Kilka dni temu moja przyjaciółka (a zarazem adwokat) opowiedziała mi o problemach z piecem dwufunkcyjnym. W domu było zimno, nie można było się wykąpać, bo z kranu leciał wrzątek, albo lodowata woda. Rozgorzała między nami iście prawnicza dyskusja czy taki piec to część składowa nieruchomości czy przynależność. Ostatecznie stanęło na tej drugiej.

Wyjaśnię Ci, że częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przykład? Wyświetlacz w telefonie komórkowym. Możesz go wymienić, ale bez niego nie da się użytkować telefonu. W przypadku nieruchomości budynki, budowle, a także drzewa czy inne rośliny są częściami składowymi gruntu. Ale jeśli mamy samodzielny lokal będący przedmiotem odrębnej własności, wówczas jego częścią składową jest udział we współwłasności nieruchomości wspólnej. Istotne jest także, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Inaczej rzecz się ma z przynależnościami. Są nimi rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy (tzw. głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi. Aby rzecz uznać za przynależność, musi ona być własnością właściciela rzeczy głównej. Akademickim przykładem przynależności jest etui na okulary. Innym przykładem jest wspomniany na początku piec dwufunkcyjny (lub inny, który ogrzewa Twój lokal). Zasadą jest, że czynność prawna mająca za przedmiot rzecz główną odnosi skutek także względem przynależności, chyba że co innego wynika z treści tej czynności prawnej albo z przepisów szczególnych. Innymi słowy – jeśli kupujesz lokal wyposażony w piec, to kupujesz go w pakiecie, bo jest przynależnością.

A jakie to wszystko ma znaczenie dla wspólnot mieszkaniowych? Ogrzewanie w budynku wielomieszkaniowym może być różne – centralne lub indywidualne (źródło energii nie ma tu znaczenia). Ale jeśli zepsuje się piec, tak jak u mojej przyjaciółki, na pewno będziesz bardzo nieszczęśliwy z tego powodu bez względu na to czy będzie to piec w Twoim lokalu czy wspólny piec dla wszystkich mieszkańców. W tym drugim przypadku będzie Was więcej – nieszczęśliwych i zmarzniętych.

Co zrobić w takiej sytuacji? To zależy od:

1. tego ile czasu upłynęło od zakupu lokalu,
2. tego ile czasu upłynęło od zakupu pieca,
3. tego czy piec jest w lokalu czy jest wspólny dla wszystkich lokali (w tym pierwszym przypadku jest przynależnością lokalu, a w drugim – przynależnością nieruchomości wspólnej).

Zaczynając od końca wyjaśniam, że jeśli masz własny piec, wszystko jest na Twojej głowie. Gdy natomiast masz „centralne”, dzwoń do zarządu (zarządcy) lub administratora. Pamiętaj jednak, że także w tym przypadku roszczenia wynikające z wad pieca przysługują Tobie jako współwłaścicielowi. Jeśli więc dojdzie do sporu z producentem pieca lub deweloperem, który go kupił i zamontował, wówczas musisz dokonać cesji swoich uprawnień z tytułu tych wad na wspólnotę, żeby mogła skutecznie działać w Twoim imieniu w tej sprawie (nie tak dawno Sąd Najwyższy wypowiedział się na ten temat, o czym możesz więcej przeczytać tutaj).

Bez względu na to czy ogrzewanie jest centralne czy indywidualne, trzeba najpierw sprawdzić czy piec jest jeszcze objęty gwarancją producenta. Jeśli tak, trzeba się z nim skontaktować i zażądać naprawy. Jeśli nie, pozostają roszczenia z tytułu niezgodności towaru z umową (jeśli problem dotyczy lokalu kupionego prywatnie, czyli przez konsumenta) lub z tytułu rękojmi (jeśli lokal był nabyty przez przedsiębiorcę). Jeśli jesteś konsumentem (czyli nabyłeś piec jako osoba fizyczna, a zakup nie był bezpośrednio związany z Twoją działalnością gospodarczą lub zawodową), wówczas usterki pieca będą podlegały naprawie w ramach reklamacji zgłoszonej na podstawie ustawy o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej. Pamiętaj przy tym, że do wad lokalu przepisy tej ustawy nie mają zastosowania. W tym ostatnim przypadku masz „tylko” roszczenia z tytułu rękojmi określone w Kodeksie cywilnym. Piec może być traktowany inaczej właśnie dlatego, że nie jest częścią składową lokalu, a jedynie przynależnością.

Konsumenci mają więcej czasu na ewentualne roszczenia z tytułu wad pieca, bo aż dwa lata od wydania rzeczy. Uprawnienia z rękojmi przysługują tylko przez rok od wydania. Wprawdzie w przypadku wad nieruchomości uprawnienia z tytułu rękojmi wygasają po 3 latach, jednak – jak już wspominałam – piec nie jest częścią składową lokalu, a jedynie przynależnością. Dlatego też 3-letni termin co do zasady nie ma do niego zastosowania. Jeśli wykryjesz wadę, musisz działać szybko, bo gdybyś (jako konsument) zgłosił ją po więcej niż 2 miesiącach lub (jako nie-konsument) po miesiącu od wykrycia, tracisz przysługujące Ci prawa.

I jeszcze kilka słów o uprawnieniach w razie wad. Możesz domagać się naprawy, a jeśli sprzedający nie zdoła naprawić pieca, możesz żądać obniżenia ceny, a nawet odstąpić od umowy, czyli oddać piec za zwrotem pieniędzy.

Nie życzę nikomu problemów z ogrzewaniem (i/lub ciepłą wodą). Ale wiadomo, że takie rzeczy się zdarzają. Jeśli zdarzą się Tobie, po prostu przeczytaj raz jeszcze ten wpis i trzymaj się ciepło.

P.S. Ogłaszam konkurs dla moich Czytelników 🙂 Podaj najciekawsze urządzenia i instalacje w domu czy lokalu i określ czy są częścią składową czy przynależnością. Czekam na propozycje.