Kiedy znowu się spotkamy?

Według niektórych pandemię koronawirusa pożegnaliśmy już dawno i “możemy się uśmiechnąć”. Rzeczywistość jednak pokazuje, że do pokonania COVID-19 jeszcze nam trochę brakuje, a obostrzenia wprowadzane w celu zapobiegania rozprzestrzenianiu się wirusa wciąż obowiązują i są ciągle modyfikowane.

Dla wspólnot mieszkaniowych – ich członków, zarządów, a także dla zarządców – ciągle aktualne pozostaje pytanie: kiedy będziemy mogli odbyć roczne zebranie ogółu właścicieli? Przecież zgodnie z przepisami mieliśmy to zrobić do końca marca… No ale wtedy, wiadomo, siedzieliśmy w domach, był “totalny lockdown”, a ustawodawca przedłużył termin do odbycia zebrań o okres do 6 tygodni od dnia odwołania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii. Jako że stan epidemii wciąż obowiązuje, zarządy i zarządcy wspólnot, w których zebrania nie odbyły się wiosną, są “w terminie”, co oznacza, że nie mają obowiązku ich zwołania i odbycia do końca epidemii. Po jej zakończeniu będą mieć na to jeszcze 6 tygodni.

Mimo to docierają do mnie pytania czy jednak nie odbyć zebrania? Przecież sprawozdania finansowe za 2019 rok nie zostały zatwierdzone, zarządy nie uzyskały absolutorium, nie ma także planu gospodarczego na rok 2020, który za 3 tygodnie się skończy. I co dalej? Jeśli stan epidemii nie zostanie odwołany do 30 marca 2021 rok, także zebrania roczne dotyczące roku 2020 nie zostaną przeprowadzone, a zarządy i zarządcy będą działać w oparciu o dotychczasowe stawki zaliczek i bez planu gospodarczego na kolejny rok.

Drogi zarządco, drodzy członkowie zarządu. Możecie przeprowadzić zebranie właścicieli pod warunkiem, że uczynicie to z uwzględnieniem aktualnie obowiązujących obostrzeń i zasad bezpieczeństwa związanych z epidemią COVID-19. Tak przynajmniej informuje Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii. Ministerstwo podaje także, że choć co do zasady zebranie roczne powinno odbyć się stacjonarnie, z ewentualnym udziałem głosów zebranych w trybie indywidualnego zbierania głosów, to nie ma także przeszkód, “aby zainteresowane wspólnoty przeprowadziły roczne zebranie w formule hybrydowej, gdzie część uczestników – w liczbie dozwolonej przez aktualnie obowiązujące przepisy – bierze osobisty udział w zebraniu, część zaś bierze udział łącząc się z uczestnikami zebrania oraz z prowadzącym je zarządem – za pomocą urządzeń komunikacji zdalnej, przekazujących obraz oraz dźwięk”. W ocenie autora komunikatu w takim przypadku głosy mogą być oddawane także za pośrednictwem poczty elektronicznej, indywidualnych kont przypisanych właścicielom lub pisemnie. Taka formuła ma gwarantować możliwość dyskusji nad zebraniem jak najszerszemu kręgowi właścicieli, podjęcie uchwał, a także zapewniać bezpieczeństwo epidemiczne członków wspólnoty i zarządu.

Co to oznacza w praktyce?

  • że nadal w zebraniu osobiście może uczestniczyć nie więcej niż 5 (!) osób,
  • że osoby te powinny mieć zakryte usta i nos przy pomocy odzieży lub jej części, maski, maseczki, przyłbicy albo kasku ochronnego,
  • że pozostali właściciele (i ewentualnie członkowie zarządu bądź przedstawiciele zarządcy) mogą uczestniczyć w zebraniu w sposób zdalny,
  • że uchwały mogą być – zdaniem Ministerstwa – podejmowane za pośrednictwem różnych form komunikacji na odległość, a także w formie pisemnej.

Nie odnalazłam wśród szeregu regulacji dotyczących funkcjonowania w dobie pandemii przepisu, który wprost sankcjonowałby opisaną w komunikacie Ministerstwa procedurę. Ale zastanowiłam się jak należałoby zwołać zebranie w formule proponowanej przez Ministerstwo i czy – a jeśli tak to jakie – wiążą się z tym ryzyka.

Po pierwsze, w zawiadomieniu o zebraniu należałoby poinformować właścicieli o takiej formie zebrania. Po drugie, konieczne byłoby dysponowanie narzędziem pozwalającym na dwustronną komunikację z przekazem obrazu i dźwięku wszystkich osób biorących udział w zebraniu. Nie muszę dodawać, że takie oprogramowanie musiałoby być legalne, a w przypadku wykorzystywania go przez profesjonalnego zarządcę konieczne byłoby posiadanie licencji dla celów komercyjnych bądź użycie narzędzia typu open source. Po trzecie, trzeba by było do razu ustalić kto ma brać udział w zebraniu osobiście – czy na przykład tylko zarząd (który przecież może być pięcioosobowy), czy zarządca lub jego istotni pracownicy biorący udział w zarządzaniu nieruchomością. A jeśli mieliby to być także właściciele, to należałoby rozważyć, według jakiego klucza ich wybrać? Wielkości udziału? Kolejności zgłoszeń? Po czwarte, zarząd lub zarządca musi mieć pewność, że wszyscy właściciele są w stanie uczestniczyć w zebraniu z wykorzystaniem środków elektronicznej komunikacji na odległość, a zatem wiedzieć, czy dysponują odpowiednim sprzętem i wiedzą… Zapewne we wspólnotach, w których członkowie od początku komunikują się za pośrednictwem poczty elektronicznej można przyjąć takie założenie. Trudniej będzie w takich wspólnotach, gdy właścicielami lokali są głównie ludzie starsi.

Jak widać, hybrydowe zebranie wspólnoty generuje sporo problemów technicznych i praktycznych. A także prawnych. Biorąc pod uwagę wspomniany już brak jednoznacznej podstawy prawnej do takiej formy zebrania każdy zarząd i zarządca powinien liczyć się z kwestionowaniem przez właścicieli uchwał podjętych na takim zebraniu. Wprawdzie – jak w każdym przypadku – uchylenie uchwały z uwagi na naruszenie zasad formalnych dotyczących ich podejmowania może nastąpić tylko, jeśli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na treść uchwały, to jednak – w mojej ocenie – przy takiej formule zebrania może się to okazać łatwe do wykazania. W rezultacie uchwały tak podjęte mogą zostać uchylone przez sąd.

Co zatem robić? Próbować zwołać zebranie w formie hybrydowej czy raczej czekać? Każdy zarząd wspólnoty bądź jej zarządca musi sam odpowiedzieć sobie na to pytanie. Z pewnością w niewielkich wspólnotach przeprowadzenie zebrania w formie hybrydowej może się powieść, a jego odbycie rozwiąże wiele problemów wynikających z braku wymaganych uchwał. Inaczej sprawa będzie się kształtowała we wspólnotach liczących kilkadziesiąt, a nawet kilkuset członków, gdzie problemem może być choćby zapewnienie narzędzia do komunikacji pozwalającego wszystkim wziąć aktywny udział w zebraniu. Pozostaje żałować, że ustawodawca nie zdecydował się na zapewnienie właścicielom wprost takiego samego uprawnienia jakie przyznał zarządom wspólnot pozwalając na podejmowanie uchwał za pomocą środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość.

Już 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształci się w prawo własności. Było już w blogu o ogólnych zasadach przekształcenia oraz o zaświadczeniu potwierdzającym przekształcenie. Dzisiaj czas na koszty.

Zapewne wiesz, że każdy użytkownik wieczysty (a także współużytkownik) ma obowiązek w terminie do 31 marca każdego roku uiszczać bez wezwania opłatę za użytkowanie wieczyste w ustalonej przez właściwy organ wysokości. Po 1 stycznia 2019 r. będziesz musiał płacić tzw. opłatę przekształceniową.

O obowiązku wnoszenia opłaty właściwy organ (zwykle starosta, wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo województwa) poinformuje Cię w zaświadczeniu. Będzie tam także informacja o wysokości opłaty i okresie jej wnoszenia.

Ile będziesz musiał płacić?

Zgodnie z art. 7 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Innymi słowy – będziesz rocznie płacić tyle ile płaciłbyś za użytkowanie wieczyste.

Jak długo będziesz płacić?

Przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia.

W jakim terminie musisz zapłacić?

Co do zasady za każdy rok z góry do dnia 31 marca.  Wyjątkiem jest opłata za rok 2019, którą trzeba będzie zapłacić do 29 lutego 2020 roku. W rezultacie, jeśli nie zrobisz tego wcześniej, w 2020 roku zapłacisz dwa razy – do końca lutego za rok 2019 i do końca marca za rok 2020.

Czy jeśli sprzedasz nieruchomość nadal będziesz musiał płacić?

Nie. Po sprzedaży obowiązek przechodzi na kolejnego właściciela, poczynając od 1 stycznia roku następującego po roku sprzedaży.

Przykład? Proszę bardzo:

Teraz płacisz rocznie z tytułu użytkowania wieczystego 200 zł. Tyle samo (co do zasady) zapłacisz do 29 lutego 2020 r. i do 31 marca 2020 i przez kolejne 18 lat. Czyli łącznie: 2.400 zł. Jeśli jednak w 2025 roku sprzedasz nieruchomość, wówczas w 2026 roku opłatę zapłaci nabywca nieruchomości.

Pamiętaj, że opłatę przekształceniową możesz zapłacić jednorazowo w całości. Możesz także w każdej chwili spłacić kwotę pozostałą do zapłaty. Możesz także w pewnych sytuacjach zapłacić mniej… ale o tym w kolejnym wpisie.

 

Jeśli jesteś użytkownikiem lub współużytkownikiem wieczystym nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, to zapewne dotarło do Ciebie, że 1 stycznia 2019 r. prawo to przekształci się automatycznie, czyli z mocy samego prawa w prawo własności.

Pisałam już dość ogólnie o procedurze przekształcenia, a dzisiaj mam dla Ciebie trochę szczegółów.

 

Co potrzebujesz?

Na początek zaświadczenie potwierdzające przekształcenie. Jest ono konieczne, by przekształcenie ujawnić księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków. Wydaje je, w zależności od tego czyją własnością był dotąd grunt, na którym stoi Twój budynek lub budynek, w którym jest Twój lokal:

  • starosta (ewentualnie prezydent miasta w miastach na prawach powiatu), jeśli grunt był własnością Skarbu Państwa,
  • wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa, jeśli grunt był własnością odpowiednio: gminy, powiatu lub albo województwa.

Dla porządku trzeba dodać, że zaświadczenia wydają także inne podmioty, ale dotyczy to niewielkiej części gruntów. Większość zaświadczeń będzie wydawana przez starostę albo odpowiednie władze gminy, powiatu lub województwa.

Zaświadczenie jest wydawane na wniosek lub z urzędu. Innymi słowy możesz zwrócić się do właściwego organu o jego wydanie i wówczas powinieneś je otrzymać w ciągu 4 miesięcy od otrzymania wniosku. Jeśli tego nie zrobisz, organy mają obowiązek wydać zaświadczenia dla każdego użytkownika i współużytkownika wieczystego w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia, czyli co do zasady najpóźniej do 31 grudnia 2019 r.

Pamiętaj, że jeśli zaświadczenie będzie wystawiane z urzędu, bez Twojego wniosku, zostanie ono wysłane na adres wskazany w ewidencji gruntów i budynków. Jeśli ten adres jest nieaktualny, czym prędzej popraw go, bo inaczej doręczenie będzie skuteczne, a Ty możesz nic o tym nie wiedzieć.

Dlaczego to jest ważne? Bo w zaświadczeniu jest szereg istotnych informacji.

Treść zaświadczenia

Zaświadczenie zawiera:

  • oznaczenie nieruchomości gruntowej lub lokalowej (tak! Przecież przekształcenie dotyczy także nieruchomości zabudowanych budynkami wielorodzinnymi), według ewidencji gruntów i budynków oraz księgi wieczystej,
  • potwierdzenie przekształcenia,
  • informację o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, jej wysokości i okresie wnoszenia, jak również o możliwości wniesienia opłaty jednorazowo i zasadach jej wnoszenia,
  • pouczenie o możliwości złożenia wniosku o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia opłaty (o ile właściciel nie zgadza się z informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłaty),
  • jeśli konieczne jest uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – informację o oznaczeniu i dacie tego zezwolenia.

Skutki wydania zaświadczenia

Właściwy organ wysyła zaświadczenie do właściwego sądu wieczystoksięgowego w terminie 14 dni od wydania. Stanowi ono podstawę wpisu prawa własności (lub współwłasności) w księdze wieczystej, a także podstawę wpisu w dziale III księgi wieczystej roszczenia o opłatę przekształceniową. Sąd dokonuje wpisów z urzędu i doręcza Ci zawiadomienie o wpisie na adres wskazany w zaświadczeniu (czyli ten, który widnieje w ewidencji gruntów i budynków). Nie musisz płacić za wpisy w księdze wieczystej.

W terminie 2 miesięcy od doręczenia zaświadczenia możesz złożyć do właściwego organu wniosek o ustalenie opłaty przekształceniowej lub okresu jej wnoszenia w drodze decyzji, jeśli nie zgadzasz się z tą wysokością lub okresem.

Nadto masz obowiązek uiszczać opłatę przekształceniową także wtedy, gdy złożysz wniosek o jej ustalenie w drodze decyzji. Po wydaniu decyzji uiszczone opłaty zostaną rozliczone.

Zakładam, że opłata za przekształcenie, jej wysokość, sposób ustalenia, czas, przez który będziesz musiał płacić, to zagadnienia, które najbardziej Cię interesują. Już za kilka dni poświęcę im kolejny wpis.

Uważasz ten post za wartościowy, a może znasz kogoś, komu się przyda? Udostępnij go na swoim Facebooku!

Użytkowanie wieczyste – sztandar wyprowadzić

No i stało się. Albo raczej stanie się.

Po latach połowicznych rozwiązań 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształci się z mocy samego prawa w prawo własności nieruchomości.

Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów będzie miała do Ciebie zastosowanie jeśli:

  1. jesteś użytkownikiem lub współużytkownikiem wieczystym gruntu zabudowanego wyłącznie budynkami mieszkalnymi jednorodzinnym,i
  2. jesteś użytkownikiem lub współużytkownikiem wieczystym gruntu zabudowanego wyłącznie budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w którym co najmniej połowę lokali stanowią lokale mieszkalne,
  3. jesteś użytkownikiem lub współużytkownikiem wieczystym gruntu zabudowanego wyłącznie budynkami wymienionymi w punktach 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Punkt 3, choć może się wydawać skomplikowany, jest bardzo ważny. Na jego podstawie przekształceniu podlegają także te nieruchomości, na których oprócz budynków mieszkalnych są garaże czy inne obiekty, jak choćby kotłownia, i nie wymaga to żadnego dodatkowego postępowania. Inaczej mówiąc – jeśli na nieruchomości są jakieś urządzenia czy obiekty niezbędne mieszkańcom, także one ulegną przekształceniu i staną się, podobnie jak budynki mieszkalne, częścią składową gruntu.

Przekształcenie z mocy samego prawa oznacza, że nie musisz robić nic. No… prawie nic, bo musisz zapłacić. Ale poza tym wszystko dzieje się z urzędu:

  1. najpierw właściwy organ wydaje zaświadczenie potwierdzającej przekształcenie,
  2. a potem właściwy sąd dokonuje we właściwej księdze wieczystej z urzędu wpisu prawa własności oraz roszczenia o opłatę.

Ty dowiesz się, że te czynności zostały dokonane, z korespondencji, bo organ, który wydał zaświadczenie doręczy je na Twój adres wskazany w ewidencji gruntów i budynków. Na ten sam adres sąd wyśle Ci postanowienie o wpisie do księgi wieczystej. Dlatego ważne jest, by był to ten adres, gdzie rzeczywiście odbierasz pocztę – najlepiej od razu sprawdź to w starostwie lub w Urzędzie Miasta (na prawach powiatu) i w razie potrzeby uaktualnij adres.

Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności kosztuje. Ale nie martw się. Bo opłata jest rozłożona na 20 lat, a kwota płacona co roku nie powinna co do zasady przekraczać wysokości ostatniej opłaty za użytkowanie wieczyste, którą płaciłeś w ostatnim roku. Ustawa przewiduje także bonifikaty jeśli zdecydujesz się zapłacić szybciej. O tym jednak i o szczegółach całej procedury napiszę już za kilka dni, bo niniejszy post jest pierwszym z serii o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności.

Uważasz ten post za wartościowy, a może znasz kogoś, komu się przyda? Udostępnij go na swoim Facebooku!

Skarga nadzwyczajna – dyżur telefoniczny

3 kwietnia 2018 r. pojawiła się w polskim systemie prawnym nowa instytucja – skarga nadzwyczajna.

Przysługuje ona od prawomocnych orzeczeń w przypadku, gdy:

  • orzeczenie narusza zasady lub wolności i prawa człowieka i obywatela określone w Konstytucji,
  • orzeczenie w sposób rażący narusza prawo przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie,
  • zachodzi oczywista sprzeczność istotnych ustaleń sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego.

Kiedy można wnieść skargę, kto może to uczynić, jakie dokumenty zgromadzić? Możesz się dowiedzieć dzwoniąc dzisiaj do godziny 14:00 do lokalnej redakcji Gazety Wyborczej. W Katowicach to ja odpowiem na Twoje pytania pod numerem 32 60 95 806. Więc łap za słuchawkę i do usłyszenia.