Mała wspólnota – mały kłopot?

10 kwietnia 2014

Natalia Klima-Piotrowska

139 komentarzy

Pewnie dostrzegłeś, że dotąd większość moich wpisów dotyczyła dużych wspólnot mieszkaniowych. Dlatego postanowiłam się poprawić i napisać trochę o małych wspólnotach. Bo po pierwsze: tytuł bloga zobowiązuje, a po drugie mała wspólnota, to wcale nie taki znowu mały kłopot.

Wspominałam już w poprzednich wpisach, że mała wspólnota mieszkaniowa istnieje w budynku, w którym łączna liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest nie większa niż siedem. W takich wspólnotach do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności zawarte w Kodeksie cywilnym (kc) i w Kodeksie postępowania cywilnego (kpc). Pamiętaj jednak, że także członkowie małej wspólnoty mogą zawrzeć umowę, w której określą odmiennie zasady zarządu (tzw. zarząd umowny). Dopiero w braku tej umowy konieczne będzie stosowanie przepisów o współwłasności (wówczas mamy do czynienia z zarządem ustawowym).  I właśnie o tym chciałabym Ci dziś opowiedzieć.

Podstawową zasadą obowiązującą w małych wspólnotach mieszkaniowych rządzących się według przepisów kc i kpc jest zarząd własny współwłaścicieli. Każdy z nich jest bowiem zobowiązany do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Często w praktyce zdarza się, że tylko jeden bądź niektórzy członkowie wspólnoty uczestniczą w zarządzie. Nie ma przy tym obowiązku zawierania w tej sprawie umowy czy podejmowania uchwały. Wystarczająca jest tzw. milcząca zgoda pozostałych właścicieli lokali.

Jak podejmuje się decyzje w małej wspólnocie w przypadku zarządu ustawowego? Przede wszystkim nie podejmuje się tu uchwał. W przypadku tzw. czynności zwykłego zarządu obowiązuje zasada większości, liczonej według udziałów. Inaczej mówiąc, jeśli na przykład wspólnotę tworzy 6 właścicieli 6 lokali i każdy z nich ma po 1/6 udziału w nieruchomości wspólnej, wówczas do podjęcia decyzji konieczna jest zgoda 4 właścicieli. Pamiętaj przy tym, że jeśli uzyskanie takiej zgody nie jest możliwe, każdy ze współwłaścicieli może zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu.

Inaczej sprawa wygląda w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (pozwól, że ze względu na obszerność zagadnienia o tym jak rozróżnić czynności zwykłego zarządu od tych przekraczających jego zakres opowiem Ci w innym wpisie). Tutaj bowiem konieczna jest jednomyślność wszystkich członków wspólnoty. Jak zapewne się domyślasz, a być może wiesz z doświadczenia, ten wymóg może skutecznie sparaliżować podejmowanie istotnych decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej. Wprawdzie w braku zgody wszystkich współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, jednak to nie jest najprostsze rozwiązanie, bo wymaga i czasu i pieniędzy.

Pośród innych istotnych zasad dotyczących zarządzania małą wspólnotą warto wymienić sytuację, w której większość właścicieli lokali postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną – wówczas każdy z pozostałych właścicieli może żądać rozstrzygnięcia tej kwestii przez sąd.  Zaangażować sąd w kwestie zarządu małą wspólnotą można także wtedy, jeśli nie można uzyskać zgody większości członków wspólnoty w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu, a także jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. W takim przypadku każdy z członków małej wspólnoty może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy. W razie jego ustanowienia we wspólnocie będzie obowiązywał tzw. zarząd sądowy.

Pamiętaj, że powyższe zasady dotyczą nie tylko zarządu nieruchomością wspólną w małej wspólnocie mieszkaniowej, lecz de facto zarządu każdą rzeczą stanowiącą przedmiot współwłasności. Powinieneś się do nich stosować także jeśli jesteś współwłaścicielem działki, samochodu, czy też budynku, w którym lokali dotąd nie wyodrębniono. Zasady te dotyczą również współwłasności samodzielnego lokalu oraz garażu wielostanowiskowego. Przy czym w tych dwóch ostatnich przypadkach przepisy o współwłasności sprawiają wiele praktycznych trudności, także w funkcjonowaniu wspólnot. Ale to już temat na osobny wpis.

Gdy lokal ma kilku właścicieli…

04 kwietnia 2014

Natalia Klima-Piotrowska

10 komentarzy

…czy raczej współwłaścicieli, bo przecież tak to się prawidłowo nazywa. Samodzielny lokal będący przedmiotem odrębnej własności może być także przedmiotem współwłasności. Często zdarza się, że lokal kupują małżonkowie – jeśli pozostają we wspólności ustawowej, będzie to tzw. współwłasność łączna. Ale jeśli lokal kupuje para, która nie ma ślubu, wówczas będą współwłaścicielami w częściach ułamkowych, określonych w akcie notarialnym – umowie sprzedaży lokalu.

Nie tak dawno w jednym z komentarzy do wpisu „Głosujemy” dotyczącego głosowania nad uchwałami wspólnoty pojawiło się szereg pytań dotyczących tej właśnie sytuacji w kontekście głosowania na zebraniu właścicieli. Temat wzbudza żywe zainteresowanie i obiecałam sukcesywnie wypowiadać się w tej sprawie. Zaczynam dziś od pytania: „czy każdy ze współwłaścicieli lokalu posiada swój głos, (…), czy też z danego lokalu można oddać wyłącznie jeden głos za, przeciw uchwale (względnie wstrzymujący się) (…)”.

Rzeczywiście w praktyce pojawiają się dwa poglądy w tej sprawie. Po pierwsze można twierdzić, że każdemu współwłaścicielowi samodzielnego lokalu przysługuje jednocześnie samodzielny udział w nieruchomości wspólnej w wysokości jego udziału we współwłasności lokalu pomnożonej przez udział w nieruchomości wspólnej lokalu, którego jest współwłaścicielem. Żeby nieco ten przydługawy wywód rozjaśnić posłużę się prostym przykładem:

  • samodzielny lokal jest przedmiotem współwłasności dwóch osób, z których każda ma po 1/2 udziału w lokalu,
  • z własnością tego lokalu związana jest 1/10 udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej,
  • w związku z tym, według pierwszej koncepcji, każdy ze współwłaścicieli lokalu ma samodzielny udział 1/20 (albo 5%) we współwłasności nieruchomości wspólnej.

Według drugiego poglądu udział w nieruchomości wspólnej jest niepodzielny, tzn. przysługuje wszystkim współwłaścicielom lokalu łącznie. Wówczas w głosowaniu nad uchwałami wspólnoty powinien brać udział jeden przedstawiciel wszystkich współwłaścicieli, realizujący uzgodnione przez nich stanowisko co do poszczególnych uchwał.

Jak się pewnie domyślasz, każda z tych dwóch koncepcji ma swoje uzasadnienie. Może zainteresuje Cię, że zwolennicy drugiego poglądu powołują się m.in. na art. 11 przedwojennego rozporządzenia Prezydenta Rzeczpospolitej o własności lokali, który wymagał od współwłaścicieli lokalu wybrania osoby reprezentującej ich na zebraniach i wobec zarządu. Co ciekawie, brak jest analogicznej regulacji w ustawie o własności lokali i to zdaniem niektórych jest argument przemawiający za pierwszym poglądem. Bo skoro przepisu w tej ustawie nie powtórzono, to znaczy, że nie ma podstaw by takie wymagania współwłaścicielom lokalu stawiać.

Gdyby uznać, że każdy współwłaściciel lokalu ma swój „własny”, niezależny udział we współwłasności nieruchomości wspólnej, w skrajnych przypadkach tacy współwłaściciele lokalu mogliby teoretycznie przegłosować pozostałych. Byłoby to możliwe w przypadku głosowania „jeden na jeden” i – co tu dużo mówić – chyba nie byłoby to fair. Pewnie dlatego zarówno zwolennicy „podzielności, jak i „niepodzielności” udziału są tu zgodni – współwłaściciele lokalu w przypadku głosowania „jeden na jeden” zawsze mają tylko jeden głos.

Okazuje się, że temat dzisiejszego wpisu frapuje nie tylko członków wspólnot – współwłaścicieli lokali, czy też zarządców. To praktyczne zagadnienie było przedmiotem uchwały Sądu Najwyższego w związku z rozbieżnościami w orzecznictwie. Sąd Najwyższy jednoznacznie stwierdził, że udział we współwłasności ma charakter niepodzielny, co oznacza, że wypowiedział się za koncepcją drugą.

