Na pewno zauważyłeś, że bardzo często we wpisach pojawia się pojęcie „zarządu”. Odnosi się ono zarówno do organu, który kieruje wspólnotą, jak i do pewnych czynności dotyczących nieruchomości wspólnej. Dzisiejszy wpis dotyczy zarządu w tym drugim znaczeniu.
Zarząd to – najprościej rzecz ujmując – podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności faktycznych (np. remontów) i prawnych (np. zawarcie umowy najmu), a także urzędowych (np. złożenie wniosku o pozwolenie na budowę) dotyczących rzeczy wspólnej, koniecznych lub przydatnych w toku gospodarowania rzeczą, obejmujących sferę utrzymania, zabezpieczenia i eksploatacji rzeczy. Czynności zarządu można podzielić na tzw. czynności zwykłego zarządu (nazwijmy je „zwykłe”) i przekraczające zakres zwykłego zarządu (a te „niezwykłe”).
Ustalenie czy dana czynność bądź sprawa jest „zwykła” czy też „niezwykła”, nie jest takie proste. Pomocne będą tutaj przepisy ustawy o własności lokali, które zawierają wyliczenie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, czyli „niezwykłych”. Należą do nich następujące sprawy:
- ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
- przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
- ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
- zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
- udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nabudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wyskości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
- udzielenie zgody na zmianę wyskości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
- dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
- nabycie nieruchomości,
- wytoczenie powództwa o nakazanie sprzedaży lokalu,
- ustalenie części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomoscią wspólną,
- udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
- określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
Pamiętaj, że to wyliczenie ma charakter wyłącznie przykładowy. Można się nim jednak posiłkować także w małej wspólnocie mieszkaniowej. Do innych czynności „niezwykłych” zalicza się przede wszystkim zbycie rzeczy, a także jej obciążenie ograniczonym prawem rzeczowym (np. hipoteką czy służebnością), czy też wzniesienie na nieruchomości budynku czy innego obiektu budowlanego.
Z kolei czynności „zwykłe” obejmują bieżące administrowanie, zawieranie umów najmu lokali, pobieranie czynszów i innych opłat, istalowanie kanalizacji sanitarnej, opadwej, czy przewodów wodociągowych.
Rozróżnienie na czynności „zwykłe” i „niezwykłe” ma znaczenie dla sposobu podejmowania decyzji przez wspólnoty. We wspólnotach, w których stosuje się przepisy ustawy o własności lokali, czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Natomiast w sprawach „niezwykłych” konieczne jest powzięcie przez właścicieli uchwały wyrażającej zgodę na podjęcie danej czynności przez zarząd oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu. Jeśli zarząd dokona czynności „niezwykłej” bez takiej uchwały właścicieli, czynność będzie nieważna.
W małych wspólnotach działających w oparciu o przepisy o współwłasności czynności zwykłe wymagają zgody większkości członków, a niezwykłe – ich jednomyślności. Również w tym przypadku dokonanie czynności niezwykłej bez zgody wszystkich właścicieli będzie bezwzględnie nieważne.
Pewnie nasuwa Ci się pytanie co zrobić, jeśli nie da się uzyskać zgody właścicieli (zarówno w małej, jak i w dużej wspólnocie). Wówczas może dojść do paraliżu decyzyjnego. Biorąc pod uwagę znaczenie czynności „niezwykłych” dla funkcjonowania wspólnoty, wybrnięcie z takiego pata jest bardzo istotne. Jak to zrobić? Czytaj mojego bloga, bo na pewno ten temat pojawi się w kolejnych wpisach.
Dzień dobry!
{ 98 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Witam
Jestem właścicielem mieszkania w małej wspólnocie- budynku wielorodzinnym który składa się z 6 wyodrębnionych lokali. Czy jeżeli będę chciała zalecić wykonanie przyłącza gazu ziemnego do mojego lokalu to muszę konsultować to z resztą właścicieli?
Dzień dobry
Odpowiedź na Pani pytanie jest uzależniona od tego czy i w jakim stopniu przyłącze będzie „ingerować” w nieruchomość wspólną. Jeśli tak, zapewne konieczne będzie uzyskanie co najmniej zgody większości współwłaścicieli. Może się jednak zdarzyć, że konieczna będzie jednomyślność wszystkich. Jest to uzależnione od zakresu niezbędnych prac.
Jeśli chciałaby Pani uzyskać bardziej szczegółową poradę w tej sprawie, uprzejmie proszę o kontakt z Kancelarią przez formularz kontaktowy na blogu. Możemy umówić się na spotkanie, albo omówić sprawę mailowo, po wyjaśnieniu wszelkich wątpliwości. Informuję przy tym, że porady są płatne.
Pozdrawiam serdecznie i zapraszam do kontaktu.
Dzień dobry,
mieszkam w małej wspólnocie (6 lokali). Chcemy podjąć uchwałę w sprawie zarejestrowania wspólnoty oraz uchwałę w sprawie założenia rachunku bankowego. Czy będzie tu mowa o zarządzeni „zwykłym” czy „niezwykłym”, tzn. czy jeśli jeden z współwłaścicieli nie będzie mógł podpisać uchwały, to czy będzie ona ważna? (6 współwłaścicieli ma 6 równych udziałów we współwłasności).
Dziękuję za wyjaśnienie.
Pozdrawiam,
Iwona Ostrowska
Dzień dobry,
by odpowiedzieć na Pani pytanie potrzebowałabym nieco więcej informacji co do tego na czym ma polegać rejestracja małej wspólnoty. Zapraszam Panią do kontaktu na mój adres mailowy: natalia.klima@adwokatura.pl
Co do zasady założenie rachunku bankowego stanowi element bieżącego administrowania nieruchomością, jednak problem może powstać po stronie banku, który może żądać bądź to podpisu wszystkich członków wspólnoty, bądź pełnomocnictwa od tych, którzy podpisu nie złożyli. O szczegółach możemy porozmawiać albo osobiście na spotkaniu w Kancelarii albo za pośrednictwem maila. Proszę o kontakt na mail podany powyżej.
Pozdrawiam
Dzień dobry. Wysłałam Pani informacje na wskazany adres e-mail.
Pozdrawiam,
Iwona Ostrowska
Dzień dobry.
Jestem notarialnie współwłaścicielem gruntu w Wspólnocie Mieszkaniowej zarządzanej przez ZN Wspólny Dom w Pile. Bez mojej wiedzy oraz mej zgody Zarządca Nieruchomościami wyraził zgodę innej Wspólnocie na wybudowanie zamykanych stanowisk postojowych dla wybranych osób a nie umożliwiając kożystanie innym współwłaścicielom. W moim mniemaniu zostałem pokrzywdzony poniewarz opłacam z tego tytułu podatek gruntowy w wysokości relatywnrj do mego udzialu. ZN „Wspólny Dom” twiredzi że przedstawiciele innych wspólnot podjęli taką uchwałę.
Czy mieli takie prawo?
Czy można było zezwolić Zarządcy na wyrażenie zgody na prywatne inwestowanie na tym terenie?
Czy bez mej zgody można decydować o mej części współwłasności?
Z poważaniem T.J
Co do zasady opiana przez Pana sytuacja wygląda na pierwszy rzut oka na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej. Zarząd nie jest uprawniony do samodzielnego działania w takich sprawach – konieczna jest uchwała wspólnoty podejmowana zwykłą większością głosów. Jeśli taka uchwała została podjęta, to nie było przeszkód do dokonania czynności przez zarząd.
Zwracam jednak uwagę, że informacje podane przez Pana nie są dla mnie do końca jasne i kompletne. Jeśli życzy Pan sobie wyczerpującej porady, uprzejmie proszę o kontakt z Kancelarią celem umówienia spotkania lub przesłania dalszych informacji. Proszę wziąć pod uwagę, że porady są odpłatne.
Witam, kupując mieszkanie od dewelopera księga wieczysta nieruchomości wspólnej nie była obciążona niczym poza standardowymi służebnościami ( prąd, woda itp. ). Z artykułu wynika, że w przypadku potrzeby ustanowienia służebności przykładowo przejazdu dla osób trzecich wymagana jest uchwała większości ( duża wspólnota )? W przypadku gdy większość wybierze ustanowienie służebności przejazdu na czas nieokreślony i nieodpłatnie czy można taką uchwałę zaskarżyć ze względu na działanie na szkodę wspólnoty?
Z góry dziękuję za odpowiedz
Jan
Każdą uchwałę wspólnoty można zaskarżyć do sądu. Pozostaje „tylko” udowodnienie, że istnieją podstawy do jej kwestionowania. Więcej na ten temat może Pan przeczytać tutaj:
Pozdrawiam
Czy potrzebne jest pisemne pełnomocnictwo do reprezentacji jednego ze współmałżonków gdy są oni wpół właścicielami lokalu mieszkalnego we Wspólnocie Mieszkaniowej podczas głosowania Uchwał zarówno na Zebraniu członków Wspólnoty jak w drodze indywidualnego głosowania ( zbierania podpisów)? Czy podjęta Uchwała przy braku takiego pełnomocnictwa możne być skutecznie zaskarżona do Sądu?
Zapraszam do przeczytania postu
Pisałam tam m.in. o pełnomocnictwach współwłaścicieli lokalu.
Pozdrawiam
Witam,
Mam mieszkanie w małej wspólnocie (pięć lokali). Czy do podpisania umowy z zewnętrzną firmą administrującą wspólnotą wymagana jest zgoda wszystkich lokali czy tylko większości liczonej udziałami?
I drugie pytanie związane z naliczaniem czynszów. Chcielibyśmy podpisać umowę o administrowanie naszym segmentem (wspólnotą). Kością niezgody jest metoda naliczania opłat. Mniejsze mieszkania chciałyby, żeby było to naliczane per m2, a większe per lokal (kwota faktury / 5). W jaki sposób powinna być podjęta decyzja – wszyscy jednomyślnie czy większością udziałów?
Z góry dziękuję za odpowiedz.
Pozdrawiam,
Szymon
Jeśli chodzi o umowy z zewnętrznymi podmiotami, to jeśli istotnie ma ona tylko administrować, to wystarczy większość. Jeśli miałby to być zarządca, który sprawowałby zarząd nieruchomością wspólną, konieczna byłaby jednomyślność.
Z kolei odnosząc się do kwestii kosztów – o stopniu partycypacji w utrzymaniu nieruchomości wspólnej rozstrzyga wielkość udziału w nieruchomości wspólnej. Dokładnie w takim stosunku współwłaściciele partycypują w kosztach.
Dzień dobry
Czy zmiana firmy zarządzającej nieruchomością to czynność „zwykła”? Czy jednoosobowy zarząd może takie zmiany dokonać bez uchwały wspólnoty? Proszę o poparcie odpowiedzi zapisami prawa. Z góry dziękuję i pozdrawiam.
Stefan
Witam,
Jestem właścicielką mieszkania (mała wspólnota-4 lokatorów). Mój sąsiad postanowił postawić sobie dwie wiaty na samochody na części wspólnej podwórka.Proszę o odpowiedź czy ma takie prawo bez mojej zgody.
Myślę, że powinien mieć co najmniej zgodę większości członków wspólnoty, licząc według udziałów w nieruchomości wspólnej. W zależności od okoliczności można takie wiaty uznać za czynność niezwykłą i wówczas konieczna jest zgoda wszystkich. Ciekawe co na to powie wydział budownictwa i architektury (na wiatę potrzebne jest pozwolenie na budowę).
Dzień dobry.W bloku zawiązała się wspólnota która składa się z 24 lokali własnościowych i 12 lokali będących własnością miasta.Jest więc to WM duża.Jeżeli zarząd tej WM kładzie nacisk na zaciągnięcie kredytu na ocieplenie budynku w dużej kwocie(400000 tyś zł) to aby podjąć czynności z tym związane musi mieć zgodę wszystkich właścicieli czy tylko większości?
Nadmieniam że są bardziej pilniejsze sprawy remontowe w bloku niż ładowanie się od razu w tak olbrzymie i nie wymagające pilności tego typu koszta.Dziwnym jest mi lobbowanie dwóch osób z zarządu (przew. i zastępcy)w ową innwestycję.
Dzień dobry.
Jako że zaciągnięcie kredytu jest czynnością „niezwykłą”, konieczne jest w tej sprawie podjęcie uchwały przez właścicieli lokali. Aby uchwała została podjęta, musi się za nią opowiedzieć ponad 50% głosów, co oznacza, że za musi być taka liczba właścicieli lokali, którzy łącznie reprezentują ponad 50% udziałów.
Powyższa zasada obowiązuje o ile w Pana wspólnocie nie wprowadzono jakichś szczególnych zasad zarządu nieruchomością wspólną, np. poprzez określenie wyższej, tzw. kwalifikowanej większości do podejmowania tego typu uchwał.
Pozdrawiam
Witam,
Jestem członkiem zarządu wspólnoty tzw. dużej. Mam pytanie odnośnie ewentualnego wypowiedzenia umowy z zarządcą, czy zalicza się to do czynności zwykłego zarządu, czy niezwykłego?
Nadmieniam, iż w umowie o administrowanie nieruchomością wspólną nie ma o tym mowy.
Z góry dziękuję za pomoc
Witam.
Co do zasady przyjmuje się, że zarząd w ramach swoich kompetencji może zawrzeć umowę o administrowanie, a nawet o zarządzanie z zewnętrznym podmiotem. Jeśli jednak zawarcie umowy (o administrowanie lub zarządzanie) poprzedzone było uchwałą wspólnoty, to i w tym przypadku taką uchwałę należałoby podjąć.
Często zdarza się, że na zebraniach właścicieli lokali podejmowane są uchwały w sprawach zwykłych, a to nieprawidłowa praktyka. Dlatego lepiej nie poddawać pod głosowanie spraw, co do których zarząd może działać sam.
Pozdrawiam.
Witam, mam pytanie czy zarząd może sam podpisać umowe o administrowanie z firmą bez uchwały?
Zgodnie z orzecznictwem zawarcie umowy o administrowanie nieruchomością jest czynnością zwykłą, a zatem nie wymaga uchwały wspólnoty.
Witam,
mam takie pytanie jestem czlonkiem wspolnoty malej 4 lokale. Chcialem zapytac jak jest w przypadku ogrzewania. Czy zawarcie umowy o dostarczanie ciepla jest czynnoscia „zwykla” czy „niezwykla”. I jesli „niezwykla” czy jeden lokal moze powstrzymac dostarczenie ciepla do budynku poprzez nie podpisanie umowy na terenie gdzie mieszkam jest tylko jeden dostawca ciepla.
Pozdrawiam,
Robert
Dzień dobry,
w sytuacji, gdy spółdzielnia mieszkaniowa sprawuje zarząd nieruchomością wspólną, a na nieruchomości ma nastąpić wymiana przewodów oraz słupów elektroenergetycznych, czy może ona wyrazić zgodę na wykonanie inwestycji polegającej na przebudowie linii elektroenergetycznej w ramach zwykłego zarządu? czy też może wydzierżawić kawałek gruntu pod linią inwestorowi bez konieczności pozyskiwania zgody członków wspólnoty na dokonanie tej czynności?
Będę wdzięczna za odpowiedź.
Pozdrawiam
Szanowna Pani,
bez analizy dokumentów trudno mi będzie udzielić Pani jednoznacznej odpowiedzi.
Orzecznictwo i doktryna są w tej sprawie niejednolite (ostatnio spotkałam się z wyrokiem Sądu Najwyższego, który uznał za sprawę zwykłego zarządu instalowanie przewodów wodociągowych).
Jeśli chciałaby Pani uzyskać szczegółową poradę opartą o analizę dokumentów, proszę o kontakt na mój adres mailowy: natalia.klima@adwokatura.pl
POzdrawiam
Czy podpisanie umowy na media (prąd, wodę, gaz) należy do czynności zwykłego zarządu czy też z jego przekroczeniem? Jeśli jest współwłasność 4 osobowa gdzie każdy ma po 1/4 to trzech współwłaścicieli może bez wiedzy i zgody tego czwartego podpisać umowę na w/w media? W sytuacji gdy jest spór i ci trzej co podpisali umowę odmawia użyczenia czy też odsprzedania „mediów” to ten czwarty nie mogąc podpisać nowej umowy jest dyskryminowany i pozbawiony swych praw.
Czy są w tej materii jakieś przepisy?
Dzień dobry Pani,
Znalazłam w Pani blogu następującą informację, cyt.: „W małych wspólnotach działających w oparciu o przepisy o współwłasności czynności zwykłe wymagają zgody większości członków, a niezwykłe – ich jednomyślności.”
Mam w związku z tym zapisem pytanie. Czy jest możliwa ‘modyfikacja’ zasad głosowania=podejmowania decyzji na potrzeby małej wspólnoty mieszkaniowej (składającej się z 6 członków) w taki sposób, aby wszystkie uchwały – zarówno te dotyczące spraw tzw. zwykłego zarządu jak i te „niezwykłego”, były obowiązkowo podejmowane jednomyślnie?
W niektórych sytuacjach, kiedy to niektórzy z członków WM oględnie powiedziawszy nie do końca rozumieją przyczyny oraz skutki podejmowanych większościowo uchwał – tzw. „paraliż decyzyjny” (o którym Pani również wspomina) tej nieco bardziej racjonalnej części wspólnoty, mógłby mieć działanie prewencyjne ….
Jesteśmy małą wspólnotą zarządzaną przez Firmę – zarząd kiepski, ale zdaniem większości „po co zmieniać stare dziadostwo jak nowe może być jeszcze gorsze”. Mamy obecnie jednego przedstawiciela w zarządzie, który w moim przekonaniu ma nie do końca czyste intencje a przy tym 34% udziałów. Forsuje On realizację kosztownych dla WM pomysłów w trybie uchwał większościowych, do których to podjęcia zjednuje sobie tych jak sądzę ‘nieświadomych sytuacji’ członków – pomijając przy tym tą mniej dla Niego wygodną, bo myślącą część.
Co można zrobić w takiej sytuacji? Chodzi o to aby o podjęciu wszystkich uchwał decydował tylko i wyłącznie 100% udziałów właścicieli w głosowaniu? Czy taka zmiana jest w ogóle możliwa?
Bardzo dziękuję i pozdrawiam 🙂
Witam Panią,
Taka możliwość teoretycznie istnieje na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali – wszyscy członkowie wspólnoty musieliby zawrzeć umowę notarialną określającą sposób zarządzania wspólnotą, w której zostałyby zawarte takie postanowienia, o których Pani wspomina.
Czy to możliwe w praktyce? Biorąc pod uwagę opisywaną przez Panią sytuację – wątpię. Raczej ten współwłaściciel mający 34% udziałów nie zgodzi się na taką umowę. Poza tym wymóg jednomyślności we wszystkich sprawach to broń obosieczna i mógłby się kiedyś okazać bardzo niekorzystny dla wszystkich, albo dla niektórych.
Jeśli w Pani ocenie decyzje większości są niekorzystne dla wspólnoty lub właścicieli mniejszościowych, pozostaje droga sądowa.
Pozdrawiam
Dziękuję bardzo za pomoc.
Czy dwoje byłych członków zarządu wspólnoty którzy zrezygnowali z tej funkcj mogą podpisać umowę na wypowiedzenie umowy zarządzania wspólnotą i podpisanie nowej na zarządzanie tą wspólnotą i scedowanie na jedną osobę członka zarządu wspólnoty i na zarządcę tej samej wspólnoty , t/z jedna i ta sama osoba podpisuje za absolutorium za siebie jednym słowem pan i władca
Szanowny Panie
Trochę to zagmatwane co Pan pisze.
Proszę jeszcze raz po kolei opisać kto co wypowiedział, podpisał itd.
Nie jestem w stanie odpowiedzieć bez bliższych szczegółów.
Pozdrawiam
Witam,
czy na zakup nieruchomości przez wspólnotę potrzeba większości głosów czy zgodzić muszą się wszyscy mieszkańcy w 100 %
Pozdrawiam
To czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, wymaga zatem uchwały wspólnoty podjętej większością głosów, chyba że w umowie zawartej na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali wprowadzono w tym zakresie odmienne zasady (np. wymóg 100% zgody).
Pozdrawiam
Witam
Jestem w duzej wspólnocie mieszkaniowej Otrzymalem pismo od ZNN
Brak tylko mojej zgody zgody pod uchwala z lutego 2015 r w sprawie budowy nowej wenetrznej instalacji
z jednym gazomierzem na zewnatrz budynku wstrzymuje inwestycje. Na zebraniu 1.03. 2016 zostala
podjetauchwala dot.skierowania na droge postepowania sadowego wlasciciela ktory nie wyrazil zgody
na wykonanie uchwaly z 2015 r, jednoczesnie postanowiono aby kosztami sadowymi i kosztami
zastepstwa procesowego obciazyc mnie bo wrazilem sprzeciw w 2015 r Na chwile obecna jestem zdumiony. nie wiem co robic strasza sadem jesli nie zmienie zdania z wyrazami szacunku
Sylwester Kotlarek
Szanowny Panie,
Trudno mi ocenić sprawę bez wglądu w dokumenty, o których Pan pisze. Jeżeli ma Pan tak znaczny udział w nieruchomości wspólnej (ponad 50%), że brak Pana zgody uniemożliwia podjęcie uchwały przez wspólnotę, to możliwie jest skierowanie sprawy do sądu. Aby jednak dokładnie Panu odpowiedzieć musiałabym przeanalizować dokumenty.
Informuję przy tym, że porady są odpłatne. Jeśli chciałby Pan taką uzyskać, proszę o kontakt z Kancelarią.
Z poważaniem
Natalia Klima-Piotrowska
Witam
czy mogłaby Pani na swoim blogu dokonac oceny czy zarząd właścicielski jest skuteczniejszy od zarządu powierzonego zewnętrznej profesjonalnej firmie?
Czy w przypadku wyboru Zarządu ustawowego można jeszcze podpisac umowę o zarządzanie w trybie art 18.1 ust. o własności lokali- czyli mieć zarząd powierzony.Kto wówczas ponosi odpowiedzialność za funkcjonowanie Wspólnoty i za decyzje?
Pozdrawiam
Szanowna Pani,
Kwestia oceny skuteczności zarządu należy do każdej wspólnoty, której zarząd dotyczy. Uważam, że dobrze jest korzystać z usług profesjonalnego zarządcy, ponieważ takie osoby mają wiedzę i doświadczenie, które pozwala na wykonywanie szeregu skomplikowanych obowiązków dotyczących nie tylko samego funkcjonowania wspólnot, ale zarządu nieruchomościami w ogóle. Oczywiście istotne jest, by trafić na rzetelnego zarządcę. Jak w każdej profesji i wśród zarządców zdarzają się osoby bardziej i mniej profesjonalnej 🙂
Proszę pamiętać, że na podstawie art. 18 ust. 1 uowl zarząd można powierzyć profesjonalnemu zarządcy, ale i członkom wspólnoty. Proszę pamiętać także, że zarządem działającym na zasadach ogólnych określonych w ustawie również może być profesjonalny zarządca.
Z doświadczenia mogę powiedzieć, że dość dobrze funkcjonują wspólnoty, w których zarząd jest wyłoniony spośród właścicieli lokali, a jednocześnie jest zawarta zwykła umowa o zarządzanie z profesjonalnym zarządcą.
Pozdrawiam
Witam.
Jestem jako mieszkaniec czlonkiem zarządu we wspolnocie mieszkaniowej liczącej 27 lokali.
Bez powiadomienia mnie inny członek zarządu podpisal umowe cywilno prawną na umieszczenie rekalmy na budynku. Czy mogl tak zrobic? nadmienie ze jest 3 lokatorów w zarzadzie wspolnoty mieszkaniowej.
Szanowny Panie,
Co do zasady reprezentacja wspólnoty jest dwuosobowa, co oznacza, że do składania oświadczeń (w tym zaciągania zobowiązań, jakim jest niewątpliwie zawarcie takiej umowy) koniecznie jest współdziałanie minimum dwóch z trzech członków zarządu. Jeśli ten warunek nie został spełniony, wówczas umowa jest nieważna, ale istnieje możliwość jej „uzdrowienia” przez złożenie podpisu przez drugiego członka zarządu.
Pozdrawiam
Witam. Na części wspólnej kobieta chce wybudować przejście z ogródka przydomowego do parkingu. Na części wspólnej, na której chce to uczynic znajduje się żywopłot, który chce usunąć i zająć czesc wspólnego gruntu. Czy potrzebuje 100% zgody wszystkich 24 właścicieli gruntu? Czy większości? Te przejście będzie służyło tylko tej pani. Sąsiedzi z boku będą z pewnością odczuwać hałas furtki. Pozdrawiam
Szanowna Pani,
Jeśli wspólnota liczy sobie ponad 7 lokali, wówczas decyzje w takich sprawach są podejmowane większością udziałów.
Gdyby podjęta uchwała była w ocenie któregokolwiek z właścicieli sprzeczna z prawem lub z zasadami prawidłowego zarządu albo naruszała prawa właściciela, może zaskarżyć taką uchwałę do sądu.
Pozdrawiam
Witam,
Jestem właścicielem lokalu usługowego znajdującego się na parterze wielorodzinnego budynku mieszkalnego. Chciałem w ramach własnego lokalu wpiąć się w instalacje wod-kan w nowym miejscu. Niestety zarząd wspólnoty blokuje mi ta możliwość bez podania przyczyny. Czy moze tak robić ?
Szanowny Panie,
Udzielenie odpowiedzi na Pana pytanie wymaga bardziej szczegółowych informacji.
Jeśli jest Pan zainteresowany uzyskaniem szczegółowej porady, proszę o kontakt mailowy z Kancelarią.
Informuję, że porady są odpłatne.
Pozdrawiam
Czy zebranie członków wspólnoty może upoważnić na okres bezterminowy zarząd do czynności przekraczających czynności zwykłego zarządu.
Moim zdaniem takie upoważnienie i to – jak rozumiem – bez wskazania rodzaju spraw niezwykłych, w których zarząd ma wolną rękę i nie jest potrzebna uchwała właścicieli, jest sprzeczne z ustawą o własności lokali o tyle, że stanowi zmianę zasad zarządu tam określonych. Taka zmiana jest jak najbardziej dopuszczalna, ale na zasadach określonych w art. 18 ustawy o własności lokali, czyli albo w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego. Zwykła uchwała właścicieli lokali jest niewystarczająca.
Pozdrawiam
Dzień dobry, mam pytanie odnośnie zaskarżania uchwały właścicieli lokali nieruchomości. Mianowicie pod uchwałą w sprawie wyrażenia zgody na wstawienie w elewacji frontowej drzwi wejściowych w miejsce istniejącego okna w budynku nie podpisali się/ nie wyrazili zgody wszyscy właściciele tj. dwóch, prowadzących działalność gosp. Koleżanka wcześniej uzyskała zgodę na zmianę sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego na lokal handlowo-usługowy (obecnie chciałaby wynająć na kancelarię) od wszystkich właścicieli. Dopiero teraz tych dwóch właścicieli nie wyraża zgody – wcześniej oni byli zainteresowani tym mieszkaniem pod rozbudowę swoich działalności i zapewne dlatego nie wyrazili zgody na w/w uchwałę a więc najprawdopodobniej tylko ze złośliwości, argumentując to: „nie bo nie”. Moje pytanie brzmi: co doradzić koleżance? Oczywiście można zaskarżyć uchwałę, ale wszakże sąd rozpoznając sprawę nie może wydać tzw. orzeczenia reformatoryjnego, tj. nie może zmienić uchwały w sposób, którego oczekiwałby skarżący właściciel, ani nakazać wspólnocie rozstrzygnięcia danej kwestii w konkretny sposób. Zaznaczam, że wlascicieli jest łącznie 7(jedni to małżeństwo), więc czy zastosowanie znajdą przepisy KC dot. współwłasności? 199 KC? Co można zrobić w takim razie, czy warto wystąpić ze stosownym pozwem do sądu? Jesli tak to czy mogłabym prosić również o procedurę dot. złożenia pozwu. Dziękuję z góry za pomoc.
Szanowna Pani,
Nie ma znaczenia ilość właścicieli a ilość lokali (wyodrębnionych i niewyodrębnionych) w nieruchomości. Jeśli jest do 7, mamy małą wspólnotę, jeśli powyżej, dużą.
Co do pozostałych kwestii zapraszam do kontaktu z Kancelarią. Informuję przy tym, że porady są odpłatne.
Pozdrawiam
Witam.
Czy zmiana taryfy grupowej sprzedaży ciepła i świadczenia usług przesyłowych jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością wspólną. Dostawca ciepła (lokalna ciepłownia) wymaga od nas przekazania Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej wyrażającej zgodę na zmianę taryfy.
W umowie powierzenia zarządu nieruchomością wspólną znajduje się zapis: Do czynności zwykłego zarządu należą w szczególności: zawieranie umów z dostawcami dla nieruchomości energii cieplnej, energii elektrycznej, wody wraz z odprowadzeniem ścieków, wywóz nieczystości stałych.
Naszym zdaniem Uchwała w sprawie zamiany taryfy (zmiana zmniejszy opłaty za dostawę ciepła) nie jest wymagana.
W mojej ocenie kwestie dotyczące mediów, zawieranie umów z dostawcami, czy ustalanie warunków świadczenia usług (a taryfa jest elementem takich warunków), to sprawy zwykłego zarządu.
Pozdrawiam
Kupuję mieszkanie w małej wspólnocie mieszkaniowej 6 wyodrębnionych lokali z tym że jedna osoba posiada dwa lokale a jednym właścicielem jest gmina w sumie pięciu właścicieli ze mną. Mieszkanie jest na parterze i nie ma łazienki a malutka ubikacja jest na zewnątrz dwa metry od mieszkania. Ponieważ jest taka możliwość chciałbym przy zewnętrznej ścianie dobudować małą przybudówkę aby połączyć to z ubikacją i zrobić tam łazienkę. Czy potrzebuję zgody całej wspólnoty czy większości.
Pozdrawiam
Szanowna Pani,
W mojej ocenie planowane przez Panią prace raczej będą należeć do kategorii czynności niezwykłych, czyli przekraczających zakres zwykłego zarządu. To oznacza, że powinna Pani uzyskać zgodę wszystkich właścicieli.
Pozdrawiam
Szanowna Pani,
członkowie mojej wspólnoty (26 lokali) podjęli uchwałę upoważniającą Zarząd do zlecenia wykonania kompleksowego remontu wykonania budynku. W uchwale określono koszt wykonania prac na kwotę ok. 95.000 zł oraz zaznaczono, iż inwestycja finansowana będzie ze środków funduszu remontowego (saldo środków funduszu remontowego przewyższało tę kwotę, wynosiło ok. 114.000 zł).
Następnie Zarząd Wspólnoty podpisał umowę z firmą budowlaną na prace o wartości ok. 158.000 zł, którą to umowę, już po rozpoczęciu prac aneksował, zwiększając zakres prac podwyższając ich koszt do 202.000 zł.
Prace zostały wykonane i odebrane. Następnie Zarząd zwrócił się do członków wspólnoty o podjęcie uchwały w sprawie zaciągnięcia kredytu na sfinansowanie brakującej kwoty.
Zarówno koszt remontu jak i sposób finansowania przekraczały zakres określony w uchwale.
Czy w opisanej sytuacji Zarząd przekroczy swoje uprawnienia? Jeżeli tak, czy umowa na 202.000 zł jest wiążąca dla wspólnoty i czy wspólnota musi zapłacić za wykonane prace?
Szanowny Panie,
W opisywanym przypadku bezspornie doszło do przekroczenia przez zarząd zakresu umocowania.
Jeśli wspólnota poniosła szkodę wskutek takich działań, to zarząd ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą.
Jeśli chodzi o zakres związania umową zawartą z przekroczeniem zakresu umocowania, to bez analizy dokumentów nie jestem w stanie udzielić jednoznacznej odpowiedzi.
Jeśli jest Pan zainteresowany taką analizą, proszę o kontakt na mój adres mailowy: natalia.klima@adwokatura.pl celem ustalenia warunków wynagrodzenia oraz przekazania istotnych w sprawie dokumentów oraz dodatkowych informacji.
Pozdrawiam
Witam,
Deweloper oddał mieszkania (ok 130) po czym rozpoczął się proces przepisywania notarialnego własności. Po przepisaniu ok. 10% lokali zostało zwołane zebranie (listopad) i podjęto sporo uchwał, przykładowo powołano zarząd, zatwierdzono plan gospodarczy, zatwierdzono też kilka nowych kosztów itp. Kłopot polega na tym, że reszta lokali (90%) nie miała prawa głosu bo nie było przeniesienia własności, a kolejne będą w 2017. Deweloper prawdopodobnie miał wszystko już poukładane i zostały zatwierdzone jego propozycje (zarząd, ochrona).
Czy taki sposób stworzenia zarządu, zatwierdzenia planów, zmian w kosztach jest legalny wobec pozostałych właścicieli lokali bez aktów własności (nie mogli głosować)?
Czy są jakieś mechanizmy obronne by nie można było podejmować niegospodarnych działań (np. niekorzystne umowy kosztowe z ochroną z długim okresem wypowiedzenia) dopóki wszyscy właściciele nie będą mogli się wypowiedzieć?
Czy po spotkaniu wszystkich właścicieli podczas kolejnego zebrania można taki zarząd zmienić/odwołać, powołać taki, który ma poparcie większości pełnej Wspólnoty?
Marek.
Szanowna Pani,
większość członków naszej wspólnoty chce rozwiązać umowę z zarządcą Do Zarządu Wspólnoty wpłynął wniosek od dwóch właścicieli w sprawie podjęcia Uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów. Zarząd podjął działania jednak do projektu uchwały dołączył swoje wystąpienie, w którym sugeruje wprost aby członkowie wspólnoty powstrzymali się od głosowania warunkując podjęcie uchwały przedstawieniem co najmniej trzech ofert. Wnoszący o uchwałę przedstawili jedną ofertę ( korzystniejszą od dotychczasowej ) Termin wypowiedzenia umowy 3-mies. Czy Zarząd ma prawo sugerować sposób głosowania uchwały przez właścicieli przed wyborem nowego zarządcy? z góry dziękuję za odwrotną odpowiedź Róża
Szanowna Pani,
Przepisy tej kwestii nie regulują. Zarząd ma prawo się bronić, jednak nie powinien narzucać bezpodstawnych ograniczeń jak żądanie przedstawienia 3 ofert.
Pozdrawiam
Niestety nie ma możliwości by powstrzymać dewelopera przed takim postępowaniem i to dość częsta praktyka.
Można natomiast żądać zwołania zebrania jak najszybciej i odprowadzić do zmiany zarządu, zarządcy i wypowiedzenia niekorzystnych umów.
Pozdrawiam
Dzień dobry,
a jeżeli w zarządzie jest więcej członków (60%) i przedstawiciel gminy (40%) to jak wygląda podejmowanie decyzji, jeżeli przedstawiciel gminy chce wydzielić np. miejsca parkingowe a członkowie nie wyrażają zgody ?
Dzień dobry,
Rozumiem, że mówimy o dużej wspólnocie (więcej niż 7 lokali). Sprawa wydzielenia miejsc parkingowych to sprawa przekraczająca zakres zwykłego zarządu, zatem konieczna jest zgoda wspólnoty wyrażona w uchwale podjętej większością udziałów. Ta sprawa nie leży w gestii zarządu.
Pozdrawiam
Witam,
mam pytanie dotyczące rachunku bankowego. Z dniem 1 marca br. zmieniliśmy administratora i chcieliśmy odebrać mu pełnomocnictwo w banku do dokonywania operacji na rachunku.
W związku z tym, iż do otwarcia rachunku potrzebne były dwa podpisy członków zarządu ja jako trzeci członek zarządu wówczas takiego podpisu nie złożyłam. Mamy taką sytuację, iż jeden członek zarządu zrezygnował z bycia nim, więc ja muszę być tą drugą osobą i chciałam w banku złożyć swój podpis, aby widniał na karcie wzorów podpisów i aby móc odwołać pełnomocnictwo byłemu administratorowi. Bank nie chce tego zrobić pomimo dostarczenia oryginału uchwały powołującej mnie na podstawie której Bank przeciez otworzył rachunek. Bank każe dostarczyć mnie:
„- Uchwała właścicieli lokali o wyborze zarządu/ Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali w formie aktu notarialnego bądź inne umowy określające sposób zarządu nieruchomością wspólną;
– Uchwała właścicieli lokali upoważniająca zarząd do otwarcia rachunku dla wspólnoty i do dysponowania środkami na rachunku i udzielająca mu pełnomocnictwa do dokonania tych czynności
W tym zakresie konieczne jest przedstawienie uchwały właścicieli lokali upoważniająca zarząd do dysponowania środkami na rachunku i udzielająca mu pełnomocnictwa do dokonania tych czynności. W uchwale tej należy potwierdzić, iż wskazane osoby upoważnione do dysponowania rachunku są obecnie członkami zarządu (to nam rozwiąże kwestię przekreślenia na liście głosownia)„
Nie rozumiem w czym jest problem, na jakiej podstawie upoważniono dwóch pozostałych członków zarządu a mnie nie chcą? Nie posiadamy uchwały upoważniającej zarząd do otwarcia rachunku dla wspólnoty i do dysponowania środkami na rachunku i udzielająca mu pełnomocnictwa do dokonania tych czynności, czy taka uchwała jest konieczna?
Nie jesteśmy w stanie nawet zablokowac rachunku, a administrator do którego straciliśmy zaufanie nadal może dysponowac kontem.
Będę wdzięczna za poradę
Pozdrawiam,
Karolina
Szanowna Pani,
Myślę, że ta sytuacja wymaga osobistego spotkania z przedstawicielem banku połączonego z żądaniem podania na piśmie podstawy prawnej tych oczekiwać. W mojej ocenie są one bezpodstawne.
Pozdrawiam
Bardzo potrzebny wpis, poruszający ważny temat, jednakże moim zdaniem zbyt ogólny.
Spotkałam się z twierdzeniem, że „zwykłym zarządem” są działania mające na celu utrzymanie mienia wspólnoty w stanie niepogorszonym, pozostałe przekraczają zakres zwykłego zarządu. Czy zgodziłaby się Pani z tym twierdzeniem?
Szanowna Pani,
Definicje są różne – ja podałam tę, którą najczęściej posługują się sądy. Artykuły w blogu z natury rzeczy nie wyczerpują tematu, ponieważ nie są opracowaniami naukowymi. A istotnie zarząd to bardzo skomplikowany temat i niejednokrotnie ta sama czynność prawna (np. zawarcie umowy najmu) może być uznana za czynność zwykłą, a w innym stanie faktycznym, przez inny sąd, za niezwykłą.
Pozdrawiam
Witam.
Moja wspólnota liczy ok 60 lokali mieszkalnych. Kilka lat temu za zgodą wszystkich właścicieli zakupiono za ok. 50 tyś. zł. stację uzdatniania wody. Aktualnie zarząd wspólnoty wyłączył stację ze względu na skargi 2 właścicieli, którzy twierdzą, że woda jest zbyt miękka i mają problemy z utrzymaniem naczyń w trakcie mycia. Czy zarząd może sam wyłączyć stację czy musi mieć zgodę wszystkich właścicieli lokali.
Dziękuję za odpowiedź pozdrawiam.
Darek.
Szanowny Panie
Aby udzielić precyzyjnej odpowiedzi potrzebuję bardziej szczegółowych informacji. Proszę o kontakt z Kancelarią celem uzyskania porady i przekazania dodatkowych informacji.
Pozdrawiam
Dzień dobry,
Jestem członkiem małej wspólnoty mieszkaniowej (6 lokali mieszkalnych).
W zeszłym roku podjeliśmy wspólnie decyzję o wypowiedzeniu umowy
zarządcy.
Wypowiedzenie zostało podpisane przez wszystkich lokatorów i wysłane
pocztą za pokwitowaniem odbioru.
Wypowiedzenie zostało odebrane przez zarządcę. Termin wypowiedzenia mija
30 kwietnia.
Do końca marca nie zostało zwołane zebranie roczne, a tym samym zostało
odebrano mi prawo do wypowiedzenia się w sprawie
opłat (fundusz remontowy itp.) na rok 2017r. Zarządca stwierdził iż w
takiej sytuacji nie musi go zwoływać.
W międzyczasie wybraliśmy nowego zarządcę. Gdy doszło do podpisania
nowej umowy 3 właścicieli odmówiło jej podpisania, stwierdzając
że chcą „starego” zarządcy – pozostała trójka chce nowego
zarządcę.
Pytanie zasadnicze: co wynika z takiej sytuacji.
Część lokatorów twierdzi że zarządcą pozostaje dotychczasowy
zarządca i żę jest to zgodne z prawem a wypowiedzenie umowy niczego nie
zmienia.
Ja uważam, że do końca kwietnia obecny zarządca powinien przekazać nam
protokolarnie wszelkie dokumenty dotyczące zarządzania nieruchomością,
dostęp do konta (posiada tylko zarządca).
Do czasu nie wyłonienia nowego zarządcy środki zgromadzone na fundusz
remontowy powinny być zdeponowane.
Po tym terminie zarządca nie ma prawa zarządzać nieruchomością jak
również dysponować środkami pieniężnymi z gromadzonymi na koncie.
Komu i na jakie konto mam przelewać nie uchwalone zaliczki na poczet
działania nieruchomości.
Czy sprawę powołania nowego zarządcy ustali sąd – czy jest to jedyne
wyjście w takiej sytuacji?
Proszę o pomoc w rozwiązaniu tego problemu.
Szanowny Panie
Na pierwszy rzut oka wydaje się, że po upływie okresu wypowiedzenia stary zarządca powinien przekazać dokumentację i dostęp do konta, jednak musiałabym przeanalizować umowę o zarządzanie i wypowiedzenie oraz ewentualną inną korespondencję, żeby udzielić precyzyjnej odpowiedzi. Jeśli jest Pan zainteresowany uzyskaniem odpłatnej porady w tej sprawie, proszę o kontakt z Kancelarią lub bezpośrednio ze mną pod adresem: natalia.klima@adwokatura.pl
Pozdrawiam
Dzień dobry,
Czy zarząd ma prawo dzis wystawić korektę do rozliczenia rocznego za wodę za rok 2015 obejmujacą tylko dwa lokale (wspónota duża) czy musi przeliczyć rozliczenie calej wspólnoty za wspomniany rok? Korektę taką wystawionio, by lokatorka wchodząca w sklad zarzadu nie musiala placic niedoplaty za wodę wynikającej ze stanu licznikow. Korektę tą wystawil zarząd po 2 m-cach szukania rozwiazania i podparl sie regulaminem wspolnoty, mowiacym o rozliczeniu ryczaltowym w przypadku nie podania stanu licznika. Tymczasem mimo ze nie podalam go w 2015 r. nie zostalam rozliczona ryczaltowo, tylko symulacyjnie czyli nie zgodnie z regulaminem wspólnoty i nie otrzymalam zwrotu nadplaty z tego tytulu, lecz caly zwrot przyjela wspomniana lokatorka tworzaca zarzad, gdyz nie miala licznika i rozliczano ją ryczaltem. W tym roku po odczytaniu mojego licznika potwierdzila sie moja nadplata za wode siegajaca 2015 i niedoplata tamtej lokatorki. Jednakze jako ze jest ona w zarzadzie sklonila administratora do korekty rozliczen niby zgodnie z regulaminem wspolnoty a w rzeczywistosci tak, bym ja nie otrzymala zwrotu nadplaty, ktory pokryje jej nieodplate. Administrator tlumaczy to blednym wsprowadzeniem danych do systemu i natarczywiscią sąsiadki. Czy tak wybiorcze stosowanie regulaminu na korzyść jednego właściciela ( w dodatku przez niego samego, bo jest w zarzadzie) na wyraźną szkode drugiego nie stoi w sprzeczności z kodeksem cywilnym np. art. 56 i 58 o postepowaniu sprzecznym z ustalonymi zwyczajami i zasadami wspolzycia spolecznego?
Szanowna Pani
Trudno mi odpowiedzieć bez dokładnej znajomości dokumentów, na które się Pani powołuje. Z pewnością jednak rozliczenie należności za wodę nie może odbywać się w oparciu o „widzimisię” jednego z właścicieli.
Jeśli jest Pani zainteresowana odpłatną poradą w powyższej sprawie, proszę o kontakt z Kancelarią.
Pozdrawiam
Dzień Dobry,
Jestem właścicielką mieszkania w małej ( 5 mieszkań ) wspólnocie mieszkaniowej. Kupiłam mieszkanie wraz z garażem blaszanym, który został postawiony przez poprzednich właścicieli ponad 20 lat temu. Przy zakupie wszyscy podpisali zgodę na to aby pozostał a teraz żądają abym garaż usunęła bo przestał się podobać jednemu z pełnomocników właścicielki- zamieszkującemu w kamienicy. Właścicielka mieszka za granicą. Czy jeżeli podpisali zgodę aby garaż pozostał na wspólnej działce to teraz mają prawo żądać usunięcia?
Szanowna Pani,
Jeśli dysponuje Pani zgodą właścicieli, to może się Pani na nią powoływać w razie ewentualnego sporu.
Pozdrawiam
mam proste pytanie: czy egzekucja z nieruchomości we Wspólnocie w trybie sprzedaży licytacyjnej mieści się w granicach zarządu zwykłego, czy to już zarząd niezwykły ?
Zgodnie z ustawą o własności lokali wytoczenie powództwa o o nakazanie sprzedaży lokalu jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Proszę spojrzeć do punktu 9 w moim wpisie.
Czy gdy sasiad nie wyraza zgody na doprowadzenie wod.kanu z mojej piwnicy przez części wspolne (klatke schodową) do mojego lokalu mieszkalnego, ktory odcial od mediów w wyniku podzialu fizycznego nieruchomosci i musze zwrócić sie do sadu, to czy sad moze nie udzielic mi takiej zgody? Musze ogrzewać przecież to pomieszczenie i moc z niego kozystac w pelni. Sasiad mowi ze nie bo zmniejszy nam sie klatka schodowa okolo 20cm.
Jeśli sprawa trafiła do Sądu, to Sąd z pewnością ją rozstrzygnie. Trudno mi oceniać stan faktyczny bez dokładnej znajomości sprawy.
Pozdrawiam
Czy zarząd w małej wspólnocie mógł przelać pieniądze wykonawcy robot budowlanych bez odbioru ich? Gdzie nie wszyscy mieszkańcy nie chcieli zgodzić się na zapłatę ?
Szanowna Pani
Trudno jest mi odpowiedzieć na tak lakoniczne pytanie bez znajomości umowy.
Co do zasady wynagrodzenie za prace budowlane jest wypłacane po ich odbiorze. Jeśli wspólnota zgodziła się w uchwale na zawarcie umowy , to nie ma obecnie możliwości oponowania przeciwko jej wykonaniu także przez wspólnotę poprzez zapłatę wynagrodzenia. Niemniej jednak by precyzyjnie odpowiedzieć musiałabym przeanalizować dokumenty.
Czy zarząd w małej wspólnocie mógł przelać pieniądze wykonawcy robot budowlanych bez odbioru ich? Gdzie nie wszyscy mieszkańcy nie chcieli zgodzić się na częściowa zapłatę ? W umowie było zawarte że wykonawca otrzyma zapłatę po wykonaniu i odbiorze bez usterkowym całość?
Dzień dobry,
Należę do wspólnoty mieszkaniowej nieskładającej się z 145 właścicieli lokali mieszkalnych. Zwracam się z prośbą o udzielenie odpowiedzi na dwa pytania za co z góry bardzo dziękuje.
1. Zarząd stanowi wspólnota po rezygnacji z zarządu dewelopera. Zarząd jest wieloosobowy. Po zmianie z pośród mieszkańców wyłoniony 7 członków zarządu. Z tego składu 5 zrezygnowało składając stosowne oświadczenia przesłane do pozostałych członków zarządy. Na koniec 2016 roku. Zostało dwóch członków z których jeden z członków wysłała w wersji elektronicznej informację, że rezygnuje z tej funkcji z końcem grudnia 2016 roku. Co skutkowało brakiem minimalnego składu zarządu. Pomijam fakt, że mieszkańcy nie zostali o tym poinformowani po za kilkoma osobami z zarządu, którzy dysponowali taką wiedzą. Czy złożenie takiego oświadczenia woli jest skuteczne i cz jest w myśl kodeksu cywilnego możliwe jego odwołanie. Było wysłane w połowie grudnia z zaznaczeniem, że funkcja będzie pełniona do końca roku. Pani zmieniła zdanie i uznała, że mimo złożonej rezygnacji nadal będzie pełniła funkcję cżlnka zarządu.
2. Czy zmiana administratora jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu? Nie było uchwały i głosowania.Umowa podpisana w 2017 roku. Przez dwóch członków zarządu z zaznaczeniem, że jedna z Pań złożyła w grudniu 2016 roku rezygnację. Czy taka umowa jest ważna? Zakładając, że nie można wycofać swojej rezygnacji.
Szanowny Panie,
W mojej ocenie „cofnięcie” oświadczenia o rezygnacji jest prawnie nieskuteczne. Mandat tej Pani do pełnienia funkcji w zarządzie wygasł.
Jeśli jednak nie podjęto innej uchwały, zarząd może być jednoosobowy zgodnie z art. 20 ustawy o własności lokali. W takim przypadku ta jedna osoba, która została w zarządzie mogłaby działać samodzielnie (przy czym aby to na 100% potwierdzić musiałabym zapoznać się z uchwałami w sprawie powołania zarządu).
Co do administrowania nieruchomością – są różne orzeczenia i stanowiska, jednak ja podzielam to, zgodnie z którym zawarcie umowy o administrowanie jest czynnością zwykłego zarządu. Ważną, o ile umowa podpisana została przez ostatniego członka zarządu (pod warunkiem, że z uchwał nie wynika nic innego).
Pozdrawiam
Dziękuję bardzo za odpowiedź. Mam jaszcz jedno pytanie. Wspólnota nie głosowała konkretnej uchwały o ustanowieniu zarządu jednoosobowego. Na jednym z zebrań mieszkańców do zarządu zgłosiło się 7 mieszkańców chętnych do procy na rzeczy wspólnoty na okoliczność czego podjęto odrębne uchwały i każdy kandydat był indywidualnie głosowany. Czy w obliczu takich faktów należy rozumieć, że zarząd jest wieloosobowy? Czy mimo wszystko jedna osoba po fali rezygnacji mogła podejmować decyzje i miała umocowania jeśli wspólnota jak wspomniałem nie głosowała uchwały dopuszczajacej jednoosobowy zarząd a z liczby kandydatów wynikał skład wieloosobowy? Bardzo dziękuję z góry za odpowiedź.
Witam jestesmy w malej wspulnocie. 5 radzin gdzie 1 pani praktycznie caly czas za granica. My w 3 z sasiadami chcemy zlikwidowac wspulnote czy mamy takie prawo?
Szanowna Pani
Wspólnota ma charakter przymusowy i nie da się jej „zlikwidować”. Przyznam szczerze, że nawet nie bardzo co Pani ma na myśli.
Proszę o szczegóły co do Państwa celu.
Dzień dobry,
Pani Mecenas jestem członkiem wspólnoty (właścicielem strychu który adoptuje). W trakcie prac okazało się, że część prac (nie wchodząc w szczegóły) nie mogę wykonać gdyż stroną administracyjnego postępowania może być wyłącznie wspólnota a nie ja (jako inwestor). Wspólnota nie ma zamieru współpracować przez co dalsze moje prace stanęły w miejscu. Czy istnieją jakieś narzędzia zmuszające Wspólnotę do współpracy?
Z poważaniem
Szanowny Panie,
Udzielenie odpowiedzi na to pytanie zdecydowanie wykracza poza ramy komentarza w blogu.
Jeśli jest Pan zainteresowany uzyskaniem odpłatnej porady, proszę o kontakt z Kancelarią.
Pozdrawiam
Witam!
Jesteśmy małą wspólnotą ( 7) i chcemy odgrodzić podwórko od wspólnoty przylegającej do naszej. Podwórko jest naszą własnością a mieszkańcy innych wspólnot parkują samochody na naszej działce. Czy jeżeli właściciel lokalu z mojej wspólnoty nie zgodzi się na ogrodzenie podwórka jest jeszcze możliwość ogrodzenia?
Szanowna Pani
W braku zgody można zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie i na podstawie jego postanowienia można wykonać ogrodzenie.
Witam, jestem właścicielem w małej wspólnocie (12 mieszkań) i większość chce założyć na głównym dojściu wody dodatkowy filtr . Ja nie chcę wytrącać wszystkiego z wody i dodatkowych kosztów związanych z eksploatacją tych filtrów , gdzie koszt tych filtra jest niemały. Jakie mam prawo jeżeli chodzi o takie dodatkowe wydatki i ingerowanie w to jaką wodę pijam . Pozdrawiam
Witam ponownie,
jak wcześniej wymieniłem wspólnota liczy 12 osób- 12 mieszkań, deweloper, który jest właścicielem 5 mieszkań ma 5 głosów, reszta po jednym głosie , ponadto przy kupnie mieszkań ogłosił , że będzie zarządcą i będzie administrował wszystko, wdg własnych zasad i wyliczeń ,narzucił wysokość opłat za dane mieszkanie dobrał sobie osoby do zarządu,które nie mają wglądu na konto. Blok jest nowy i nie wiadomo , czy za pieniądze właścicieli dany deweloper nie wykąńcza tego obiektu, gdyż, nie wszystkie prace są sfinalizowanie.
Dany deweloper ma władze absolutną gdyż paru włascicieli ślepo mu ufa . Czy w danej sytuacji , można wyrównać liczbe głosów ?
Pozdrawiam Marcin
Szanowny Panie,
To czy można zastosować zasadę głosowania „1 właściciel 1 głos” zależy nie od liczby mieszkań, a od udziałów. Jeśli ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej jest w rękach jednego podmiotu, to 20% właścicieli może złożyć wniosek o głosowanie 1 na 1 w konkretnych sprawach.
Pozdrawiam
Szanowny Panie,
Jeśli montaż filtra wpłynie na wysokość zaliczek na koszty zarządu, wówczas konieczna jest zgoda wspólnoty. Jak Pan wie, w dużej wspólnocie uchwały zapadają większością udziałów.
Jeżeli nie zgadza się Pan z uchwałą wspólnoty można ją zaskarżyć do sądu.
Pozdrawiam
Witam , Jestem członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej która podjęła uchwałę w sprawie naprawy części balkonów w tym mojego. Na balkonie miałam położone płytki które mi zniszczono więc chciałam rekompensaty na ułożenie nowych ale mi odmówiono ze względu za brak podstawy prawnej i brak środków. Nagle miesiąc później zarząd stwierdził,iż bedzie układał płytki u tych którzy je mieli ( w moim przypadku za dopłatą) a u tych których nie było płytek zmuszono do pokrycia kosztów płytek i ich położenia bez pytania kogokolwiek czy ktoś chce. Zarząd sam zadecydował o dodatkowych kosztach ponoszonych przez właścicieli lokali, bo wybrał taką metodę naprawy, czy jest to przekroczeniem zarządu zwykłego w myśl orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 7.03.2008 r. (III CZP 10/08)
Szanowna Pani,
By odpowiedzieć na Pani pytanie musiałabym zapoznać się z treścią uchwały w sprawie remontu balkonów.
Jeśli jest Pani zainteresowana taką poradą poprzedzoną analizą dokumentów, proszę o kontakt z Kancelarią.
Pozdrawiam
Witam. Mam pytanie odnośnie obniżenia funduszu remontowego( wspólnota 5 mieszkań) ponieważ został spłacony kredyt ze wspólnoty i czy musi być zgoda wszystkich właścicieli czy większość procentowa.Dziękuję
Szanowna Pani,
Wprawdzie przepisy ustawy o własności lokali dotyczące zarządu nieruchomością wspólną co do zasady nie mają zastosowania do małych wspólnot, to jednak zawarty tam katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu jest aktualny także w małych wspólnotach.
To oznacza, że skoro ustalenie wysokości zaliczek na koszty zarządu (do których zalicza się fundusz remontowy) jest czynnością niezwykłą, to także ich obniżenie wymaga jednomyślności właścicieli.
Pozdrawiam
Witam
Jestem jednym z 6 współwłaścicieli kamienicy, w której w 2014 roku (po przepisaniu mieszkania od Babci), próbowałem ustalić zarządcę lub regulamin. Kamienica ma podwórze ogrodzone i zamknięte.
Jeden ze współwłaścicieli nie miał chęci z resztą rozmawiać (uważa się za właściciela całej części wspólnej), więc bez jego zgody do żadnych ustaleń nie doszło…
Teraz pytanie, na które nie znalazłem odpowiedzi nigdzie w sieci.
Ten współwłaściciel wynajął mieszkanie osobie, która na pozostałych współwłaścicieli nasyła notorycznie policję (o samochody wjeżdżające na posesję, o psy biegające po podwórzu…), co wiąże się z zakłócaniem miru domowego całej reszty wspólnoty.
Czy na sam wynajem (chodzi o korzystanie z części wspólnej korytarza i podwórza), ten współwłaściciel powinien mieć zgodę pozostałych współwłaścicieli posesji, zaznaczając, że nasza mała wspólnota (6 mieszkań), nie ma żadnych ustaleń i regulaminów.
Pozdrawiam Adam
Czy wlasciciel mieszkania który wynajmuje swój lokal i mieszka poz wspolnota ma prawo decydowac o podziale i użytkowaniu pomieszczeń gospodarczych będących własnością wspólnoty.
Szanowna Pani Mecenas,
na działce, która jest własnością 3 współwłaścicieli w równych częściach, jeden ze współwłaścicieli wybudował dom. Na ten cel zajął jednak więcej działki niż swoje 1/3 gruntu.
Dom jest już zamieszkiwany przez 1 współwłaściciela przez ok 20 lat. Sprawy gruntu jednak do tej pory nie zostały rozliczone formalnym podziałem działki . Pytanie: czy istnieje możliwość „przywłaszczenia ” sobie bez ekonomicznego uregulowania (wbrew pozostałym współwłaścicielom) zajętego gruntu przez zasiedzenie??
Bardzo proszę o odpowiedź i z góry dziękuję, Beata.