Czym zarządza wspólnota mieszkaniowa, czyli kilka słów o nieruchomości wspólnej.

Wspominałam już we wcześniejszych wpisach, że wspólnota mieszkaniowa zarządza nieruchomością wspólną. Myślę, że nadszedł czas by nieco więcej powiedzieć na jej temat.

Ustawa o własności lokali definiuje nieruchomość wspólną jako grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Proste, prawda? Otóż, niestety nie do końca. W praktyce dość często toczą się między członkami wspólnot prawdziwe boje o to, co jest nieruchomością wspólną (lub inaczej: częściami wspólnymi), a co nią nie jest. Ma to znaczenie z punktu widzenia kosztów, które ponosić muszą wszyscy członkowie wspólnoty, albo tylko właściciel danego lokalu.

Jeśli chodzi o grunt, sprawa jest mniej skomplikowana, bo – jak zapewne się domyślasz – chodzi o działkę, na której wzniesiono budynek (lub budynki), gdzie następnie wyodrębniane są lokale. Działka ta stanowi współwłasność członków wspólnoty. W przypadku, gdy budynek wzniesiono na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste (różnice między użytkowaniem wieczystym a własnością to temat na osobny wpis), wówczas nie ma mowy o współwłasności, a o wspólności prawa użytkowania wieczystego działki przysługującej członkom wspólnoty.

Zdecydowanie więcej wątpliwości dotyczy tzw. części wspólnych budynku (lub budynków) i urządzeń. Sądy wydały już niejeden wyrok, w którym wymieniano poszczególne elementy budynku oraz urządzenia składające się na nieruchomość wspólną. Tytułem przykładu można więc wskazać: fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze, itp. Nie da się jednak stworzyć wyczerpującego katalogu, który nadawałby się do zastosowania w każdej wspólnocie. Po pierwsze, każdy budynek jest inny, a po drugie, o tym co jest częścią wspólną decydują w dużej mierze postanowienia umów o ustanowieniu odrębnej własności lokalu. W takiej umowie trzeba bowiem określić rodzaj, powierzchnię i położenie lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych (na przykład piwnicy, komórki czy garażu).

Niestety, nawet jeśli odwołamy się do treści wspomnianych umów, spór o to co jest a co nie jest nieruchomością wspólną może powstać. Świetnym przykładem jest balkon (!), który doczekał się bogatego orzecznictwa, a nawet uchwały Sądu Najwyższego. Nie ulega przecież wątpliwości, że jeśli balkon jest połączony wyłącznie z konkretnym lokalem, to zwykle dostęp do niego ma wyłącznie właściciel danego lokalu i to on, z wyłączeniem innych członków wspólnoty, z niego korzysta. Jednocześnie jednak balkon, a z pewnością jego przednia ściana, jest częścią elewacji budynku. Stąd pojawiła się wątpliwość kto powinien pokryć koszty remontu balkonu.

Sąd Najwyższy stwierdził, że właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu, natomiast wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Jak widzisz, nawet zwykły balkon może wywoływać spory wśród członków wspólnoty, a to tylko jeden z przykładów potencjalnie spornych elementów nieruchomości wspólnej. Dlatego bardzo istotne jest precyzyjne określanie w umowach jakie pomieszczenia pomocnicze są przynależne do lokalu. Dzięki temu łatwiej będzie stwierdzić co jest a co nie jest nieruchomością wspólną. W rezultacie wspólnota mieszkaniowa będzie miała mniej konfliktów i problemów, co z pewnością ułatwi jej członkom korzystanie i z lokali i z nieruchomości wspólnej.

{ 56 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Wanda Styczeń 1, 2015 o 19:45

Dzień dobry
Mam problem z interpretacją części wspólnej.
Sąsiad mieszkający poniżej, zgłasza , że ma przecieki na oknie po stronie zewnętrznej budynku.
Nad sąsiadem znajduje się mój taras. Do tarasu przylega fragment dachu, który wymaga naprawy. Po tej części dachu poprowadzone są przewody odgromowe. Czy ta część fragmentu dachu jest wspólną własnością członków wspólnoty mieszkaniowej i wobec tego czy mogę wystąpić do wspólnoty o naprawę tej części dachu?
Z poważaniem
Wanda Turlej

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Styczeń 5, 2015 o 13:42

Z Pani opisu wynika, że istotnie problem dotyczy części wspólnych, tj. dachu i elewacji. Dlatego proszę zwrócić się do wspólnoty o remont. Jeśli wspólnota będzie chciała się uchylić twierdząc, że przyczyna jednak tkwi w części nieruchomości, która jest przynależna do Pani lokalu (np. wewnętrzna część tarasu), wówczas zapraszam do kontaktu mailowego.
Pozdrawiam.
Natalia Klima-Piotrowska

Odpowiedz

karol Luty 7, 2015 o 19:15

mam pytanie kupione mieszkanie w nieruchomosci wspulnej o powiezchni 279 m a mieszkanie 53,95 m udzialy 0997/10000 co stanowi 28 m we wspulnosci dzialki gruntu co stanowi 279 m wspulnota dodala niewiem skond 200 m i tak rozliczaiom 478 m niemam przynalerznych pomieszczen a oplaty z metrow mieszkania

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Luty 11, 2015 o 18:34

Niestety z podanych przez Pana informacji nie wynika dla mnie na czym polega problem. Proszę o bardziej szczegółowe informacje na maila: natalia.klima@adwokatura.pl
Informuję przy tym, że porady są płatne. Szczegóły przekażę Panu mailowo.

Odpowiedz

SANDRA Marzec 28, 2015 o 18:36

Witam,
od jakiegoś czasu walczę o prawo do korzystania z wózkarmi. Czy wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę w formie głosowania kto ma prawo do korzystania a kto nie. Nasza wspólnota to 2 klatki z 6 w bloku 4 piętrowym. Każda z nich posiada swoją wózkarnie. Ostatnią odp jaka otrzymałam to odp iż z naszej wózkarni będą korzystać mieszkańcy z obok klatki naszej wspólnoty ponieważ tam urodziły się dzieci a ja chcę przechowywać rowery. Wózki ważniejsze i tyle a każdy kto posiada rower musi go przechowywać na własna rekę

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Kwiecień 13, 2015 o 22:31

Coż… we wspólnotach można decydować większością udziałów. Jeśli została Pani przegłosowana, uchwała obowiązuje. Może ją Pani zaskarżyć do Sądu w terminie 6 tygodni od powzięcia lub dowiedzenia się o jej treści.

Odpowiedz

Arek Luty 19, 2018 o 10:55

A wózkarnia nie jest elementem części wspólnej do której wszyscy powinni mieć dostęp?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Marzec 13, 2018 o 23:05

Szanowny Panie,
To co jest a co nie jest częścią wspólną bardzo różnie kształtuje się w różnych wspólnotach. Jeśli wózkarnia nie jest pomieszczeniem przynależnym do jakiegokolwiek lokalu (np. do garażu – to się zdarza w wielu budynkach), to powinna być częścią wspólną. Może się jednak w konkretnej wspólnocie okazać, że status wózkarni jest inny.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Piotr Maj 18, 2015 o 19:51

Witam jeśli mogę prosić o informację co zrobić w takiej sytuacji, gdy chciałbym założyć telewizje satelitarną, a w bloku nie ma anteny zbiorczej więc potrzebuje talerz. W 2012 roku kiedy we wspólnocie nie było połowy mieszkańców odrzucono uchwałę o zamontowaniu anteny zbiorczej na dachu. U zarządcy powiedziano mi, że nie mogę zamontować talerza na elewacji ani na dachu pod żadnym pozorem, a na balustradzie nie mam zasięgu gdyż zasłania mi drugie skrzydło bloku. Ciekawostką jest to, że zarządca sąsiadowi, który mieszka obok mnie odmówił montażu na balustradzie twierdząc, że wymagało by to zgody wszystkich mieszkańców czy to jest możliwe, aby nawet na balustradzie nie można było samemu zamontować anteny jak i na elewacji?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Maj 21, 2015 o 13:33

Proponuję poddać tę sprawę pod głosowanie wspólnoty żądając uprzednio od zarządcy zwołania zebrania. Może po 3 latach członkowie wspólnoty podejmą inną decyzję.

Odpowiedz

Joanna Wrzesień 21, 2015 o 12:11

Witam serdecznie!
Chciałabym prosic o radę w kwestii balkonu. Otóż mieszkam w starej zabytkowej kamienicy. Przy moim lokalu znajduje się balkon z centralnym wejściem z mojego mieszkania. Od lewej strony balkonu znajduje się wejście na balkon z sąsiedniego lokalu. Sąsiadka wychodząc ze swej strony od razu ma widok na moje okna z kuchni a także kuchenne wyjście balkonowe i okna od łazienki. Nie istnieje możliwośc równego podzielenia balkonu. Podobno poprzedni lokatorzy mieszkający przed sąsiadką dysponowali jedynie oknem, jednak wyrażona została zgoda prawdopodobnie przez zarządce na wybicie drzwi balkonowych. Zarzadca nie znalazł stosownej dokumentacji. Również konserwator zabytków nie dysponuje planami budynku, aby udowodnic powyższą kwestię. Balkony nie zostały wpisane do aktów notarialnych jako pomieszczenia przynależne. Dotychczas balkon był używany wspólnie, jednakże kwestia wspólnego balkonu znacznie ogranicza mozliwośc sprzedaży mieszkania, a ponadto sąsiedzi co jakiś czas organizują imprezy podczas których palą papierosy na balkonie , korzystając z całego balkonu, co utrudnia mi komfortowe korzystanie z toalety. Chciałabym rozwiązac problem balkonu zgodnie z prawem. Jednocześnie dodam w przeszłości wspólnie z sąsiadką partycypowaliśmy w kosztach remontów balkonu. Proszę o poradę: do kogo zgodnie z prawem nalezy balkon? Jeśli jest koniecznośc jego podziału, to podział może by jedynie nierówny (do moich drzwi balkonowych, przez co sąsiadka będzie dyponowała 1/3 balkonu, a ja bede miała na niego wgląd przez moje okno kuchenne, czy takie rozwiazanie jest mozliwe i jak go prawnie dokonac? Dodam, że polubowne rozwiązanie problemu nie będzie możliwe. Jak rozwiązac kwestię partycypowania w kosztach remontów? Proszę o wskazanie przepisów, które pomogłyby rozwiązac powyższą kwestię.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Wrzesień 21, 2015 o 15:55

Szanowna Pani informuję, że porady Kancelarii są odpłatne. W celu ustalenia szczegółów wynagrodzenia proszę o kontakt za pośrednictwem formularza w blogu lub bezpośrednio na mój adres: natalia.klima@adwokatura.pl
Pozdrawiam

Odpowiedz

Aneta Październik 1, 2015 o 20:21

Bardzo proszę o informację, czy istnieje jakiś przepis prawny wykluczający barierki balkonów z części wspólnych. Paradoks naszej Wspólnoty polega na tym, iż barierki balkonów i tarasów, w uchwale Wspólnoty, są wykluczone z części Wspólnych i nie podlegają remontom na koszt Wspólnoty, podczas gdy donice wraz z roślinami – stanowiące ogrodzenia ogródków przynależnych do lokali usytuowanych na parterach, są wpisane w Uchwale na listę części wspólnych i Wspólnota pokrywa koszty ich utrzymania, napraw oraz pielęgnowania i przycinania roślin w nich rosnących. Czy to zgodne z prawem? W moim odczuciu jest to zwyczajnie niesprawiedliwe. Chciałabym wystąpić z wnioskiem o wprowadzenie zmian w Uchwale sprzed lat jeśli nie ma ku temu żadnych przeciwności prawnych.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Październik 6, 2015 o 17:31

Szanowna Pani,
uprzejmie informuję, że porady udzielane przez Kancelarię są odpłatne, a Pani komentarz jest w istocie prośbą o poradę.
Jeśli jest Pani zainteresowana uzyskaniem takiej porady proszę o kontakt z Kancelarią poprzez formularz kontaktowy lub bezpośrednio ze mną na adres mailowy: natalia.klima@adwokatura.pl
Pozdrawiam

Odpowiedz

Adam Październik 7, 2015 o 18:06

Witam,
Pragnę zapytać o część wspólną tj. “klatka schodowa” , czy zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie przekracza swoich uprawnień wynajmując klatkę schodowa, dla jakiegoś faceta (część klatki schodowej) ,pomimo sprzeciwu mieszkańców (właściciele lokali ), wynajęta część klatki schodowej uniemożliwia dojście do parkingu, po jej wynajęciu znacząco utrudnia dotarcie do w/w parkingu. Czy zarząd wspólnoty nie łamie w tym przypadku art. 22 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. z tego co się dowiedziałem to czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest m.in: zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej oraz dokonanie podziału nieruchomości wspólnej.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Październik 10, 2015 o 12:04

Z tego co Pan pisze to faktycznie zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej wymagająca zgody wspólnoty.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Agnieszka Listopad 21, 2015 o 22:37

Witam
Mieszkam w budynku 3 rodzinnym po byłym PGR ,mieszkania zostały wykupione na własność i opłaty roczne opłacane są do Urzędu Gminy(nie ma wspólnoty mieszkaniowej).Sąsiadowi na górze przecieka dach na tzw.jaskółce(woda leci do pokoju) , która znajduje się po środku ,pomiędzy mną a drugim sąsiadem na dole.Czy ja muszę ponosić wspólne koszty naprawy dachu w tym miejscu,mieszkaniu sąsiada ?
dziękuje i pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Listopad 24, 2015 o 23:36

Szanowna Pani,
Dach niewątpliwie jest częścią wspólną i wszyscy członkowie powinni uczestniczyć w kosztach jego remontu.
Można je też pokryć z funduszu remontowego, o ile istnieje.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Daniel Czerwiec 22, 2016 o 09:18

Zarząd Wspólnoty ustawił szlaban odgradzający dojazd do miejsca rozładunkowego, który jest częścią jezdną pomiędzy miejscami postojowymi do wyłącznego korzystania i prowadzi do miejsc rozładunkowych i żąda od współwłaścicieli części wspólnej, którzy nie posiadają tam miejsc postojowych opłaty za wydanie pilota. Właściciele miejsc postojowych otrzymali piloty bez własnej wpłaty i mogą korzystać z miejsca rozładunkowego bez ograniczeń. Czy wymuszanie na innych właścicielach części wspólnej opłaty za uzyskanie pilota jest zgodne z prawem ? Czy Zarząd miał prawo ograniczyć dostęp innym właścicielom do korzystania z części wspólnej którą jest tz. ciąg jezdny i miejsca rozładunkowe ? W przedmiotowej sprawie nie powstała żadna uchwała oraz nikt nikogo nie pytał o wyrażenie zgody do ustawienia szlabanu w tym miejscu. ( tak na marginesie to członkowie zarządu posiadają tam swoje miejsca postojowe do wyłącznego korzystania )

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 7, 2016 o 16:23

Szanowny Panie,
Aby udzielić Panu odpowiedzi musiałabym uzyskać nieco więcej informacji.
Jeśli jest Pan zainteresowany szczegółową poradą, proszę o kontakt mailowy z Kancelarią. Informuję, że porady są odpłatne.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Sylwia Sierpień 18, 2016 o 12:53

Witam, mam pytanie odnośnie ścian wewnętrznych w hali garażowej (odrębny lokal). Chodzi mi dokładnie o tę ścianę, którą mam przed sobą parkując na swoim miejscu postojowym przodem. Czy należy ona do nieruchomości wspólnej?
Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Wrzesień 13, 2016 o 23:20

Szanowna Pani,
Jeśli garaż jest odrębnym lokalem, to ściany wewnętrzne są częścią tego lokalu. Jeśli po drugiej stronie jest elewacja to ona stanowi tzw. część wspólną.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Przemek Wrzesień 25, 2016 o 17:53

Witam. Mam mieszkanie w bloku z 2013 roku – wspolnota mieszkaniowa. Liczniki wody i zawory są na klatce w szachcie i od tego miejsca do mojego mieszkania jest ok 5 metrow. Czy za zaworem i licznikiem rura ktora doprowadza wode tylko do mojego mieszkania jest moją odpowiedzialnością? Biegnie ona przez klatkę w posadzce. Jesli ta rurka na odcinku zawór – moje mieszkanie pęknie i zaleje klatke i moich sąsiadòw to będzie moja odpowiedzialnosc? Przeciez ja nie mam wpływu na stan tej rury a klatki pruć tez nie moge zeby sprawdzic jej stan bo klatka to część wspólna?
Pozdrawiam

Odpowiedz

Anna Październik 5, 2016 o 22:36

Witam mam lokal wlasnosciowy na podwyszonym parterze wejscie to trzy stopnie wspolnota robi elewacje budynku czy te schody trzy stopnie podlegaja do wspolnoty bo wymagaja odnowienia i umieszczenia barjerek zaznaczam ze grunt jest jako wietrzyste uzytkowanie.Prosze o odpowiedz kto poniesie koszty odnowienia tych schodow.Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Październik 11, 2016 o 13:51

Szanowna Pani
Odpowiedź na to pytanie nie jest łatwa. Co do zasady nieruchomością wspólną są te jej części, które nie służą do wyłącznego użytku właściciela lokalu. Jeśli więc wyłącznie Pani korzysta z tych stopni, to istnieje ryzyko, że może Pani zostać obciążona kosztami ich remontu.
Istotne byłoby tu jednak przeanalizowanie księgi wieczystej oraz rzutów kondygnacji by sprawdzić czy i jak ta część nieruchomości jest opisana.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Michał Grudzień 3, 2016 o 23:37

Uszanowanie. Zamierzam zakupić lokal na ostatnim piętrze, który będzie pełna własnością w budynku wielorodzinnym. Deweloper dodaje do lokalu wydzielona część poddasza nad tym lokalem do własnej aranżacji jako drugi poziom mieszkania. Poddasze określone jest jako część wspolna z wyłącznym prawem użytkowania i przypisane jest na mocy umowy z deweloperem do tego lokalu. Co się z tym może wiązać i czy mam powody, by obawiać się dziwnych ruchów ze strony wspólnoty (np. próby pozbawienia mnie poddasza na rzecz wszystkich członków wspólnoty) ? Pozdrawiam.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Luty 7, 2017 o 11:30

Szanowny Panie
Na pewno bezpieczniej byłoby kupić to poddasze jako tzw. pomieszczenie przynależne do lokalu jednak ta forma, o której Pan pisze jest jak najbardziej dopuszczalna. Na podstawie zapisu w akcie notarialnym zostanie dokonany wpis Pana prawa w księdze wieczystej, który będzie skuteczny wobec pozostałych właścicieli.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Anett Luty 10, 2017 o 12:22

Szanowna Pani,

mam pytanie: zakupiłam mieszkanie w stanie developerskim usytuowane na parterze dwupiętrowego budynku. Moje mieszkanie jest jednopoziomowe z ogrodem a mieszkanie nade mną dwupoziomowe z tarasem. Każdy lokator ma osobne wejście do swojego lokalu – nie mamy wspólnych klatek schodowych. Drzwi wejściowe do naszych lokali (mojego i sąsiada z góry) są usytuowane obok siebie. Nad wspomnianymi drzwiami jest daszek. Obejmuje on zarówno moje jak i sąsiada wejście do lokalu. Niedawno zauważyłam uszkodzenie elementu konstrukcji wspomnianego daszku co niezwłocznie zgłosiłam administracji osiedla. Mieszkanie jest nowe objęte gwarancją dlatego uznałam, że wada podlega gwarancji. Niestety moje zgłoszenie nie zostało rozpatrzone pozytywnie i gwarancja nie została uznana (uszkodzenie daszku zostało określone jako mechaniczne i nie objęte gwarancją). Developer odciął się od tematu więc zapytałam administrację kiedy daszek zostanie naprawiony. W odpowiedzi usłyszałam, że daszek nie należy do części wspólnej i Wspólnota nie ma podstaw prawnych na wydatkowanie środków z funduszu remontowego opłacanego w czynszu na jego naprawę. Zasugerowano mi iż daszek jest na moimi drzwiami więc jest mój tak więc koszty jego naprawy leżą po mojej stronie. Moje pytanie jest następujące: czy daszek nad drzwiami wejściowymi jest częścią elewacji za utrzymanie której odpowiada administracja czy jest moją własnością i jego naprawa powinna należeć do mnie? Dodam tylko iż, zgodnie z zarządzeniem projektanta budynku i Wspólnoty nie mam prawa ingerować w elewację np. montując na niej markizę. Na to zgody nie ma zarówno ze strony projektanta jak i zarządcy osiedla. Jak więc w tej sytuacji traktować zadaszenie moich i sąsiada drzwi którego konstrukcja jest zawieszona na elewacji? Kto ponosi koszty utrzymania i napraw tego elementu?
Będę wdzięczna za odpowiedź
Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Maj 4, 2017 o 23:22

Szanowna Pani,
W mojej ocenie, opierając się na przedstawionym przez Panią opisie, uważam, że daszek należy do tzw. części wspólnych, a zatem powinien zostać naprawiony na koszt wspólnoty. Jeśli wspólnota nie poczuwa się do tej naprawy, można ich wezwać do jej wykonania.
Jeśli oczekuje Pani dalszej pomocy w tej sprawie proszę o kontakt mailowy z Kancelarią.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Anett Luty 13, 2017 o 13:37

Szanowna Pani,

w uzupełnieniu poprzedniego maila dodam, iż nie zgadzam się z opinią przedstawiciela developera, który nie przychylił się do uznania reklamacji jako gwarancji wydając opinie o uszkodzeniu mechanicznym. Wg mnie absolutnie uszkodzenie nie powstało z przyczyn mechanicznych jak zasugerowano poprzez uderzenie samochodu dostawczego. Wg mnie daszek został zbudowany i zamontowany z wadliwego elementu na którym po czasie pojawiły się odpryski farby. Gdyby uszkodzenie miało powstać z przyczyn mechanicznych musiałyby pozostać ślady np. na mocowaniach daszku do elewacji i samej elewacji. Tym czasem uszkodzony jest tylko jeden element konstrukcji bez jakichkolwiek innych śladów uszkodzeń.

Pozdrawiam
Anett

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Maj 4, 2017 o 23:24

Szanowna Pani w tej sytuacji można rozważyć także skierowanie roszczeń do dewelopera.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Anna Kwiecień 8, 2017 o 14:53

Witam. Mieszkam w bloku w którym jest puste miejsce po starej kotułowni. Blok nalezy do wspólnoty mieszkaniowej. Moim zdaniem jest to pomieszczenie nalezące do uzytkowania przez kazdego mieszkanca np jako rowerownia. Czy wspolnota ma prawo wynająć to pomieszczenie tylko jednemu lokatoeowi, zaznaczam ze wiekszosc lokatorow jest temu przeciwna i wolało by to miejsce przeznaczyc na rowerownie. Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Maj 4, 2017 o 23:54

Szanowna Pani,
W mojej ocenie taką czynność można by rozpatrywać jako zmianę przeznaczenia części nieruchomości. W takim przypadku wspólnota powinna podjąć uchwałę, w której wyrazi na to zgodę bądź też – zgodnie z tym co Pani pisze – nie wyrazi.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Barbara Kwiecień 12, 2017 o 22:09

Witam
kupiłam z mężem mieszkanie w kamienicy na parterze, chciałabym postawić pod oknem taras więc wystąpiłam z prośbą o zgodę na piśmie sąsiadów, dostałam odpowiedź ze musi zostać podjęta uchwała w tej sprawie bo rzekomo są to części wspólne i jeśli się zgodzą to będę musiała uiszczac opłaty do wspólnoty za ten taras dodatkowo mam też z projektem wystąpić do starostwa powiatowego o zgodę czy jest to wogóle legalne ? dodam że teraz będzie połączony z moim mieszkaniem i piwnica która tylko ja użytkuje

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Maj 4, 2017 o 23:57

Szanowna Pani,
Co do konieczności uzyskania zgody wspólnoty, to jest ona konieczna, podobnie jak pozwolenie na budowę. Co do opłat – trudno mi się wypowiedzieć bez poznania bliższych szczegółów sprawy. Jeśli jest Pani zainteresowana szczegółową poradą, proszę o kontakt z Kancelarią.
Pozdrawiam

Odpowiedz

ijan Maj 15, 2017 o 18:34

Szanowna pani czy jest możliwość po 15 latach od kupna mienia zakładowego wpisać do księgi wieczystej lokale przynależne do mieszkania nie mających wpływu w zmianę udziałów , chodzi o postawione przed powstaniem WM do przechowywania opału oraz narzędzi .

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Czerwiec 22, 2017 o 17:31

Witam,
Niestety bez dodatkowych szczegółów nie jestem w stanie odpowiedzieć na to pytanie.
Proszę o kontakt z Kancelarią.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Krystyna Maj 23, 2017 o 22:36

Zarządca wspólnoty mieszkaniowej naliczył mi zaliczkę na utrzymanie części wspólnej od powierzchni mieszkania a nie od udziału w części wspólnej, który to udział został określony w akcie notarialnym. Uznałam to za błędne lecz zarządca twierdzi, że nie mam racji. Powierzchnia mieszkania jest wyższa niż udział w nieruchomości wspólnej, stąd moja walka z zarządcą. Kto ma rację?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Czerwiec 22, 2017 o 17:38

Szanowna Pani,
Naliczanie zaliczek od powierzchni lokalu to powszechna praktyka we wspólnotach i jest ona dopuszczalna, o ile właściciele taką zasadę wprowadzili uchwałą o wysokości zaliczek na koszty zarządu. Jeżeli nie zgadza się Pani z takim sposobem ustalania zaliczek, to powinna Pani zaskarżyć uchwałę do sądu powołując się na sprzeczność z art. 12 ustawy o własności lokali oraz na naruszenie Pani interesów.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Marcelina Listopad 7, 2017 o 20:54

Witam
Mam mieszkanie na poddaszu. Ja i sąsiad. Budynek jest nowy, 5 mieszkań. Przecieka mi sufit w jednym pokoju. Czy dach nalezy w tej sytuacji do wspólnoty i ona ma podjąć naprawę czy ja?
Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Listopad 8, 2017 o 12:19

Szanowna Pani,
Dach zawsze jest częścią wspólną nieruchomości, co oznacza, że to wspólnota odpowiada za jego remont.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Sebastian Listopad 10, 2017 o 15:11

Dzień dobry. Mam problem.
Jestem członkiem wspólnoty mieszkaniowej w której jest 10 mieszkań. 6 z nich to mieszkania własnościowe pozostałe są własnością gminy. W lipcu tego roku na zebraniu wspólnoty zdecydowaliśmy się na remont klatki schodowej polegający na wymianie instalacji elektrycznej a następnie na ogólnym remoncie.

Uzgodniliśmy zakres prac remontowych co konkretnie będziemy robić, wybraliśmy firmę której zleciliśmy remont klatki (prace elektryczne wykonała inna firma) została podpisana umowa. W naszym imieniu umowę podpisał ZBM spólka z.o.o. która zarządza naszą nieruchomością. Na zebraniu tym zaproponowałem wymianę cokolików na klatce schodowej które są obecnie drewniane na cokoliki z płytek ceramicznych. Prace te określono w uchwale jako pracę dodatkową która miała zostać pokryta z funduszu remontowego. W drodze indywidualnego zbierania głosów 80% klatki wyraziło poparcie tej decyzji w postaci uchwały.

Firma zawarła z nami kolejną umowę, tym razem zlecenie na wykonanie tych cokolików. W klatce powołany jest także zarząd składający się z dwóch członków wspólnoty. I teraz sedno sprawy, w późniejszym etapie prac właściciel firmy remontowej rozmyślił się co do cokolików i przekonał do tej decyzji zarząd co nie było rzeczą trudną ponieważ jeden z zarządców zna się z właścicielem firmy.
Dwóch panów zmieniło decyzję 80% lokatorów w tym swoją bo oni też podpisali się na tej wcześniejszej uchwale za, teraz są przeciw. W sprawie zmiany decyzji są tylko słowne zapewnienia że ponoć rozmawiali w tej sprawie z lokatorami ale nie ma ta decyzja umocowania formalno prawnego w postaci stosownej uchwały z ponad 50% poparciem lokatorów. Jest tylko pismo tych dwóch panów z zarządu że zadecydowali o zmianie i są tylko od nich podpisy i od nikogo więcej.

Od tej starej uchwały gdzie było 80% poparcia była możliwość odwołania się nikt z lokatorów jednak tego nie uczynił. Sprawa generalnie dotyczy tzw. części wspólnych kamienicy, jak sama nazwa sugeruje i logika podpowiada wszelkie decyzje powinny zapadać w tych sprawach wspólnie a jednak tak się nie stało.
Można powiedzieć że mniejszość przegłosowała większość ZBM spółka z.o.o. twierdzi że nic się w tej sprawie nie da zrobić że decyzję podjął zarząd a zarząd nas jako wspólnotę reprezentuje.
Czy to zgodne z prawem?

Pragnę nadmienić że część tych cokolików drewnianych została już częściowo zerwana przez firmę elektryczną, ponieważ zostali oni poinformowani że te stare cokoliki drewniane będą zastąpione nowymi z płytek ceramicznych. Jak można zauważyć zarząd naraził dodatkowo wspólnotę na dodatkowe koszty, ponieważ podjął decyzję o pozostawieniu tych cokolików zbyt późno jak już elektrycy pozrywali na wszystkich piętrach i półpiętrach stare drewniane cokoliki a teraz chcą te braki uzupełnić kafelkami co w mojej ocenie będzie wyglądało mało estetycznie. Proszę o odpowiedź kto w tym sporze ma rację.
Z góry bardzo dziękuję za wszelkie porady

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Listopad 17, 2017 o 11:46

Szanowny Panie,
Informuję, że w komentarzach w blogu nie udzielam porad prawnych w skomplikowanych stanach faktycznych wymagających pogłębionej analizy dokumentów i faktów. Istnieje możliwość uzyskania porady mailowej za wynagrodzeniem uzgadnianym indywidualnie w kontakcie z Kancelarią.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Katarzyna Listopad 17, 2017 o 14:39

Witam,

Sąsiad, który mieszka nade mną, wymieniając okna i drzwi balkonowe pozostawił nieszczelności w izolacji na balkonie, przez które zalewane jest moje mieszkanie podczas opadów deszczu. Wspólnota stwierdziła, że to on jest odpowiedzialny za usunięcie przyczyn zalewania mojego mieszkania i naprawę szkód w moim mieszkaniu.
Tymczasem zgodnie z ww. uchwałą Sądu Najwyższego z 7.03.2008 r., sygn. akt III CZP 10/08, którą Pani podała, że część balkonu – konstrukcja i izolacja – jest częścią wspólną nieruchomości i to wspólnota jest odpowiedzialna za jej naprawę.

Moje pytanie jest proste – kto w takiej sytuacji jest odpowiedzialny za naprawę balkonu (izolacji) i pokrycie kosztów usunięcia szkód w moim mieszkaniu?

Pozdrawiam,
Katarzyna

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Listopad 29, 2017 o 22:15

Szanowna Pani,
Pytanie jest proste, jednak odpowiedź niekoniecznie. Moim zdaniem stanowisko wspólnoty jest podyktowane faktem, że przyczyną zalewania jest nieprawidłowo przeprowadzony remontu u sąsiada. Jeśli to on zlecał remont, robił go na własny rachunek (a tak zakładam), faktycznie można dojść do wniosku, że to on odpowiada za szkody w Pani lokalu.
Trudno jednak bez szczegółowej analizy sytuacji i dokumentów jednoznacznie ocenić tę sprawę. Jeśli jest Pani zainteresowana szczegółową poradą, zapraszam do kontaktu z Kancelarią.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Katarzyna Grudzień 6, 2017 o 14:47

Dziękuję za odpowiedź.
Jakie konkretnie dokumenty ma Pani na myśli?

Odpowiedz

Karolina Luty 15, 2018 o 11:30

Witam
Kupiliśmy z mężem mieszkanie 1 piętro bez windy 62 m 2 + piwnica łącznie powiedzmy 64 m
Zastanawiam się nad kwotami opłat. Pomijając już kwestie wysokich czynszów mieszkaniowych zastanawiam się Czy to możliwe że część wspólna to dokładnie ilość zakupionych metrów mieszkania i piwnicy. We wspólnocie usłyszałam ze moja podłoga i sufit sa czesciami wspólnmi… czyyli płace za nie dwa razy raz jako za własne mieszkanie a dwa jako za częśc wspólna poza tym moi sasiedzi robia to samo płacą za swój sufit a moja podłogę a drudzy za mój sufit a swoja podłogę – jest to dla mnie niepojęte

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Marzec 13, 2018 o 23:03

Szanowna Pani
Zaskakujące jest to co Pani pisze. W opłatach ma Pani obowiązek partycypować w stosunku do udziału w nieruchomości wspólnej. Udział ten jest dokładnie określony w akcie notarialnym – umowie sprzedaży oraz w księdze wieczystej.
W praktyce zarządcy i zarządy zwykle przeliczają opłaty według metrów kwadratowych powierzchni użytkowej lokalu, jednak jako że udziały są pochodną powierzchni użytkowej, nie powinno być tu żadnych różnic.
Nie ma żadnych podstaw by płacić “za sufit i podłogę”.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Arek Luty 19, 2018 o 11:00

Szanowna Pani,

mam bardzo proste i łączące się z wpisem pytanie. Czy jest jakieś opracowanie/przepis/wyrok sądu, który mówi jak traktować nieruchomość wspólną gdy składa się z wielu budynków, każdy z osobną księgą wieczystą o rażąco różnych kosztach utrzymania części wspólnej. np.

1. Budynek mieszkalny z windami, częścią zieloną, ławkami itp.
2. Garaż naziemny, zupełnie niezależny budynek, odseparowany płotem od pozostałych budynków.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Marzec 13, 2018 o 23:08

Szanowny Panie,
Jeśli jest wiele budynków, z których każdy ma własną działkę wpisaną do odrębnej księgi wieczystej, to są to całkowicie odrębne nieruchomości, z których jedna może być wspólnotą (budynek wielolokalowy), a drugi współwłasnością (garaż).
Jeśli natomiast sprawa wygląda inaczej, tzn. działka gruntu jest wspólna i ma jedną księgę, a jedynie lokale znajdujące się w poszczególnych budynkach mają własne księgi, to niestety jest to wspólnota wielobudynkowa i stosuje się tu w pełni zasady dotyczące wspólnot mieszkaniowych, tzn. wszyscy właściciele lokali partycypują w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej w stosunku do udziałów.
Jeśli są znaczne dysproporcje, można zastanowić się nad podziałem wspólnoty.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Kasia Luty 23, 2018 o 19:03

Witam,
Do kogo nalezy sie zwrócić z prośbą o udostępnienie lokalu piwnicznego (starej,wyremontowanej i nieużywanej w tej chwili suszarni) jako rowerowni/wózkowni? Do administracji czy wspólnoty mieszkaniowej? Blok komunalny z wykupioną częścią lokali.
Pozdrawiam Kasia

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Marzec 13, 2018 o 23:09

Szanowna Pani,
Podała Pani zbyt mało informacji bym mogła udzielić Pani odpowiedzi.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Dawid Lipiec 15, 2018 o 12:06

Witam Serdecznie.
Jestem włąścicielem nieruchomości zabudowanej pomiedzy dwoma blokami.
Cała nieruchomosć jest podzielana na mapkach na 2 części, Pierwsza częśc to sklep, jako 1 pomieszczenbie ma swoje wejście/wyjście z przodu, oraz druga czesc czyli mieszkalna, wczesniej tam był garaż co zostało przebudowane wiele lat temu i z bramy kgarażowej wstawione okno id rzwi, owe drzwi są z tyłu nieruchomości. Mój problem polega na tym iż z lewej ejst blok i wspolnota owego bloku wykupiła sobie ziemie z prtzed bloku wliczając kawałek ziemi czyli od mojego okna i drzwi dod rogi jest to jakies 13 m2, i etraz wychodzi na to że ja z części meiszkalnej niemam jak wychodzić z domu bo owa wspólnota robi rpoblemy że ja nie moge od tak sobie chodzić po ich ziemi.
Moje pytanie jakim cudem ktoś spzredał ziemie z pod moich drzwi i czemu nie zostałem powiadomiony o takim fakcie że owa ziemnia jest na sprzedaż jako główny zainteresowany, owqa ziemia została wykupiona za 5% kilka lat temu i teraz po tych kilku latach ja wropcilem robie remont w cześci meiszkalnej i mamz amiar tam zamieszkać ale co z tą ziemia.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Wrzesień 6, 2018 o 17:24

Szanowny Panie,
Z uwagi na skomplikowany stan faktyczny Pana sprawy proszę o kontakt z Kancelarią celem ustalenia terminu bądź zasad udzielenia ewentualnej porady mailowej. Nie jestem w stanie udzielić informacji w tej sprawie w ramach komentarza w blogu, ponieważ zagadnienie jest zbyt obszerne.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Joanna Sierpień 8, 2018 o 15:08

Witam!
Zakupiłam mieszkanie (nie spółdzielcze prawo własnościowe tylko własność) i w mojej księdze wieczystej nie ma wpisanej przynależnej piwnicy. W kamienicy istnieją mieszkania komunalne, socjalne oraz własnościowe. Pierwszy wyodrębniony lokal w kamienicy ma wpisaną w księdze wieczystej piwnicę. Drugi wyodrębniony lokal ma piwnicę, trzeci wyodrębniony lokal ma piwnicę. Mój czwarty wyodrębniony lokal nie ma piwnicy. Jestem współwłaścicielem gruntu pod kamienicą. Wspólnotę tworzą 4 mieszkania własnościowe i właściciel reszty niewyodrębnionych lokali- Miasto. W inwentaryzacji piwnic aktualnych nie ma przypisanej do mojego lokalu żadnej piwnicy. Jestem współwłaścicielem kamienicy i wydaje mi się, że nie mogę zostać potraktowana tak, że nie mam piwnicy, bo albo to jest część wspólna określona przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu albo jest to część przynależna do mieszkania i nie ma więcej możliwości. W moim przypadku nie jest to część dla mnie wspólna ani przynależna. A nie może tak być, prawda? Pierwszy i drugi lokal wyodrębnił się w 1999r., trzeci w 2005 roku, mój czwarty też w 2005r. Czy przy wyodrębnianiu mojego mieszkania i umowie sprzedaży nie popełniono pomyłki? Jak to można teraz naprawić? Co mogę zrobić? Podkreślam, że obecnie każdy z wyodrębnionych lokali poza moim ma piwnicę, a cala reszta lokali komunalnych jest niewyodrębniona jako lokale jest to po prostu cała własność miasta, a każdy z właścicieli wyodrębnionych mieszkań i każdy mieszkaniec komunalnego mieszkania ma przynależną piwnicę wpisaną w inwentaryzacji. Jak mogło się zdarzyć, że Miasto sprzedało w 2005 r lokal bez piwnicy?
Proszę o pomoc.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Wrzesień 6, 2018 o 17:15

Szanowna Pani,
To właściciel, który dokonuje wyodrębnienia lokalu, decyduje czy i jakie pomieszczenia przynależne są z nim powiązane. Najwyraźniej w Pani przypadku nie było pomieszczenia przynależnego w postaci piwnicy. Jak rozumiem, w akcie notarialnym – umowie sprzedaży nie było mowy o tym, że kupuje Pani lokal z przynależną piwnicą, a jedynie informacja o tym, że z lokalem związany jest udział w nieruchomości wspólnej.
Jeśli piwnica nie jest pomieszczeniem przynależnym do żadnego z lokali w budynku, to jest to część wspólna o ile służy ona do użytku wszystkich właścicieli.
Proszę wziąć pod uwagę, że to czy do lokalu przynależy jakieś pomieszczenie (piwnica, strych czy komórka) wpływa na jego cenę.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Dziękuję, że chcesz skomentować mój artykuł! Jednak jeśli szukasz pomocy w swojej sprawie to musisz wiedzieć, że moja odpowiedź ma charakter odpłatny. W tym celu skontaktuj się ze mną, korzystając z zakładki Kontakt.

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Piotrowscy Spółka Partnerska Adwokatów Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Piotrowscy Spółka Partnerska Adwokatów z siedzibą w Katowicach.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem sekretariat@kancelariapiotrowscy.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: