Niestety. Nawet w przypadku tzw. nowej deweloperki zdarzają się usterki. Fachowo po prawniczemu zwane wadami. Pisałam jakiś czas temu, że od 25 grudnia 2014 r. masz więcej czasu na to, by dochodzić przysługujących Ci z tytułu wad uprawnień i roszczeń. A jak to wygląda w praktyce?
Przed grudniem 2014 r. rękojmia odnosiła się wyłącznie do wad budynku, a dziś dotyczy nieruchomości. To oznacza, że możesz dochodzić roszczeń wobec dewelopera także jeśli wady będą dotyczyły działki, na której stoi budynek. Na przykład, gdyby okazało się, że pod ziemią składowane były odpady radioaktywne. Albo gdyby deweloper nieprawidłowo wykonał chodniki.
Wcześniej warunkiem skorzystania z rękojmi był tzw. akt staranności, czyli pisemne zawiadomienie sprzedającego o wadzie w terminie jednego miesiąca od jej wykrycia. Brak zawiadomienia powodował, że uprawnienia i roszczenia wygasały bezpowrotnie. Teraz obowiązek zawiadomienia dotyczy wyłącznie sprzedaży między przedsiębiorcami. Jeśli więc kupiłeś lokal mieszkalny prywatnie, a nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nie musisz o niczym zawiadamiać by skorzystać z przysługujących Ci z tytułu rękojmi praw.
I wreszcie termin – kiedyś uprawnienia i roszczenia z tytułu rękojmi za wady budynku (a także lokalu) można było realizować o ile wada została wykryta w terminie 3 lat od dnia wydania rzeczy. Obecnie termin ten wynosi 5 lat.
Pamiętaj, że nowe przepisy nie mają zastosowania do umów zawartych przed ich wejściem w życie czyli przed 25 grudnia 2014 r. I tu zaczynają się schody.
Dotychczasowa praktyka dotycząca liczenia terminów do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi wskazuje, że w przypadku usterek budynku wielomieszkaniowego termin ten był liczony od chwili wydania ostatniego lokalu. Każdy właściciel lokalu jest przecież jednocześnie współwłaścicielem tzw. części wspólnych nieruchomości i brak jest podstaw by jego uprawnienia były ograniczone, ponieważ nabył lokal później. Co zatem zrobić, gdy część lokali została sprzedana przed 25 grudnia 2014 r. a część po? Jak liczyć termin?
Moim zdaniem w takich sytuacjach właściciele lokali są w zdecydowanie lepszym położeniu niż deweloper. Skoro każdy właściciel lokalu może samodzielnie zrealizować swoje uprawnienia z tytułu rękojmi za wady to właściciele, którzy kupili lokal wcześniej będą mogli skorzystać z 5-letniego terminu do realizacji roszczeń z tytułu rękojmi przysługującego późniejszym nabywcom.
Mogę Cię jednak zapewnić, że bez sporów się nie obejdzie. Deweloperzy będą próbowali bronić się na różne sposoby, m.in. właśnie powołując się na zmianę przepisów. A co jeśli na przykład „stary” nabywca (który kupił lokal przed 25 grudnia 2014 r.) nie dopełnił akt staranności? Czy będzie mógł skorzystać w ogóle z rękojmi? A jeśli właściciele zdecydują się żądać naprawienia wad, które dotyczą zieleni na działce, a nie samego budynku, a część z nich to „starzy” nabywcy? Deweloperzy na pewno będą protestować.
Wątpliwości jest jak widzisz sporo i nie obędzie się bez ingerencji sądów. Póki co przepisy są dość świeże i nie ma jeszcze zbyt wielu orzeczeń, które wyznaczałyby jakieś trendy. Myślę jednak, że orzeczenia te zwykle będą zmierzały do zapewnienia większej ochrony właścicielom lokali, zwłaszcza mieszkalnych, niż deweloperom. Innymi słowy, jestem przekonana, że sądy będą stały na straży naszych praw i wolności. Jak zawsze…
Uważasz ten post za wartościowy, a może znasz kogoś, komu się przyda? Udostępnij go na swoim Facebooku!
Dzień dobry!
{ 14 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Czy w ramach rękojmi na mieszkanie mogę zgłosić wadę wykonania komina, który należy do tego mieszkania?
Oczywiście. Artykuł dotyczy usterek nieruchomości wspólnej, jednak rękojmia dotyczy również lokalu i przysługuje Panu jako kupującemu.
Trudno mi ocenić bez znajomości dokumentacji czy komin jest wyłącznie częścią lokalu czy też częścią wspólną (służąc nie tylko Panu).
Pozdrawiam
Czy wspólnota mieszkaniowa może w ramach rękojmi zgłaszać wady developerowi?
Czy muszą to zrobić poszczególni właściciele. Usterka dotyczy części wspólnych.
pozdrawiam
Krzysztof
Szanowny Panie,
Obecnie dla dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi (gdy chodzi o lokale wydane po 24 grudnia 2014 r.) nie jest konieczne zawiadomienie sprzedającego o wadzie, o ile kupującym jest konsument. Więc tak naprawdę nie ma znaczenia czy, kto i kiedy takie zawiadomienie złoży. Natomiast w przypadku lokali wydanych przed 25 grudnia 2014 aktu staranności powinna dokonać osoba uprawniona, której przysługują roszczenia z tytułu rękojmi, a zatem właściciel lub osoba działająca w jego imieniu posiadająca stosowne upoważnienie. Jeśli robi to zarząd, w którego skład wchodzą właściciele, warto napisać, że robią to w imieniu własnym i wspólnoty. Jeśli robi to zarządca, powinien mieć do tego upoważnienie od właścicieli (może wynikać z umowy o zarządzanie albo z pełnomocnictwa).
Pozdrawiam
Jeżeli rękojmia dotyczy również działki, to czy w taki razie można reklamować nieprawidłowe wykonanie prac związanych z zagospodarowaniem „zieleńca” wokół? Głównie chodzi o słabe przytwierdzenie agrowłóknin, które po roku czasu poodrywały się od gruntu, a firma zarządzająca nieruchomością (która została narzucona przez dewelopera) próbuje wymusić na mieszkańcach poniesienie kosztów związanych z naprawą.
Szanowny Panie,
Jeśli chodzi o nieruchomości wydane po 25 grudnia 2014 r., to również wady gruntu mogą być przedmiotem roszczeń z tytułu rękojmi.
Pozdrawiam
Dzień dobry,
Wspólnota mieszkaniowa ,której jestem członkiem ponad 20 lat , naraziła mnie na szkodę ,gdyż 3 lata temu wybudowała węzeł cieplny pod moim mieszkaniem o czym nawet nie wiedziałam,gdyż zarządca nie poinformowała mnie nawet na piśmie o o walnym zebraniu ,ani po zebraniu nie otrzymałam nawet protokołu z tego zebrania by sprawdzić jakie członkowie podjęli uchwały. .Wiem dopiero od października zeszłego roku 2017 o tym zebraniu ( dowiedziałam się po ponad 2 i pół roku od tego zebrania ,kto na nim był ,ilu członków było za budową węzła ( 28 z 50 rodzin) ,oraz,że podjęto na nim uchwałę wybudowania tego węzła cieplnego i to pod moim mieszkaniem ,mimo,że na parterze zamieszkuje 10 rodzin w tym zarządca również ) , gdyż zażądałam od zarządcy kserokopii protokołu z tego zebrania .Nie miałam o niczym pojęcia , co mi wspólnota zrobiła, bo wszyscy siedzieli cicho a prawdy dowiadywałam się wyłącznie z otrzymywanych co jakiś czas pism z różnych organów w tym z nadzoru budowlanego i trwało to ponad 2 lata jak się wszystkiego dopiero dowiedziałam. Gdy w okresie letnim 2015 r. przed moimi oknami i pod moim mieszkaniem były prowadzane jakieś roboty budowlane ,myślałam,że to tylko jakaś firma budowlana wymienia stare rury ,bo budynek ma ponad 34 lata .Dopiero ,gdy nie mogąc znieść uciążliwego hałasu węzła ,potem doszły drgania zgłosiłam ten problem zarządcy ,to mi powiedziała,że inni też tak mają i nie narzekają ,zignorowała mój problem. .Więc sprawę zgłosiłam najpierw do sanepidu ,potem nadzoru budowlanego i postępowanie administracyjne toczy się już ponad 22 miesiące a zostało wszczęte tylko z pomocą RPO ,który zainterweniował , gdyż poprosiłam go o pomoc.PINB ciągle coś wymyśla ,zwleka z wydaniem ostatecznej decyzji , bo najwyraźniej grają na zwłokę ,gdyż inwestor,który ten węzeł wybudował podlega pod burmistrza miasta i jest spółką gminną i podejrzewam,że w grę wchodzą jakieś nieczyste układy ,próbują po prostu sprawie “ukręcić łep”..Mam zamiar zgłosić sprawę do prokuratury na dniach jestem w trakcie pisania pisma ,bo uważam,że padłam ofiarą oszustów ,ponieważ cokolwiek robią to wyłącznie na moją niekorzyść lecz z korzyścią drugiej strony inwestora i wspólnoty ,bym tylko nie posiadała żadnych dowodów w sprawie jako strona poszkodowana ,ale tego po sanepidzie to bym się w życiu nie spodziewała ( i mam na to dowody).Nadzór budowlany w zeszłym roku nakazał zarządcy wykonania w moim mieszkaniu badań hałasu i drgań ,ale wspólnota mieszkaniowa wynajęła prawnika,który złożył zażalenie na wydane przez nadzór postanowienie ,ponieważ zarządca nie jest zarządcą nieruchomości tylko zarządcą nieruchomości wspólnej ( a nadzór budowlany przez ponad 2 lata każde pismo kierował zawsze do wspólnoty nie zarządcy,czyżby to uczynił specjalnie ?) a pełnomocnictwo w imieniu wspólnoty podpisała zarządca jako też jednoosobowy zarząd.Mam pytanie czy wspólnota mieszkaniowa MIAŁA PRAWO WYNAJĄĆ PRAWNIKA I ZAPŁACIĆ MU HONORARIUM Z PIENIĘDZY POCHODZĄCYCH Z FUNDUSZU REMONTOWEGO, ponieważ jako członek wspólnoty co miesiąc muszę za ten fundusz płacić a w tej sytuacji to prawnik broni pozostałych członków , a nie mnie.Poza tym to przez wspólnotę wyłącznie poniosłam szkodę ,również materialną , a teraz jej naprawić nie chcą .Jestem inwalidką i na wynajmowanie prawników mnie nie stać ,sama jestem zmuszona pisać pisma ,prośby,skargi czy zażalenia do różnych organów czyniąc to tak jak potrafię ,bo na prawie się nie znam.
Czy wspólnota mieszkaniowa miała prawo zapłacić honorarium prawnikowi z funduszu remontowego na który ja też co miesiąc płacę kwotę 100 zł ( 1/6 ze swojej miesięcznej renty ),czy nie miała prawa ,przecież też jestem członkiem wspólnoty i to są też moje pieniądze ,które wpłacam.Będę wdzięczna za udzielenie mi odpowiedzi na to pytanie.
Z wyrazami szacunku,
GABISUN
Szanowna Pani,
Wspólnota mieszkaniowa ma prawo udzielić pełnomocnictwa do reprezentowania profesjonalnemu pełnomocnikowi w każdej sprawie.
Inną rzeczą jest kwestia sfinansowania takiej usługi prawnej. Z pewnością fundusz remontowy nie powinien być źródłem finansowania takich wydatków, chyba że wspólnota podjęłaby uchwałę, że z FR wolno zapłacić za usługę prawną.
Pozdrawiam
Szanowna Pani,
mam kilka pytań odnośnie wpisu.
Budynek, w którym mieszkam powstawał w okresie przed i po wejściu w życie ustawy zmieniającej długość rękojmi. Stąd też pytanie czy osoby, które podpisały akt notarialny, umowę deweloperską przed wejściem w życie ustawy a mieszkanie odebrały np. w 2016 r. to czy w tym przypadku dewelopera obowiązuje 3 letni okres rękojmi czy 5 letni?
Kolejne pytanie jak to ma się do części wspólnej, jaki będzie okres rękojmi? Czy okres rękojmi liczy się od wydania pozwolenia na użytkowanie?
Z góry dziękuję za odpowiedź
Witam,
„Dotychczasowa praktyka dotycząca liczenia terminów do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi wskazuje, że w przypadku usterek budynku wielomieszkaniowego termin ten był liczony od chwili wydania ostatniego lokalu”
wydanie ostatniego lokalu – czy chodzi tu o odbior lokalu czy wydanie kluczy do lokalu (ktore czasem Deweloper wydaje wczesniej niz odbior bedzie dokonany)???
W mojej ocenie chodzi o formalny odbiór, przy czym jeśli nastąpił on przed przeniesieniem własności, wówczas decydująca jest data przeniesienia własności.
Dzień Dobry
Mam pytanie czy sterownik wentylatora wentylacji mechanicznej w budynku mieszkalnym wielorodzinnym może być przedmiotem rękojmi z tytułu odpowiedzialności dewelopera za wady budynku z terminem 5 letnim, czy tego typu urządzenia podlegają normalnej rękojmi z okresem dwuletnim? Dodam tylko że na budynku jest zainstalowanych 27 wentylatorów z czego 19 nie działa ze względu na uszkodzony sterownik wentylatora. Budynek został oddany do użytku w lipcu 2017 roku.
Szanowny Panie,
Jak rozumiem, ów sterownik jest elementem wentylacji mechanicznej, a zatem koniecznej w budynku instalacji. Stąd uważam, że należy go traktować jako część budynku i uznać, że podlega 5-letniemu terminowi jak cały bydynek.
Pozdrawiam
Dzień dobry,
Czy rękojmia na urządzenia części wspólnych np. bramę garażową obowiązuje 2 lata jak na ruchomości ? I co najważniejsze – liczona jest od daty przekazania kluczy do mieszkania (luty), czy przeniesienia własności, czyli podpisania aktów notarialnych (październik) ?
Czy tak jak uważa zarządca budynku od daty przekazania budynku zarządcy wybranemu przez dewelopera (styczeń) ?