Idzie nowe, czyli dobra zmiana dla tzw. wspólnot garażowych

Już jakiś czas temu Sejm rozpoczął prace nad nowelizacją ustawy o własności lokali. Sama w sobie nowelizacja jest bardzo skromna – raptem jeden nowy artykuł i dwa nowe ustępy. Jednak jest ona niezwykle istotna dla wszystkich tych nieruchomości, w których funkcjonują tzw. wspólnoty garażowe.

A cóż to takiego? Jeśli nie wiesz, to znaczy, że nigdy nie zetknąłeś się z tym niezwykle poważnym problemem, który w wielu nowo budowanych blokach czasami wręcz paraliżuje działanie wspólnot.

Deweloperzy zbywają w stawianych przez siebie budynkach miejsca parkingowe, które – prawnie rzecz ujmując – stanowią część ułamkową jednego ogromnego lokalu – garażu wielostanowiskowego. Jak w przypadku każdego innego samodzielnego lokalu, także z takim garażem związany jest udział w nieruchomości. Biorąc pod uwagę metraż takich garaży, udział ten jest zwykle znaczny. A jednocześnie taki garaż ma kilkudziesięciu, a często i kilkuset współwłaścicieli!

I tu jest pies pogrzebany…

Bo skoro lokal ma kilku(set) współwłaścicieli, to muszą oni w każdej sprawie działać wspólnie. Jak się zapewne domyślasz, to praktycznie niemożliwe. Nawet w małych wspólnotach zdarza się, że trudno jest zebrać w jednym miejscu i czasie wszystkich właścicieli (lub współwłaścicieli lokali). W przypadku wspólnoty garażowej trzeba nie tylko zgromadzić właścicieli mieszkań, czy lokali użytkowych, ale i wszystkich (lub co najmniej większość) współwłaścicieli garażu. Oczywiście wystarczyłby jeden z nich, o ile wszyscy pozostali udzieliliby mu pełnomocnictw. Co jest równie mało realne.

Dlatego często w budynkach, w których są garaże wielostanowiskowe, wspólnoty nie są w stanie podejmować uchwał. Jest to trudne do przeprowadzenia nawet w drodze indywidualnego zbierania głosów. Jeśli bowiem udział w nieruchomości wspólnej przypadający na garaż wynosi ok 30%, brak jednomyślnej (lub większościowej) decyzji „garażowców” może sprawić, że żadna uchwała nie uzyska wymaganej większości.

Na ten pat postanowił zaradzić nasz ustawodawca proponując nowelizację, z którą możesz się zapoznać tutaj. Z uzasadnienia projektu wynika wprost, że celem zmiany jest właśnie usprawnienie funkcjonowania wspólnot, w których istnieją garaże wielostanowiskowe. Zmiana jest o tyle rewolucyjna, że odchodzi od dotychczas wypracowanego w orzecznictwie sądów stanowiska, iż jeśli lokal jest przedmiotem współwłasności, to związany z nim udział w nieruchomości wspólnej nie dzieli się na dalsze ułamki między poszczególnych współwłaścicieli, lecz przysługuje im niepodzielnie wspólnie (zobacz na ten temat wpis: Gdy lokal ma kilku właścicieli). Ustawodawca przyjął, że w przypadku współwłasności lokalu w częściach ułamkowych także udział w nieruchomości wspólnej będzie się „dzielił” między współwłaścicieli proporcjonalnie do ich udziałów w lokalu. To oznacza, że każdy z nich będzie miał swój „własny” głos na zebraniu właścicieli!

Pozwól, że wyjaśnię to na przykładzie garażu wielostanowiskowego: załóżmy, że garaż ma 80 współwłaścicieli, a związany z nim udział w nieruchomości wspólnej wynosi 40%. To oznacza, że każdy współwłaściciel garażu ma 0,5% udziału w nieruchomości wspólnej, bo 40%/80 = 0,5%.

Co istotne, powyższe zasady nie mają zastosowania w przypadku głosowania „jeden na jeden”. Tu ustawodawca przyjął, że współwłaściciele w celu oddania głosu przypadającego na ich lokal muszą ustanowić pełnomocnika. Moim zdaniem ma to sens, ponieważ w przeciwnym wypadku „garażowcy” zawsze przegłosowaliby resztę, a po drugie znów trudno byłoby uzyskać 50% + 1 głosów z uwagi na trudność z zebraniem głosów od wszystkich współwłaścicieli.

I jeszcze jedna istotna uwaga: proponowane w nowelizacji zasady dotyczą wyłącznie współwłasności w częściach ułamkowych. To oznacza, że nie będą miały zastosowania do lokali, które są współwłasnością małżeństw, bo tam co do zasady istnieje tzw. współwłasność łączna (o ile małżonkowie nie zawarli intercyzy). W małżeństwach wszystko zostaje po staremu.

Nowelizacja jest obecnie po pierwszym czytaniu w komisjach sejmowych. Czekam z niecierpliwością na jej uchwalenie, bo to krok w dobrym kierunku.

{ 33 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Wojciech Rudzki | umowa najmu lokalu użytkowego 25 kwietnia, 2015 o 14:10

Bardzo ciekawa zmiana, faktycznie na pierwszy rzut oka powinna usunąć wiele problemów z głosowaniem we wspólnotach. Na kiedy planowane jest wejście w życie?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 12 maja, 2015 o 23:15

Nowelizacja ma wejść w życie w ciągu 14 dni od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. A kiedy to nastąpi? Cóż… mamy rok wyborczy, więc różnie to może wyglądać.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Krzysztof 18 maja, 2015 o 15:36

Miejmy nadzieję że pójdzie szybko 🙂

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 21 maja, 2015 o 13:32

Cóż… na razie projekt jest w podkomisjach i nie został przekazany do II czytania.

Odpowiedz

Krzysztof 27 maja, 2015 o 14:36

Wczoraj komisja odesłała projekt do Marszałka Sejmu
komisja „wnosi:
W y s o k i S e j m uchwalić raczy załączony projekt ustawy.”
Czy orientuje się Pani jaki jest dalsza procedura uchwalania ustawy?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 10 czerwca, 2015 o 21:43

Poseł Smoliński wyręczył mnie w odpowiedzi.
Czekamy na dalsze wiadomości z Sejmu.

Odpowiedz

Kazimierz 10 czerwca, 2015 o 15:23

Ustawa dzisiaj trafia na II czytanie w Sejmie i w piątek powinna byc głosowana.
Poseł Kazimierz Smolinski

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 10 czerwca, 2015 o 21:41

Ja również bardzo dziękuję za informację 🙂
Cieszę się, że mój blog znajduje czytelników także wśród posłów.
Mam nadzieję, że ta dobra zmiana zostanie szybko przyjęta i wkrótce wejdzie w życie.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Krzysztof 10 czerwca, 2015 o 20:08

Panie Pośle, bardzo dziękuję za informację.
Proszę dać znać jak będzie po głosowaniu.

Odpowiedz

Krzysztof 10 czerwca, 2015 o 20:09

aha, zapomniałem dodać: trzymam kciuki 🙂

Odpowiedz

Wojtek 11 czerwca, 2015 o 16:06

Witam, a czy coś już wiadomo jak się ma nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i innych ustaw – ciekawi mnie w szczególności czy zmienią się przepisy ustawy o własności lokali, które zamkną obecną lukę umożliwiającą niezliczone wydzielanie lokali do nowych ksiąg?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 18 czerwca, 2015 o 21:03

Witam.
Z tego co jest mi wiadomo projekt jest nadal przedmiotem prac rządowych. Czy interesująca Pana zmiana nastąpi – dowiemy się, gdy ustawę uchwali parlament.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Pawel 12 czerwca, 2015 o 12:23

Ustawa przegłosowana

Odpowiedz

Wojtek 12 czerwca, 2015 o 12:40

jak to przegłosowana, jak dopiero jest w komisji w trakcie konsultacji?

Odpowiedz

Krzysztof 12 czerwca, 2015 o 13:07

Dziękuję za informację 🙂

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 13 czerwca, 2015 o 22:43

Na temat głosowania nad nowelizacją można zobaczyć więcej tu: http://www.sejm.gov.pl/Sejm7.nsf/agent.xsp?symbol=glosowania&NrKadencji=7&NrPosiedzenia=94&NrGlosowania=21
A już wkrótce nowy wpis na temat tej nowelizacji bo z małej zmiany zrobiła się w międzyczasie nieco większa 🙂

Odpowiedz

Pawel 12 czerwca, 2015 o 13:05

O 9.30 było glosowanie nr głosowania 21 na stronach sejmu znajdziesz tak wiec został jeszcze Senat i podpis Prezydenta. Myśle, ze potrwa to końca lipca.

Odpowiedz

andy 10 lipca, 2015 o 17:10

Ustawa przegłosowana prze Senat!
91 głosów ZA
0 Przeciw
0 Wstrzymujących się

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 10 lipca, 2015 o 17:38

Czyli teraz czekamy już tylko na podpis Prezydenta i ogłoszenie ustawy w Dzienniku Ustaw.

Odpowiedz

Damian2 23 lipca, 2015 o 12:04

Teraz powstaje tylko pytanie co z uchwałami, które są w trakcie głosowania.
Według mnie, ponieważ nie zostały podjęte i ich głosowanie jest procedowane w chcwili zmiany prawa to możemy je skończyć już na nowych zasadach.
Ale zawsze gdzieś diabeł siedzi w szczegółach 🙂

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 28 lipca, 2015 o 10:40

Witam.
Bardzo trafne pytanie. I świetny temat na artykuł, bądź kolejny wpis w blogu, bo to nie taka prosta sprawa.
Proszę śledzić wpisy, bo na pewno napiszę o tym problemie coś więcej.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Joanna 14 sierpnia, 2015 o 14:07

Z niecierpliwością czekam na artykuł i komentarz.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 21 sierpnia, 2015 o 13:32

To już po wakacjach – teraz dojrzewa 🙂

Odpowiedz

Krzysztof 3 sierpnia, 2015 o 12:49

Witam
Prezydent w piątek podpisał ustawę:
http://www.prezydent.pl/prawo/ustawy/podpisane/art,60,lipiec-2015-r.html
pozycja 25
Ustawa z dnia 12 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o własności lokali – podpisana 31 lipca 2015 r.

Odpowiedz

Krzysztof 17 sierpnia, 2015 o 12:53

Witam.
W piątek (14-go sierpnia) ustawa została ogłoszona w Dzienniku Ustaw – pozycja 1168.
http://dziennikustaw.gov.pl/du/2015/1168/1

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 21 sierpnia, 2015 o 13:34

To oznacza, że ustawa wejdzie w życie 29 sierpnia 2015r.
Dziękuję za ciągłą czujność 🙂
Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 21 sierpnia, 2015 o 13:21

I opublikowana 14 sierpnia w Dzienniku Ustaw, a zatem wchodzi w życie 29 sierpnia.

Odpowiedz

Łukasz 27 lutego, 2016 o 19:40

A co w sytuacji gdy osoba posiada miejsce garazowe w hali wielostanowiskowej i tymamsemym jest wlascicielem znacznych udzialow w czesci wspolnej. Oplaty za nie sa 60PLa miejsca 30 PLN. Czy jest jakis przepis ustawa ktora moze obnizyc takie oplaty?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 7 marca, 2016 o 22:18

Szanowny Panie proszę o bardziej szczegółowej określenie jaki udział ma ta osoba w garażu i w nieruchomości wspólnej z tego tytułu oraz z tytułu własności innych lokali, a także z czego wynikają różne opłaty.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Łukasz 16 marca, 2016 o 23:27

Szanowna Pani,

Osiedle składa się z 5 budyknków mieszkalnych wielolokalowych z halami garazowymi na kondygnacji -1. Wybudowane zostały w 2 etapach dlatego też pierwsze 3 zarządzane są przez inną wspólnotę a pozostałe dwa wybudowane póżniej inną.

GARAŻ (miejsce postojowe):
Nieruchomość to lokal niemieszkalny – garaż, o owierzchni użytkowej 1.731.17 m2, usytuowany na -1 kondygnacji budynku welolokalowego,…, w którym zostało zorganizowanych 65 miejsc garażowych….., dla ktorego Sąd Rejonowy….., prowadzi księgę wieczystą.

1. z własnościa lokalu związany jest udział wynoszący 173117/1747077 (..) cżęści nieruchomości wspolnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz częśći budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali

DODATKOWO:
W zwiazku z ty, że ilość stanowisk garażowych w Garażu pod budynkiem w którym posiadam mieszkanie jest mniejsza niż ilość loklali mieszkalnych Deweloper pozwolił na zakup wyżej wskazanego loklalu niemieszkalnego w -1 kondygnacy, budynku wieloklalowego obok. Budynku połączone są przejsciem podziemnym.

Wspólnota uchwaliła opłatę za miejsce garażowe w wyskości 25 PLN miesięcznie (Sprzątanie, Energia elektryczna itd)

Wspólnota uchwaliła koszt pozostały związany z udziałem w nieruchomości wspólnej każdego własciciela miejsca postojowego opłaty z tym związane w wysokości 63,92PLN (administrowanie, en. elektryczna częśći wspólnej, En. cieplna części wspólnej, inne koszty, kkonserwacja dźwigów osobowych, materiały, koszty zieleni, ubezpieczenie, utrzymanie czystości, woda i ścieki części wspólnej, fundusz remontowo-modernizacyjny).

Jak widać koszty utrzymania części wspołnych zwiazanych z udziałem są ponad 2 razy wieksze niż utrzymanie miejsca postojowego. Ponadto trzeba zauważyć, że nie kożystam z klatek, dźwigów, ścieków itd. części wólnej. Ponadto jako mieszkanie i członek sąsiedniej wspólnoty (pozostłych 2 bloków) posiadam nieograniczoną służebnośc przejadu i przechodu.

Czy jest jakaś możliość wpłynięcia na nienaliczenie opłat za część wspólną lub chociaż ich pomniejszenia?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 6 kwietnia, 2016 o 22:10

Szanowny Panie,
Z tego co Pan pisze, ma Pan lokal w jednej wspólnocie i udział w lokalu w drugiej. Jak rozumiem, opłata 25 zł dotyczy zarządzania samym lokalem garażowym. Natomiast w związku z udziałem w garażu automatycznie jest Pan współwłaścicielem nieruchomości wspólnej w budynku, w którym jest garaż. I z tego tytułu ponosi Pan opłaty za zarząd nieruchomością wspólną według stawek ustalonych przez wspólnotę.
Przepisy umożliwiają określenie opłat dla właścicieli lokali użytkowych na wyższym poziomie, iż dla lokali mieszkalnych. Trudno mi jednak powiedzieć, czy tak jest w Pana przypadku.
Moje wątpliwości wzbudza kwestia opłaty za zarząd garażem – tu nie powinna decydować wspólnota, a wyłącznie współwłaściciele garażu.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Jan 2 listopada, 2017 o 13:03

Witam,
Mam pytanie czy ta nowelizacja ma zastosowanie do naszej sytuacji:
mala wspolnota, chcemy notarialnie przeprowadzic rozdzielnosc malzenska, mamy 30/100 udzialow, reszta 4 mieszkania ma 15/100 udzialow, czy po intercyzie bedziemy placic czynsz wg 15/100 udzialow czy „po staremu” czyli 30/100 – np obecnie na fr placimy wg 30/100.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 3 listopada, 2017 o 11:58

Szanowny Panie
Niestety pytanie jest dla mnie dość niejasne. Proszę o kontakt mailowy z Kancelarią celem doprecyzowania szczegółów.
Informuję, że porady są odpłatne.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Dziękuję, że chcesz skomentować mój artykuł! Jednak jeśli szukasz pomocy w swojej sprawie to musisz wiedzieć, że moja odpowiedź ma charakter odpłatny. W tym celu skontaktuj się ze mną, korzystając z zakładki Kontakt.

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Piotrowscy Spółka Partnerska Adwokatów Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Piotrowscy Spółka Partnerska Adwokatów z siedzibą w Katowicach.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem sekretariat@kancelariapiotrowscy.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: