O zarządzie było już wiele razy. W końcu istotą i celem istnienia wspólnoty jest ułatwienie zarządzania nieruchomością wspólną. Czy rzeczywiście jest łatwiej? Każdy współwłaściciel, członek zarządu lub zarządca mógłby pewnie na ten temat wiele powiedzieć. Ale dziś nie zamierzam krytykować obowiązujących przepisów. Dziś krótko o tym, jak zarządza zarząd w dużej wspólnocie mieszkaniowej.
Przypomnę Ci, że właściciele lokali mogą określić sposób zarządu w umowie, a jeśli tego nie zrobią powinni powziąć uchwałę o wyborze jedno- lub kilkuosobowego zarządu. Członkami zarządu mogą być wyłącznie osoby fizyczne będące właścicielami lokali, jak i spoza tego grona. Stąd wynika, że o zarządzie w przypadku wspólnot można mówić w dwóch ujęciach: przedmiotowym, gdzie zarząd oznacza podejmowanie wszelkich decyzji oraz czynności faktycznych i prawnych dotyczących nieruchomości wspólnej oraz podmiotowym, gdzie chodzi po prostu o ludzi, którzy te decyzje i czynności mają podejmować.
Co zatem robi zarząd wspólnoty?
Otóż, zgodnie z ustawą o własności lokali: „kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali”. Inaczej mówiąc – podejmuje decyzje dotyczące nieruchomości wspólnej. Pamiętaj jednak, że zarząd nie ma tu pełnej swobody. Samodzielnie może działać wyłącznie w sprawach zwykłych, czyli nieprzekraczających zwykłego zarządu. Czynności niezwykłe zawsze będą wymagały uchwały właścicieli (więcej na ten temat przeczytasz we wpisie Zarząd „zwykły” i „niezwykły”).
Zarząd także reprezentuje wspólnotę na zewnątrz. Wyjaśniam, że chodzi tu o wszelkie relacje prawne i faktyczne z podmiotami trzecimi wobec wspólnoty, a zatem na przykład zawieranie umów z dostawcami mediów, podmiotami wykonującymi remonty, czy usługi polegające na sprzątaniu bądź kontroli właściwego stanu technicznego nieruchomości. Reprezentacja obejmuje także występowanie w imieniu wspólnoty do sądów i innych organów władzy publicznej. Co to oznacza? Ano, jeśli stroną sporu sądowego jest wspólnota, wówczas w sądzie reprezentuje ją właśnie zarząd.
Zwróć uwagę, że zarząd może składać się z jednej lub więcej osób. W tym drugim przypadku co do zasady do skutecznego podejmowania decyzji i składania oświadczeń w imieniu wspólnoty konieczne jest współdziałanie dwóch członków zarządu. Oczywiście właściciele mogą odstąpić od tej reguły przyjmując reprezentację jednoosobową, albo – w przypadku zarządu trzyosobowego (lub większej liczby członków) – wprowadzić uchwały zarządu podejmowane większością głosów lub obowiązek jednomyślnego podejmowania decyzji. Ten ostatni sposób jednak odradzam, bo może prowadzić do paraliżu we wspólnocie.
Ostatnia kategoria czynności należących do zarządu wymienionych w ustawie, to reprezentowanie wspólnoty w stosunkach z poszczególnymi właścicielami lokali. Obejmuje ona zatem wszystkie działania zarządu skierowane do członków wspólnoty i vice versa. Na przykład: zwoływanie zebrań właścicieli, indywidualne zbieranie głosów, wzywanie do zapłaty, udzielanie informacji itd. Jeśli więc jesteś członkiem wspólnoty i chcesz czegoś, powinieneś ze swoim problemem zwrócić się właśnie do zarządu.
Zarząd wspólnoty, oprócz ogólnie określonych kompetencji koniecznych do zarządzania nieruchomością wspólną, ma również określone obowiązki. Ale to już temat na kolejny wpis.
Dzień dobry!
{ 42 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Witam serdecznie!Chciałbym się zapytać czy jako członek zarządu mogę odmówić przyjęcia projektu planu gospodarczego wspólnoty mieszkaniowej i pozostawienie planu z roku poprzedniego?Z niektórymi propozycjami podwyżek opłat po prostu sie nie zgadzam.Uważam je za nabijanie komuś kieszeni.Pozdrawiam i dziękuję za odpowiedź.B.S
Szanowny Panie
Zadane pytanie jest dość zaskakujące, ponieważ to Pan jako członek zarządu powinien współtworzyć projekt tego planu i go zaakceptować przed przedstawieniem go właścicielom na zebraniu. Jeśli tak nie jest, to rozważyłabym rezygnację z funkcji.
Witam.Jako członek zarządu otrzymuje projekt planu gospodarczego i jedynie w kwestii remontów mam możliwość ruchu w tą czy w drugą stronę.Natomiast w sprawie opłat które narzuca mzbm nie mogę nic zrobić bo tłumaczone jest to niby inflacją.
Jeśli MZBM jest administratorem, to on podlega Panu jako członkowi zarządu – nie odwrotnie. To Pan ponosi odpowiedzialność i ma prawo podejmować decyzje. A inflacja ledwo co drgnęła 🙂
Pozdrawiam
Z wielką uwagą wczytuję się w Pani bloga. Brawo za merytoryczne odpowiedzi!
Mam problem w mojej wspólnocie. Z inicjatywy kilku osób na zebraniu rocznym zmieniono porządek obrad, odwołano dotychczasowego zarządcę, wybrano nowy zarząd… Tylko: Grupa inicjatywna zabrała listę obecności- nie wiadomo więc ile udziałów było obecnych, nie przedstawiła na zebraniu wyników głosowania nad uchwałami, tylko zabrała listy głosowania ze sobą, nie przedstawiła- nie było też głosowania w tej sprawie- zasad/regulaminu – wyboru nowego zarządu. Ponadto informacje o podjętych uchwałach otrzymałam- dopominając sie kilkukrotnie dokument- dopiero ok 4 tygodnie po terminie zebrania właścicieli. Na moje pytanie na jakiej podstawie wybrano zarząd 4 osobowy ( na zebraniu była mowa o 5 osobach) otrzymałam odpowiedź od jednego z wybranych: bo tak postanowiliśmy!
6 tygodniowy termin zaskarżenia uchwał minął. Nie mogę doprosić się dokumentów oraz protokółu z zebrania, aby dowiedzieć się ile było obecnych udziałów, jak przebiegło głosowanie, itp.
Do tego „nowy zarząd” założył tajną grupe na Facebooku, nie informując o tym wszystkich właścicieli oraz dopuszczając do grupy tylko wybrańców- „swoich”.
Dla mnie to to wszystko jest niezgodne z prawem. Będę wdzięczna za komentarz i podpowiedź jakie kroki mogę podjąć, aby zakwestionować takie działania.
Pozdrawiam,
Grażyna M
Szanowna Pani
Można rozważyć pozew o ustalenie nieistnienia uchwały, ale do tego proponuję kontakt z Kancelarią.
Pozdrawiam
Witam
Szanowna Pani
Mam pytanie odnośnie następującej sytuacji
prze parę lat byłem społecznie członkiem zarządu małe wspólnoty mieszkaniowej
liczącej 32 lokale mieszkaniowe .Niestety mielismy problem z jednym z członków
nie płacił czynszu (typowa patologia-brak kontaktu etc)wysyłaliśmy wezwania do zapłaty ale
to nie przynosiło efektu >jakiś czas temu zmienił się skład zarządu jest nowy „prezes”
Niestety z racji nieznajomości przepisów i czysto ludzkich odruchów nie skierowaliśmy sprawy do sądu .
Nowa władza to zrobiła i okazało się że cześć zobowiązań się przedawniła.Obecny „prezes”chce
złożyć wniosek do sądu o pociągnięcie nas do odpowiedzialności finansowej
Pytanie moje czy ma do tego prawo i my jako członkowie zarządu działający społecznie
nie dostawaliśmy za to żadnych pieniędzy ,ponosimy odpowiedzialność finansową
Będę wdzięczny za informacje
z wyrazami szacunku
Bartosz .R
zobowiązanie przedawnione wynosi około 30 tyś zł
Szanowny Panie,
Sam fakt społecznego pełnienia funkcji nie zwalnia z odpowiedzialności. Konieczne jest jednak wykazanie, że z własnej winy wyrządziliście wspólnocie szkodę. Trudno mi ocenić ten stan faktyczny bez znajomości szczegółów. Jeśli chciałby Pan uzyskać w tej sprawie poradę lub wsparcie w Sądzie, proszę o kontakt z Kancelarią.
Witam,
Mam pytanie, czy naliczanie opłat we wspólnocie według metrażu a nie według udziałów jest zgodne z prawem. Czy wspólnota może podjąć uchwałę o naliczaniu opłat według metra kwadratowego wbrew ustawie o własności lokalowej, która mówi o naliczaniu opłat według udziałów. Czy taka uchwała jest zgodna z prawem? Bardzo proszę o opinię.
No ale udziały są liczone na podstawie metrażu lokalu, np u mnie to wygląda tak że całość nieruchomości ma powiedzmy 20,000 m2 a moje mieszkanie z komórką lokatorską to 51m2 więc mam udział 5100/2000000
Moje mieszkanie ma 40,54 m kw a udziałów mam 50/10000 jak to liczyć i jak to się ma do stwierdzenia że udziały liczone są na podstawie metrów. nie mam komórki lokatorskiej, miejsca parkingowego itp.
Szanowna Pani,
To pytanie za 100 punktów 🙂
Co do zasady przepis art. 12 ustawy o własności lokali nakazuje naliczać opłaty według udziałów, a powszechną praktyką jest ich naliczanie według metrażu. Wynika to z prostej przyczyny – ta metoda jest bardziej czytelna i zrozumiała dla właścicieli. Co więcej, jako że udział jest pochodną metrażu, naliczenia powinny być identyczne bez względu na metodę, ale nie zawsze tak jest.
Przyznam szczerze, że spotkałam się z orzeczeniami, w których sądy uznawały, iż naliczenia według metrażu są niedopuszczalne, ale i z takimi, w których sąd ową metodę akceptował. Sama ostatnio uzyskałam taki wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach.
Szczerze mówiąc? Zgadzam się z nim w pełni.
Pozdrawiam
Prawidłowa odpowiedź to: według np. metrażu mieszkania można naliczać zaliczki na poczet wydatków na nieruchomość wspólną natomiast rozliczenie wydatków w stosunku do wniesionych zaliczek odbywać się musi udziałami. Jeżeli ilość metrów mieszkań we wspólnocie pokrywa się z udziałami ( nie zawsze tak jest) to wyjdzie rozliczenie prawidłowo przy zaliczkach od metra.
Pytanie brzmiało: czy wspólnota może podjąć uchwałę, zgodnie z którą zaliczki są płacone w stosunku do metrażu lokalu a nie w stosunku do udziałów. I tego też dotyczyła moja odpowiedź.
Zgadzam się z Panem co do tego, że ostateczne rozliczenie powinno odpowiadać udziałom w nieruchomości, ale nie zawsze tak jest. Zwykle we wspólnotach, w których naliczenia zaliczek są według metrażu również rozliczenie na koniec roku jest robione na tej podstawie.
Pozdrawiam
Dzień dobry,
mam pytanie odnośnie zależności: administrator wybrany przez dewelopera i zarząd kilku osobowy wybrany przez wspólnotę.
Administrator działa ze wszystkimi rzeczami opieszale, nie kontroluje wykonywania usług przez firmy zewnętrzne np konserwator, nie chce także przekazać umów z firmami zewnętrznymi Zarządowi, jedyna możliwość to wgląd w umowy w siedzibie administratora. Czy to działanie zgodne z prawem ?
Szanowny Panie,
Trudno mi ocenić relację między administratorem i zarządem. Czy administrator został ustanowiony na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali? W akcie notarialnym? Jeśli tak, to jest to tzw. zarząd powierzony, przy którym w ogóle nie powinno być zarządu właścicielskiego.
By udzielić precyzyjnej porady, musiałabym przeanalizować dokumenty. Jeśli jest Pan zainteresowany odpłatną poradą, proszę o kontakt z Kancelarią.
Pozdrawiam
Witam serdecznie
Mieszkam w bloku, który jest wspólnotą mieszkaniową. Jeden z lokatorów jest prezesem wspólnoty. Od jakiegoś czasu zauważyłam, że w porze wieczornej włączając wodę gorącą leci tylko ciepła. Dopiero po kilku minutach leci gorąca. Po przerwie ok. 10 minut kiedy znów maksymalnie odkręcam gorącą znów leci letnia. W dzień tego nie ma. Kiedy puszczam gorącą wodę to taka leci. Czy w blokach jest coś takiego jak cyrkulacja wody i możliwość jej wyłączenia w określonych godzinach. I czy prezes może sobie sam decydować o tym bez lokatorów. Kiedy pytałam prezesa jaka powinna być temperatura wody to kazał mi samej poszukać przepisów. Czy jest jakaś ustawa, która określa temperaturę wody we wspolnocie mieszkaniowej? Drugie pytanie to czy może sam wieszać plakaty wyborcze swojej wybranej partii w bloku bez zgody lokatorów. Czy jeśli jakaś partia chce wieszać w naszym bloku plakaty to potrzebuje naszej zgody i czy np płaci za to a prezes sam otrzymuje za to zapłatę a nie cała wspólnota?
Szanowna Pani,
Jeśli jest problem z temperaturą wody, to być może jest to jakaś usterka związana z nadmiernym jej poborem w godzinach wieczornych.
Co do plakatów – moim zdaniem wymaga to zgody wspólnoty. Można również żądać wynagrodzenia na rzecz wspólnoty.
Pozdrawiam
Witam Szanowną Panią
Otóż mam pewien problem z nową zarządcą naszej wspólnoty mieszkaniowej i kiedy tylko po proszę zarządcę na piśmie o przesłanie mi kserokopii jakiegoś dokumentu np. kserokopii protokołu z walnego zebrania członków wspólnoty, czy kserokopii protokołu z wykonania jakiś prac budowlanych w tym budynku,czy np. kserokopii innego pisma np. wyciszenia stropu w jednym z pomieszczeń piwnicznych ( te dokumenty są dla mnie bardzo ważne i są mi niezbędne , by udowodnić kłamstwa zarządcy ,gdyż w nadzorze budowlanym toczy się od ponad roku postępowanie administracyjne w sprawie problemu ,który mi stworzyła wspólnota przez co od ponad roku nie mam spokoju we własnym mieszkaniu zwłaszcza w porze nocnej ).Zarządca napisała mi dzisiaj,że mam prawo wglądu w dokumenty Wspólnoty ,zrobić zdjęcie ,lub przepisać ,ale nie ma nigdzie mowy zwłaszcza ustawie o własności lokali o przesyłaniu członkom wspólnoty kserokopii dokumentów wspólnoty na ich żądanie.Zarządca robi mi na złość ,ponieważ cały czas ignoruję mój zgłoszony jej problem oraz w nadzorze budowlanym i się na mnie wyżywa nie chcąc mi przesłać mi nawet e-mailowo kserokopii tych dokumentów o które prosiłam nie tylko e-mailowo ,ale również po prosiłam na piśmie ,które wysłałam do zarządcy pocztą za potwierdzeniem odbioru.Ja jestem inwalidką ,która nie może nawet zejść do skrzynki pocztowej ,która się mieści na parterze w klatce o czym zarządca wie więc do biura do zarządcy nie pójdę, bo mi na to stan zdrowia nie pozwala.A,gdybym nawet mogła ,to wykonanie zdjęć telefonem kilku pism w biurze u zarządcy nic mi nie da ,ponieważ nie wykonam potem kserokopii dokumentów z wykonania zdjęć tych pism ?Zapytam czy zarządca wspólnoty może odmówić mi przesłania kserokopii dokumentów dotyczących Wspólnoty,skoro wie,że nie dam rady pójść do niej do biura ,czy ma obowiązek mi te dokumenty wysłać ,skoro o nie proszę na piśmie i jestem członkiem wspólnoty od ponad 20 lat.Będę bardzo wdzięczna Pani za udzielenie mi odpowiedzi na to pytanie.
Z poważaniem
Dorota
Szanowna Pani,
Faktycznie żaden przepis nie obliguje zarządcy do sporządzania i przesyłania członkom wspólnot dokumentacji dotyczącej ich nieruchomości. Taki obowiązek może wynikać natomiast z umowy o zarządzanie zawartej z zarządcą.
Zarządcy zwykle nie chcą przyjmować na siebie takiego obowiązku, bo teoretycznie nie robiliby nic innego tylko kserowali dokumenty dla właścicieli.
Rozwiązania dla Pani widzę dwa:
1. udzielenie pełnomocnictwa osobie trzeciej do przejrzenia dokumentacji i sporządzenia fotokopii,
2. zaproponowanie zarządcy poniesienia kosztów sporządzenia kopii dokumentów (oczywiście w granicach rozsądku).
Pozdrawiam serdecznie
Dzień dobry.
Od ponad 2 lat- czulibyśmy kiedy jestem członkiem wspólnoty – we wspólnocie jest konflikt pomiędzy mieszkańcami z największymi udziałami a zarządem i administratorem. Nowy administrator jest osoba dość dociekliwą – wykazał nieprawidłowości w zapisach KW, nieprawidłowości budowlanych , za które odpowiedzialny jest deweloper – niestety czas rekojmi dawno minął. Od początku funkcjonowania wspólnoty, pomimo zgłaszania nieprawidłowości przez mieszkańców robiono wszytko, by czas rekojmi się przedawnił Podobno ww. właściciel maja powiązania z deweloperem.
W ubiegłym roku się skrzyknęli, i żadna z uchwał nie została podjęta . Co można zrobić w sytuacji, gdy celowo blokowane są inwestycje ważne dla ogółu mieszkańców tj. remont przeciekającego dachu, modernizacja poziomów cw i co?
I jeszcze jedno pytanie. Ww mieszkańcy domagają się otrzymania kluczy do skrzynek na korytarzu, gdzie znajdują się zawory CO do poszczególnych mieszkań na klatce. Osobiście nie wyrażam zgody by ktokolwiek miał taki klucz i mógł gmerać przy moim zaworze. Czy mieszkańcy mogą domagać się tych kluczy?
Dziękuję
Szanowna Pani Mecenas ,
Mam pewien problem z zarządcą nieruchomości wspólnej ,która pełni tę funkcję w naszej wspólnocie dopiero od 2 i pół roku a została wybrana na podstawie uchwały na walnym zebraniu członków a nie umowy.W zeszłym roku 2017 w okresie letnim zarządca zleciła wykonanie ekspertyzy budowlanej pewnemu inżynierowi budowlanemu z powodu pojawiających się co jakiś czas pęknięć i rys na moich ścianach w mieszkaniu a nawet balustrady balkonowej.Ekspert podczas wizji nie wykonał ani dokładnego obejrzenia tych pęknięć ,tylko wykonał 3 zdjęcia z odległości ponad 1 metra ,otworzył okno w jednym z pokoi,postukał w parapet na koniec zrobił zdjęcie pękniętej balustrady na balkonie i to przez szybę w moim pokoju ,nawet nie wyszedł na balkon i było po ekspertyzie.Po 5 tygodniach udało mi się doprosić zarządcę o kserokopię tej ekspertyzy budowlanej.Po przejrzeniu jej okazało się,że ekspert budowlany zamieścił nieprawdziwe informacje ,nie zamieścił pęknięcia jednej ze ścian oraz opisu ,napisał też ,że wykonał pomiary co nie było prawdą.Zgłosiłam tę sprawę do zarządcy ,to nawet nie zareagowała na moje zastrzeżenia względem tej sporządzonej ekspertyzy.Dopiero ,gdy kilka dni temu doszło do przeprowadzenia oględzin w moim mieszkaniu tych pęknięć ścian przez nadzór budowlany ( ponieważ po wykonaniu tej ekspertyzy na zlecenie zarządcy w ciągu kilku miesięcy popękało mi kolejne 6 ścian w mieszkaniu i jedna też na balkonie przy suficie to razem 9 ścian , a te pęknięcia mniejsze ,którym ekspert wykonał tylko zdjęcia poszły dalej ,że z 30 cm mają już długość 240 cm i się poszerzają.)Poinformowałam zarządcę w obecności inspektor z nadzoru budowlanego ,że skoro ona zleciła wykonanie tej ekspertyzy inżynierowi i za jej wykonanie zapłaciła , to w tej sytuacji zarządca winna złożyć reklamację .To mi odpowiedziała,że nie będzie płaciła kolejne 2.000 tyś.zł za ekspertyzę.Bym to ja złożyła do tej firmy i tego eksperta budowlanego reklamację ( zarządca przyznała się,że ekspertyza posiada błędy w zapisie ).Wczoraj zadzwoniłam do tej firmy ,której inżynier budowlany wykonał u mnie w mieszkaniu ekspertyzę rok temu i zapytałam kto w tej sytuacji miałby złożyć reklamacje dotyczącą wykonania tej ekspertyzy ,bo mam sporo zastrzeżeń.Poproszono mnie o wysłanie e-maila i opis problemy,więc napisałam i wysłałam do tej firmy budowlanej i projektowej ,ale nikt mi odpowiedzi na moje zapytanie nie raczył nawet udzielić i zapewne nie udzieli !Więc może Pani mecenas mogłaby mi na to pytanie odpowiedzieć , kto w tej sytuacji winien złożyć reklamacje zlecenia wykonania niepoprawnie tej ekspertyzy budowlanej czy zarządca wspólnoty która zleciła jej wykonanie i pokryła koszty ,czy ja jako członek wspólnoty u której była wykonywana ta ekspertyza w mieszkaniu ,skoro została niedokładnie przeprowadzona oraz posiada w opisie sporo błędów i informacji nieprawdziwych i zabrakło w niej opisu i zdjęcia pęknięcia jednej mojej ściany w pokoju ,bo chyba nie dowiem się od nikogo kto ma prawo w tej sytuacji złożyć reklamację ja czy zarządca ?
Będę bardzo Pani wdzięczna za udzielenie mi odpowiedzi na to jedno pytanie.
Pozdrawiam serdecznie ,
Kamila
Szanowna Pani,
Jeśli chodzi o ekspertyzę w lokalu, to zgłoszenie reklamacji należy do Pani. Reklamacja dotycząca ekspertyzy nieruchomości powinna zostać złożona przez zarządcę.
Pozdrawiam
Dzień dobry .
Dziękuję za odpowiedź jednocześnie poinformuję ,że to była wykonana ekspertyza budowlana i inżynier nie tylko sprawdzał budynek ,ale również był u mnie w mieszkaniu by dokonać oględzin pękniętych ścian.Korzystając z dokumentacji o nieruchomości ,które inżynierowi budowlanemu zarządca udostępniła ,została ta ekspertyza wykonana niedokładnie a następnie opisana z błędami ,zawierała informacje niezgodne z prawdą oraz braki informacyjne i brak zdjęcia jednej z pękniętych u mnie w mieszkaniu ścian. To jest sprawa skomplikowana i podejrzewam, że ta ekspertyza została wykonana po jakieś znajomości sądząc po zachowaniu zarządcy wobec mnie oraz tej firmy ,która tę ekspertyzę budowlaną wykonała naszego budynku i w moim mieszkaniu. Więc kto miałby w tej sytuacji złożyć reklamację tej ekspertyzy ja czy zarządca , a z tego co się dopiero teraz dowiedziałam , to Wspólnota zleciła zarządcy wykonanie tej ekspertyzy budowlanej ?
Z góry dziękuję za informację ,
Z poważaniem,
Kamila
Witam
3 lata temu kupiłem mieszkanie w bloku na najwyższym, 3 piętrze. Przy kupnie pytałem jak wygląda sprawa funduszu remontowego, jakie mam obowiązki itd. Dowiedziałem się, że fundusz działa „na gębę”, sprzątanie klatki schodowej i koszenie trawników wg kolejki. Do tej pory wszystko było w porządku, nikt się nie wyłamywał. Ostatnio jednak pojawił się problem. W moim mieszkaniu na jednej ze ścian pojawiła się wilgoć, po każdym mocniejszym deszczu wraca. Niektórzy z sąsiadów nie chcą się zgodzić na wynajęcie ekipy, która ustali przyczynę i usunie usterkę (im na głowę nie kapie).
Jakie kroki mogę podjąć, aby wspólnota stała się rzeczywistością, chciałbym żeby cały budynek ubezpieczyć i uregulować niektóre kwestie. Z tego co czytałem wspólnota istnieje (blok ma 10 mieszkań). Nie ma jednak zarządu, FR leży na koncie jednej z sąsiadek, z tego co wiem niektórzy czasem nie płacą „bo nie” itd.
Szanowny Panie,
Jeśli wspólnota się formalnie nie zawiązała, to o ile nie zbierze Pan podpisów pod uchwałą w sprawie wyboru zarządu, co jest konieczne do zarejestrowania wspólnoty w US i GUS, pozostaje wyłącznie droga sądowa. Może Pan żądać ustanowienia zarządcy sądowego.
Jeśli jest Pan zainteresowany pomocą prawną w tej sprawie, proszę o kontakt z Kancelarią.
Pozdrawiam
Witam.
Mam problem z zarządem mojej wspólnoty
Niestety nie jest on tylko jeden:-(
1 dotyczy domofonu od paru lat walczyłem o nie działający domofon w moim mieszkaniu wzywania różne firmy niestety problemu nie usunięto do ostatniego tygodnia po urodzeniu się dziecka postanowiłem zrobić awanturę u firmy zajmującej się nasza nieruchomością że skutkiem 🙂
Przyslano całkiem innego fachowca jak się okazało nie tylko u mnie był ten problem pan problem rozwiązał u sąsiadów ale u mnie dalej jest ten sam 🙁 fachowiec stwierdził awarie i przekazał sprawę firmie zarządzającej która przekazała dalej zarządowi
Usterka dotyczy unifonu przed klatka
Panowie z zarządu stwierdzili że u nich nie ma problemu z domofonem więc nie będą generować nie potrzebnych kosztów (800 zł na 27 mieszkań) co ciekawe jeden pan z zarządu chce podpiac nas po założeniu monitoringu do firmy monitorującej gdzie miesięczny koszt ma być koło 3.5tys
2 problem ciśnienie wody na poddaszu jest zbyt słabe sam poprosiłem fachowca przyjechał z własnych pieniędzy zapłaciłem mu za ekspertyzę znaleźliśmy problem przekazałem to dalej do zarządu i nic 🙁 panowie z zarządu mieszkają niżej
Mamy problem z dachem jest źle ocieplony i cieknie w mieszkaniach poddaszowych jest zimno nie wyrabia ogrzewanie w zimie zrobiłem termowizje oczywiście na własny koszt przekazałem na zebraniu A pan z zarządu stwierdzil że mamy tez problem z balkonami i wyremontujemy je wszystkie A nie tylko te parę która wymaga remontu ponieważ on załatwi ustawe i podpis większości mieszkańców niestety nas na poddaszu jest mniej ale mamy wszyscy wieksze mieszkania co za tym idzie większy udział w gruncie tylko że przez panów z zarządu o co bym się nie upomnieć to wszystko jest blokowane taka dostałem odp od zarządcy nieruchomością
Co mogę zrobić i jakie mam prawa
Szanowny Panie,
Możliwości jest całkiem sporo, jednak ich omówienie zdecydowanie wymaga szczegółowej porady wykraczającej poza ramy komentarza w blogu.
Jeśli jest Pan zainteresowany uzyskaniem odpłatnej porady, proszę o kontakt Kancelarią.
Pozdrawiam
Witam serdecznie jestem jedynym lokatorem który wykupił mieszkanie w kamienicy, z racji tejzostałem zmuszony podpisać się na bycie w zarządzie, od jakiegoś czasu mam problem z tbs em (opieszalosc w wyszukiwaniu oferentów do remontów, brak chęci zalatania ciekna ego dachu, ubezpieczyciel stwierdził zagrzybienie więźby i zero wypłaty) pozatym największy problem stwarza pewien Pan inżynier który rzekomo prowadzi naszą wspólnotę w tbsie i wmawia mi, że to ja jako zarząd muszę jeśli chce szybciej wyszukiwać oferentów do prac remontowych no. Drzwi wejściowych, elewacji, czy on ma rację czy ja, że to oni powinni prawnie poszukiwać dla nas najlepsze oferty robotników? Jak to wygląda prawnie? Mam 27%udziału w nieruchomości oraz jestem członkiem zarządu razem z tbs em. Proszę o pomoc
kindzalkindzal@gmail.com
Dzień dobry,
Jestem członkiem wieloosobowego zarządu wspólnoty mieszkaniowej, chcę wystąpić z inicjatywą zmiany zarządcy i mam wątpliwość, czy Zarząd powinien wywołać odpowiednią uchwałę czy może sam (bez uchwały wspólnoty) wypowiedzieć umowę o zarządzanie?
Wydaje mi się, że powinna być jednak uchwała wspólnoty, jednak zarządca może robić problem z udostępnieniem danych adresowych właścicieli (większość właścicieli wynajmuje swoje lokale, nie mieszka), co w takim przypadku? Proszę o pomoc, dziękuję.
Witam,
Czy jeżeli zarząd składa się z dwóch członków, to wezwanie do zapłaty powinno być podpisane przez obu?
Dzień dobry mam pytanie odnośnie mojego mieszkania mam 49 %udzialow czyli doł prywatny góra gminna czy gmina ma prawo podzielic 1 mieszkanie na 2 mieszkania?wcale nie pytając nas o zgodę?Sa zarzadca budynku i czy mogą zalozyc ogrzewanie gazowe bez naszej zgody?
Zarzad bez zgody wlascicieli zmienil kolor klatki schodowej/z jasnego na ciemny/. Uchwala mowila tylko o remoncie, szczegolow nikt nie podal. Czy to przekroczenie zz czy tylko brak szacunku do wlascicieli? Kolor i material jest brzydki, przyciemnil waska, ponura klatke.
Szanowna Pani,
Nie widzę podstaw, by zarząd miał pytać właścicieli o kolor klatki. Właściciele wyrazili zgodę na remont i to jest dla zarządu wystarczające, by działać, oczywiście w granicach finansowych określonych w uchwale.
Pozdrawiam
Dzień dobry
Kupiłem kilka lat temu mieszkanie w którym poprzedni lokator dokonał remontu polegającego między innymi na instalacji gazowego pieca CO w łazience. Wiązało się to z budową dedykowanego piecowi komina. Gdy pada deszcz przy kominie woda opadowa przecieka do łazienki. Właścicielem budynku jest ZLiBK który na moje pismo z prośbą o naprawę straszy mnie samowolą budowlaną którą powinienem rozebrać, że ich to nie obchodzi i że to sprawa poprzedniego właściciela. Nie będą partycypować w kosztach naprawy. W piśmie do ZLiBK nie wspominałem o tym, że komin postawił poprzedni właściciel 15 lat temu a ja jestem właścicielem od 8. Z rozmowy z sąsiadami dowiedziałem się, że ten remont miał miejsce gdy mieszkanie było jeszcze komunalne, przed wykupieniem i powstaniem wspólnoty. Nie wierzę w to że ZLiBK nie widział i nie wiedział o tym, że jeden z członków prowadzi remont mieszkania komunalnego ingerując w powierzchnie wspólne. Instalacja komina wiązała się z wykonaniem przepustu przez strop na wspólny strych i dach. Z treści pisma ZBK, jednoznacznie wynika że mają wiedzę o tym, że to nie jest moja samowola budowlana a poprzednika, informują mnie w piśmie, że jak sam dokonam naprawy cieknącego dachu to nie będzie problemu i nie zgłoszą nigdzie tej samowoli budowlanej. Poprzedni właściciel nie zostawił mi żadnych dokumentów dotyczących remontu. Czy lokator mieszkania komunalnego dokonując remont mieszkania naruszający powierzchnie wspólne wymaga zgody ZLiBK? Jeżeli tak, to czy ZLiBK wiedząc o tym, że taka zgoda nie została wydana a lokator prowadzi remont nie powinni przedsięwziąć jakiś działań na bieżąco? Gdy powstawała wspólnota mieszkaniowa instalacja CO i komin już był. Czy naprawa pokrycia dachowego nie powinna być kosztem wspólnym?
Proszę o pomoc, dziękuję.
Szanowny Panie,
By udzielić odpowiedzi na Pana pytanie musiałaby przeanalizować dokumenty.
Jeśli jest Pan zainteresowany odpłatną poradą, proszę o kontakt z Kancelarią.
Pozdrawiam serdecznie
jeżeli jest skład zarządu dwuosobowy to podpisanie się pod absolutorium za ubiegły rok jest obowiązkowy przez tych dwóch członków zarządu i czy zarządca z FR może opłacać inne nie związane z budynkiem prace budowlane.
Szanowny Panie,
Absolutorium udzielają właściciele w uchwale i jego celem jest skwitowanie, czyli akceptacja (bądź jej brak) dla działań zarządu. Tym samym zarząd nie podpisuje absolutorium.
Co do zasady o przeznaczeniu środków z funduszu remontowego na cele inne niż te, dla których został utworzony wymaga uchwały wspólnoty i zarządca nie ma prawa podejmować w tym zakresie samowolnych decyzji.
Czy zarząd własny posiada osobowość prawną i czy jest zobligowany do posiadania adresu korespondencyjnego?
Wspólnota ma obecnie 3 osoby w składzie zarządu a powinna mieć 4 osoby tak wynika z regulaminu. W związku z powyższym jest propozycją uchwały ws. uzupełnienia zarządu (zawsze było tak w naszym przypadku że jeżeli blok ma np. 4 klatki to z każdej był przedstawiciel) i tu złamano tą zasadę prawdopodobnie nie zgłosił się nikt (przeprowadzilem rozeznanie i są co najmniej 2 osoby chętne – pominięto je) a dano kandydaturę nie reprezentującą daną klatkę jednocześnie nadmieniam , że decyduje tu większość bo podpisy zbierane są przez zarząd indywidualnie bez zebrania ogólnego informując, że w związku z trwajaca epidemią. Co w tym przypadku należy zrobić.
Z poważaniem
Czy Wspólnota Mieszkaniowa może ingerować w wyodrębniony lokal niemieszkalny – garaż podziemny,mający swój fundusz remontowy i eksploatacyjny.