłaściciele lokalu muszą być jednomyślni?

03 lipca 2014

Natalia Klima-Piotrowska

Komentarze (1)

Jak zapewne pamiętasz, temat współwłasności lokalu stanowiącego odrębną własność budzi wiele kontrowersji. Pisałam na ten temat jakiś czas temu w związku z komentarzami w blogu. Pytania co do tej kwestii pojawiają się dość często, więc czas do niej wrócić.

Przypomnę Ci, że moim zdaniem (opartym o stanowisko Sądu Najwyższego) udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością lokalu jest niepodzielny, co oznacza, że przysługuje wszystkim współwłaścicielom takiego lokalu łącznie. W konsekwencji współwłaściciele lokalu wspólnie realizują prawo głosu na zebraniu wspólnoty czy podczas indywidualnego zbierania głosów. I tu jest miejsce na pytanie postanowione przeze mnie w tytule dzisiejszego wpisu:

Czy współwłaściciele lokalu muszą być jednomyślni?

Odpowiem po prawniczemu – to zależy. Oczywiste jest, że nic nie musisz. Ale jeśli chcesz mieć wpływ na decyzje wspólnoty i zarządzanie nieruchomością wspólną, taka jednomyślność może okazać się konieczna. Decydujące znaczenie będzie miał przedmiot głosowania – jeśli będzie to sprawa zwykła, wówczas wystarczy zgoda większkości współwłaścicieli. Natomiast w sprawach niezwykłych konieczna będzie zgoda wszystkich (więcej na temat spraw zwykłych i niezwykłych przeczytasz tutaj).

Wydawać by się mogło, że brak porozumienia między współwłaścicielami lokalu to sytuacja dość rzadka. Tak zapewne będzie w większości przypadków, na przykład gdy wspówłaścicielami są małżonkowie. Gdyby jednak między takimi małżonkami toczyła się sprawa o rozwód, osiągnięcie porozumienia także i w sprawach dotyczących wspólnego mieszkania mogłoby okazać się niemożlwie. Innym przykładem może być sytuacja zwaśnionych członków rodziny, którzy wskutek dziedziczenia stali się współwłaścicielami lokalu.

Jeśli nie da się porozumieć, wówczas trzeba sięgnąć po instrumenty służące rozwiązywaniu sporów między współwłaścicielami. W maju i czerwcu pisałam dość sporo na ten temat omawiając spory w małej wspólnocie, ale przypomnę Ci, że co do zasady w braku porozumienia współwłaściciele powinni zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu. Jeśli sprawa przekracza zakres zwykłego zarządu, wówczas z wnioskiem mogą wystąpić współwłaściciele lokalu mający co najmniej 50% udziałów. W sprawach zwykłych wniosek może złożyć każdy współwłaściciel.

Pozostaje do rozstrzygnięcia jeszcze jedna kwestia praktyczna – umocowanie do działania w imieniu współwłaścicieli lokalu. W wielu wyrokach i publikacjach spotkałam się z poglądem, że współwłaściciel głosujący na zebraniu (lub głosujący w trybie indywidualnego zbierania głosów) powinien posiadać pełnomocnictwo od pozostałych współwłaścicieli lokalu. Jednocześnie jednak w praktyce bardzo często zdarza się, że jeden współwłaściciel nieruchomości zarządza całością bez pełnomocnictw od pozostałych współwłaścicieli, którzy milcząco godzą się na jego działania. Teoretycznie jest więc możliwe takie dorozumiane pełnomocnictwo dla współwłaściciela lokalu do udziału w głosowaniu.

Moim zdaniem to pierwsze rozwiązanie jest bezpieczniejsze. Po pierwsze, taki upoważniony pisemnym pełnomocnictwem współwłaściciel będzie mógł powołać się na jego treść wobec pozostałych współwłaścicieli lokalu. Po drugie, pozostali członkowie wspólnoty nie będą mogli kwestionować jego uprawnienia do głosowania, a przynajmniej będzie to im znacznie utrudnione.

A co jeśli współwłaściciel lokalu chce zaskarżyć uchwałę wspólnoty, ponieważ jego zdaniem narusza ona jego interesy? Czy w takim przypadku współwłaściciele również muszą działać wspólnie? Na te pytania odpowiem Ci w kolejnych wpisach dotyczących praw i obowiązków współwłaścicieli lokalu.

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →