Zarząd „zwykły” i „niezwykły”

19 maja 2014

Natalia Klima-Piotrowska

98 komentarzy

Na pewno zauważyłeś, że bardzo często we wpisach pojawia się pojęcie „zarządu”. Odnosi się ono zarówno do organu, który kieruje wspólnotą, jak i do pewnych czynności dotyczących nieruchomości wspólnej. Dzisiejszy wpis dotyczy zarządu w tym drugim znaczeniu.

Zarząd to – najprościej rzecz ujmując – podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności faktycznych (np. remontów) i prawnych (np. zawarcie umowy najmu), a także urzędowych (np. złożenie wniosku o pozwolenie na budowę) dotyczących rzeczy wspólnej, koniecznych lub przydatnych w toku gospodarowania rzeczą, obejmujących sferę utrzymania, zabezpieczenia i eksploatacji rzeczy. Czynności zarządu można podzielić na tzw. czynności zwykłego zarządu (nazwijmy je „zwykłe”) i przekraczające zakres zwykłego zarządu (a te „niezwykłe”). 

Ustalenie czy dana czynność bądź sprawa jest „zwykła” czy też „niezwykła”, nie jest takie proste. Pomocne będą tutaj przepisy ustawy o własności lokali, które zawierają wyliczenie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, czyli „niezwykłych”. Należą do nich następujące sprawy:

  1. ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
  2. przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
  3. ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
  4. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
  5. udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nabudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wyskości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
  6. udzielenie zgody na zmianę wyskości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
  7. dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
  8. nabycie nieruchomości,
  9. wytoczenie powództwa o nakazanie sprzedaży lokalu,
  10. ustalenie części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomoscią wspólną,
  11. udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
  12. określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Pamiętaj, że to wyliczenie ma charakter wyłącznie przykładowy. Można się nim jednak posiłkować także w małej wspólnocie mieszkaniowej. Do innych czynności „niezwykłych” zalicza się przede wszystkim zbycie rzeczy, a także jej obciążenie ograniczonym prawem rzeczowym (np. hipoteką czy służebnością), czy też wzniesienie na nieruchomości budynku czy innego obiektu budowlanego.

Z kolei czynności „zwykłe” obejmują bieżące administrowanie, zawieranie umów najmu lokali, pobieranie czynszów i innych opłat, istalowanie kanalizacji sanitarnej, opadwej, czy przewodów wodociągowych.

Rozróżnienie na czynności „zwykłe” i „niezwykłe” ma znaczenie dla sposobu podejmowania decyzji przez wspólnoty. We wspólnotach, w których stosuje się przepisy ustawy o własności lokali, czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Natomiast w sprawach „niezwykłych” konieczne jest powzięcie przez właścicieli uchwały wyrażającej zgodę na podjęcie danej czynności przez zarząd oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu. Jeśli zarząd dokona czynności „niezwykłej” bez takiej uchwały właścicieli, czynność będzie nieważna.

W małych wspólnotach działających w oparciu o przepisy o współwłasności czynności zwykłe wymagają zgody większkości członków, a niezwykłe – ich jednomyślności. Również w tym przypadku dokonanie czynności niezwykłej bez zgody wszystkich właścicieli będzie bezwzględnie nieważne.

Pewnie nasuwa Ci się pytanie co zrobić, jeśli nie da się uzyskać zgody właścicieli (zarówno w małej, jak i w dużej wspólnocie). Wówczas może dojść do paraliżu decyzyjnego. Biorąc pod uwagę znaczenie czynności „niezwykłych” dla funkcjonowania wspólnoty, wybrnięcie z takiego pata jest bardzo istotne. Jak to zrobić? Czytaj mojego bloga, bo na pewno ten temat pojawi się w kolejnych wpisach.

Dziura w drodze

10 maja 2014

Natalia Klima-Piotrowska

12 komentarzy

Na początek tzw. „off-topic” (nie cierpię takiej angielskiej nowomowy, bo nasz język jest piękny i niezwykle bogaty, ale „wątek poboczny” już taki piękny nie jest :)). Kilka miesięcy temu zaczęłam biegać. Przyczyn było kilka: po pierwsze, zawsze jest te kilka kilogramów do zrzucenia, po drugie, z lenistwa, bo założyć buty i wyjść przed dom jest łatwiej, niż się zapakować i dotrzeć na siłownię czy fitness i to na określoną godzinę, po trzecie, zima w tym roku była wyjątkowo lekka i lepiej biegało się w lutym i marcu, niż w kwietniu, bo co chwilę leje, po czwarte: zmobilizował mnie mój mąż, który kilka lat temu zapragnął przebiec maraton, gdy przez 6 tygodni miał nogę w gipsie, po piąte…

Mogłabym tak wyliczać i wyliczać. Prawda jest taka, że z każdym treningiem, z każdym przebiegniętym kilometrem, znajduję coraz więcej przyczyn, dla których biegam. Cudownie jest wygrać z samą sobą, pobiec inaczej, dłużej, dalej, szybciej, niż poprzednio. Wspaniale jest biegać po plaży o poranku (sprawdziłam w czasie majówki i polecam). Świetnie jest mieć kolejne cele: 40 minut, 5 kilometrów, 10 kilometrów, pierwszy start (to jeszcze przede mną, ale już niedługo). Wspaniałe jest też i to, że można myśleć o wszystkim i o niczym. A przyznam Ci szczerze, że kilka pomysłów na moje wpisy urodziło się właście w czasie treningów. I skoro już się tak pochwaliłam tym bieganiem, to pewnie domyślasz się, że temat dzisiejszego wpisu wpadł mi do głowy, gdy remontowano drogę, po której biegam.

Jak wiadomo, drogi i chodniki przy tych drogach, są często w opłakanym stanie. Co zrobić, gdy jadąc, idąc, czy też biegnąc po takiej uszkodzonej, dziurawej drodze, zniszczysz swój samochód albo skręcisz, czy nawet złamiesz nogę?

Zwykle w takiej sytuacji masz prawo do odszkodowania. Przysługuje ono od podmiotu odpowiedzialnego za tzw. utrzymanie drogi, które obejmuje wykonywanie robót konserwacyjnych, porządkowych i innych zmierzających do zwiększenia bezpieczeństwa i wygody ruchu, w tym także odśnieżanie i zwalczanie śliskości zimowej. Za utrzymanie drogi jest odpowiedzialny zarządca drogi. Jeśli biegasz (chodzisz, jeździsz) po drodze publicznej, wówczas jej zarządcą może być:

  • Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad (w skrócie GDDKiA) – w przypadku dróg krajowych (pamiętaj, że nie wolno biegać po autostradzie),
  • zarząd województwa – w przypadku dróg wojewódzkich,
  • zarząd powiatu – w przypadku dróg powiatowych,
  • wójt, burmistrz lub prezydent miasta  – w przypadku dróg gminnych.

Dla biegacza najczęstszym adresem roszczeń odszkodowawczych będzie pewnie zarząd powiatu lub władze gminy, bo po innych drogach biegać albo nie wolno (patrz powyżej), albo nie warto, bo np. można stracić życie czy zdrowie z powodu spalin.

Może się jednak zdarzyć, że do wypadku dojdzie na tzw. drodze wewnętrznej, czyli drodze, parkingu bądź placu przeznaczonym do ruchu pojazdów, które – w uproszczeniu mówiąc nie są drogą publiczną. Za utrzymanie drogi wewnętrznej odpowiada zarządca terenu albo – w braku zarządcy – jego właściciel. I jeżeli droga wewnętrzna jest w niewłaściwym stanie – np. ma uszkodzoną nawierzchnię i takie uszkodzenie nie jest oznakowane, nie jest odśnieżona bądź jest śliska, wówczas zarządca albo właściciel są narażeni na odpowiedzialność odszkodowawczą. Gdyby bowiem wskutek takiego nienależytego stanu drogi ktoś doznał szkody (czy to w postaci uszczerbku na zdrowiu np. łamiąc nogę, czy to w postaci szkody majątkowej, np. urywając koło), mógłby żądać jej naprawienia od zarządcy albo właściciela.

Często zdarza się, że częścią nieruchomości wspólnej są drogi wewnętrzne w opisanym przeze mnie znaczeniu (parkingi, drogi dojazdowe do budynków). W takim przypadku na wspólnocie i na zarządzającym nią podmiocie ciąży obowiązek należytego utrzymania takich dróg wewnętrznych. W razie jego niedopełnienia mogą odpowiadać za wynikłe stąd szkody. Warto zatem zwracać uwagę na ewentualne uszkodzenia nawierzchni, zadbać o ich oznaczenie i naprawę. Dzisiaj wprawdzie w modzie jest „grodzenie” osiedli, ale to nie eliminuje problemu. Przecież wypadkowi może ulec każdy – zarówno ktoś niepożądany, jak i właściciel czy jego goście. Więc jeśli biegając zauważysz, że Twoja droga wewnętrzna jest w złym stanie technicznym, zawiadom zarząd (lub zarządcę). Żeby było bezpieczniej. Także pod względem prawnym.

Profesjonalna obsługa (prawna) wspólnoty mieszkaniowej

28 kwietnia 2014

Natalia Klima-Piotrowska

Komentarze (0)

Wydawać by się mogło, że każdy może poszukiwać pomocy u prawnika. Każdy, a więc także wspólnota mieszkaniowa, która – jak zapewne pamiętasz – jest tzw. ułomną osobą prawną. Okazuje się jednak, że niektórzy mają co do tego wątpliwości. Zdarzyło się tak w południowo-wschodniej Polsce, gdzie jedna z członkiń wspólnoty nie zgodziła się z uchwałą „w przedmiocie zakupu doradztwa prawnego dotyczącego funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych”. Uchwała zebrania właścicieli została zaskarżona i…

Sąd Okręgowy, a później także Sąd Apelacyjny, stwierdziły, że zlecenie stałej obsługi prawnej przez wspólnotę mieszkaniową zewnętrznemu podmiotowi jest dopuszczalne i nie narusza zasad prawidłowego zarządu nierucomością wspólną.

Oczywiście w Polsce nie obowiązuje system precedensów, więc nie możesz wprost powołać się na ten wyrok, jeśli pojawią się wątpliwości co do korzystania z profesjonalnej obsługi prawnej przez wspólnotę. Niewątpliwie jednak będzie on pomocnym argumentem, żeby przekonać wątpiącego. Wprawdzie w sprawie, w której orzekały sądy, wspólnota obejmowała sporo lokali znajdujących się w kilku budynkach wielomieszkaniowych położonych na jednej działce, i to samo w sobie mogło być generatorem problemów. Jednocześnie, jak na ironię, głównym ich źródełm była owa właścicielka, która uchwałę w sprawie stałej obsługi prawnej zaskarżyła do sądu.

Wyrok ten może się okazac przydatny także przy zlecaniu przez wspólnoty innych usług podmiotom zewnętrznym. Biorąc pod uwagę, że 1 stycznia 2014r. zderegulowano zawód zarządcy nieruchomości, współpraca przy zarządzaniu nieruchomością z podmiotami profesjonalnymi, takimi jak adwokaci, czy księgowi, może okazać się bardzo przydatna. I z całą pewnością, jeśli tylko cena za te usługi nie będzie „z kosmosu”, zlecenie ich zewnętrznym firmom nie będzie sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki nieruchomością wspólną.

Nie zgadzam się, czyli o zaskarżaniu uchwał zebrania właścicieli

23 kwietnia 2014

Natalia Klima-Piotrowska

85 komentarzy

Wyobraź sobie, że zebranie właścicieli powzięło uchwałę, z którą się nie zgadzasz. Co możesz zrobić? Zaskarżyć ją do sądu. Jeśli chesz się dowiedzieć jak to zrobić, przeczytaj mój dzisiejszy wpis.

Uchwałę zebrania wspólnoty może zaskarżyć każdy właściciel lokalu bez względu na to ile lokali posiada, czy jest osobą fizyczną, czy prawną. Nie ma też znaczenia, czy chodzi o właściciela lokalu wyodrębnionego czy też niewyodrębnionego. Co ciekawe, inaczej niż w spółkach kapitałowych, zaskarżenie uchwały nie jest uzależnione od uprzedniego głosowania przeciwko niej. Możesz więc zaskarżyć uchwałę także wtedy, gdy w ogóle nie brałeś udziału w głosowaniu, ale także, gdy głosowałeś za uchwałą, ale później zmieniłeś zdanie. Oczywiście taka sytuacja może nieco osłabiać Twoją pozycję w sporze, jednak formalnie nie jest ona przeszkodą do zaskarżenia uchwały.

Żeby zaskarżyć uchwałę, trzeba wnieść do sądu pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej. Właściciel lokalu, czyli powód, może żądać uchylenia uchwały, bądź – w zależności od sytuacji – ustalenia nieistnienia uchwały (gdy np. została powzięta bez wymaganej większości głosów) lub nieważności uchwały (jeśli np. uchwałę w sprawie zmiany dotychczasowego sposobu zarządu określonego umową właścicieli podjęto bez zachowania wymaganej przepisami formy aktu notarialnego).

Na wniesienie pozwu „przeciwko uchwale” każdy właściciel ma 6 tygodni. Początek tego terminu jest ustalany różnie w zależności od tego, w jaki sposób uchwałę podjęto. Jeśli została powzięta na zebraniu właścicieli, wówczas termin upływa po 6 tygodniach od tego momentu. Jeśli natomiast została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów, wówczas termin 6 tygodni biegnie od dnia powiadomienia skarżącego właściciela o treści takiej uchwały. Ustawa nie rozstrzyga wprawdzie jak należy liczyć termin w przypadku powzięcia uchwały w trybie mieszanym (tj. częściowo na zebraniu, a częściowo poprzez indywidualne zbieranie głosów), jednak logika i zasady podejmowania uchwał w tym trybie wskazują, że należy przyjąć tę drugą metodę ustalenia początku biegu terminu (o zasadach podejmowania uchwał przez właścicieli przeczytasz więcej tutaj).

Uchwałę możesz zaskarżyć z następujących przyczyn:

  • jeśli jest ona niezgodna z przepisami prawa,
  • jeśli jest ona niezgoda z umową właścicieli,
  • jeśli narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną,
  • jeśli w inny sposób (niż wskazane powyżej) narusza interesy właściciela.

Pamiętaj przy tym, że wnosząc pozew do sądu to Ty musisz udowodnić, że rzeczywiście uchwała jest dotknięta co najmniej jedną z przyczyn uzasadniających jej uchylenie (bądź ustalenie nieistnienia, czy też nieważności). Sąd każdorazowo bada, czy rację ma właściciel kwestionujący uchwałę, czy wspólnota. Nie sposób zatem podać wyczerpującego katalogu uchwał, których zaskarżenie automatycznie skutkuje ich uchyleniem (bądź ustaleniem nieistnienia czy nieważności).

Zaskarżyć można zarówno taką uchwałę, która pozytywnie rozstrzyga jakąś kwestię (np. dotyczącą wyrażenia zgody na dokonanie podziału nieruchomości wspólnej), ale i taką, która zakazuje, bądź odmawia zgody na dokonanie jakiejś czynności (np. wykonania jakiegoś remontu, którego domagał się jeden z właścicieli).

Istotne jest, że sąd rozpoznając sprawę nie może wydać tzw. orzeczenia reformatoryjnego, tj. nie może zmienić uchwały w sposób, którego oczekiwałby skarżący właściciel, ani nakazać wspólnocie rozstrzygnięcia danej kwestii w konkretny sposób. Sąd Najwyższy uznał bowiem, że „przepisy ustawy o własności lokali nie przwidują możliwości zobowiązania przez sąd wspólnoty mieszkaniowej do podjęcia uchwały o określonej treści”.

Jaki wpływ ma zaskarżanie uchwały na jej wykonanie? Co do zasady żaden, do momentu prawomocnego zakończenia postępowania sądowego. Wniesienie pozwu nie wstrzymuje bowiem automatycznie wykonania uchwały. Jednak w pewnych sytuacjach wstrzymanie wykonania uchwały do zakończenia sprawy jest uzasadnione, np. jeśli jej niezwłoczne wykonanie mogłoby przynieść skarżącemu lub wspólnocie szkodę, albo wywołać jakieś nieodwracalne skutki. Dlatego też sąd może wstrzymać wykonanie zaskarżonej uchwały, jednak może to uczynić wyłącznie na wniosek.

Wyrok sądu wydany wskutek zaskarżenia uchwały jest wiążacy dla wspólnoty i wszystkich jej członków, także tych, którzy weszli do wspólnoty dopiero po powzięciu zakwestionowanej skutecznie uchwały. Jeśli uchylona (lub nieważna bądź nieistniejąca) uchwała dotyczyła kwestii, które nadal wymagają rozstrzygnięcia (np. opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną), zwykle konieczne będzie ponowne poddanie jej pod głosowanie zebrania właścicieli. Oczywiście taka nowa uchwała będzie podlegać zaskarżeniu na zasadach opisanych przeze mnie powyżej.

Zauważ, że procedura zaskarżania uchwał dotyczy wyłącznie dużych wspólnot mieszkaniowych. Jak zapewne pamiętasz, w małych wspólnotach nie odbywa się zebrań, ani nie podejmuje się uchwał chyba, że właściciele zawarli umowę w sprawie określenia zasad zarządu nieruchomością wspólną i postanowili stosować się do reguł obowiązujących w dużych wspólnotach.  W tym ostatnim przypadku zasady zaskarżania uchwał zebrania wspólnoty będą obowiązywać także członków małej wspólnoty, z wszelkim tego konsekwencjami.

Święta…

18 kwietnia 2014

Natalia Klima-Piotrowska

Komentarze (0)

 

Dziś piszę krótko, bo w Wielki Piątek masz zapewne zupełnie inne rzeczy na głowie. Wprawdzie zrobiłam sobie wolne, ale za to piekę, gotuję i sprzątam, jak przystało na matkę-Polkę w przededniu Świąt.

Korzystając z chwili przerwy w tych przemiłych przygotowaniach oraz drzemki mojej córki chcę życzyć Ci by te świąteczne dni były pełne radości i rodzinnego ciepła. Żebyś mógł odetchnąć i odpocząć od codziennego zgiełku.

A po Świętach zapraszam do czytania kolejnych świeżutkich wpisów 🙂

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →