Często klienci i czytelnicy bloga pytają dlaczego nowelizacja ustawy o własności lokali z 12 czerwca 2015 r. nie dotyczy małżonków. Jeśli też się nad tym zastanawiasz, to należy Ci się kilka słów wyjaśnienia.

Najpierw jednak przypomnę o co chodzi – od 29 sierpnia 2015 r. ustawa o własności lokali zrównuje współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych z każdym innym właścicielem. W praktyce oznacza to, że każdy współwłaściciel lokalu może samodzielnie uczestniczyć w zebraniu, a także ma niezależne od innych współwłaścicieli prawo głosu.

Dotąd było inaczej. Na podstawie praktyki sądowej przyjmowano, że w przypadku współwłasności lokalu współwłaściciele w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej muszą być jednomyślni, zawsze mieć uzgodnione stanowisko i głosują wspólnie (więcej na ten temat przeczytasz we wpisie „Czy współwłaściciele muszą być jednomyślni”).

W wielu artykułach prasowych i komentarzach do nowelizacji zetknęłam się z tezą, że na nowelizacji nie skorzystają małżonkowie. Ale ta teza jest nieprawdziwa. A przynajmniej nie do końca.

Jak zwykle – diabeł tkwi w szczegółach.

Tym szczegółem jest zapis „w częściach ułamkowych” zawarty w dodanym do ustawy o własności lokali art. 1a. Być może słyszałeś, że współwłasność może być w częściach ułamkowych albo łączna. Ta pierwsza – najczęstsza w praktyce, polega na tym, że każdy współwłaściciel ma ułamkowo określony udział we współwłasności (np. 1/3, albo 85/276, itp.). W ten sposób skonstruowana jest współwłasność nieruchomości wspólnej.

Natomiast we współwłasności łącznej nie ma określonych udziałów. Dlatego czasem nazywa się ją bezudziałową. W praktyce współwłasność łączna występuje między wspólnikami spółki cywilnej albo między małżonkami pozostającymi w ustroju wspólności ustawowej małżeńskiej (czyli takimi, którzy nigdy nie zawarli żadnej umowy majątkowej małżeńskiej zwanej intercyzą).

Jak zapewne wiesz, wspólność majątkowa małżeńska nie jest przymusem – jeśli zawrzesz ze swoją drugą połówką tzw. umowę o rozdzielności majątkowej, dotychczas istniejąca między wami współwłasność łączna przekształci się we współwłasność w częściach ułamkowych. To oznacza, że każdy z was co do zasady będzie miał 50% udziału we wszystkim, co dotąd razem kupiliście. To oznacza również, że kupując cokolwiek później będziecie nabywać oznaczone udziały we współwłasności w częściach ułamkowych.  Taki sam skutek nastąpi w przypadku orzeczenia separacji, ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków, jego upadłości, a także w razie ustanowienia rozdzielności przez Sąd.

Okazuje się zatem, że również małżonkowie mogą być współwłaścicielami lokalu w częściach ułamkowych, a zatem właścicielami lokalu w rozumieniu art. 1a ustawy o własności lokali.

Dlaczego ustawodawca nie zdecydował się rozszerzyć art. 1a i definicji właściciela na wszystkie rodzaje współwłasności? No właśnie z uwagi na charakter współwłasności łącznej. Skoro jest ona bezudziałowa, nie jest możliwe określenie jaki udział przypada na danego współwłaściciela lokalu. W rezultacie nie byłoby również możliwe określenie udziału takiego współwłaściciela w nieruchomości wspólnej.

Jak widać nowelizacja ustawy o własności lokali dostarcza i pewnie długą będzie dostarczać wiele ciekawych zagadnień praktycznych, o których warto pisać.

Podobne artykuły

• Co tak naprawdę daje Ci nowelizacja ustawy o własności lokali
• Nowelizacja ustawy o własności lokali
• Kiedy znowu się spotkamy?
• Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność – a ile to będzie kosztowało?
• Zaświadczenie o przekształceniu użytkowania wieczystego