Czy wspólnota mieszkaniowa potrzebuje profesjonalnego zarządcy?

08 stycznia 2014

Natalia Klima-Piotrowska

8 komentarzy

Jak już wspominałam w poprzednich wpisach, wspólnota mieszkaniowa ma na celu między innymi ułatwienie właścicielom lokali zarządzania nieruchomością wspólną. Zarząd może być realizowany na różne sposoby – zarówno przez samych współwłaścicieli, przez wybierany zarząd albo przez zewnętrznego zarządcę. I właśnie o zmianach dotyczących tego ostatniego sposobu zarządzania chcę Ci dziś powiedzieć parę słów.

Nie wiem czy wiesz, ale 1 stycznia 2014r. weszła w życie część przepisów ustawy z dnia 13 czerwca 2013r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów, czyli tzw. pierwszej transzy deregulacji. Większość przepisów tej ustawy m.in. dotyczących adwokatów (choć mogłoby się wydawać, że tu już nic nie da się „zderegulować”) weszła w życie 23 sierpnia 2013r. Natomiast wraz z Nowym Rokiem zderegulowano kolejne profesje.

Zapytasz pewnie jakie to ma znaczenie dla wspólnot mieszkaniowych. Ano takie, że jednym z zawodów objętych ustawą jest zarządca nieruchomości. Dotąd był to zawód regulowany ustawą o gospodarce nieruchomościami. By go wykonywać trzeba było uzyskać tzw. licencję zawodową warunkowaną ukończeniem studiów wyższych, podyplomowych studiów w zakresie zarządzania nieruchomościami oraz praktyką zawodową. Te wymogi zniknęły, co oznacza, że zarządzać może każdy. I dotyczy to każdej nieruchomości, nie tylko nieruchomości wspólnej należącej do członków wspólnoty mieszkaniowej.

Co ciekawe, wspomnianą ustawą uchylono także przepisy wskazujące czym jest zarządzanie nieruchomością, czyli jakie czynności dotyczące nieruchomości owo zarządzanie obejmuje. Można więc hipotetycznie założyć, że taki zarządca bez doświadczenia i przygotowania teoretycznego zacznie zarządzać nieruchomością kompletnie nie mając pojęcia jakie są jego uprawnienia, ale nade wszystko obowiązki.

Zapewne obiła Ci się o uszy argumentacja autorów ustawy i wszystkich „piewców” deregulacji – trzeba tworzyć miejsca pracy, umożliwić młodym łatwiejszy start. Ale czy kosztem jakości świadczonych usług? Uważam, że to przysłowiowe „wylewanie dziecka z kąpielą”. Przecież zarządcy nieruchomości z definicji przyjmują na siebie odpowiedzialność za składnik majątku o znacznej wartości, czasami wręcz ogromnej, a na dodatek często stanowiącej dorobek całego życia właściciela!

Obrońcy deregulacji zawodu zarządcy wskazują, że w dalszym ciągu osoba, która chce zajmować się zarządzaniem musi się obowiązkowo ubezpieczyć od odpowiedzialności cywilnej. Super! zawołacie pewnie… Cóż, niestety nie tak super. Ten obowiązek nie jest zabezpieczony żadną sankcją, więc szykuje się wolna amerykanka, bo przecież takie ubezpieczenia to dodatkowe koszty. A w dzisiejszych czasach wszyscy je tną.

Podsumowując, ustawodawca z okazji Nowego Roku zrobił prezent młodym i niedźwiedzią przysługę właścicielom nieruchomości.

Właścicielu, członkowie wspólnot mieszkaniowych, bądźcie czujni wybierając zarządcę. Może się zdarzyć, że nie tylko traficie na „zarządcę” bez przygotowania teoretycznego i doświadczenia, ale i nieubezpieczonego.

Ciekawa jestem Twojej opinii na temat deregulacji zawodu zarządcy. Zapraszam do komentowania nie tylko zarządców i członków wspólnot mieszkaniowych.

A ja się cieszę…

05 stycznia 2014

Natalia Klima-Piotrowska

Komentarze (0)

… że coś się zmienia.

W ciągu ostatnich kilku dni przeglądając prasę, w tym także internetową i obserwowane blogi zauważyłam, że wszyscy piszą o Polskiej Grupie Pocztowej. W mediach przeczytałam wiele kasandrycznych wizji przyszłości – że nie doręczą, że nie odbierzemy, że sądy nic nie wiedzą, a przede wszystkim, że „biedny” e-sąd w Lublinie nic nie wie.

Myślę, że te wszystkie narzekania to takie nasze malkontenctwo i strach przed nowościami. Pewnie będzie trochę bałaganu, pewnie jakieś przesyłki nie dotrą. Ale nie wyobrażam sobie, by sądy całkowicie bezkrytycznie uznawały za doręczone przesyłki w tym przejściowym okresie. Wszyscy musimy nauczyć się doręczania i odbierania przesyłek na nowo i powinniśmy oczekiwać od sądów pewnej wyrozumiałości w tej sprawie.

Ja się cieszę. Nie tylko dlatego, że „coś” się zmienia. Ale dlatego, że upada kolejny monopol, kolos na glinianych nogach, który funkcjonuje tak źle i opieszale. I który może dlatego jest tak bardzo oporny na dobre zmiany, bo dotąd nie przegrał tak intratnego przetargu, jakim jest doręczanie przesyłek sądowych.

Myślę więc, że te zmiany pójdą dalej – może zmieni się i Poczta Polska? Jak? Szczerze mówiąc w ogóle mnie to nie interesuje. Z radością – wyręczając moją sekretarkę – pójdę do kiosku po drugiej strony ulicy i odbiorę całą pocztę, jakiej nie odbierałam od 1 stycznia (przedłużyliśmy sobie przerwę świąteczną do 7).

Fajnie, że coś się zmienia. A czy na lepsze? To się okaże…

Czy wspólnota mieszkaniowa może być pokrzywdzona przestępstwem?

05 stycznia 2014

Natalia Klima-Piotrowska

Komentarze (0)

Ostatnio zwróciła się do mnie wspólnota mieszkaniowa, która padła ofiarą oszustwa. Poza standardowymi czynnościami takimi jak wezwanie do zapłaty, zdecydowaliśmy wraz z zarządem, że złożymy zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa. I wtedy musiałam się zastanowić czy wspólnota mieszkaniowa w ogóle może zostać pokrzywdzona przestępstwem.

Zgodnie z kodeksem postępowania karnego pokrzywdzonym jest osoba fizyczna lub prawna, której dobro prawne zostało bezpośrednio naruszone lub zagrożone przez przestępstwo, a także instytucja państwowa, samorządowa lub społeczna, choćby nie miała osobowości prawnej. Czy wspólnotę mieszkaniową można zaliczyć do którejś z tych kategorii? Nie. Ale tu przychodzi „z pomocą” Kodeks cywilny. Art. 33(1) stanowi, że do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych. Jeśli zatem – kierując się powoływaną już przeze mnie w poprzednim wpisie uchwałą Sądu Najwyższego – uznamy, że wspólnota jest jednostką organizacyjną nie mającą osobowości prawnej, wówczas musimy dojść do wniosku, że także może być pokrzywdzoną w rozumieniu kodeksu postępowania karnego z wszelkimi wynikającymi stąd prawami.

Gdyby jednak uznać, że wspólnota mieszkaniowa nie może być odrębnym od właścicieli lokali podmiotem praw i obowiązków, wówczas należałoby dojść do wniosku, że nie mogłaby zostać pokrzywdzona przestępstwem. Nie posiadałaby ona bowiem „dóbr prawnych”, które podlegałyby ochronie prawa karnego, przy czym w przypadku podmiotów nie będących osobami fizycznymi takim dobrem jest najczęściej ich mienie lub inaczej – majątek.

I tu pojawia się kolejne pytanie, na które odpowiem Ci w kolejnych wpisach – skoro wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa, to czy może ona posiadać własny majątek?

Co to znaczy, że wspólnota mieszkaniowa jest tzw. „ułomną osobą prawną”?

30 grudnia 2013

Natalia Klima-Piotrowska

Komentarze (0)

Jak pewnie pamiętasz z poprzednich wpisów (a jeśli nie, to zapraszam do lektury), wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nie mającą osobowości prawnej lub inaczej – tzw. ułomną osobą prawną. Dla porządku wypada dodać, że ten charakter wspólnot jest dyskusyjny. Wprawdzie Sąd Najwyższy podjął w tej sprawie uchwałę mającą moc tzw. zasady prawnej, jednak w orzecznictwie pojawiają się poglądy, że wspólnota mieszkaniowa nie może być odrębnym od właścicieli lokali podmiotem praw i obowiązków. O argumentach przemawiających za jednym i drugim stanowiskiem opowiem w kolejnych wpisach, a tym razem chcę Ci wyjaśnić na czym polegają uprawnienia wspólnot będące przyczyną owych kontrowersji.

Ustawodawca wyposażył wspólnoty mieszkaniowe w zdolność do nabywania praw i zaciągania zobowiązań oraz zdolność pozywania i bycia pozwaną. Co to oznacza?

W uproszczeniu mówiąc wspólnota mieszkaniowa może coś kupić – na przykład sprzęty służące do utrzymania nieruchomości wspólnej w czystości i porządku. Wspólnota może także zaciągnąć zobowiązanie na przykład zatrudniając pracownika, któremu będzie zobowiązana płacić wynagrodzenie (wprawdzie w tym przypadku nabywa także pewne uprawnienia, jednak to temat na osobną dyskusję).

Zdolność pozywania i bycia pozwaną wspólnoty mieszkaniowej polega na tym, że może ona występować jako strona w sprawach sądowych. Jeśli zatem wspólnota zleci wykonanie remontu klatki schodowej, który zostanie wykonany wadliwie, a wykonawca nie będzie chciał usunąć usterek, wówczas to nie poszczególni współwłaściciele nieruchomości wspólnej, a właśnie wspólnota będzie uprawniona do wystąpienia do sądu z pozwem o obniżenie ceny za wadliwe prace. Gdyby z kolei wspomniany wyżej zatrudniony przez wspólnotę pracownik nie otrzymał należnego mu wynagrodzenia, wówczas mógłby pozwać wspólnotę mieszkaniową, a nie wszystkich właścicieli lokali ją tworzących.

Podsumowując, można stwierdzić, że ustawodawca wyposażając wspólnoty mieszkaniowe w opisane uprawnienia chciał usprawnić ich funkcjonowanie. Czy ten efekt udało się osiągnąć? I tak, i nie. Uprawnienia te wywołują szereg kontrowersji, począwszy od tego czy wspólnota jest czy też nie jest jednostką organizacyjną nie mającą osobowości prawnej. Jak już się domyśliłeś z moich wpisów, skłaniam się do tego pierwszego poglądu, który znajduje odzwierciedlenie we wspomnianej już uchwale Sądu Najwyższego.

O tym i o innych problemach związanych z uprawnieniami wspólnoty mieszkaniowej opowiem w kolejnych wpisach.

Jak powstaje wspólnota mieszkaniowa

16 grudnia 2013

Natalia Klima-Piotrowska

Komentarze (0)

Może kiedyś zastanawiałeś się jak powstaje wspólnota mieszkaniowa. Czy potrzebna jest do tego jakaś umowa, czy np. trzeba iść do notariusza, albo może podjąć jakąś uchwałę?

Co do zasady, wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy samego prawa, czyli – mówiąc w uproszczeniu – automatycznie, z chwilą wyodrębnienia własności choćby jednego lokalu w budynku. Wystarczy zatem, że np. deweloper sprzeda pierwszemu klientowi mieszkanie w wybudowanym przez siebie bloku. Wówczas, po dopełnieniu formalności wieczystoksięgowych (o czym w kolejnych wpisach), nabywca mieszkania i deweloper stają się współwłaścicielami tzw. nieruchomości wspólnej, czyli gruntu, na którym usytuowany jest budynek, oraz „zewnętrznych” względem lokalu części budynku, takich jak ściany, klatka schodowa itp. Jednocześnie powstaje wspólnota mieszkaniowa, czyli jednostka organizacyjna nie mająca osobowości prawnej, którą tworzy ogół właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości. W podanym powyżej przykładzie członkami wspólnoty mieszkaniowej będą zatem deweloper i właściciel nabytego od dewelopera mieszkania.

W kolejnym wpisie opowiem Ci jak zarządzać wspólnotą mieszkaniową i czy objęcie deregulacją licencjonowanych zarządców nieruchomości było dobrym pomysłem.

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →