Ostatnio wspominałam o uprawnieniu do żądania wyznaczenia zarządcy przez sąd, które przysługuje mniejszościowemu członkowi małej wspólnoty (a także mniejszościowemu współwłaścicielowi), jeśli większość narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. O wyznaczenie zarządcy sądowego może zwrócić się również każdy współwłaściciel w sytuacji, gdy nie można uzyskać zgody więkoszści co do spraw dotyczących zwykłego zarządu.

Okazuje się, że temat ten jest gorący zwłaszcza w tym ostatnim aspekcie. Otóż jeden z moich stałych klientów stanął przed takim właśnie problemem – posiada 50% udziałów w nieruchomości, a pozostali współwłaściciele przestali z nim współpracować i wypowiedzieli mu dotychczasowe pełnomocnictwa do zarządzania budynkiem w ich imieniu. Jednocześnie klient musi wykonać remont elewacji, bo nakazał mu to nadzór budowlany.

Pat?

Niekoniecznie. Jeśli właściciele nie dogadają się, wówczas klient może żądać upoważnienia sądowego do dokonania remontu, do którego zobowiązał go nadzór. Będzie to jednak rozwiązanie tymczasowe, gdyż wypowiedzenie pełnomocnictw uniemożliwi w przyszłości skuteczne zarządzanie budynkiem. W takim przypadku warto rozważyć zwrócenie się do sądu o wyznaczenie zarządcy, czego skutkiem będzie ustanowienie zarządu sądowego w małej wspólnocie (albo w zwykłej współwłasności).

Wniosek – jak w każdej sprawie dotyczacej zarządu nieruchomością wspólną – złóż do sądu właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Dołącz odpisy z ksiąg wieczystych nieruchomości wspólnej i lokalowej, zapłać 100 zł tytułem opłaty. Musisz wyjaśnić dlaczego domagasz się ustanowienia zarządcy przez sąd, a także wskazać kandydata na zarządcę. Pamiętaj, że kandydatem możesz być Ty, inny współwłaściciel, ale i osoba trzecia (np. profesjonalny zarządca nieruchomości – więcej na ten temat znajdziesz tutaj).

Z chwilą prawomocnego ustanowienia zarządu sądowego, czyli wyznaczenia zarządcy przez sąd, współwłaściciele zostają odsunięci od zarządzania wspólnotą. Zarządca sądowy jest bowiem wyłącznie uprawniony do zarządzania nieruchomością wspólną, przy czym uprawnienie to jest ograniczone tylko do czynności zwykłego zarządu. Rozporządzenie rzeczą, czyli np. sprzedaż, a także inne czynności niezwykłe, każdorazowo będą wymagały zgody wszystkich współwłaścicieli albo zezwolenia sądu.

Zarządca sądowy ma określone obowiązki. Po pierwsze musi niezwłocznie złożyć do księgi wieczystej wniosek o ujawnienie ustanowienia w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej. Nadto jest zobowiązany składać sądowi w wyznaczonych terminach, jednak nie rzadziej niż raz w roku, sprawozdanie ze swych czynności oraz udokumentowane sprawozdanie rachunkowe. Takie sprawozdania zarządca składa także po zakończeniu zarządu.

Gdy przyczyna ustanowienia zarządcy odpadnie, wówczas każdy współwłaściciel może złożyć w sądzie wniosek o jego uchylenie. Sąd musi zbadać, czy rzeczywiście problemy z osiągnięciem porozumienia lub działania wbrew interesom mniejszości ustały. Jeśli ten warunek jest spełniony, zarząd sądowy należy uchylić, a współwłaściciele mogą albo powrócić do dotychczasowych zasad zarządzania, albo określić je w inny sposób.

Sądowy zarząd, jakkolwiek ma na celu rozwiązanie problemów między współwłaścicielami, jest zwykle traktowany jako ostateczność. Zdecydowanie łatwiej go ustanowić, niż uchylić. Może się przy tym okazać droższy niż zarząd własny właścicieli, bo zarządca sądowy ma prawo do wynagrodzenia, które określa sąd. Dlatego warto zawsze próbować porozumieć się, a po zarząd sądowy sięgać gdy okaże się to niemożliwe. Dotyczy to także dużych wspólnot, gdzie w pewnych sytuacjach również możliwe jest ustanowienie zarządcy przez sąd. Ale to już temat na osobny wpis.

Podobne artykuły

• Spory w małej wspólnocie – cz. III: co może współwłaściciel mniejszościowy
• Spory w małej wspólnocie – cz. II: brak porozumienia w zwykłych sprawach
• Spory w małej wspólnocie – część I: brak porozumienia w sprawach „niezwykłych”
• Sezon grillowy
• Decyzje małej wspólnoty