Magiczna siódemka

23 stycznia 2014

Natalia Klima-Piotrowska

4 komentarze

Krótko po wpisie o małych i dużych wspólnotach mieszkaniowych rozmawiałam na ten temat z zaprzyjaźnionym zarządcą. I okazało się, że to wcale nie taka „oczywista oczywistość”, jak mawiał „klasyk”. Ku swemu zdumieniu usłyszałam od mojego rozmówcy, że o tym, czy wspólnota jest mała czy duża, rozstrzyga wyłącznie liczba lokali wyodrębnionych w danym budynku, a pozostałe (jeszcze nie wyodrębnione) nie mają znaczenia. Co więcej, ów zarządca powiedział, że „tak ich uczono„.

To błędny pogląd.

Czytałeś zapewne, że najważniejsza dla odróżnienia wspólnoty małej od dużej jest liczba siedem. Bo jeśli lokali jest siedem lub mniej, to wspólnota jest mała, a gdy jest ich więcej niż siedem to mamy dużą wspólnotę. Ale żeby raz na zawsze rozwiać wszelkie wątpliwości: chodzi tu o wszystkie lokale w danym budynku (lub budynkach na jednej działce), czyli zarówno te będące przedmiotem odrębnej własności, jak i te jeszcze niewyodrębnione.

Jeśli zatem w budynku jest powiedzmy 10 lokali, to z chwilą wyodrębnienia pierwszego z nich i przeniesienia jego własności na podmiot inny od dotychczasowego właściciela, powstanie wspólnota mieszkaniowa. I od samego początku będzie to duża wspólnota, bo łącznie wszystkich lokali – wyodrębnionych i niewyodrębnionych – jest więcej niż siedem. Nie jest więc tak, że dopiero z momentem ustanowienia odrębnej własności ósmego lokalu wspólnota z małej „przekształci” się w dużą. Ona od początku będzie „duża, z wszystkimi tego konsekwencjami.

Jestem przekonana, że świetnie wiesz czy „Twoja” wspólnota jest mała czy duża. A jeśli nadal nie jesteś pewien – zapraszam do czytania mojego bloga.

Wspólnota mieszkaniowa a opłata skarbowa

20 stycznia 2014

Natalia Klima-Piotrowska

7 komentarzy

Pewnie myślisz drogi członku wspólnoty „co mnie obchodzi opłata skarbowa”? Możesz być nieźle zaskoczony.

Dziś rano usłyszałam o wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 11 września 2013r. (sygn. I SA/Gl 287/13) w sprawie opłaty skarbowej od pełnomocnictw i zawołałam „O zgrozo!”. Interpretacja przepisów ustawy o opłacie skarbowej przyjęta przez WSA w skrajnych przypadkach może doprowadzić do sytuacji, w której strona w postępowaniu sądowym będzie musiała płacić kilkutysięczną opłatę skarbową, jeśli będzie chciała skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika.

Problem pojawił się w związku z nowymi przepisami kodeksu postępowania cywilnego, które od maja 2012r. nakazują składać do akt sprawy odpis pełnomocnictwa dla wszystkich uczestników postępowania (dotąd składało się tylko jedno pełnomocnictwo dla sądu). O ile w sprawach „jeden na jeden” koszt będzie niewielki, bo tylko 17 zł x 2, to już w sprawach wieloosobowych opłata może być prawdziwie „słona”.

Jest to szczególnie istotne dla wspólnot mieszkaniowych. Dajmy na to, że jesteś członkiem dużej wspólnoty w budynku, który liczy 100 mieszkań. Zdarza się, prawda? Jeśli ktoś będzie chciał ustanowić na Twojej działce służebność drogi koniecznej, uczestnikami takiego postępowania będą wszyscy członkowie wspólnoty. To oznacza, że uczestników będzie co najmniej 100, albo i więcej. Przecież każdy lokal może mieć kilku współwłaścicieli. Gdybyś chciał żeby w tej sprawie reprezentował Cię adwokat (bądź inny pełnomocnik profesjonalny), pełnomocnictwo trzeba by było złożyć w tylu egzemplarzach ilu jest uczestników. I zapłacić. Co najmniej 100 x 17 zł tylko z tytułu opłaty skarbowej. Czy teraz Ty zawołałeś „O zgrozo!”?

To absurd. WSA swoim orzeczeniem ogranicza drogę do sądu oraz prawo do korzystania z pomocy profesjonalnego pełnomocnika. Najbardziej kuriozalne jest jednak to, że te negatywne skutki dotyczą w istocie spraw wieloosobowych, które już choćby z tego powodu są trudne i wymagają pomocy profesjonalisty.

Nie pozostaje mi nic innego jak liczyć na rozsądek Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Czym zarządza wspólnota mieszkaniowa, czyli kilka słów o nieruchomości wspólnej.

17 stycznia 2014

Natalia Klima-Piotrowska

99 komentarzy

Wspominałam już we wcześniejszych wpisach, że wspólnota mieszkaniowa zarządza nieruchomością wspólną. Myślę, że nadszedł czas by nieco więcej powiedzieć na jej temat.

Ustawa o własności lokali definiuje nieruchomość wspólną jako grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Proste, prawda? Otóż, niestety nie do końca. W praktyce dość często toczą się między członkami wspólnot prawdziwe boje o to, co jest nieruchomością wspólną (lub inaczej: częściami wspólnymi), a co nią nie jest. Ma to znaczenie z punktu widzenia kosztów, które ponosić muszą wszyscy członkowie wspólnoty, albo tylko właściciel danego lokalu.

Jeśli chodzi o grunt, sprawa jest mniej skomplikowana, bo – jak zapewne się domyślasz – chodzi o działkę, na której wzniesiono budynek (lub budynki), gdzie następnie wyodrębniane są lokale. Działka ta stanowi współwłasność członków wspólnoty. W przypadku, gdy budynek wzniesiono na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste (różnice między użytkowaniem wieczystym a własnością to temat na osobny wpis), wówczas nie ma mowy o współwłasności, a o wspólności prawa użytkowania wieczystego działki przysługującej członkom wspólnoty.

Zdecydowanie więcej wątpliwości dotyczy tzw. części wspólnych budynku (lub budynków) i urządzeń. Sądy wydały już niejeden wyrok, w którym wymieniano poszczególne elementy budynku oraz urządzenia składające się na nieruchomość wspólną. Tytułem przykładu można więc wskazać: fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze, itp. Nie da się jednak stworzyć wyczerpującego katalogu, który nadawałby się do zastosowania w każdej wspólnocie. Po pierwsze, każdy budynek jest inny, a po drugie, o tym co jest częścią wspólną decydują w dużej mierze postanowienia umów o ustanowieniu odrębnej własności lokalu. W takiej umowie trzeba bowiem określić rodzaj, powierzchnię i położenie lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych (na przykład piwnicy, komórki czy garażu).

Niestety, nawet jeśli odwołamy się do treści wspomnianych umów, spór o to co jest a co nie jest nieruchomością wspólną może powstać. Świetnym przykładem jest balkon (!), który doczekał się bogatego orzecznictwa, a nawet uchwały Sądu Najwyższego. Nie ulega przecież wątpliwości, że jeśli balkon jest połączony wyłącznie z konkretnym lokalem, to zwykle dostęp do niego ma wyłącznie właściciel danego lokalu i to on, z wyłączeniem innych członków wspólnoty, z niego korzysta. Jednocześnie jednak balkon, a z pewnością jego przednia ściana, jest częścią elewacji budynku. Stąd pojawiła się wątpliwość kto powinien pokryć koszty remontu balkonu.

Sąd Najwyższy stwierdził, że właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu, natomiast wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Jak widzisz, nawet zwykły balkon może wywoływać spory wśród członków wspólnoty, a to tylko jeden z przykładów potencjalnie spornych elementów nieruchomości wspólnej. Dlatego bardzo istotne jest precyzyjne określanie w umowach jakie pomieszczenia pomocnicze są przynależne do lokalu. Dzięki temu łatwiej będzie stwierdzić co jest a co nie jest nieruchomością wspólną. W rezultacie wspólnota mieszkaniowa będzie miała mniej konfliktów i problemów, co z pewnością ułatwi jej członkom korzystanie i z lokali i z nieruchomości wspólnej.

Duża wspólnota mieszkaniowa – formy zarządu nieruchomością wspólną, cz. I.

14 stycznia 2014

Natalia Klima-Piotrowska

Komentarze (0)

Dziś chcę Ci opowiedzieć o formach zarządu nieruchomością wspólną, jakie może stosować duża wspólnota mieszkaniowa, choć część z nich może wystąpić także w małej wspólnocie.

Z poprzedniego wpisu dowiedziałeś się czym różni się duża wspólnota mieszkaniowa od małej wspólnoty. Wiesz więc, że w przypadku tzw. dużej wspólnoty, czyli takiej, w której wyodrębnionych i niewyodrębnionych lokali jest więcej niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy ustawy o własności lokali. Musisz jednak pamiętać, że członkowie wspólnoty, czyli właściciele lokali też mogą mieć tu coś do powiedzenia.

Ustawa o własności lokali pozwala właścicielom na zawarcie umowy, w której określą sposób zarządzania nieruchomością wspólną. Umowa taka powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego, przy czym można ją zawrzeć zarówno na etapie umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali, jak i później (do tego czasu będą obowiązywały zasady zarządu określone w ustawie o własności lokali). Zwróć uwagę, że umowę określającą zasady zarządzania nieruchomością wspólną mogą zawrzeć także członkowie małej wspólnoty mieszkaniowej.

Jeśli chodzi o treść takiej umowy, ustawa o własności lokali zakłada tu pełną dowolność wskazując jedynie, że członkowie wspólnoty mieszkaniowej mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej. Jednocześnie jednak, jeśli w umowie nie zostaną określone odmienne od ustawowych zasady zarządzania, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy ustawy o własności lokali w tej sprawie.

Co istotne, w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Jeśli więc zamierzasz nabyć lokal w budynku wielomieszkaniowym, powinieneś sprawdzić czy dotychczasowi członkowie wspólnoty mieszkaniowej zawarli umowę w sprawie zasad zarządzania nieruchomością wspólną, a jeśli tak, to jakie zasady przyjęli.

Pomocna będzie tutaj księga wieczysta nieruchomości wspólnej. Wystarczy, że zajrzysz do jej działu III, w którym obowiązkowo ujawnia się sposób zarządu tą nieruchomością określony w umowie współwłaścicieli, a także osobę zarządcy, jeśli go ustanowiono. Pamiętaj przy tym, że w braku wpisu w sprawie zasad zarządu w dziale III księgi wieczystej domniemywa się sposób zarządu wynikający z ustawy o własności lokali.

Jeśli członkowie dużej wspólnoty mieszkaniowej nie zdecydują się na zawarcie umowy regulującej zarząd nieruchomością wspólną, wówczas będą zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. W skład takiego zarządu mogą wchodzić wyłącznie osoby fizyczne, zarówno spośród członków wspólnoty, jak i spoza jej grona. Właściciele lokali mogą w każdym czasie podjąć uchwałę o odwołaniu lub zawieszeniu w czynnościach całego zarządu bądź jego poszczególnych członków.

Ustawa o własności lokali zawiera przepisy regulujące kompetencje zarządu wspólnoty mieszkaniowej, jego uprawnienia i obowiązki, czy zasady reprezentacji wobec osób trzecich. O tych wszystkich kwestiach dotyczących zarządzania dużą wspólnotą mieszkaniową opowiem Ci w kolejnych wpisach.

Wspólnota mieszkaniowa mała i duża

11 stycznia 2014

Natalia Klima-Piotrowska

2 komentarze

Jak doskonale wiesz (bo przecież czytasz mojego bloga), wspólnota mieszkaniowa może być mała lub duża. Ale co to znaczy? O tym właśnie zamierzam Ci dziś opowiedzieć.

Ani ustawa o własności lokali, ani żaden inny akt prawny, nie zawierają definicji małej i dużej wspólnoty mieszkaniowej. Takie nazewnictwo znajduje jednak oparcie we wspomnianej ustawie, która różnicuje wspólnoty ze względu na liczbę lokali w budynku i od tego uzależnia sposób zarządzania wspólnotą mieszkaniową.

Jeśli lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, jest więcej niż siedem, wówczas mamy tzw. małą wspólnotę. W takim przypadku do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Jak już się zapewne domyślasz, duża wspólnota mieszkaniowa to taka, w której lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem. W przypadku takiej dużej wspólnoty do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy ustawy o własności lokali, która przede wszystkim nakłada na współwłaścicieli obowiązek powzięcia uchwały w sprawie wyboru jedno lub kilkuosobowego zarządu. Z kolei w małej wspólnocie powołanie zarządu nie jest obowiązkowe.

Ot, i cała różnica. To oczywiście uproszczenie, bo różny sposób zarządu wywołuje w praktyce szereg innych odrębności między małymi a dużymi wspólnotami. Jednak o szczegółach zarządzania małą i dużą wspólnotą mieszkaniową będę opowiadać Ci w kolejnych wpisach, bo to temat-rzeka.

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →