Zebranie ogółu właścicieli lokali

Jak zwykle o tej porze roku wspólnoty przygotowują się do zebrań. Dlatego mam dziś krótką ściągę, która Ci w tym pomoże i to bez względu na to, czy jesteś szeregowym członkiem wspólnoty, czy też nią zarządzasz.

Przede wszystkim pamiętaj, że od 29 sierpnia 2015 r. zebranie zgodnie ze znowelizowaną ustawą o własności lokali nazywa się „zebraniem ogółu właścicieli lokali”.

Chcesz wiedzieć, co należy zrobić, by zebranie zwołać – przeczytaj post p.t. „Pisemnie, ustnie, a może mailem. (…)”.

Jeśli nie wiesz co powinien zawierać porządek obrad zebrania, informacji szukaj we wpisie „Porządek musi być”.

W razie wątpliwości co do podejmowania uchwał na zebraniu (i poza nim) powinieneś zerknąć do jednego z najpopularniejszych i najczęściej komentowanych wpisów w historii bloga „Głosujemy”. Warto przeczytać także komentarze, zresztą nie tylko do tego wpisu. Co nieco o głosowaniu przeczytasz także we wpisie „Głosy wstrzymujące”.

Jednym z punktów obowiązkowych zebrania ogółu właścicieli lokali jest uchwała w przedmiocie absolutorium dla zarządu. Dlaczego taką uchwałę należy podjąć, jaki jest jej cel? Zajrzyj do wpisu „Żółta kartka, czyli o co chodzi z tym absolutorium”.

Gdyby uchwały podjęte na zebraniu z jakichś przyczyn Ci się nie podobały, możesz je zaskarżyć, a informacje na ten temat znajdziesz we wpisie „Nie zgadzam się…”. Zarządców i członków zarządu odsyłam także do wpisu „Brak większości w dużej wspólnocie” – dowiesz się co zrobić, jeśli na zebraniu lub później nie podjęto jakiejś istotnej uchwały.

A co jeśli zarząd lub zarządca nie zwoła zebrania? Zrób to sam!

{ 20 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Karol Luty 3, 2016 o 17:43

Witam,
Pani Mecenas natrafiłem na Pani blog próbując rozwiać wątpliwości. Od niedawna jestem członkiem wspólnoty mieszkaniowej, w której wiele uchwał jest podejmowanych tylko w trybie indywidualnego zbierania głosów. Na wielu stronach jest taka możliwość dopuszczona, jednak po przeczytaniu art 23 uwl mam pewne wątpliwości. Pkt 1 dopuszcza głosowanie na dwa sposoby, jednak mówi również- „uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania”. Nie ma nigdzie napisane, że uchwała może być podjęta tylko poprzez indywidualne zbieranie głosów. Dodatkowo punkt 3 tegoż artykułu mówi o uchwale z udziałem głosów zebranych indywidualnie, a nie tylko z głosami zebranymi indywidualnie. (oczywiści znajdzie się pewnie ktoś, kto powie że udział jest 100%, jednak wtedy raczej by ten punkt był inaczej sformułowany).
Czy moje rozumowanie ma sens? Czy można przyjąć, że zgodnie z uwl podejmowanie uchwał wymaga zwołania zebrania ogółu właścicieli?
Czy zna może Pani jakiś wyrok sądowy, który zawierałby interpretację tego przepisu? Niestety nie udało mi się czegoś takiego znaleźć.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Luty 4, 2016 o 12:02

Szanowny Panie,
Dopuszczalność zbierania uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów nie budzi wątpliwości na tle art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali. Przepis stanowi: „Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebrabniu, częsciowo w drodze indywidualnego ich zbierania”.
W pierwszej części tego przepisu mamy alternatywę rozłączną. To oznacza, że uchwałę można podjąć albo na zebraniu, albo w drodzze indywidualnego zbierania głosów. Stąd wynika, że to dwa odrębne tryby podejmowania uchwał. Trzecim sposobem jest tryb mieszany, gdzie głosowanie rozpoczyna się na zebraniu i kontynuuje po jego zakończeniu w drodze indywidualnego zbierania głosów.
Z kolei ustęp 3 art. 23 jest bardzo sensownie sformułowany, bo dotyczy zarówno takich uchwał, które podjęto wyłącznie w drodze indywidualnego zbierania głosów (udział 100%), jak i tych, które podjęto w trybie mieszanym.
Trudno mi w tej chwili podrzucić jakiś wyrok sądowy, natomiast zapraszam do lektury wpisu Głosujemy.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Karol Luty 4, 2016 o 14:24

Dziękuję bardzo za odpowiedź. W trakcie czekania na nią przejrzałem wiele wpisów na Pani blogu i dotarłem do informacji, która rozwiała moje wątpliwości, mianowicie do wyroku SN z dnia 26 września 2014, który ciekawie i według mnie sprawiedliwie interpretuje system indywidualnego zbierania głosów na zasadzie – nikt nie może zostać pominięty.
Pozdrawiam serdecznie i czekam na kolejne wpisy.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Luty 4, 2016 o 20:47

Brawo 🙂 jest Pan szybszy ode mnie.
Pozdrawiam serdecznie

Odpowiedz

Karolina Luty 5, 2016 o 15:14

Witam,

Co z kwestią głosowania w sprawie Zarządu WM, jesli w akcie notarialnym wpisano osobę fizyczną (w praktyce właściciela Biura obsługi nieruchomości) a na pierwszysm zebraniu właścicieli owe Biuro chce wybrać spośród nas Rade WM, a nie członków Zarządu?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Luty 16, 2016 o 21:03

Szanowna Pani
Istnieje taka możliwość, jednak żeby konkretnie odpowiedzieć musiałabym się zapoznać z treścią aktu notarialnego.
Jeśli jest Pani zainteresowana poradą, proszę o kontakt z Kancelarią.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Artur Marzec 31, 2016 o 09:20

Witam serdecznie art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd

i tu moje pytanie czy zbieranie podpisów tylko indywidualnie przez ZARZĄD oznacza iż np. 4członków zarządu jest w WM to ilu z nich (minimalnie)powinno zbierać takie podpisy

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Kwiecień 6, 2016 o 22:16

Szanowny Panie
Przepisy tego nie regulują wprost. Tak naprawdę może to robić nawet osoba trzecia, byleby działała z upoważnienia zarządu.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Wojtek Kwiecień 26, 2016 o 19:44

Witam,
Pani Mecenas a co w przypadku jeżeli u mnie jest zarządca przymusowy. A mieszkańcy zwrócili sie na piśmie o zwolanie zebrania a zarzadca milczy. Czy musi zrobic to zebranie?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Maj 24, 2016 o 17:31

Szanowny Panie,
Co do zasady zarządca powinien zwołać zebranie. Jeśli tego nie uczyni, zróbcie to Państwo sami, a przy okazji zawiadomcie Sąd, że Was ignoruje.
Pozdrawiam

Odpowiedz

wojtek Lipiec 7, 2016 o 15:27

witam serdecznie,
czy uchwały podejmowane na zebraniu mogą mieć numerację np 2a,2b itp
pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 7, 2016 o 16:44

Dzień dobry,
Numeracja uchwał jest dowolna, choć dobrze byłoby zachować jakąś systematykę 🙂
Przepisy nie regulują tej kwestii. Każda wspólnota wyrabia sobie w tej sprawie własną praktykę.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Magdalena Listopad 8, 2016 o 18:55

Witam. Mam pytanie. Czy przy wspólnocie gdzie jest 30 mieszkan 23włascicieli indywidualnych i 7 mieszkań jednego właściciela mianowicie Rolniczej Spółdzielni mieszkaniowej. Czy My głosujemy po jednym głosie a spółdzielnia 7 głosów. Zawsze przegłosowane. Teraz chodzi o zaciągnięcie dużego kredytu i my mieszkańcy boimy się ze nas przeglosuje. Czy można zrobić uchwałę by miał jeden głos? Proszę o pomoc 🙁

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Listopad 9, 2016 o 22:00

Szanowna Pani,
By odpowiedzieć na Pani pytanie musiałabym mieć więcej informacji, przede wszystkim o udziałach, które przysługują każdemu z właścicieli.
Taka analiza wykracza jednak poza ramy komentarza w blogu. Jeśli chce Pani otrzymać szczegółową, płatną poradę, proszę o kontakt z Kancelarią lub bezpośednio ze mną na adres: natalia.klima@adwokatura.pl
Pozdrawiam

Odpowiedz

Magdalena Listopad 10, 2016 o 13:45

Witam ponownie. Chodziło mi o Rolniczą Spółdzielnię Produkcyjną która sprzedawała mieszkania z 30 wykupiło nas 23 a 7mieszkan nadal należy do Spółdzielni,bo zamieszkujących nie stać na to,a na wolny rynek jeszcze nie wystawili. Należymy do JTBS. Które prowadzi wspólnoty mieszkaniowe ok 5szt i Nas z RSP również. Razem jesteśmy wspólnota tylko RSP zawsze ma 7 głosów i w zamowie Z JTBS są w komitywie. 🙁 Myślałam że można by zrobić uchwałę by głosowanie odbywało się jeden właściciel jeden głos a nie po wielkości udziałów 🙁
Niestety nie stać mnie na płatną poradę, przepraszam.
Pozdrawiam serdecznie 🙂

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Listopad 22, 2016 o 22:54

Szanowna Pani,
Jeśli lokali jest 30, a 23 lokale są wykupione, to pod warunkiem, że te 23 lokale reprezentuje ponad 50% udziałów jesteście Państwo w stanie przegłosować Spółdzielnię.
Głosowanie 1 na 1 jest możliwe gdy:
1. właściciele w uchwale podjętej udziałami tak postanowią,
2. zawsze, na wniosek właścicieli mających minimum 20% udziałów, jeśli we wspólnocie większość czyli ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej ma jeden podmiot albo gdy liczba udziałów nie jest równa jeden, albo gdy oba te warunki występują.
Gdy spełnicie Państwo któryś z powyższych warunków, można przeprowadzić głosowanie jeden na jeden.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Piotr Grudzień 16, 2016 o 16:20

A czy ten wniosek 20% udzałów może być odrzucony przez wiekszosc mieszkancow na zebraniu?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Luty 7, 2017 o 11:26

Jeśli są spełnione opisane przeze mnie warunki, to wniosek właścicieli reprezentujących 20% udziałów jest wiążący i skutkuje automatyczną koniecznością głosowania 1 : 1. W przypadku naruszenia tego przepisu ma Pan podstawy do kwestionowania uchwały podjętej a także nie podjętej (gdy głosów za było mniej) w normalnym trybie (tj. udziałami) w Sądzie.

Odpowiedz

Magdalena Listopad 10, 2016 o 13:48

Witam ponownie. Chodziło mi o Rolniczą Spółdzielnię Produkcyjną która sprzedawała mieszkania z 30 wykupiło nas 23 a 7mieszkan nadal należy do Spółdzielni,bo zamieszkujących nie stać na wykup, a na wolny rynek jeszcze nie wystawili. Należymy do JTBS jako wspólnota mieszkaniowa . Które prowadzi wspólnoty mieszkaniowe ok 50szt i Nas z RSP również. Razem jesteśmy wspólnota tylko RSP zawsze ma 7 głosów i w zmowie Z JTBS są w komitywie. 🙁 tak uważam!!! Myślałam że można by zrobić uchwałę by głosowanie odbywało się jeden właściciel jeden głos a nie po wielkości udziałów 🙁
Niestety nie stać mnie na płatną poradę, przepraszam.
Pozdrawiam serdecznie 🙂

Odpowiedz

Magdalena Listopad 10, 2016 o 13:51

JTBS to Jarocińskie towarzystwo budownictwa społecznego Sp. z o.o.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Dziękuję, że chcesz skomentować mój artykuł! Jednak jeśli szukasz pomocy w swojej sprawie to musisz wiedzieć, że moja odpowiedź ma charakter odpłatny. W tym celu skontaktuj się ze mną, korzystając z zakładki Kontakt.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: