Jak zapewne pamiętasz, temat współwłasności lokalu stanowiącego odrębną własność budzi wiele kontrowersji. Pisałam na ten temat jakiś czas temu w związku z komentarzami w blogu. Pytania co do tej kwestii pojawiają się dość często, więc czas do niej wrócić.

Przypomnę Ci, że moim zdaniem (opartym o stanowisko Sądu Najwyższego) udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością lokalu jest niepodzielny, co oznacza, że przysługuje wszystkim współwłaścicielom takiego lokalu łącznie. W konsekwencji współwłaściciele lokalu wspólnie realizują prawo głosu na zebraniu wspólnoty czy podczas indywidualnego zbierania głosów. I tu jest miejsce na pytanie postanowione przeze mnie w tytule dzisiejszego wpisu:

Czy współwłaściciele lokalu muszą być jednomyślni?

Odpowiem po prawniczemu – to zależy. Oczywiste jest, że nic nie musisz. Ale jeśli chcesz mieć wpływ na decyzje wspólnoty i zarządzanie nieruchomością wspólną, taka jednomyślność może okazać się konieczna. Decydujące znaczenie będzie miał przedmiot głosowania – jeśli będzie to sprawa zwykła, wówczas wystarczy zgoda większkości współwłaścicieli. Natomiast w sprawach niezwykłych konieczna będzie zgoda wszystkich (więcej na temat spraw zwykłych i niezwykłych przeczytasz tutaj).

Wydawać by się mogło, że brak porozumienia między współwłaścicielami lokalu to sytuacja dość rzadka. Tak zapewne będzie w większości przypadków, na przykład gdy wspówłaścicielami są małżonkowie. Gdyby jednak między takimi małżonkami toczyła się sprawa o rozwód, osiągnięcie porozumienia także i w sprawach dotyczących wspólnego mieszkania mogłoby okazać się niemożlwie. Innym przykładem może być sytuacja zwaśnionych członków rodziny, którzy wskutek dziedziczenia stali się współwłaścicielami lokalu.

Jeśli nie da się porozumieć, wówczas trzeba sięgnąć po instrumenty służące rozwiązywaniu sporów między współwłaścicielami. W maju i czerwcu pisałam dość sporo na ten temat omawiając spory w małej wspólnocie, ale przypomnę Ci, że co do zasady w braku porozumienia współwłaściciele powinni zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu. Jeśli sprawa przekracza zakres zwykłego zarządu, wówczas z wnioskiem mogą wystąpić współwłaściciele lokalu mający co najmniej 50% udziałów. W sprawach zwykłych wniosek może złożyć każdy współwłaściciel.

Pozostaje do rozstrzygnięcia jeszcze jedna kwestia praktyczna – umocowanie do działania w imieniu współwłaścicieli lokalu. W wielu wyrokach i publikacjach spotkałam się z poglądem, że współwłaściciel głosujący na zebraniu (lub głosujący w trybie indywidualnego zbierania głosów) powinien posiadać pełnomocnictwo od pozostałych współwłaścicieli lokalu. Jednocześnie jednak w praktyce bardzo często zdarza się, że jeden współwłaściciel nieruchomości zarządza całością bez pełnomocnictw od pozostałych współwłaścicieli, którzy milcząco godzą się na jego działania. Teoretycznie jest więc możliwe takie dorozumiane pełnomocnictwo dla współwłaściciela lokalu do udziału w głosowaniu.

Moim zdaniem to pierwsze rozwiązanie jest bezpieczniejsze. Po pierwsze, taki upoważniony pisemnym pełnomocnictwem współwłaściciel będzie mógł powołać się na jego treść wobec pozostałych współwłaścicieli lokalu. Po drugie, pozostali członkowie wspólnoty nie będą mogli kwestionować jego uprawnienia do głosowania, a przynajmniej będzie to im znacznie utrudnione.

A co jeśli współwłaściciel lokalu chce zaskarżyć uchwałę wspólnoty, ponieważ jego zdaniem narusza ona jego interesy? Czy w takim przypadku współwłaściciele również muszą działać wspólnie? Na te pytania odpowiem Ci w kolejnych wpisach dotyczących praw i obowiązków współwłaścicieli lokalu.

Podobne artykuły

• Co tak naprawdę daje Ci nowelizacja ustawy o własności lokali
• Gdy lokal ma kilku właścicieli…
• Zapraszam na kolejne szkolenie – tym razem o zebraniach i uchwałach właścicieli
• Pytania o pełnomocnika
• Zabezpieczone: Szkolenie dla zarządców nieruchomości – podsumowanie