Zarząd sądowy w małej wspólnocie mieszkaniowej

17 czerwca 2014

Natalia Klima-Piotrowska

9 komentarzy

Ostatnio wspominałam o uprawnieniu do żądania wyznaczenia zarządcy przez sąd, które przysługuje mniejszościowemu członkowi małej wspólnoty (a także mniejszościowemu współwłaścicielowi), jeśli większość narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. O wyznaczenie zarządcy sądowego może zwrócić się również każdy współwłaściciel w sytuacji, gdy nie można uzyskać zgody więkoszści co do spraw dotyczących zwykłego zarządu.

Okazuje się, że temat ten jest gorący zwłaszcza w tym ostatnim aspekcie. Otóż jeden z moich stałych klientów stanął przed takim właśnie problemem – posiada 50% udziałów w nieruchomości, a pozostali współwłaściciele przestali z nim współpracować i wypowiedzieli mu dotychczasowe pełnomocnictwa do zarządzania budynkiem w ich imieniu. Jednocześnie klient musi wykonać remont elewacji, bo nakazał mu to nadzór budowlany.

Pat?

Niekoniecznie. Jeśli właściciele nie dogadają się, wówczas klient może żądać upoważnienia sądowego do dokonania remontu, do którego zobowiązał go nadzór. Będzie to jednak rozwiązanie tymczasowe, gdyż wypowiedzenie pełnomocnictw uniemożliwi w przyszłości skuteczne zarządzanie budynkiem. W takim przypadku warto rozważyć zwrócenie się do sądu o wyznaczenie zarządcy, czego skutkiem będzie ustanowienie zarządu sądowego w małej wspólnocie (albo w zwykłej współwłasności).

Wniosek – jak w każdej sprawie dotyczacej zarządu nieruchomością wspólną – złóż do sądu właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Dołącz odpisy z ksiąg wieczystych nieruchomości wspólnej i lokalowej, zapłać 100 zł tytułem opłaty. Musisz wyjaśnić dlaczego domagasz się ustanowienia zarządcy przez sąd, a także wskazać kandydata na zarządcę. Pamiętaj, że kandydatem możesz być Ty, inny współwłaściciel, ale i osoba trzecia (np. profesjonalny zarządca nieruchomości – więcej na ten temat znajdziesz tutaj).

Z chwilą prawomocnego ustanowienia zarządu sądowego, czyli wyznaczenia zarządcy przez sąd, współwłaściciele zostają odsunięci od zarządzania wspólnotą. Zarządca sądowy jest bowiem wyłącznie uprawniony do zarządzania nieruchomością wspólną, przy czym uprawnienie to jest ograniczone tylko do czynności zwykłego zarządu. Rozporządzenie rzeczą, czyli np. sprzedaż, a także inne czynności niezwykłe, każdorazowo będą wymagały zgody wszystkich współwłaścicieli albo zezwolenia sądu.

Zarządca sądowy ma określone obowiązki. Po pierwsze musi niezwłocznie złożyć do księgi wieczystej wniosek o ujawnienie ustanowienia w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej. Nadto jest zobowiązany składać sądowi w wyznaczonych terminach, jednak nie rzadziej niż raz w roku, sprawozdanie ze swych czynności oraz udokumentowane sprawozdanie rachunkowe. Takie sprawozdania zarządca składa także po zakończeniu zarządu.

Gdy przyczyna ustanowienia zarządcy odpadnie, wówczas każdy współwłaściciel może złożyć w sądzie wniosek o jego uchylenie. Sąd musi zbadać, czy rzeczywiście problemy z osiągnięciem porozumienia lub działania wbrew interesom mniejszości ustały. Jeśli ten warunek jest spełniony, zarząd sądowy należy uchylić, a współwłaściciele mogą albo powrócić do dotychczasowych zasad zarządzania, albo określić je w inny sposób.

Sądowy zarząd, jakkolwiek ma na celu rozwiązanie problemów między współwłaścicielami, jest zwykle traktowany jako ostateczność. Zdecydowanie łatwiej go ustanowić, niż uchylić. Może się przy tym okazać droższy niż zarząd własny właścicieli, bo zarządca sądowy ma prawo do wynagrodzenia, które określa sąd. Dlatego warto zawsze próbować porozumieć się, a po zarząd sądowy sięgać gdy okaże się to niemożliwe. Dotyczy to także dużych wspólnot, gdzie w pewnych sytuacjach również możliwe jest ustanowienie zarządcy przez sąd. Ale to już temat na osobny wpis.

Spory w małej wspólnocie – cz. III: co może współwłaściciel mniejszościowy

13 czerwca 2014

Natalia Klima-Piotrowska

18 komentarzy

Zgodnie z obietnicą wracam do tematu sporów w małej wspólnocie. Z wcześniejszych wpisów dowiedziałeś się co zrobić, gdy nie da się uzyskać zgody większości współwłaścicieli w sprawach zwykłych, albo gdy brak jest jednomyślności co do spraw niezwykłych. Może się jednak zdarzyć, że większość członków małej wspólnoty (lub jeden członek posiadający ponad 50% udziałów) podejmie decyzję, która pozostałym współwłaścicielom – tym mniejszościowym – wyda się niekorzystna. Dziś kilka słów o tym, co możesz zrobić w takiej sytuacji.

Jak zapewne pamiętasz, w małych wspólnotach, której członkowie nie zdecydowali się wprowadzić szczególnych zasad zarządzania nieruchomością, stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności. Zgodnie z tymi regulacjami, jeśli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Podobnie jak w postępowaniach w braku porozumienia co do czynności zwykłych i niezwykłych (o tym jak je rozróżnić przeczytasz tutaj), sprawa jest rozstrzygana na podstawie wniosku, który powinieneś złożyć w sądzie właściwym dla miejsca położenia nieruchomości wspólnej. Załącznikami do wniosku powinny być księgi wieczyste: nieruchomości wspólnej, żeby wykazać, że jesteś jej współwłaścicielem i lokalowej, żeby wykazać skąd wynika Twój udział w tej współwłasności. Wniosek należy opłacić opłatą sądową w wysokości 100 zł – możesz to uczynić przy złożeniu wniosku (przelewem, znakami opłaty sądowej lub w kasie sądu) załączając dowód opłaty albo czekać na wezwanie sądu, co zwykle przedłuża sprawę. Jeśli masz profesjonalnego pełnomocnika, nie masz wyjścia – wniosek musisz opłacić od razu, bo inaczej zostanie zwrócony.

W omawianym przypadku rozstrzygnięcie sądu będzie polegało na zakazaniu właścicielom większościowym dokonania danej czynności. Dlatego też we wniosku musisz dokładnie opisać na czym ma polegać kwestionowana czynność, a także wyjaśnić sądowi dlaczego Twoim zdaniem jest ona rażąco sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu. Pamiętaj przy tym, że Twoje subiektywne przekonanie nie jest wystarczającym argumentem. Uważam, że czynność musi być niekorzystna dla współwłaścicieli w sposób oczywisty, widoczny gołym okiem dla przeciętnego obserwatora. Chodzi przecież o rażącą sprzeczność, a nie jakąkolwiek.

Postanowienie sądu zakazujące dokonania czynności jest bezwzględnie wiążące dla wszystkich współwłaścicieli. Jeśli mimo to większość naruszy zakaz, wówczas taka czynność będzie bezwzględnie nieważna, gdyby chodziło o czynność prawną, np. o zawarcie lub wypowiedzenie umowy najmu. Naruszenie sądowego zakazu może także prowadzić do powstania roszczeń odszkodowawczych po stronie właścicieli mniejszościowych, jeśli w jego rezultacie poniosą oni szkodę.

Właściciel mniejszościowy ma jeszcze jedno potężne uprawnienie do swojej dyspozycji – może domagać się wyznaczenia zarządcy przez sąd, jeśli większkość współwłaścicieli rażąco narusza zasady prawidłowego zarządu (przy czym nie chodzi tu o jednorazową czynność, ale o sytuację trwałą) albo krzywdzi mniejszość. Zarządcę sądowego można ustanowić także, gdy nie da się uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu. Więcej na ten temat znajdziesz w kolejnym wpisie.

To już pół roku!

03 czerwca 2014

Natalia Klima-Piotrowska

4 komentarze

Dziś mija dokładnie 6 miesięcy, odkąd na moim blogu pojawił się pierwszy, powitalny wpis. Myślę, że to dobry czas na pierwsze podsumowanie. Mam nadzieje, że będzie ono ciekawe również dla Ciebie.

Najpierw trochę statystyki – w 2014 roku średnia liczba wejść na mojego bloga wzrosła dziesięciokrotnie w porównaniu z rokiem 2013. Gdy porównałam grudzień 2013r. z majem 2014r., okazało się, że wzrost jest ponad szesnastokrotny! I za to bardzo dziękuję.

Najczęściej czytanym artykułem był wpis „Głosujemy”. Myślę, że miała na to wpływ data jego opublikowania, która (nieprzypadkowo zresztą) zbiegła się w czasie z okresem organizowania zebrań w dużych (a czasem i małych) wspólnotach mieszkaniowych.

Kolejne, drugie miejsce w rankingu popularności zdobył wpis „Mała wspólnota – mały kłopot?”, a poza tym na pudle znalazła się jeszcze „Żółta kartka, czyli o co chodzi z tym absolutorium”. Bardzo często odwiedzana była także zakładka „O mnie”. To bardzo miłe, że interesuje Cię nie tylko to co wiem, ale i to kim jestem 🙂 Za to również dziękuję.

Jak trafiałeś na mojego bloga? Najczęściej przez wyszukiwarkę Google, przy czym najpopularniejsze zapytanie, które kierowało Cię do mnie to „małe wspólnoty”. Interesowało Cię także absolutorium oraz „głosowanie przy współwłasności lokalu”. Wygląda na to, że powinnam wrócić do tego tematu 🙂

Poza tym zauważyłam, że sporo wejść na bloga było ze strony mojej Kancelarii, a także z zaprzyjaźnionych blogów, w tym przede wszystkim ze świetnego bloga Rafała Chmielewskiego o e-marketingu prawniczym, a także innych, typowo prawniczych już blogów, na których umieszczałam swoje komentarze.

Dziękuję. 

Dziękuję wszystkim moim czytelnikom, subskrybentom i komentatorom.  To dzięki Wam blog rośnie, a ja mam nowe pomysły na wpisy ponieważ zadajecie ciekawe pytania, a w komentarzach pojawiają się bardzo interesujące problemy dotyczące niełatwego tematu wspólnot. Dziękuję także wspomnianemu już Rafałowi i całemu zespołowi Web.Lex. Bez Was ten blog pewnie w ogóle by nie powstał.

Ostatnie podziękowanie należy się Bartkowi – mojemu mężowi, który jest pierwszym czytelnikiem, cenzorem i recenzentem wszystkich wpisów w tym blogu 🙂 Mam nadzieję, że już wkrótce zdecyduje się na własny blog i będę mogła odwdzięczyć się tym samym.

Na koniec kilka słów o planach na najbliższą przyszłość: za parę dni możesz się spodziewać trzeciego i ostatniego zarazem wpisu z serii „Spory w małej wspólnocie”. Chcę także koniecznie wrócić do problemu współwłasności lokalu we wspólnocie i wynikających stąd komplikacji, w szczególności w przypadku tzw. wspólnoty garażowej.

A poza tym? Wpis na temat, który tylko pozornie nie ma związku ze wspólnotami i wiele innych interesujących, mam nadzieję, zagadnień. Nie ukrywam, że liczę na Twoje pytania i komentarze, które – jak wspomniałam – są znakomitym źródłem inspiracji. Zapraszam 🙂

Spory w małej wspólnocie – cz. II: brak porozumienia w zwykłych sprawach

26 maja 2014

Natalia Klima-Piotrowska

6 komentarzy

W ostatnim wpisie dotyczącym sporów w małych wspólnotach mieszkaniowych (i między współwłaścicielami nieruchomości, w których dotąd nie wyodrębniono samodzielnych lokali) opisałam sposób działania w przypadku, gdy właściciele nie potrafią się dogadać w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, czyli niezwykłych (więcej na ten temat przeczytasz tutaj). Dziś – zgodnie z obietnicą – kilka słów o tym co zrobić, gdy nie da się osiągnąć porozumienia także w sprawach zwykłych, dotyczących bieżącego administrowania nieruchomością.

Zgodnie z przepisami o współwłasności, które stosuje się w małych wspólnotach, gdzie właściciele nie wprowadzili odmiennych zasad zarządu nieruchomością, do czynności zwykłego zarządu, czyli w sprawach zwykłych, potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, czyli 50% + 1. Większość tę oblicza się według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Jeśli zgody większkości na daną czynność uzyskać się nie da, wówczas każdy współwłaściciel może żądać upoważnienia sądowego do dokonania tej czynności. Procedura w tym przypadku jest bardzo podobna jak przy wniosku o rozstrzygnięcie co do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.

A zatem: wniosek musisz wysłać do sądu właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości załączając odpis z księgi wieczystej dla nieruchomości  lokalowej i dla nieruchomości wspólnej. Opłata od takiego wniosku również wynosci 100 zł. Trzeba w treści wymienić zainteresowanych, czyli wnioskodawcę/ców i wspólnotę, a w przypadku „zwykłej” współwłasności, wszystkich współwłaścicieli. I przede wszystkim trzeba opisać na czym ma polegać czynność, której chciałby dokonać właściciel domagający się upoważnienia, a także uzasadnić dlaczego jest to celowe i pozostaje w interesie wszystkich członków wspólnoty.

Prawomocne postanowienie sądu (więcej o uprawomocnieniu orzeczenia sądowego znajdziesz tutaj) upoważnia wnioskodawcę do dokonania konkretnej czynności będącej przedmiotem wniosku, a pozostali właściciele nie mogą skutecznie jej zakwestionować. Ma to wpływ na odpowiedzialność członków wspólnoty za zobowiązania wynikające z dokonanej czynności. Jeśli na przykład czynnością taką jest umowa o wykonanie prac remontowych, wówczas jej stroną będzie wyłącznie właściciel posiadający upoważnienie sądowe. Pozostali właściciele nie będą odpowiadali wobec wykonawcy prac za zobowiązania wynikajace z umowy, a jedynie wobec właściciela, który jest stroną umowy, na ogólnych zasadach zobowiązujących do partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej. Według tych samych zasad kształtuje się odpowiedzialność właścicieli mniejszościowych, którzy nie wyrazili zgody na umowę zawartą przez większość właścicieli.

Być może przyszło Ci do głowy, że skoro w sprawach zwykłych decyzje wymagają zgody większkości właścicieli, to większkość taką może stanowić także jeden wspówłaściciel posiadający ponad 50% udziałów. A co jeśli taki większościowy właściciel podejmuje decyzje, które są niekorzystne dla tych mniejszościowych? Przepisy przewidują tryb ochronny i na takie okazje, ale o tym będzie w części III „Sporów w małej wspólnocie”.

Spory w małej wspólnocie – część I: brak porozumienia w sprawach „niezwykłych”

21 maja 2014

Natalia Klima-Piotrowska

Komentarze (0)

Kilka dni temu czytelniczka bloga zapytała mnie jak postępować z członkiem małej wspólnoty, który blokuje decyzje innych właścicieli. Smaczku sprawie dodaje fakt, że tym „blokującym” jest gmina, która nie chce się zgodzić na zaciągnięcie kredytu hipotecznego w celu sfinansowania remontu budynku. A pozostali członkowie wspólnoty w tym budynku mieszkają i widzą jak ich dom powoli obraca się w ruinę.

Przypomnę Ci, że w małych wspólnotach, których członkowie nie wprowadzili szczególnych zasad zarządzania nieruchomością wspólną, stosuje się przepisy o współwłasności. W związku z tym decyzje w sprawach przekraczających zakres tzw. zwykłego zarządu (czyli w sprawach niezwykłych – na ten temat więcej przeczytasz tutaj) wymagają jednomyślności wszsytkich właścicieli lokali. Może to doprowadzić do paraliżu, tak jak w opisanym przeze mnie przypadku, ponieważ obciążenie nieruchomości jest czynnością „niezwykłą”, która przekracza zakres zwykłego zarządu. Co może zrobić czytelniczka i inni członkowie wspólnoty? O tym dziś chciałabym Ci opowiedzieć.

Na początek jednak kilka słów o samej zgodzie współwłaścicieli. Co do zasady można jej udzielić przed dokonaniem danej czynności lub w trakcie jej dokonywania (np. poprzez samo podpisanie umowy przez współwłaściciela). Spotkałam się z poglądem, że możliwe jest także potwierdzenie czynności już po jej dokonaniu ze skutkiem wstecznym, ale odradziłabym klientowi taki sposób działania. Po pierwsze, nie zawsze byłoby to możliwe, jak choćby w przypadku kredytu, bo bank zapewne zarząda uprzedniej zgody bądź obecności wszystkich członków wspólnoty przy podpisywaniu umowy.  Po drugie, z uwagi na konsekwencje braku zgody choćby jednego współwłaściciela, który skutkuje bezwzględną nieważnością takiej niezwykłej czynności (czyli przekraczającej zakres zwykłego zarządu).

Jeśli więc wiesz już, że nie uzyskasz zgody jednego czy kilku właścicieli, masz dwa wyjścia: odpuścić albo… iść do sądu.

Żeby to zrobić, musisz sam lub z innymi właścicielami posiadać co najmniej 50% udziałów w nieruchomości (rzeczy) wspólnej. We wniosku trzeba wskazać wszystkich zainteresowanych, opisać o co chodzi i powołać dowody, które chciałbyś przeprowadzić na rozprawie.  Sąd wydaje postanowienie „mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich wspówłaścicieli”, dlatego tak ważne jest wyjaśnienie dlaczego chcesz dokonać danej czynności i dlaczego jest ona istotna i korzystna nie tylko dla Ciebie, ale dla wszystkich członków wspólnoty czy współwłaścicieli nieruchomości. W przypadku klientki problemem może być gmina, która nie chce lub nie może obciążyć się kredytem. I sąd powinien również taką okoliczność wziąć pod uwagę, jeśli zostanie powołana w toku sprawy.

Twój wniosek o rozstrzygnięcie co do dokonania czynności będzie rozpoznawany przez sąd właściwy dla miejsca położenia nieruchomości w tzw. postępowaniu nieprocesowym. Należy do niego w związku z tym dołączyć odpis z księgi wieczystej zarówno nieruchomości lokalowej wnioskodawcy, jak i nieruchomości wspólnej.

Opłata sądowa od wniosku jest niewysoka, bo wynosi 100 zł – możesz ją zapłacić w kasie sądu, przelewem na rachunek bankowy (znajdziesz go na stronie internetowej każdego sądu), albo znakami opłaty sądowej, które można kupić w sądzie. W toku postępowania mogą się pojawić dodatkowe wydatki – 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, jeśli ustanowisz profesjonalnejgo pełnomocnika (pamiętaj jednak, że koszt opłaty skarbowej może być zwielokrotniony – pisałam o tym tutaj), a także zaliczki na poczet kosztów stawiennictwa świadków czy opinii biegłych. Jaki będzie ostateczny koszt takiej sprawy trudno powiedzieć, bo to zależy od spornej czynności oraz dowodów, które będą przeprowadzane w toku sprawy.

Gdy sąd wyda korzystne dla Ciebie postanowienie musisz zaczekać na jego uprawomocnienie. Następuje ono po 3 tygodniach od ogłoszenia postanowienia, chyba że którykolwiek uczestnik postępowania złoży w tym terminie apelację albo w ciągu 7 dni wniosek o uzasadnienie postanowienia. Wówczas sąd musi sporządzić uzasadnienie i doręczyć je wraz z odpisem postanowienia wnioskującemu. Taki uczestnik ma wówczas dwa tygodnie na złożenie apelacji. Jeśli tego nie uczyni, postanowienie uprawomocni się. Gdyby jednak ktoś postanowienie zaskarżył, uprawomocni się on dopiero po rozpoznaniu apelacji przez sąd odwoławczy, chyba że sprawa zostanie przekazana do ponownego rozpoznania.

Prawomocone postanowienie sądu stanowi tytuł (podstawę) do dokonania czynności, której dotyczy. Jest ono wiążące dla wszystkich członków małej wspólnoty (wspówłaścicieli nieruchomości) i nawet ci, którzy nie zgadzali się na jej dokonanie, nie mogą go kwestionować. Nie inczej sprawa będzie wyglądała w przypadku oddalenia wniosku przez sąd – wówczas takie postanowienie sprawi, że dokonanie objętej wnioskiem czynności będzie niemożliwie, przynajmniej na danym etapie.

Pamiętaj, że powyższe zasady dotyczą nie tylko małych wspólnot mieszkaniowych, ale także nieruchomości mających kilku współwłaścicieli, gdzie dotąd nie wyodrębniono samodzielnych lokali. Tacy współwłaściciele, a także członkowie małej wspólnoty mogą spierać się nie tylko w sprawach niezwykłych, ale i w zwykłych, czyli dotyczących bieżącego administrowania nieruchomością wspólną. Ale to już temat na osobny wpis. Zapraszam do czytania.

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →