Wspominałam już we wcześniejszych wpisach, że wspólnota mieszkaniowa zarządza nieruchomością wspólną. Myślę, że nadszedł czas by nieco więcej powiedzieć na jej temat.
Ustawa o własności lokali definiuje nieruchomość wspólną jako grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Proste, prawda? Otóż, niestety nie do końca. W praktyce dość często toczą się między członkami wspólnot prawdziwe boje o to, co jest nieruchomością wspólną (lub inaczej: częściami wspólnymi), a co nią nie jest. Ma to znaczenie z punktu widzenia kosztów, które ponosić muszą wszyscy członkowie wspólnoty, albo tylko właściciel danego lokalu.
Jeśli chodzi o grunt, sprawa jest mniej skomplikowana, bo – jak zapewne się domyślasz – chodzi o działkę, na której wzniesiono budynek (lub budynki), gdzie następnie wyodrębniane są lokale. Działka ta stanowi współwłasność członków wspólnoty. W przypadku, gdy budynek wzniesiono na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste (różnice między użytkowaniem wieczystym a własnością to temat na osobny wpis), wówczas nie ma mowy o współwłasności, a o wspólności prawa użytkowania wieczystego działki przysługującej członkom wspólnoty.
Zdecydowanie więcej wątpliwości dotyczy tzw. części wspólnych budynku (lub budynków) i urządzeń. Sądy wydały już niejeden wyrok, w którym wymieniano poszczególne elementy budynku oraz urządzenia składające się na nieruchomość wspólną. Tytułem przykładu można więc wskazać: fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze, itp. Nie da się jednak stworzyć wyczerpującego katalogu, który nadawałby się do zastosowania w każdej wspólnocie. Po pierwsze, każdy budynek jest inny, a po drugie, o tym co jest częścią wspólną decydują w dużej mierze postanowienia umów o ustanowieniu odrębnej własności lokalu. W takiej umowie trzeba bowiem określić rodzaj, powierzchnię i położenie lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych (na przykład piwnicy, komórki czy garażu).
Niestety, nawet jeśli odwołamy się do treści wspomnianych umów, spór o to co jest a co nie jest nieruchomością wspólną może powstać. Świetnym przykładem jest balkon (!), który doczekał się bogatego orzecznictwa, a nawet uchwały Sądu Najwyższego. Nie ulega przecież wątpliwości, że jeśli balkon jest połączony wyłącznie z konkretnym lokalem, to zwykle dostęp do niego ma wyłącznie właściciel danego lokalu i to on, z wyłączeniem innych członków wspólnoty, z niego korzysta. Jednocześnie jednak balkon, a z pewnością jego przednia ściana, jest częścią elewacji budynku. Stąd pojawiła się wątpliwość kto powinien pokryć koszty remontu balkonu.
Sąd Najwyższy stwierdził, że właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu, natomiast wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową.
Jak widzisz, nawet zwykły balkon może wywoływać spory wśród członków wspólnoty, a to tylko jeden z przykładów potencjalnie spornych elementów nieruchomości wspólnej. Dlatego bardzo istotne jest precyzyjne określanie w umowach jakie pomieszczenia pomocnicze są przynależne do lokalu. Dzięki temu łatwiej będzie stwierdzić co jest a co nie jest nieruchomością wspólną. W rezultacie wspólnota mieszkaniowa będzie miała mniej konfliktów i problemów, co z pewnością ułatwi jej członkom korzystanie i z lokali i z nieruchomości wspólnej.
Dzień dobry!
{ 98 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Dzień dobry
Mam problem z interpretacją części wspólnej.
Sąsiad mieszkający poniżej, zgłasza , że ma przecieki na oknie po stronie zewnętrznej budynku.
Nad sąsiadem znajduje się mój taras. Do tarasu przylega fragment dachu, który wymaga naprawy. Po tej części dachu poprowadzone są przewody odgromowe. Czy ta część fragmentu dachu jest wspólną własnością członków wspólnoty mieszkaniowej i wobec tego czy mogę wystąpić do wspólnoty o naprawę tej części dachu?
Z poważaniem
Wanda Turlej
Z Pani opisu wynika, że istotnie problem dotyczy części wspólnych, tj. dachu i elewacji. Dlatego proszę zwrócić się do wspólnoty o remont. Jeśli wspólnota będzie chciała się uchylić twierdząc, że przyczyna jednak tkwi w części nieruchomości, która jest przynależna do Pani lokalu (np. wewnętrzna część tarasu), wówczas zapraszam do kontaktu mailowego.
Pozdrawiam.
Natalia Klima-Piotrowska
mam pytanie kupione mieszkanie w nieruchomosci wspulnej o powiezchni 279 m a mieszkanie 53,95 m udzialy 0997/10000 co stanowi 28 m we wspulnosci dzialki gruntu co stanowi 279 m wspulnota dodala niewiem skond 200 m i tak rozliczaiom 478 m niemam przynalerznych pomieszczen a oplaty z metrow mieszkania
Niestety z podanych przez Pana informacji nie wynika dla mnie na czym polega problem. Proszę o bardziej szczegółowe informacje na maila: natalia.klima@adwokatura.pl
Informuję przy tym, że porady są płatne. Szczegóły przekażę Panu mailowo.
Witam,
od jakiegoś czasu walczę o prawo do korzystania z wózkarmi. Czy wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę w formie głosowania kto ma prawo do korzystania a kto nie. Nasza wspólnota to 2 klatki z 6 w bloku 4 piętrowym. Każda z nich posiada swoją wózkarnie. Ostatnią odp jaka otrzymałam to odp iż z naszej wózkarni będą korzystać mieszkańcy z obok klatki naszej wspólnoty ponieważ tam urodziły się dzieci a ja chcę przechowywać rowery. Wózki ważniejsze i tyle a każdy kto posiada rower musi go przechowywać na własna rekę
Coż… we wspólnotach można decydować większością udziałów. Jeśli została Pani przegłosowana, uchwała obowiązuje. Może ją Pani zaskarżyć do Sądu w terminie 6 tygodni od powzięcia lub dowiedzenia się o jej treści.
A wózkarnia nie jest elementem części wspólnej do której wszyscy powinni mieć dostęp?
Szanowny Panie,
To co jest a co nie jest częścią wspólną bardzo różnie kształtuje się w różnych wspólnotach. Jeśli wózkarnia nie jest pomieszczeniem przynależnym do jakiegokolwiek lokalu (np. do garażu – to się zdarza w wielu budynkach), to powinna być częścią wspólną. Może się jednak w konkretnej wspólnocie okazać, że status wózkarni jest inny.
Pozdrawiam
Witam jeśli mogę prosić o informację co zrobić w takiej sytuacji, gdy chciałbym założyć telewizje satelitarną, a w bloku nie ma anteny zbiorczej więc potrzebuje talerz. W 2012 roku kiedy we wspólnocie nie było połowy mieszkańców odrzucono uchwałę o zamontowaniu anteny zbiorczej na dachu. U zarządcy powiedziano mi, że nie mogę zamontować talerza na elewacji ani na dachu pod żadnym pozorem, a na balustradzie nie mam zasięgu gdyż zasłania mi drugie skrzydło bloku. Ciekawostką jest to, że zarządca sąsiadowi, który mieszka obok mnie odmówił montażu na balustradzie twierdząc, że wymagało by to zgody wszystkich mieszkańców czy to jest możliwe, aby nawet na balustradzie nie można było samemu zamontować anteny jak i na elewacji?
Proponuję poddać tę sprawę pod głosowanie wspólnoty żądając uprzednio od zarządcy zwołania zebrania. Może po 3 latach członkowie wspólnoty podejmą inną decyzję.
proponuje powolac sie na wyrok SA w katowicach z lat 90 tych
na temat anteny kontra miasto katowice
wyurok oparty o ochrone konkurencji i ochronie prawa konsumenta do swobodnego wyboru dostawcy mediow
prawo to zostalo zaimplementowane do polskiego porzadku prawnego
co bylo w ponownych wyrokach przeciw miastu katowice
dotyczy praw konsumenta do wyboru tez dostawcow energii w tym cieplnej np ogrzewanie elektryczne zamiast zbiorczego centralnego
Witam serdecznie!
Chciałabym prosic o radę w kwestii balkonu. Otóż mieszkam w starej zabytkowej kamienicy. Przy moim lokalu znajduje się balkon z centralnym wejściem z mojego mieszkania. Od lewej strony balkonu znajduje się wejście na balkon z sąsiedniego lokalu. Sąsiadka wychodząc ze swej strony od razu ma widok na moje okna z kuchni a także kuchenne wyjście balkonowe i okna od łazienki. Nie istnieje możliwośc równego podzielenia balkonu. Podobno poprzedni lokatorzy mieszkający przed sąsiadką dysponowali jedynie oknem, jednak wyrażona została zgoda prawdopodobnie przez zarządce na wybicie drzwi balkonowych. Zarzadca nie znalazł stosownej dokumentacji. Również konserwator zabytków nie dysponuje planami budynku, aby udowodnic powyższą kwestię. Balkony nie zostały wpisane do aktów notarialnych jako pomieszczenia przynależne. Dotychczas balkon był używany wspólnie, jednakże kwestia wspólnego balkonu znacznie ogranicza mozliwośc sprzedaży mieszkania, a ponadto sąsiedzi co jakiś czas organizują imprezy podczas których palą papierosy na balkonie , korzystając z całego balkonu, co utrudnia mi komfortowe korzystanie z toalety. Chciałabym rozwiązac problem balkonu zgodnie z prawem. Jednocześnie dodam w przeszłości wspólnie z sąsiadką partycypowaliśmy w kosztach remontów balkonu. Proszę o poradę: do kogo zgodnie z prawem nalezy balkon? Jeśli jest koniecznośc jego podziału, to podział może by jedynie nierówny (do moich drzwi balkonowych, przez co sąsiadka będzie dyponowała 1/3 balkonu, a ja bede miała na niego wgląd przez moje okno kuchenne, czy takie rozwiazanie jest mozliwe i jak go prawnie dokonac? Dodam, że polubowne rozwiązanie problemu nie będzie możliwe. Jak rozwiązac kwestię partycypowania w kosztach remontów? Proszę o wskazanie przepisów, które pomogłyby rozwiązac powyższą kwestię.
Szanowna Pani informuję, że porady Kancelarii są odpłatne. W celu ustalenia szczegółów wynagrodzenia proszę o kontakt za pośrednictwem formularza w blogu lub bezpośrednio na mój adres: natalia.klima@adwokatura.pl
Pozdrawiam
Bardzo proszę o informację, czy istnieje jakiś przepis prawny wykluczający barierki balkonów z części wspólnych. Paradoks naszej Wspólnoty polega na tym, iż barierki balkonów i tarasów, w uchwale Wspólnoty, są wykluczone z części Wspólnych i nie podlegają remontom na koszt Wspólnoty, podczas gdy donice wraz z roślinami – stanowiące ogrodzenia ogródków przynależnych do lokali usytuowanych na parterach, są wpisane w Uchwale na listę części wspólnych i Wspólnota pokrywa koszty ich utrzymania, napraw oraz pielęgnowania i przycinania roślin w nich rosnących. Czy to zgodne z prawem? W moim odczuciu jest to zwyczajnie niesprawiedliwe. Chciałabym wystąpić z wnioskiem o wprowadzenie zmian w Uchwale sprzed lat jeśli nie ma ku temu żadnych przeciwności prawnych.
Szanowna Pani,
uprzejmie informuję, że porady udzielane przez Kancelarię są odpłatne, a Pani komentarz jest w istocie prośbą o poradę.
Jeśli jest Pani zainteresowana uzyskaniem takiej porady proszę o kontakt z Kancelarią poprzez formularz kontaktowy lub bezpośrednio ze mną na adres mailowy: natalia.klima@adwokatura.pl
Pozdrawiam
Witam,
Pragnę zapytać o część wspólną tj. „klatka schodowa” , czy zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie przekracza swoich uprawnień wynajmując klatkę schodowa, dla jakiegoś faceta (część klatki schodowej) ,pomimo sprzeciwu mieszkańców (właściciele lokali ), wynajęta część klatki schodowej uniemożliwia dojście do parkingu, po jej wynajęciu znacząco utrudnia dotarcie do w/w parkingu. Czy zarząd wspólnoty nie łamie w tym przypadku art. 22 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. z tego co się dowiedziałem to czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest m.in: zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej oraz dokonanie podziału nieruchomości wspólnej.
Z tego co Pan pisze to faktycznie zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej wymagająca zgody wspólnoty.
Pozdrawiam
Witam
Mieszkam w budynku 3 rodzinnym po byłym PGR ,mieszkania zostały wykupione na własność i opłaty roczne opłacane są do Urzędu Gminy(nie ma wspólnoty mieszkaniowej).Sąsiadowi na górze przecieka dach na tzw.jaskółce(woda leci do pokoju) , która znajduje się po środku ,pomiędzy mną a drugim sąsiadem na dole.Czy ja muszę ponosić wspólne koszty naprawy dachu w tym miejscu,mieszkaniu sąsiada ?
dziękuje i pozdrawiam
Szanowna Pani,
Dach niewątpliwie jest częścią wspólną i wszyscy członkowie powinni uczestniczyć w kosztach jego remontu.
Można je też pokryć z funduszu remontowego, o ile istnieje.
Pozdrawiam
Zarząd Wspólnoty ustawił szlaban odgradzający dojazd do miejsca rozładunkowego, który jest częścią jezdną pomiędzy miejscami postojowymi do wyłącznego korzystania i prowadzi do miejsc rozładunkowych i żąda od współwłaścicieli części wspólnej, którzy nie posiadają tam miejsc postojowych opłaty za wydanie pilota. Właściciele miejsc postojowych otrzymali piloty bez własnej wpłaty i mogą korzystać z miejsca rozładunkowego bez ograniczeń. Czy wymuszanie na innych właścicielach części wspólnej opłaty za uzyskanie pilota jest zgodne z prawem ? Czy Zarząd miał prawo ograniczyć dostęp innym właścicielom do korzystania z części wspólnej którą jest tz. ciąg jezdny i miejsca rozładunkowe ? W przedmiotowej sprawie nie powstała żadna uchwała oraz nikt nikogo nie pytał o wyrażenie zgody do ustawienia szlabanu w tym miejscu. ( tak na marginesie to członkowie zarządu posiadają tam swoje miejsca postojowe do wyłącznego korzystania )
Szanowny Panie,
Aby udzielić Panu odpowiedzi musiałabym uzyskać nieco więcej informacji.
Jeśli jest Pan zainteresowany szczegółową poradą, proszę o kontakt mailowy z Kancelarią. Informuję, że porady są odpłatne.
Pozdrawiam
Witam, mam pytanie odnośnie ścian wewnętrznych w hali garażowej (odrębny lokal). Chodzi mi dokładnie o tę ścianę, którą mam przed sobą parkując na swoim miejscu postojowym przodem. Czy należy ona do nieruchomości wspólnej?
Pozdrawiam
Szanowna Pani,
Jeśli garaż jest odrębnym lokalem, to ściany wewnętrzne są częścią tego lokalu. Jeśli po drugiej stronie jest elewacja to ona stanowi tzw. część wspólną.
Pozdrawiam
Witam. Mam mieszkanie w bloku z 2013 roku – wspolnota mieszkaniowa. Liczniki wody i zawory są na klatce w szachcie i od tego miejsca do mojego mieszkania jest ok 5 metrow. Czy za zaworem i licznikiem rura ktora doprowadza wode tylko do mojego mieszkania jest moją odpowiedzialnością? Biegnie ona przez klatkę w posadzce. Jesli ta rurka na odcinku zawór – moje mieszkanie pęknie i zaleje klatke i moich sąsiadòw to będzie moja odpowiedzialnosc? Przeciez ja nie mam wpływu na stan tej rury a klatki pruć tez nie moge zeby sprawdzic jej stan bo klatka to część wspólna?
Pozdrawiam
Witam mam lokal wlasnosciowy na podwyszonym parterze wejscie to trzy stopnie wspolnota robi elewacje budynku czy te schody trzy stopnie podlegaja do wspolnoty bo wymagaja odnowienia i umieszczenia barjerek zaznaczam ze grunt jest jako wietrzyste uzytkowanie.Prosze o odpowiedz kto poniesie koszty odnowienia tych schodow.Pozdrawiam
Szanowna Pani
Odpowiedź na to pytanie nie jest łatwa. Co do zasady nieruchomością wspólną są te jej części, które nie służą do wyłącznego użytku właściciela lokalu. Jeśli więc wyłącznie Pani korzysta z tych stopni, to istnieje ryzyko, że może Pani zostać obciążona kosztami ich remontu.
Istotne byłoby tu jednak przeanalizowanie księgi wieczystej oraz rzutów kondygnacji by sprawdzić czy i jak ta część nieruchomości jest opisana.
Pozdrawiam
Uszanowanie. Zamierzam zakupić lokal na ostatnim piętrze, który będzie pełna własnością w budynku wielorodzinnym. Deweloper dodaje do lokalu wydzielona część poddasza nad tym lokalem do własnej aranżacji jako drugi poziom mieszkania. Poddasze określone jest jako część wspolna z wyłącznym prawem użytkowania i przypisane jest na mocy umowy z deweloperem do tego lokalu. Co się z tym może wiązać i czy mam powody, by obawiać się dziwnych ruchów ze strony wspólnoty (np. próby pozbawienia mnie poddasza na rzecz wszystkich członków wspólnoty) ? Pozdrawiam.
Szanowny Panie
Na pewno bezpieczniej byłoby kupić to poddasze jako tzw. pomieszczenie przynależne do lokalu jednak ta forma, o której Pan pisze jest jak najbardziej dopuszczalna. Na podstawie zapisu w akcie notarialnym zostanie dokonany wpis Pana prawa w księdze wieczystej, który będzie skuteczny wobec pozostałych właścicieli.
Pozdrawiam
Szanowna Pani,
mam pytanie: zakupiłam mieszkanie w stanie developerskim usytuowane na parterze dwupiętrowego budynku. Moje mieszkanie jest jednopoziomowe z ogrodem a mieszkanie nade mną dwupoziomowe z tarasem. Każdy lokator ma osobne wejście do swojego lokalu – nie mamy wspólnych klatek schodowych. Drzwi wejściowe do naszych lokali (mojego i sąsiada z góry) są usytuowane obok siebie. Nad wspomnianymi drzwiami jest daszek. Obejmuje on zarówno moje jak i sąsiada wejście do lokalu. Niedawno zauważyłam uszkodzenie elementu konstrukcji wspomnianego daszku co niezwłocznie zgłosiłam administracji osiedla. Mieszkanie jest nowe objęte gwarancją dlatego uznałam, że wada podlega gwarancji. Niestety moje zgłoszenie nie zostało rozpatrzone pozytywnie i gwarancja nie została uznana (uszkodzenie daszku zostało określone jako mechaniczne i nie objęte gwarancją). Developer odciął się od tematu więc zapytałam administrację kiedy daszek zostanie naprawiony. W odpowiedzi usłyszałam, że daszek nie należy do części wspólnej i Wspólnota nie ma podstaw prawnych na wydatkowanie środków z funduszu remontowego opłacanego w czynszu na jego naprawę. Zasugerowano mi iż daszek jest na moimi drzwiami więc jest mój tak więc koszty jego naprawy leżą po mojej stronie. Moje pytanie jest następujące: czy daszek nad drzwiami wejściowymi jest częścią elewacji za utrzymanie której odpowiada administracja czy jest moją własnością i jego naprawa powinna należeć do mnie? Dodam tylko iż, zgodnie z zarządzeniem projektanta budynku i Wspólnoty nie mam prawa ingerować w elewację np. montując na niej markizę. Na to zgody nie ma zarówno ze strony projektanta jak i zarządcy osiedla. Jak więc w tej sytuacji traktować zadaszenie moich i sąsiada drzwi którego konstrukcja jest zawieszona na elewacji? Kto ponosi koszty utrzymania i napraw tego elementu?
Będę wdzięczna za odpowiedź
Pozdrawiam
Szanowna Pani,
W mojej ocenie, opierając się na przedstawionym przez Panią opisie, uważam, że daszek należy do tzw. części wspólnych, a zatem powinien zostać naprawiony na koszt wspólnoty. Jeśli wspólnota nie poczuwa się do tej naprawy, można ich wezwać do jej wykonania.
Jeśli oczekuje Pani dalszej pomocy w tej sprawie proszę o kontakt mailowy z Kancelarią.
Pozdrawiam
Szanowna Pani,
w uzupełnieniu poprzedniego maila dodam, iż nie zgadzam się z opinią przedstawiciela developera, który nie przychylił się do uznania reklamacji jako gwarancji wydając opinie o uszkodzeniu mechanicznym. Wg mnie absolutnie uszkodzenie nie powstało z przyczyn mechanicznych jak zasugerowano poprzez uderzenie samochodu dostawczego. Wg mnie daszek został zbudowany i zamontowany z wadliwego elementu na którym po czasie pojawiły się odpryski farby. Gdyby uszkodzenie miało powstać z przyczyn mechanicznych musiałyby pozostać ślady np. na mocowaniach daszku do elewacji i samej elewacji. Tym czasem uszkodzony jest tylko jeden element konstrukcji bez jakichkolwiek innych śladów uszkodzeń.
Pozdrawiam
Anett
Szanowna Pani w tej sytuacji można rozważyć także skierowanie roszczeń do dewelopera.
Pozdrawiam
Witam. Mieszkam w bloku w którym jest puste miejsce po starej kotułowni. Blok nalezy do wspólnoty mieszkaniowej. Moim zdaniem jest to pomieszczenie nalezące do uzytkowania przez kazdego mieszkanca np jako rowerownia. Czy wspolnota ma prawo wynająć to pomieszczenie tylko jednemu lokatoeowi, zaznaczam ze wiekszosc lokatorow jest temu przeciwna i wolało by to miejsce przeznaczyc na rowerownie. Pozdrawiam
Szanowna Pani,
W mojej ocenie taką czynność można by rozpatrywać jako zmianę przeznaczenia części nieruchomości. W takim przypadku wspólnota powinna podjąć uchwałę, w której wyrazi na to zgodę bądź też – zgodnie z tym co Pani pisze – nie wyrazi.
Pozdrawiam
Witam
kupiłam z mężem mieszkanie w kamienicy na parterze, chciałabym postawić pod oknem taras więc wystąpiłam z prośbą o zgodę na piśmie sąsiadów, dostałam odpowiedź ze musi zostać podjęta uchwała w tej sprawie bo rzekomo są to części wspólne i jeśli się zgodzą to będę musiała uiszczac opłaty do wspólnoty za ten taras dodatkowo mam też z projektem wystąpić do starostwa powiatowego o zgodę czy jest to wogóle legalne ? dodam że teraz będzie połączony z moim mieszkaniem i piwnica która tylko ja użytkuje
Szanowna Pani,
Co do konieczności uzyskania zgody wspólnoty, to jest ona konieczna, podobnie jak pozwolenie na budowę. Co do opłat – trudno mi się wypowiedzieć bez poznania bliższych szczegółów sprawy. Jeśli jest Pani zainteresowana szczegółową poradą, proszę o kontakt z Kancelarią.
Pozdrawiam
Szanowna pani czy jest możliwość po 15 latach od kupna mienia zakładowego wpisać do księgi wieczystej lokale przynależne do mieszkania nie mających wpływu w zmianę udziałów , chodzi o postawione przed powstaniem WM do przechowywania opału oraz narzędzi .
Witam,
Niestety bez dodatkowych szczegółów nie jestem w stanie odpowiedzieć na to pytanie.
Proszę o kontakt z Kancelarią.
Pozdrawiam
Zarządca wspólnoty mieszkaniowej naliczył mi zaliczkę na utrzymanie części wspólnej od powierzchni mieszkania a nie od udziału w części wspólnej, który to udział został określony w akcie notarialnym. Uznałam to za błędne lecz zarządca twierdzi, że nie mam racji. Powierzchnia mieszkania jest wyższa niż udział w nieruchomości wspólnej, stąd moja walka z zarządcą. Kto ma rację?
Szanowna Pani,
Naliczanie zaliczek od powierzchni lokalu to powszechna praktyka we wspólnotach i jest ona dopuszczalna, o ile właściciele taką zasadę wprowadzili uchwałą o wysokości zaliczek na koszty zarządu. Jeżeli nie zgadza się Pani z takim sposobem ustalania zaliczek, to powinna Pani zaskarżyć uchwałę do sądu powołując się na sprzeczność z art. 12 ustawy o własności lokali oraz na naruszenie Pani interesów.
Pozdrawiam
Witam
Mam mieszkanie na poddaszu. Ja i sąsiad. Budynek jest nowy, 5 mieszkań. Przecieka mi sufit w jednym pokoju. Czy dach nalezy w tej sytuacji do wspólnoty i ona ma podjąć naprawę czy ja?
Pozdrawiam
Szanowna Pani,
Dach zawsze jest częścią wspólną nieruchomości, co oznacza, że to wspólnota odpowiada za jego remont.
Pozdrawiam
Dzień dobry. Mam problem.
Jestem członkiem wspólnoty mieszkaniowej w której jest 10 mieszkań. 6 z nich to mieszkania własnościowe pozostałe są własnością gminy. W lipcu tego roku na zebraniu wspólnoty zdecydowaliśmy się na remont klatki schodowej polegający na wymianie instalacji elektrycznej a następnie na ogólnym remoncie.
Uzgodniliśmy zakres prac remontowych co konkretnie będziemy robić, wybraliśmy firmę której zleciliśmy remont klatki (prace elektryczne wykonała inna firma) została podpisana umowa. W naszym imieniu umowę podpisał ZBM spólka z.o.o. która zarządza naszą nieruchomością. Na zebraniu tym zaproponowałem wymianę cokolików na klatce schodowej które są obecnie drewniane na cokoliki z płytek ceramicznych. Prace te określono w uchwale jako pracę dodatkową która miała zostać pokryta z funduszu remontowego. W drodze indywidualnego zbierania głosów 80% klatki wyraziło poparcie tej decyzji w postaci uchwały.
Firma zawarła z nami kolejną umowę, tym razem zlecenie na wykonanie tych cokolików. W klatce powołany jest także zarząd składający się z dwóch członków wspólnoty. I teraz sedno sprawy, w późniejszym etapie prac właściciel firmy remontowej rozmyślił się co do cokolików i przekonał do tej decyzji zarząd co nie było rzeczą trudną ponieważ jeden z zarządców zna się z właścicielem firmy.
Dwóch panów zmieniło decyzję 80% lokatorów w tym swoją bo oni też podpisali się na tej wcześniejszej uchwale za, teraz są przeciw. W sprawie zmiany decyzji są tylko słowne zapewnienia że ponoć rozmawiali w tej sprawie z lokatorami ale nie ma ta decyzja umocowania formalno prawnego w postaci stosownej uchwały z ponad 50% poparciem lokatorów. Jest tylko pismo tych dwóch panów z zarządu że zadecydowali o zmianie i są tylko od nich podpisy i od nikogo więcej.
Od tej starej uchwały gdzie było 80% poparcia była możliwość odwołania się nikt z lokatorów jednak tego nie uczynił. Sprawa generalnie dotyczy tzw. części wspólnych kamienicy, jak sama nazwa sugeruje i logika podpowiada wszelkie decyzje powinny zapadać w tych sprawach wspólnie a jednak tak się nie stało.
Można powiedzieć że mniejszość przegłosowała większość ZBM spółka z.o.o. twierdzi że nic się w tej sprawie nie da zrobić że decyzję podjął zarząd a zarząd nas jako wspólnotę reprezentuje.
Czy to zgodne z prawem?
Pragnę nadmienić że część tych cokolików drewnianych została już częściowo zerwana przez firmę elektryczną, ponieważ zostali oni poinformowani że te stare cokoliki drewniane będą zastąpione nowymi z płytek ceramicznych. Jak można zauważyć zarząd naraził dodatkowo wspólnotę na dodatkowe koszty, ponieważ podjął decyzję o pozostawieniu tych cokolików zbyt późno jak już elektrycy pozrywali na wszystkich piętrach i półpiętrach stare drewniane cokoliki a teraz chcą te braki uzupełnić kafelkami co w mojej ocenie będzie wyglądało mało estetycznie. Proszę o odpowiedź kto w tym sporze ma rację.
Z góry bardzo dziękuję za wszelkie porady
Szanowny Panie,
Informuję, że w komentarzach w blogu nie udzielam porad prawnych w skomplikowanych stanach faktycznych wymagających pogłębionej analizy dokumentów i faktów. Istnieje możliwość uzyskania porady mailowej za wynagrodzeniem uzgadnianym indywidualnie w kontakcie z Kancelarią.
Pozdrawiam
Witam,
Sąsiad, który mieszka nade mną, wymieniając okna i drzwi balkonowe pozostawił nieszczelności w izolacji na balkonie, przez które zalewane jest moje mieszkanie podczas opadów deszczu. Wspólnota stwierdziła, że to on jest odpowiedzialny za usunięcie przyczyn zalewania mojego mieszkania i naprawę szkód w moim mieszkaniu.
Tymczasem zgodnie z ww. uchwałą Sądu Najwyższego z 7.03.2008 r., sygn. akt III CZP 10/08, którą Pani podała, że część balkonu – konstrukcja i izolacja – jest częścią wspólną nieruchomości i to wspólnota jest odpowiedzialna za jej naprawę.
Moje pytanie jest proste – kto w takiej sytuacji jest odpowiedzialny za naprawę balkonu (izolacji) i pokrycie kosztów usunięcia szkód w moim mieszkaniu?
Pozdrawiam,
Katarzyna
Szanowna Pani,
Pytanie jest proste, jednak odpowiedź niekoniecznie. Moim zdaniem stanowisko wspólnoty jest podyktowane faktem, że przyczyną zalewania jest nieprawidłowo przeprowadzony remontu u sąsiada. Jeśli to on zlecał remont, robił go na własny rachunek (a tak zakładam), faktycznie można dojść do wniosku, że to on odpowiada za szkody w Pani lokalu.
Trudno jednak bez szczegółowej analizy sytuacji i dokumentów jednoznacznie ocenić tę sprawę. Jeśli jest Pani zainteresowana szczegółową poradą, zapraszam do kontaktu z Kancelarią.
Pozdrawiam
Dziękuję za odpowiedź.
Jakie konkretnie dokumenty ma Pani na myśli?
Witam
Kupiliśmy z mężem mieszkanie 1 piętro bez windy 62 m 2 + piwnica łącznie powiedzmy 64 m
Zastanawiam się nad kwotami opłat. Pomijając już kwestie wysokich czynszów mieszkaniowych zastanawiam się Czy to możliwe że część wspólna to dokładnie ilość zakupionych metrów mieszkania i piwnicy. We wspólnocie usłyszałam ze moja podłoga i sufit sa czesciami wspólnmi… czyyli płace za nie dwa razy raz jako za własne mieszkanie a dwa jako za częśc wspólna poza tym moi sasiedzi robia to samo płacą za swój sufit a moja podłogę a drudzy za mój sufit a swoja podłogę – jest to dla mnie niepojęte
Szanowna Pani
Zaskakujące jest to co Pani pisze. W opłatach ma Pani obowiązek partycypować w stosunku do udziału w nieruchomości wspólnej. Udział ten jest dokładnie określony w akcie notarialnym – umowie sprzedaży oraz w księdze wieczystej.
W praktyce zarządcy i zarządy zwykle przeliczają opłaty według metrów kwadratowych powierzchni użytkowej lokalu, jednak jako że udziały są pochodną powierzchni użytkowej, nie powinno być tu żadnych różnic.
Nie ma żadnych podstaw by płacić „za sufit i podłogę”.
Pozdrawiam
Szanowna Pani,
mam bardzo proste i łączące się z wpisem pytanie. Czy jest jakieś opracowanie/przepis/wyrok sądu, który mówi jak traktować nieruchomość wspólną gdy składa się z wielu budynków, każdy z osobną księgą wieczystą o rażąco różnych kosztach utrzymania części wspólnej. np.
1. Budynek mieszkalny z windami, częścią zieloną, ławkami itp.
2. Garaż naziemny, zupełnie niezależny budynek, odseparowany płotem od pozostałych budynków.
Szanowny Panie,
Jeśli jest wiele budynków, z których każdy ma własną działkę wpisaną do odrębnej księgi wieczystej, to są to całkowicie odrębne nieruchomości, z których jedna może być wspólnotą (budynek wielolokalowy), a drugi współwłasnością (garaż).
Jeśli natomiast sprawa wygląda inaczej, tzn. działka gruntu jest wspólna i ma jedną księgę, a jedynie lokale znajdujące się w poszczególnych budynkach mają własne księgi, to niestety jest to wspólnota wielobudynkowa i stosuje się tu w pełni zasady dotyczące wspólnot mieszkaniowych, tzn. wszyscy właściciele lokali partycypują w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej w stosunku do udziałów.
Jeśli są znaczne dysproporcje, można zastanowić się nad podziałem wspólnoty.
Pozdrawiam
Witam,
Do kogo nalezy sie zwrócić z prośbą o udostępnienie lokalu piwnicznego (starej,wyremontowanej i nieużywanej w tej chwili suszarni) jako rowerowni/wózkowni? Do administracji czy wspólnoty mieszkaniowej? Blok komunalny z wykupioną częścią lokali.
Pozdrawiam Kasia
Szanowna Pani,
Podała Pani zbyt mało informacji bym mogła udzielić Pani odpowiedzi.
Pozdrawiam
Witam Serdecznie.
Jestem włąścicielem nieruchomości zabudowanej pomiedzy dwoma blokami.
Cała nieruchomosć jest podzielana na mapkach na 2 części, Pierwsza częśc to sklep, jako 1 pomieszczenbie ma swoje wejście/wyjście z przodu, oraz druga czesc czyli mieszkalna, wczesniej tam był garaż co zostało przebudowane wiele lat temu i z bramy kgarażowej wstawione okno id rzwi, owe drzwi są z tyłu nieruchomości. Mój problem polega na tym iż z lewej ejst blok i wspolnota owego bloku wykupiła sobie ziemie z prtzed bloku wliczając kawałek ziemi czyli od mojego okna i drzwi dod rogi jest to jakies 13 m2, i etraz wychodzi na to że ja z części meiszkalnej niemam jak wychodzić z domu bo owa wspólnota robi rpoblemy że ja nie moge od tak sobie chodzić po ich ziemi.
Moje pytanie jakim cudem ktoś spzredał ziemie z pod moich drzwi i czemu nie zostałem powiadomiony o takim fakcie że owa ziemnia jest na sprzedaż jako główny zainteresowany, owqa ziemia została wykupiona za 5% kilka lat temu i teraz po tych kilku latach ja wropcilem robie remont w cześci meiszkalnej i mamz amiar tam zamieszkać ale co z tą ziemia.
Szanowny Panie,
Z uwagi na skomplikowany stan faktyczny Pana sprawy proszę o kontakt z Kancelarią celem ustalenia terminu bądź zasad udzielenia ewentualnej porady mailowej. Nie jestem w stanie udzielić informacji w tej sprawie w ramach komentarza w blogu, ponieważ zagadnienie jest zbyt obszerne.
Pozdrawiam
Witam!
Zakupiłam mieszkanie (nie spółdzielcze prawo własnościowe tylko własność) i w mojej księdze wieczystej nie ma wpisanej przynależnej piwnicy. W kamienicy istnieją mieszkania komunalne, socjalne oraz własnościowe. Pierwszy wyodrębniony lokal w kamienicy ma wpisaną w księdze wieczystej piwnicę. Drugi wyodrębniony lokal ma piwnicę, trzeci wyodrębniony lokal ma piwnicę. Mój czwarty wyodrębniony lokal nie ma piwnicy. Jestem współwłaścicielem gruntu pod kamienicą. Wspólnotę tworzą 4 mieszkania własnościowe i właściciel reszty niewyodrębnionych lokali- Miasto. W inwentaryzacji piwnic aktualnych nie ma przypisanej do mojego lokalu żadnej piwnicy. Jestem współwłaścicielem kamienicy i wydaje mi się, że nie mogę zostać potraktowana tak, że nie mam piwnicy, bo albo to jest część wspólna określona przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu albo jest to część przynależna do mieszkania i nie ma więcej możliwości. W moim przypadku nie jest to część dla mnie wspólna ani przynależna. A nie może tak być, prawda? Pierwszy i drugi lokal wyodrębnił się w 1999r., trzeci w 2005 roku, mój czwarty też w 2005r. Czy przy wyodrębnianiu mojego mieszkania i umowie sprzedaży nie popełniono pomyłki? Jak to można teraz naprawić? Co mogę zrobić? Podkreślam, że obecnie każdy z wyodrębnionych lokali poza moim ma piwnicę, a cala reszta lokali komunalnych jest niewyodrębniona jako lokale jest to po prostu cała własność miasta, a każdy z właścicieli wyodrębnionych mieszkań i każdy mieszkaniec komunalnego mieszkania ma przynależną piwnicę wpisaną w inwentaryzacji. Jak mogło się zdarzyć, że Miasto sprzedało w 2005 r lokal bez piwnicy?
Proszę o pomoc.
Szanowna Pani,
To właściciel, który dokonuje wyodrębnienia lokalu, decyduje czy i jakie pomieszczenia przynależne są z nim powiązane. Najwyraźniej w Pani przypadku nie było pomieszczenia przynależnego w postaci piwnicy. Jak rozumiem, w akcie notarialnym – umowie sprzedaży nie było mowy o tym, że kupuje Pani lokal z przynależną piwnicą, a jedynie informacja o tym, że z lokalem związany jest udział w nieruchomości wspólnej.
Jeśli piwnica nie jest pomieszczeniem przynależnym do żadnego z lokali w budynku, to jest to część wspólna o ile służy ona do użytku wszystkich właścicieli.
Proszę wziąć pod uwagę, że to czy do lokalu przynależy jakieś pomieszczenie (piwnica, strych czy komórka) wpływa na jego cenę.
Pozdrawiam
Dzień dobry,
Chce kupić mieszkanie we wspólnocie, okazuje sie jednak, iz w KW niewłaściwie określono udział w częściach wspólnych – jakie to niesie dla mnie skutku prawne?
pytanie,tylko mój lokal w wspólnocie jest budynkiem wolno stojącym i składa się z parteru i piętra ,na piętro prowadzi zewnętrzna klatka schodowa która wymaga remonty kto jest zobowiązany do tego remontu ja we własnym zakresie czy wspólnota ,zaznaczam że tylko ja z niej korzystam.
Szanowna Pani,
Jestem od ponad 20 lat członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej i co miesiąc systematycznie uiszczam opłaty za czynsz w tym również opłatę na fundusz remontowy w wysokości 100 zł miesięcznie .Tak się składa ,że Wspólnota mieszkaniowa wyrządziła mi poważną szkodę w okresie letnim 2015 r. naruszyła bezprawnie moje dobra osobiste art.23 k.c w związku z tym od ponad 2 lat toczy się postępowanie administracyjne w Nadzorze Budowlanym.Wspólnota kombinuję jak tylko może by tej mojej szkody nie naprawić ponieważ w grę wchodziły by nie małe koszty finansowe .Więc zarządca ,która reprezentuję Wspólnotę mieszkaniową podpisała pełnomocnictwo z wynajętym prawnikiem ,który w imieniu Wspólnoty składa różne pisma do organu II instancji w tym np. zażalenia na wydane przez PINB postanowienia,gdy tylko Nadzór budowlany Wspólnocie nakazuję wykonania różnych czynności ,a Wspólnota nie chce ich wykonać .Prawnik jako pełnomocnik Wspólnoty w ostatnim zażaleniu do WINB napisał głupoty ,że ja nie jestem stroną co jest nieprawdą ,poniewaz Nadzór budowlany uznał mnie za stronę postępowania ,w związku z tym już około 100 pism otrzymałam w ciągu prawie 3 lat i to nie tylko z PINB ,WINB , ale też innych organów państwowych dot.mojej sprawy.
Ja przebywam od lat na rencie inwalidzkiej i swoje pisma ,skargi ,zażalenia na wydane postanowienia muszę pisać sama ,ponieważ nie stać mnie na wynajęcie prawnika by mi takie pisma pisał, bo muszę walczyć ze Wspólnotą o swoje prawa by mi tę wyrządzoną bezprawnie szkodę członkowie naprawili.A Wspólnota mieszkaniowa wynajmując prawnika płaci mu honorarium ze wspólnych pieniędzy Wspólnoty mieszkaniowej , gdzie ja jako członek co miesiąc się też dokładam.Zapytam czy Wspólnota ma prawo tak postępować wobec mnie ich członka ?
Będę bardzo Pani wdzięczna za udzielenie mi odpowiedzi na to pytanie .
Z poważaniem,
Kamila
Z mieszkania na parterze wchodzi się do piwnicy, piwnica ma min. 220 cm wys. pozostałe cztery mieszkania nie mają piwnic. W budynku jest centralne ogrzewanie z sieci miejskiej. Czy to mieszkanie z piwnica do opłat za ogrzewanie powinno być liczone, jako całosc. Dodam, że przez ową piwnice, przechodzi instalacja co ( podobno izolowana). Mowię podobno, bo moja wiedza opiera się tylko na informacji od właściciela. Ogrzewanie rozliczamy według powierzchni uzytkowej. Rozumiem, że jeżeli byłby w tej piwnicy kaloryfer to ta powierzchnia liczy się do opłat. Jak to się ma do opisu podanego wyżej.
jak się mają niewykonane i nie dokończone przez zarządcę podjęte uchwały w latach poprzednich przez członków wspólnoty na które wstępnie wydano nie małe pieniądze WM zaznaczyć chciałem że na zwrócone uwagi zarządca nie reaguje.
Szanowna Pani,
Nasza zabytkowa kamienica wraz z 10 innymi z ulicy została poddana remontowi w ramach projektu rewitalizacji z dotacjami unijnymi i miejskimi W trakcie remontu elewacji w naszej kamienicy, uległa zniszczeniu (rzeczoznawca ocenił, że przy tak dużych zniszczeniach wymiana będzie tańszą opcją niż naprawa) odrestaurowana uprzednio przeze mnie drewniana stolarka okien i drzwi balkonowych w dwóch pomieszczeniach. Fakt zniszczenia z winy wykonawcy został potwierdzony przez nadzór budowy, a inspektor nadzorujący remont zlecił wykonawcy naprawę szkody.
Wykonawca ogłosił upadłość tuż po zakończeniu remontu, a wspolnota uzyskała część zabezpieczonych gwarancji na usunięcie usterek. Odmawia jednak zgody na naprawę moich zniszczonych okien i drzwi z tych funduszy uzasadniając tym, że wymiana okien nie wchodziła w zakres prac remontowych, że nie są to części wspólne, zniszczenia nie są usterkami, a pieniędzy i tak nie starczy na wszystko. Kto powinien w tej sytuacji pokryć koszta naprawy tych zniszczeń – około 20 tysięcy. Wykonawcy nie ma, na pieniądze od syndyka nie ma co liczyć (kazano mi się tam zwrócić), pieniędze z gwarancji wspólnota przeznaczyła na inne usterki, a u mnie nie domykają się wypaczone drzwi balkonowe i jedno z okien w drugim pokoju. Poza tym drewniana obudowa została tak bardzo zniszczona, że wymaga ponownego opalenia i pomalowania na nowo.
Dodam, że wcześniej naprawa zniszczeń w moim lokalu była wpisana przez inspektora robiącego przegląd usterk do nowego przetargu i nowych warunków siwz, a także że został wyłoniony nowy wykonawca do naprawy tych usterek, którego oferta uwzględniała koszta naprawy moich okien i drzwi balkonowych. Do tego momentu moja wspólnota nie wnosiła sprzeciwu. Dopiero gdy doszło do podpisywania umowy z nwym wykonawcą postawiła weto. Umowa dotyczyła usuwania usterek także w innych kamienicach i zgoda wszystkich wspólnot była wymagana. Więc zmieniono warunki siwz i usunięto te naprawę z zakresu prac naprawczych po pierwszym remoncie. zgłoszonych w nowym przetargu
Wspólnota nie wyraża też zgody na pokrycie kosztow naprawy szkody z ubezpieczenia wspólnoty choć zostały one dokonane w trakcie remontu części wspólnej.
Co mogę zrobić by znowu mieć sprawne okna i drzwi balkonowe i nie musieć za to płacić.
Szanowna Pani
50lat temu w naszym budunku bylo dwoch współwlascicieli ,ktorzy z racji ze nie mogli sie porozumiec ustalili ,ale nie wiem czy ustnie czy na pismie ze polowe dachu wyremontuje jeden wlasciciel druga połowe drugi .nastepnie jeden z wlascicieli sprzedal swoja połowe budynku .po kilku latach jeden i drugi wlasciciel wystapili o podzielenie budynku na 6oddzielnych mieszkan .mieszkania zostaly sprzedane kazdy lokal ma inny wlasciciel .w jednym mieszkaniu nadal mieszka wlascicielka ktora remontowala dawno temu polowe dachu tego budynku.w tej chwili dach wymaga naprawy lub remontu .nowy wlasciciel jednego z lokali uwaza ze wedlug ma wylaczne prawo do polowy dachu wedlug tych dawnych ustalen i chce go zerwac i wymienic .natomiast mi narzuca wymiane lub remont drugiej polowy bo uwaza ze kiedys ktos tak ustalil ja mam najmniejsze mieszkanie w budynku 25m kw usytuowane pod druga polowa dachu pod nami sa jeszcze 2pietra dokladnie 4duze mieszkania .w umowie notarialnej nie mam wpisu ze jestem wlascielem dachu .innych wpisow dotyczacych konkretnie dachu rowniez nie mam .czesc tej drugiej polowy dachu jest nad klatka schodowa i ta czesc dachu jest wszkodzona i przy intensywniejszych deszczach podlewa klatke .prosze o pomoc
Dzień dobry chciałabym zapytać czy komórki pomieszczenia przynależne należą do wspólnot mieszkaniowych skoro stoją już na gruntach urzędu miasta. Czy wspólnota na obowiązek naprawy np. Dachu stajenek?
Szanowna Pani,
Trudno mi odpowiedzieć na Pani pytanie bez analizy dokumentów. Z prawnego punktu widzenia aby jakieś pomieszczenie było przynależne do lokalu, musi się znajdować w granicach nieruchomości gruntowej, a więc nie może być na innej działce.
Być może w Pani wspólnocie sytuacja prawna lokali jest nie do końca uregulowana z uwagi na jakieś zaszłości, które wymagają wyjaśnienia.
Pozdrawiam
Szanowna Pani,
Mam pytanie dotyczace oplat za glosowanie wspolnoty nad Uchwala dot. ingerencji w czesc wspolna.
Otrzymalem z zasobow miejskich w Szczecinie tzw. Mieszkanie za remont. Otrzymalem od tutejszego ZBiLK wykaz robot dot. generalnego wyremontowania mieszkania, ktore zasiedle po jego zakonczeniu. W ww. wykazie wyszczegolnione jest zmodernizowanie WLZ (wewnetrznej linii zasilajacej) znajdujacej sie na klatce schodowej. Wystapilem z prosba do wspolnoty mieszkaniowej ktora zarzadza dana nieruchomoscia o wydanie zgody na przeprowadzenie przewodu pod instalacje trojfazowa do licznika w mieszkaniu, motywujac dostosowaniem instalacji do obecnych przepisow bezpieczenstwa p.poz (do tej pory istniala instalacja aluminiowa).
Owa wspolnota odpowiedziala na moje pismo wyszczegolniajac kwote opiewajaca na blisko 600 zlotych. Musze ja wplacic na podane konto bankowe, w przeciwnym wypadku nie zostanie przeprowadzone glosowanie nad uchwala dot. zgody lub odmowy. Czy taka oplata jest zgodna z prawem?
Szanowny Panie,
Przyznam szczerze, że jestem zaskoczona takim pomysłem ze strony wspólnoty i nie widzę do tego żadnej podstawy prawnej.
Pozdrawiam
czy WM może obciążyć dodatkowymi opłatami firmę spółka z o.o. działającą w mieszkaniu gdzie zarządza WM mieszkanie te kupowała osoba prywatna gdzie po kupnie i po podjętej uchwale w KW wpisano że własność lokalu należy do spółki z o.o. która teraz wynajmuje te mieszkanie .Moje pytanie czy można podjąć uchwałę o zwiększeniu opłat z tytułu utrzymania nieruchomości t/z WM przez tę spółkę.
Zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali właściciele mogą uchwałą ustalić, że właściciele lokali użytkowych ponoszą koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w stopniu wyższym niż właściciele lokali mieszkalnych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Stąd wynika, że podwyższenie stawki jest dopuszczalne dla lokalu użytkowego (nie ma tu znaczenia, kto jest jego właścicielem), a także tylko, gdy jest to uzasadnione sposobem korzystania z lokalu (np. gdy w lokalu mieści się sklep, do którego przyjeżdżają dostawy towaru i samochody dostawcze niszczą kostkę przed budynkiem, wówczas zwiększenie obciążeń wobec właściciela takiego lokalu użytkowego może być uzasadnione).
Dzień dobry. Na dniach (8 września) zamierzam podpisać akt notarialny o przeniesienie własności lokalu od dewelopera na kupującego. Mieszkanie z komórką lokatorską stanowią 39,14 m2 i miejsce postojowe (garażowe) 16,83 m2 Powierzchnia użytkowa budynku -7745,70 m2 Jaki powinien być mój udział w części wspólnej? W mcu kwietniu deweloper protokolarnie przekazał mi mieszkanie do własnego wykończenia , ale ostatecznej zapłaty dokonałam 30 czerwca 2020. Za kwiecień i maj obciążył drobnymi kwota mi (w fakturze : za cx. wspolną), a od czerwca przekazał pełne obciążenia dla Zarządcy
W przygotowanym akcie notarialnym widnieje zapis, że pełne koszty utrzymania lokalu ponosi kupujący od dnia przekazania lokalu (tj od dnia przekazania lokalu do własnego wykończenia). Innego protokołu nie było. Czy powinnam podpisać ten akt z takimi zapisami, czy jest to zgodne z prawem. Barbarsa
Chcialam tylko spytac czy jesli na tzw częsci wspolnej za zgoda wspolwlasciciela postawilam budynek gospodarczy a teraz chcialabym by dopisano go do mojej wlasności (nie zostal wpisany przy wykupie) to czy ponownie musze wykupic grunt. Jesli to mialaby byc porada a nie odpowiedz „tak, nie „to prosze o wycene jej wartości
Szanowna Pani
Celem określenia wynagrodzenia za poradę proszę o kontakt z Kancelarią pod adresem mailowym: sekretariat@kancelariapiotrowscy.pl
Pozdrawiam
w budynku trzy rodzinnym zarządca w rozliczeniu za zimną wodę stosuje współczynnik 1,15 do wskazań wodomierzy , na jakiej podstawie prawnej można to stosować , uchwały wspólnoty na ten temat nie były podejmowane.
Szanowny Panie,
Zasady rozliczania wody powinny być ustalone w oparciu o uchwałę właścicieli.
W jej braku pozostaje żądać wyjaśnień od zarządcy co do podstawy stosowania współczynnika.
Dzień dobry,
Proszę o poradę. W mojej wspólnocie została podjęta decyzja o budowie parkingu przed blokiem. Teren należy do miasta w związku z czym została podpisana umowa dzierżawy. Zostały wybudowane parkingi i droga pod blokiem dochodząca do wszystkich klatek. Inwestycja została sfinansowana w połowie z funduszu remontowego a na druga połowę został wzięty kredyt. Został postawiony szlaban. Wspólnota zadecydowała, że miejsca parkingowe zostaną udostępnione osobom, które je wynajmą. Opłata za wynajem zasili fundusz. Zarząd odmówił wydania zgody na wyrobienie pilota mieszkańcom, który nie wynajmują miejsc postojowych. Ja jako mieszkaniec zasilam fundusz remontowy, z którego powstała droga. Spłacam również zaciągnięty kredyt i płacę za wynajem terenu. Z którego nie mogę skorzystać. Chodzi mi wyłącznie o podjechanie pod klatkę z ciężkimi zakupami czy meblami. Rozumiem, że parkować tam nie mogę. Mieszkanie mam własnościowe, posiadam prawo własności gruntu. W tym przypadku został zagrodzony mi dojazd do mojej nieruchomości. Zarząd jako powód odmowy podaje, że mój podjazd pod klatkę mógłby utrudniać osobom wynajmującym parking wyjazd z niego. Mój ewentualny kilku minutowy postój nie koliduje z żadnym miejscem ani wyjazdem
Szanowna Pani,
Do udzielenia Pani szczegółowej odpowiedzi konieczna byłaby analiza uchwał wspólnoty dotyczących opisanej przez Panią sytuacji. Zarówno bowiem zawarcie umowy dzierżawy terenu, budowa parkingu i dróg dojazdowych i finansowanie całej inwestycji, a także decyzja o wynajmowaniu miejsc parkingowych wymagała uchwały właścicieli.
Jeśli jest Pani zainteresowana poradą w tej sprawie, proszę o kontakt z Kancelarią celem analizy wskazanych dokumentów.
Pozdrawiam
mam pytanie czy zarządca WM może sam zrezygnować z zarządzania WM bez decyzji o podjęciu uchwały o zamianie zarządcy t/z członkowie wspólnoty nie podjęli decyzji o odwołaniu dotychczasowego zarządcy .
Dzień dobry,
Odpowiedź na to pytanie zależy od tego, na jakiej podstawie zarządca dotąd sprawował zarząd. Jeśli była to wyłącznie uchwała wspólnoty i nie określono w niej w żaden sposób zasad rozwiązania współpracy, wówczas do rezygnacji może być wystarczające jednostronne oświadczenie zarządcy. Jeśli podstawą współpracy była także (lub tylko) umowa, wówczas to umowa reguluje zasady rozwiązania współpracy.
Tym samym udzielenie jednoznacznej odpowiedzi bez analizy dokumentów jest niemożliwe.
Jeżeli chce Pan uzyskać taką odpowiedź proszę o kontakt z Kancelarią.
Pozdrawiam
Witam serdecznie kupiłam mieszkanie z dużym tarasem okolo 200 m2, taras podzielony jest na pół razem z sąsiadem obok, i przynależy tylko do tych dwóch mieszkań, kupując mieszkanie w stanie deweloperskim taras miał wyłożone płytki, okazuje się po 8 latach taras przecieka to lokalu poniżej a jest nim sklep który należy do dewelopera, rękojmi już nie ma, wada była wcześniej deweloper o tym wiedział ale nie usunął tego. Niestety jest to tylko moje słowo przeciwko jego. Teraz deweloper żąda od wspólnoty naprawy tarasu. A wspólnota od nas ze mamy wyłożyć na remont. Rozumiem że ja odpowiadam za utrzymanie płytek w należytym stanie, ale czy tez ja mam teraz płacić za hydroizolacja tego tarasu a jest to nie mały koszt. Drugie pytanie czy wspólnota ma prawo zabrać mi taras chociaż moje mieszkanie ma wyjście na ten taras, bo tak mnie straszą? To tak jakby komuś zabrać balkon?
Witam w mojej kamienicy jest 8 rodzin. Jesteśmy wspólnota. 2 rodziny stawiają sobie garaże i ogrodki na wspólnym podwórku czy potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli czy większości?
Dzień dobry,
posiadam komórkę lokatorską zlokalizowaną przed kamienicą. Komórka jest zlokalizowana w ciągu komórek lokatorskich. Na moje nieszczęście komórka należąca do mnie graniczy z komórką która jest własnością wspólnoty i służy za schowek na narzędzia. Komórka ta jest w tragicznym stanie i praktycznie się rozpada przez co może wpłynąć na uszkodzenie mojej własności ponieważ mamy wspólną konstrukcję dachu. Administrator wybrany przez zarząd wspólnoty oraz zarząd nic z tym nie robi. Pytanie brzmi jak mogę wpłynąć na administratora i zarząd aby usunęły usterki które mogą wpłynąć na powstanie katastrofy budowlanej? Jakie powinienem wykonać działania ?
Witam serdecznie.
Od stycznia br. otrzymujemy od Zarządcy, na wniosek zarządu (Pani z zarządu mieszka pode mną) wezwania do usunięcia wad. Inspektor nadzoru podczas wizji stwierdził zacieki i uszkodzenia tynku powstałe w wyniku zamakania poprzez nieszczelne obróbki blacharskie belek. Powstała buła na tynku w miejscu gdzie obróbka blacharska (wykonana ze zwykłej blachy która już koroduje) jest wykonana z dwóch fragmentów blachy nie połączonej w prawidłowy sposób. Przez co Pani z Zarządu m.in. kapie na taras który jest pod naszym balkonem. Od lutego próbujemy Pani Zarządczyni tłumaczyć że pismo nie powinno być skierowane do nas tylko do dewelopera (budynek został oddany do użytkowania 4,5 roku temu), ponadto jest to część wspólna za która odpowiada wspólnota. Nic nie dociera, dostajemy kolejne wezwania (teraz już „ostateczne”). Pomimo tłumaczenia, że to nie nasz problem tylko dewelopera bo to on robił obróbki blacharskie, prośba o przegląd gwarancyjny również jest negowana przez Zarząd. Ponadto, cytowaliśmy wyroki Sądów odnośnie części wspólnej – elementy stale połączone z budynkiem. Zarządca nie skierował również żadnego pisma do wykonawcy. Dalej to my dostajemy wezwania jako właściciele z terminem usunięcia wady. Powoli zaczynam uznawać to za nękanie i przyczynianie się przez zarząd i zarządcę do niszczenia mienia wspólnoty.
Czy powinniśmy się poddać i usunąć wadę czy walczyć i skorzystać z Państwa usług?
Dzien dobry,
Poprosilam wspolnote o sprawdzenie kaloryfera, ktory nie grzal prawidlowo, konserwator przyszedl, wymienil pokretlo oraz czesc rury w scianie i zostawil… dziure w scianie. Wyglada to brzydko, sciana zostala po prostu uszkodzona, trzeba ja zagipsowac i zamalowac. Nie wyrazilam zgody na taka interwencje (w mieszkaniu byl wteyd lokator). Wspolnota odmawia pokrycia kosztow naprawy, mowiac ze konserwator zrobil naprawe z wlasnej woli i dobrego serca, poniewaz te prace nie wchodza w zakres jego uslug.
Kto ma racje?
Z gory dziekuje za odpowiedz. Jesli ja, to bede potrzebowac Pani pomocy w kwestiach formalnych.
Mowiac o pokryciu kosztow chodzi mi o zagipsowanie i pomalowanie sciany i wymienionej rury (nie o naprawe hydrauliczna).
Witam, a co jeżeli wiatr zniszczył plexi, która oddzielała mnie i sąsiada? Plexi jest oryginalna i nie była modyfikowana. Wiatr porwał ją i połamał konieczna jest wymiana. Kto za nią odpowiada?
Witam serdecznie!
Chcę wyremontować piwnicę, ktora należy do części wspólnej. Z tego względu, że piwnica znajduje się bezpośrednio pod moim mieszkaniem to chciałem zrobić izolację i ocieplić podłogę. Czy koszty takiego działania powinienem pokryć ja czy powinno to leżeć po stronie wspólnoty?
Pozdrawiam
Dzień dobry, u sąsiada na dole robi się grzyb w rogu łazienki (mamy łazienkę pod łazienką), ale u mnie nie ma oznaków wycieku, wszędzie mam sucho. Kto powinien zająć się sporządzeniem przyczyny grzyba i jej naprawą?
Dzień dobry, u sąsiada na dole robi się grzyb w rogu toalety (mamy jedną pod drugą), ale u mnie nie ma oznaków wycieku, wszędzie mam sucho. Kto powinien zająć się sporządzeniem przyczyny i jej naprawą?
Dzień dobry,
Mam pytanie odnośnie komórki lokatorskiej. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej na moim osiedlu postanowił zrobić remont komórek lokatorskich w postaci ich uszczelnienia. W moim przypadku wiąże się to z koniecznością zerwania płytek podłogowych oraz zniszczenia zabudowy meblowej, aby pracownicy wykonujący remont mogli się dostać do miejsca wykonywanych poprawek co wiąże się z wysokimi kosztami późniejszej rekonstrukcji zarówno płytek jak i mebli . Administrator twierdzi, że koszty będę musiał ponieść sam. Oczywiście komórka lok. w przypadku mojej wspólnoty nie jest częścią wspólną ponieważ jest przynależna do mieszkania, wpisana razem z mieszkaniem do jednej księgi wieczystej a jej metraż w akcie włączony do metrażu mieszkania. Czy Administracja może bez uprzedniej zgody z mojej strony wykonać remont oraz kto ewentualnie powinien ponieść koszt zniszczenia wyżej wymienionych rzeczy w mojej kom. lok.?
Z góry dziękuje za odpowiedź.
Witam . Kto płaci podatek od piwnicy należącej do części wspólnej z której może korzystać dana osoba na wyłączność ?
Witam, czy na zalozenie fotowoltaiki, w małej wspólnocie mieszkaniowej, 5 wlascicieli,potrzebuje zgody wszystkich współwłaścicieli, czy tylko większości?
Sąsiad kupił mieszkanie skomunikowane z poddaszem użytecznym rok temu i z drugiej ręki. obecnie twierdzi, że jest mu zimno i wystąpił do wspólnoty o docieplenie na koszt wspólnoty twierdząc, że dach jest częścią wspólną. Oczywiście nie kwestionuję dachu jako części wspólnej, ale ocieplenie nie jest moim zdaniem częścią konstrukcyjno-wytrzymałościową dachu i ocieplenie poddasza należy traktować jako urządzenie należące do lokalu, z którego korzystają wyłącznie właściciele lokalu. Uważam, że powinien jeśli jest mu zimno wykonać docieplenie na własny koszt . Tak jak inni właściciele 20 lat temu, którzy kupili mieszkania z poddaszami użytkowymi w stanie deweloperskim. Dziękuję.
Witam mieszkańcy wspólnoty mieszkaniowej wyrazili zgodę bym mógł do swojego mieszkania dołączyć strych na przebudowę na dodatkowy metraż. Spisaliśmy uchwalę w której nie było żadnej mowy o zapłatę gdyż każdy miał swoje korzyści ( nie tylko mi się zwiększyło mieszkanie ) był też zapis o zmianie udziałów w związku ze zmianą metrażu mieszkań. Teraz po skończonej inwestycji mieszkańcy chcą odemnie zapłaty na ich rzecz w związku z tym że moje udziały wzrosły najbardziej. Moje pytanie czy mam im za to płacić czy to zgodne z prawem
Panie Piotrze otóż jeżeli ma pan podpisaną uchwałę o przebudowie i w tej uchwale jest większościowy podpis za zgodą na przebudowę to nic pan nie musi płacić a swoja drogą jeżeli zmieniły się udziały ze zmianą udziałów to w związku z tym pan i tak będzie płacił więcej na rzecz WM a pozostali właściciele będą płacić mniej gdyż udziały panu się zwiększyły a pozostałym właścicielom się zmniejszyły.
Witam mam takie pytanie jesteśmy z mężem jedynymi właścicielami kamienicy w której jest 10 lokali czy musimy zakładać małą wspólnotę mieszkaniową bo nie bardzo rozumiemy jak ona by miała wyglądać bardzo proszę o odpowiedź i z góry dziękuję
Witam posiadam własnościowe mieszkanie w kamienicy jako jedyny, jest w budynku 6 rodzin. Czy jeżeli sąsiadowi, bo zgłosił otynkowali okno od zewnątrz budynku cz ja jako właściciel mieszkania muszę za to zapłacić
Witam, zastanawia mnie kwestia we wspólnocie mieszkaniowej, gdzie każdy ma wykupione mieszkanie wraz z pomieszczeniem przynależnym (komórki), które się znajdują poza budynkiem (komórki oczywiście stoją na gruncie wspólnoty).Czy remont dachu tych komórek należy do Wspólnoty tak czy nie?