Jeśli w najbliższym czasie czeka Cię zebranie wspólnoty, zapewne chętnie przeczytasz o podejmowaniu uchwał właścicieli. Pamiętaj przy tym, że co do zasady uchwały podejmują tylko członkowie dużych wspólnot. W małych wspólnotach jest to możliwie tylko wówczas gdy współwłaściciele zdecydowali się działać według zasad określonych w ustawie o własności lokali.
Uchwały można podejmować na zebraniu (obowiązkowym i nieobowiązkowym) oraz poza zebraniem w drodze tzw. indywidualnego zbierania głosów. Można łączyć te dwa sposoby, co jest istotne zwłaszcza w przypadku obowiązkowych uchwał zebrania rocznego.
Zasadą jest, że właściciele głosują udziałami, co oznacza, że uchwały zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Gdyby więc na zebranie przyszli tylko niektórzy członkowie wspólnoty, którzy łącznie mają więcej niż 50% udziałów, wówczas mogliby skutecznie powziąć uchwały. Jeżeli jednak obecni właściciele razem wzięci mają tych udziałów 50% lub mniej, zarząd (lub zarządca) po zebraniu przystępują do indywidualnego zbierania głosów. Dzięki temu można powziąć obowiązkowe uchwały także wtedy, gdy nie wszyscy członkowie wspólnoty uczestniczą w zebraniu.
W praktyce wygląda to tak, że trzeba skontaktować się z każdym członkiem wspólnoty, który nie zjawił się na zebraniu i uzyskać decyzję czy głosuje za uchwałą czy przeciw jej powzięciu. Jeżeli za uchwałą wypowiedzą się właściciele mający łącznie ponad 50% udziałów (zarówno obecni jak i nieobecni na zebraniu), zostaje ona powzięta. Pamiętaj przy tym, że o treści uchwał powziętych z udziałem głosów zbieranych indywidualnie należy pisemnie zawiadomić każdego członka wspólnoty.
Czy można wstrzymać się od głosu? Oczywiście. Jednak zwróć uwagę, że głos wstrzymujący się jest de facto głosem przeciw uchwale, ponieważ ustalając czy została powzięta liczy się tylko głosy „za”.
Oprócz głosowania udziałami możliwe jest także głosowanie według zasady „jeden na jeden”. W tym przypadku do podjęcia uchwały również potrzebna jest większość (50% + 1), jednak ustalając liczbę głosów przyjmuje się, że każdy właściciel lokalu ma jeden głos.
Głosowanie „jeden na jeden” jest możliwe:
- w określonej sprawie, jeśli właściciele lokali tak postanowili w umowie;
- w określonej sprawie, gdy właściciele wyrazili zgodę na taki sposób głosowania w uchwale powziętej większością udziałów;
- gdy suma udziałów nie jest równa 1 albo gdy jeden właściciel posiada większość udziałów (a także, gdy te warunki są spełnione łącznie), na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Szczególnie istotny jest ten ostatni przypadek. Dotyczy on takich wspólnot, w których wyodrębniono i zbyto część lokali, lecz dotychczasowy właściciel w dalszym ciągu ma większość udziałów w nieruchomości wspólnej. Skoro głosuje się udziałami, taki większościowy członek wspólnoty zawsze przegłosuje mniejszość. Może więc robić co chce nie licząc się z pozostałymi właścicielami lokali. Żeby temu zapobiec, można żądać głosowania według zasady „jeden na jeden”, co sprawia, że w danej sprawie właściciel większościowy będzie dokładnie miał taki sam wpływ na podjęcie (bądź niepodjęcie) uchwały, jak pozostali członkowie wspólnoty.
Pamiętaj, że także w przypadku głosowania „jeden na jeden” uchwałę można podjąć na zebraniu albo w drodze indywidualnego zbierania głosów. W tym drugim przypadku trzeba uzyskać stanowisko wszystkich właścicieli i jeśli ponad 50% z nich opowie się za uchwałą, zostaje ona przyjęta.
Jak zawsze, członkowie wspólnoty mogą inaczej określić zasady podejmowania uchwał. Jednak z uwagi na wyjątkowy charakter głosowania „jeden na jeden” ta dowolność właścicieli ma pewne ograniczenia. Sąd Najwyższy uznał za niedopuszczalne określenie w uchwale właścicieli, że zawsze lu w wielu różnych sprawach stosować będą głosowanie „jeden na jeden”. Dlatego zawsze musisz w takiej uchwale (a także w umowie właścicieli) dokładnie sprecyzować w jakiej sprawie będziesz głosować według zasady „jeden na jeden”.
Dzień dobry!