A dlaczego?

Przypomnę Ci, że udział we współwłasności nieruchomości wspólnej jest tzw. prawem związanym z prawem własności lokalu. To oznacza, że jest częścią składową prawa własności lokalu. A jak wspominałam nie tak dawno, część składowa nie może być przedmiotem odrębnego prawa własności i innych praw rzeczowych. Zdaniem Sądu Najwyższego taka konstrukcja udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej uniemożliwia swoisty „podział” tego udziału, do którego sprowadza się koncepcja pierwsza.

Może nie będę oryginalna, ale Sąd Najwyższy mnie przekonał. Dostrzegam tu pewną analogię między udziałem we współwłasności w nieruchomości wspólnej a udziałem w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. Taki udział może przysługiwać kilku osobom, ale prawo głosu przysługuje im niepodzielnie, co oznacza, że muszą się po prostu dogadać i ustalić, który z nich będzie reprezentować ich na zgromadzeniu wspólników, a także jak głosować w poszczególnych sprawach. Podobnie powinni działać współwłaściciele lokalu, który wchodzi w skład wspólnoty mieszkaniowej.

Jeżeli chcesz się dowiedzieć jak osiągnąć takie porozumienie i co zrobić, jeśli się to nie uda (poza zignorowaniem zebrania i pozostawieniem decyzji innym członkom wspólnoty), czytaj kolejne wpisy co do praw (i obowiązków) współwłaścicieli lokalu.

Zrób to sam.

25 marca 2014

Natalia Klima-Piotrowska

7 komentarzy

Zwykle w lutym i marcu w dużych wspólnotach mieszkaniowych odbywają się obowiązkowe zebrania właścicieli. A co jeśli zarząd (lub zarządca) – mimo takiego obowiązku wynikającego z ustawy lub uchwały właścicieli lokali – zebrania nie zwoła?

Jeżeli w Twojej wspólnocie nie ustaliliście szczególnych zasad postępowania w takiej sytuacji, powinieneś sam wziąć się do pracy i zwołać zebranie. Ustawa o własności lokali stanowi bowiem, że jeśli zarząd (lub zarządca) nie zwoła obowiązkowego corocznego zebrania, wówczas zebranie to może zwołać każdy z właścicieli.

Wydaje się proste, prawda? Wspominałam już o zasadach zwoływania zebrań. Jednak przepisy ustawy o własności lokali w tej sprawie są adresowane do zarządu lub zarządcy, który ma obowiązek zwołać zebranie coroczne (lub nieobowiązkowe, z inicjatywy właścicieli posiadających minimum 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej).

Uważam, że te zasady mogą mieć zastosowanie do zwoływania zebrań przez właściciela (oczywiście w takich wspólnotach, gdzie ich członkowie nie zdecydowali się uregulować inaczej tych spraw). Jeśli więc zarządca lub zarząd Twojej wspólnoty uchyla się od wykonania swoich obowiązków, wówczas po prostu wybierz termin, godzinę i miejsce zebrania. Następnie zastanów się o czym będziecie rozmawiać, a potem przygotuj porządek obrad (wskazówki co powinno się w nim znaleźć są tutaj). Na końcu wyślij zawiadomienia oraz porządek obrad do każdego z właścicieli lokali w Twojej wspólnocie. Możesz takie zawiadomienia dostarczyć osobiście. Pamiętaj jednak, że należy to zrobić najpóźniej na tydzień przed zaplanowanym przez Ciebie terminem zebrania.

Moim zdaniem takie samodzielne zwołanie zebrania możliwe jest także wtedy gdy zarząd (lub zarządca) mimo wniosku właścicieli posiadających co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, nie zwoła zebrania nieobowiązkowego. W przeciwnym wypadku trzeba byłoby czekać do obowiązkowego zebrania corocznego, a przecież jeśli członkowie wspólnoty chcą dodatkowego zebrania, to zwykle mają ku temu jakiś ważny powód. W takim przypadku nie musisz wiecznie czekać na zarząd (lub zarządcę). Możesz zrobić to sam postępując jak wyżej.

Kiedy w domu jest zimno

20 marca 2014

Natalia Klima-Piotrowska

Komentarze (0)

Kilka dni temu moja przyjaciółka (a zarazem adwokat) opowiedziała mi o problemach z piecem dwufunkcyjnym. W domu było zimno, nie można było się wykąpać, bo z kranu leciał wrzątek, albo lodowata woda. Rozgorzała między nami iście prawnicza dyskusja czy taki piec to część składowa nieruchomości czy przynależność. Ostatecznie stanęło na tej drugiej.

Wyjaśnię Ci, że częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przykład? Wyświetlacz w telefonie komórkowym. Możesz go wymienić, ale bez niego nie da się użytkować telefonu. W przypadku nieruchomości budynki, budowle, a także drzewa czy inne rośliny są częściami składowymi gruntu. Ale jeśli mamy samodzielny lokal będący przedmiotem odrębnej własności, wówczas jego częścią składową jest udział we współwłasności nieruchomości wspólnej. Istotne jest także, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Inaczej rzecz się ma z przynależnościami. Są nimi rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy (tzw. głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi. Aby rzecz uznać za przynależność, musi ona być własnością właściciela rzeczy głównej. Akademickim przykładem przynależności jest etui na okulary. Innym przykładem jest wspomniany na początku piec dwufunkcyjny (lub inny, który ogrzewa Twój lokal). Zasadą jest, że czynność prawna mająca za przedmiot rzecz główną odnosi skutek także względem przynależności, chyba że co innego wynika z treści tej czynności prawnej albo z przepisów szczególnych. Innymi słowy – jeśli kupujesz lokal wyposażony w piec, to kupujesz go w pakiecie, bo jest przynależnością.

A jakie to wszystko ma znaczenie dla wspólnot mieszkaniowych? Ogrzewanie w budynku wielomieszkaniowym może być różne – centralne lub indywidualne (źródło energii nie ma tu znaczenia). Ale jeśli zepsuje się piec, tak jak u mojej przyjaciółki, na pewno będziesz bardzo nieszczęśliwy z tego powodu bez względu na to czy będzie to piec w Twoim lokalu czy wspólny piec dla wszystkich mieszkańców. W tym drugim przypadku będzie Was więcej – nieszczęśliwych i zmarzniętych.

Co zrobić w takiej sytuacji? To zależy od:

  1. tego ile czasu upłynęło od zakupu lokalu,
  2. tego ile czasu upłynęło od zakupu pieca,
  3. tego czy piec jest w lokalu czy jest wspólny dla wszystkich lokali (w tym pierwszym przypadku jest przynależnością lokalu, a w drugim – przynależnością nieruchomości wspólnej).

Zaczynając od końca wyjaśniam, że jeśli masz własny piec, wszystko jest na Twojej głowie. Gdy natomiast masz „centralne”, dzwoń do zarządu (zarządcy) lub administratora. Pamiętaj jednak, że także w tym przypadku roszczenia wynikające z wad pieca przysługują Tobie jako współwłaścicielowi. Jeśli więc dojdzie do sporu z producentem pieca lub deweloperem, który go kupił i zamontował, wówczas musisz dokonać cesji swoich uprawnień z tytułu tych wad na wspólnotę, żeby mogła skutecznie działać w Twoim imieniu w tej sprawie (nie tak dawno Sąd Najwyższy wypowiedział się na ten temat, o czym możesz więcej przeczytać tutaj).

Bez względu na to czy ogrzewanie jest centralne czy indywidualne, trzeba najpierw sprawdzić czy piec jest jeszcze objęty gwarancją producenta. Jeśli tak, trzeba się z nim skontaktować i zażądać naprawy. Jeśli nie, pozostają roszczenia z tytułu niezgodności towaru z umową (jeśli problem dotyczy lokalu kupionego prywatnie, czyli przez konsumenta) lub z tytułu rękojmi (jeśli lokal był nabyty przez przedsiębiorcę). Jeśli jesteś konsumentem (czyli nabyłeś piec jako osoba fizyczna, a zakup nie był bezpośrednio związany z Twoją działalnością gospodarczą lub zawodową), wówczas usterki pieca będą podlegały naprawie w ramach reklamacji zgłoszonej na podstawie ustawy o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej. Pamiętaj przy tym, że do wad lokalu przepisy tej ustawy nie mają zastosowania. W tym ostatnim przypadku masz „tylko” roszczenia z tytułu rękojmi określone w Kodeksie cywilnym. Piec może być traktowany inaczej właśnie dlatego, że nie jest częścią składową lokalu, a jedynie przynależnością.

Konsumenci mają więcej czasu na ewentualne roszczenia z tytułu wad pieca, bo aż dwa lata od wydania rzeczy. Uprawnienia z rękojmi przysługują tylko przez rok od wydania. Wprawdzie w przypadku wad nieruchomości uprawnienia z tytułu rękojmi wygasają po 3 latach, jednak – jak już wspominałam – piec nie jest częścią składową lokalu, a jedynie przynależnością. Dlatego też 3-letni termin co do zasady nie ma do niego zastosowania. Jeśli wykryjesz wadę, musisz działać szybko, bo gdybyś (jako konsument) zgłosił ją po więcej niż 2 miesiącach lub (jako nie-konsument) po miesiącu od wykrycia, tracisz przysługujące Ci prawa.

I jeszcze kilka słów o uprawnieniach w razie wad. Możesz domagać się naprawy, a jeśli sprzedający nie zdoła naprawić pieca, możesz żądać obniżenia ceny, a nawet odstąpić od umowy, czyli oddać piec za zwrotem pieniędzy.

Nie życzę nikomu problemów z ogrzewaniem (i/lub ciepłą wodą). Ale wiadomo, że takie rzeczy się zdarzają. Jeśli zdarzą się Tobie, po prostu przeczytaj raz jeszcze ten wpis i trzymaj się ciepło.

P.S. Ogłaszam konkurs dla moich Czytelników 🙂 Podaj najciekawsze urządzenia i instalacje w domu czy lokalu i określ czy są częścią składową czy przynależnością. Czekam na propozycje.

Co mnie dziwi

10 marca 2014

Natalia Klima-Piotrowska

Komentarze (0)

Tytuł dzisiejszego wpisu nie jest moim pomysłem. Jego autorem jest nieodżałowany redaktor Tadeusz Mosz, który w programie EKG na antenie TOK FM przepytywał w tej sprawie (i nie tylko) zaproszonych gości – luminarzy świata ekonomii, finansów i biznesu.

Słuchałam go z przyjemnością, bo potrafił o rzeczach skomplikowanych i trudnych mówić prosto, czasem zabawnie, ale zawsze z pasją. Mało tego – potrafił sprawić, że tak samo opowiadali o ekonomii i finansach eksperci. Cześć jego pamięci.

To inspirujące, gdy o sprawach trudnych można mówić w sposób, który trafia do odbiorcy. Warto szukać takich przykładów i czerpać z nich dla siebie. Bo przecież prawo również należy do dziedzin obszernych i niełatwych. A klienci nie oczekują od nas wykładów, a porady, czyli zwięzłej i jasnej informacji jak postąpić w danej sprawie.

A teraz odpowiem na pytanie „co mnie dziwi„.

Jestem zdumiona, że ludzie, choć coraz bardziej wykształceni i świadomi, trafiają do nas, adwokatów, dopiero wtedy, gdy ich problem jest olbrzymi. Szczególnie dotyczy to spraw mieszkaniowych, bo przecież w lokal inwestujemy albo oszczędności życia, albo zaciągamy kredyt na 30-35 lat. Mimo to klienci nie konsultują z adwokatem umowy przedwstępnej, a często nawet nie zawierają jej w formie aktu notarialnego. A potem nagle zaczynają się schody.

W ciągu ostatniego roku miałam kilka takich przykładów – klienci zawarli umowy przedwstępne sprzedaży lokalu, zapłacili całą lub prawie całą cenę, wykończyli mieszkanie ze stanu deweloperskiego – oczywiście na swój koszt, po czym wprowadzili się. A w międzyczasie deweloper popadł w kłopoty finansowe, a „ich” lokal został obciążony kilkoma hipotekami. I klienci zamiast być właścicielami lokalu (i członkami wspólnoty), martwią się, że stracą dach nad głową, a pieniędzy nie odzyskają, bo deweloper jest niewypłacalny.

Żeby wybrnąć z takiego problemu, trzeba zwykle wiele czasu, nerwów i pieniędzy. A gdyby klienci zasięgnęli porady wcześniej, pewnie zajęłoby im to nie więcej niż godzinę i siłą rzeczy było by o wiele tańsze, niż skomplikowany proces. Dlatego czasem warto zainwestować kilkaset złotych i zasięgnąć profesjonalnej porady. Żeby Polak był mądry przed szkodą, a autorkę tego bloga dziwiły inne rzeczy.

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →