Kupujesz mieszkanie. Na co zwrócisz uwagę? Na pewno istotna jest lokalizacja, rozkład mieszkania, oczywiście cena…
A czy zastanawiasz się jakie opłaty będziesz musiał ponosić, gdy już wydasz swoje oszczędności i będziesz mieć przed sobą 30 lat spłacania kredytu hipotecznego? Czy zdarzyło Ci się przeczytać lub usłyszeć, że Twoje mieszkanie jest „bezczynszowe”? Tak? Czy myślisz, że to oznacza, że nie będziesz musiał za nic płacić? Zdziwisz się…
Mieszkanie, które jest przedmiotem odrębnej własności, czyli ma swoją księgę wieczystą, zawsze ma pewien dodatek – udział w nieruchomości wspólnej. Jest on „prawem związanym z własnością lokalu”. To znaczy, że nie możesz kupić mieszkania bez tego udziału, ani sprzedać tego udziału bez mieszkania. Po prostu musisz je mieć tak długo, jak długo masz mieszkanie. To oznacza, że masz swój udział w każdej części tzw. nieruchomości wspólnej, w każdej rurce, cegiełce, kostce chodnikowej, drzewku na działce, które nie służą wyłącznie do użytku innego właściciela mieszkania w tym samym budynku.
To oznacza także, że musisz, tak, musisz uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, czyli płacić między innymi za:
- remonty i bieżącą konserwację części wspólnych (np. za wymianę dachu, malowanie klatki schodowej, wymianę żarówek, czy naprawę domofonów),
- dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody do części wspólnych (na klatce schodowej czy w piwnicach jest przecież światło, a w niektórych budynkach są także dostarczane inne media nie tylko do lokali), a także za antenę zbiorczą i windę (nawet jeśli mieszkasz na parterze),
- ubezpieczenie, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że pokrywasz je bezpośrednio (tak może być na przykład z podatkiem od nieruchomości),
- wydatki na utrzymanie porządku i czystości w Twojej nieruchomości (np. mycie klatki schodowej, zamiatanie chodnika czy też jego odśnieżanie oraz usuwanie sopli),
- wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
No i teraz sakramentalne pytanie – ile będziesz musiał płacić i kto o tym decyduje?
Zasady są następujące:
- właściciele ponoszą koszty zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do udziałów, co oznacza, że jeśli Twój udział w nieruchomości wspólnej wynosi na przykład 17/100 to obciąża Cię 17/100 całości wydatków z tego tytułu,
- koszty te są uiszczane w postaci zaliczek płatnych co miesiąc z góry do 10-go dnia każdego miesiąca,
- o wysokości tych kosztów decydują z jednej strony właściciele lokali, którzy w uchwale określają wysokość wynagrodzenia członków zarządu lub zarządcy, stawkę zaliczki na fundusz remontowy, wynagrodzenie za sprzątanie nieruchomości, a z drugiej dostawcy mediów, a także ubezpieczyciel, jeśli nieruchomość ma być ubezpieczona.
Jeśli nie będziesz płacić zaliczek, wspólnota może wystąpić przeciwko Tobie o zapłatę do sądu. Co więcej, jeśli będziesz długotrwale zalegać z zapłatą tych opłat, może Ci grozić nawet sprzedaż lokalu w drodze licytacji.
Pamiętaj więc, że kupując lokal „bezczynszowy” nie będziesz płacić czynszu czyli opłaty za korzystanie z cudzego lokalu, jednak będziesz mieć obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania tzw. części wspólnych. No ale któż inny miałby za to płacić – przecież jesteś ich współwłaścicielem.
Dzień dobry!
{ 6 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
A co w momencie kiedy do wspolnoty nalezy budynek wolnostojacy jednorodzinny i obok budynek czterorodzinny, remonty tylko na tym 4 rodzinnym, kanaliza, woda, prad gaz, wszystko podlaczone na osobnych liniach tzn osobno do jednorodzinnego i drugi wspolny do 4 rodzinnego, wspolna jest tylko dzialka ktora w zaden sposob nie jest dofinansowywana, od lat w takim samym stanie, czy jest opcja odlaczenia nieruchomosci od wspolnoty？koszty duze bo polowa udzialow na nieruchomosci jednorodzonnej, druga polowa rozlozona na 4 rodziny
Szanowna Pani,
Jak najbardziej w takiej sytuacji doradzałabym właścicielom nieruchomości jednorodzinnej podjęcie kroków w kierunku podziału fizycznego nieruchomości i oddzielenia się od budynku wielomieszkaniowego.
Trudno jednak bez bliższych szczegółów rozstrzygnąć czy to możliwe.
Jeśli jest Pani zainteresowana odpłatną poradą w tej sprawie, proszę o kontakt z Kancelarią.
Pozdrawiam
Witam, Gratuluję ciekawego i rzeczowego bloga.
Odnośnie tzw. mieszkań ,,bezczynszowych” to coraz bardziej popularne jest to stwierdzenie i niestety jest nadużywane. Prawdopodobnie słowo to ma duże znaczenie marketingowe. Wiele razy spotykałem się w mojej pracy księgowego wspólnot mieszkaniowych z stwierdzeniem typu: ,,ale przecież jak kupowałam mieszkanie to obiecywali że będzie bezczynszowe”, wtedy zazwyczaj odpowiadam: ,,tak, czynsz płacimy w spółdzielni, we wspólnocie płaci Pani zaliczkę”. Świadomość ludzi niekiedy jest mała. Bardzo fajnie że powstają takie artykuły. Pozdrawiam.
Witam,
a co jeśli wspólnota nie ma zarządu i nie jest nawet zarejestrowana, a niektórym współwłaścicielom to pasuje i nie chcą jej zakładać, czy istnieje jakiś przepis regulujący te obowiązki, i jak ich do tego zmusić, żeby założyli wspólnote i zaczeli dbać o nią bo niszczeje, normalne spotkania nie przynoszą żadnych decyzji.
Szanowny Panie,
jeśli nie ma możliwości uzyskania zgody większości na formalne zarejestrowanie wspólnoty, wówczas pozostaje wyłącznie droga sądowa. W postępowaniu można domagać się ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd.
Pozdrawiam
Witam,
Jak wygląda kwestia gdy mamy osiedle bez czynszowe ze wspólną drogą dojazdową.
Brak wspólnoty mieszkaniowej prawnej – brak zarządu, a został zatrudniony administrator do sprzątania drogi osiedlowej przez kilka osób z osiedla bez zgody całości mieszkańców.
– Czy z urzędu można zmusić mieszkańców, którzy nie podpisali umowy i chęci na zatrudnienie takiego administratora?
– Czy administrator może wzywać mieszkańców z którymi nie ma podpisanej umowy do zapłaty za lata które obsługuje?
– Czy administrator może wchodzić na drogę prawną z mieszkańcami?
Sprawa dotyczy ok. 15 % mieszkańców osiedla którzy nie byli o tym poinformowani (o zatrudnieniu administratora) albo nie zgadzali się z tytułu niekorzystnej umowy dla mieszkańców. Umowy były podpisywane z każdym właścicielem na osiedlu oddzielnie.
Pozdrawiam i proszę o pomoc bo to niecodzienna sytuacja.