Zarząd sądowy w małej wspólnocie mieszkaniowej

Ostatnio wspominałam o uprawnieniu do żądania wyznaczenia zarządcy przez sąd, które przysługuje mniejszościowemu członkowi małej wspólnoty (a także mniejszościowemu współwłaścicielowi), jeśli większość narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. O wyznaczenie zarządcy sądowego może zwrócić się również każdy współwłaściciel w sytuacji, gdy nie można uzyskać zgody więkoszści co do spraw dotyczących zwykłego zarządu.

Okazuje się, że temat ten jest gorący zwłaszcza w tym ostatnim aspekcie. Otóż jeden z moich stałych klientów stanął przed takim właśnie problemem – posiada 50% udziałów w nieruchomości, a pozostali współwłaściciele przestali z nim współpracować i wypowiedzieli mu dotychczasowe pełnomocnictwa do zarządzania budynkiem w ich imieniu. Jednocześnie klient musi wykonać remont elewacji, bo nakazał mu to nadzór budowlany.

Pat?

Niekoniecznie. Jeśli właściciele nie dogadają się, wówczas klient może żądać upoważnienia sądowego do dokonania remontu, do którego zobowiązał go nadzór. Będzie to jednak rozwiązanie tymczasowe, gdyż wypowiedzenie pełnomocnictw uniemożliwi w przyszłości skuteczne zarządzanie budynkiem. W takim przypadku warto rozważyć zwrócenie się do sądu o wyznaczenie zarządcy, czego skutkiem będzie ustanowienie zarządu sądowego w małej wspólnocie (albo w zwykłej współwłasności).

Wniosek – jak w każdej sprawie dotyczacej zarządu nieruchomością wspólną – złóż do sądu właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Dołącz odpisy z ksiąg wieczystych nieruchomości wspólnej i lokalowej, zapłać 100 zł tytułem opłaty. Musisz wyjaśnić dlaczego domagasz się ustanowienia zarządcy przez sąd, a także wskazać kandydata na zarządcę. Pamiętaj, że kandydatem możesz być Ty, inny współwłaściciel, ale i osoba trzecia (np. profesjonalny zarządca nieruchomości – więcej na ten temat znajdziesz tutaj).

Z chwilą prawomocnego ustanowienia zarządu sądowego, czyli wyznaczenia zarządcy przez sąd, współwłaściciele zostają odsunięci od zarządzania wspólnotą. Zarządca sądowy jest bowiem wyłącznie uprawniony do zarządzania nieruchomością wspólną, przy czym uprawnienie to jest ograniczone tylko do czynności zwykłego zarządu. Rozporządzenie rzeczą, czyli np. sprzedaż, a także inne czynności niezwykłe, każdorazowo będą wymagały zgody wszystkich współwłaścicieli albo zezwolenia sądu.

Zarządca sądowy ma określone obowiązki. Po pierwsze musi niezwłocznie złożyć do księgi wieczystej wniosek o ujawnienie ustanowienia w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej. Nadto jest zobowiązany składać sądowi w wyznaczonych terminach, jednak nie rzadziej niż raz w roku, sprawozdanie ze swych czynności oraz udokumentowane sprawozdanie rachunkowe. Takie sprawozdania zarządca składa także po zakończeniu zarządu.

Gdy przyczyna ustanowienia zarządcy odpadnie, wówczas każdy współwłaściciel może złożyć w sądzie wniosek o jego uchylenie. Sąd musi zbadać, czy rzeczywiście problemy z osiągnięciem porozumienia lub działania wbrew interesom mniejszości ustały. Jeśli ten warunek jest spełniony, zarząd sądowy należy uchylić, a współwłaściciele mogą albo powrócić do dotychczasowych zasad zarządzania, albo określić je w inny sposób.

Sądowy zarząd, jakkolwiek ma na celu rozwiązanie problemów między współwłaścicielami, jest zwykle traktowany jako ostateczność. Zdecydowanie łatwiej go ustanowić, niż uchylić. Może się przy tym okazać droższy niż zarząd własny właścicieli, bo zarządca sądowy ma prawo do wynagrodzenia, które określa sąd. Dlatego warto zawsze próbować porozumieć się, a po zarząd sądowy sięgać gdy okaże się to niemożliwe. Dotyczy to także dużych wspólnot, gdzie w pewnych sytuacjach również możliwe jest ustanowienie zarządcy przez sąd. Ale to już temat na osobny wpis.

{ 8 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Ola Czerwiec 23, 2014 o 14:17

Jeśli wspólnota mieszkaniowa ma równo 7 właścicieli to jest dużą czy mała wspólnotą?Na podstawie jakich przepisów prawa mogę nią zarządzać ( kc czy uwl)?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Czerwiec 24, 2014 o 22:54

Witam Panią.
O tym czy wspólnota jest mała czy duża nie rozstrzyga liczba właścicieli, a liczba samodzielnych lokali w budynku, przy czym choć jeden musi być przedmiotem odrębnej własności. Jeśli takich lokali jest 7 lub mniej, wówczas wspólnota jest mała, a jeśli więcej niż 7 – duża.
Do zarządzania małą wspólnotą co do zasady stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności, ale współwłaściciele mogą się umówić, że będą stosować przepisy ustawy o własności lokali, albo jeszcze inne reguły.
Więcej informacji na ten temat znajdzie Pani tutaj: oraz tutaj:
A jeśli będzie Pani miała jeszcze jakieś pytania, zapraszam do kontaktu z Kancelarią.
Dziękuję za komentarz i pozdrawiam.

Odpowiedz

Lilianna Wrzesień 15, 2014 o 13:56

A jak to jest z członkiem zarządu, który „olewa” (przepraszam za kolokwialność) zebrania zarządu, nie interesuje sie sprawami wspólnoty czy wręcz blokuje jej decyzje? czytałam o takim przypadku tylko raz – http://www.eporady24.pl/nieobecnosc_na_zebraniach_wspolnoty_mieszkaniowej,pytania,18,125,8728.html – podano tu dość delikatne sposoby „walki” z takim człowiekem. U nas właśnie tak jest i nie wiemy, czy i jak można zmobilzować tę osobę.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Wrzesień 16, 2014 o 09:37

Proszę zwrócić uwagę, że pyta Pani o niesolidnego członka zarządu wspólnoty, a link, na który się Pani powołała dotyczy członka wspólnoty a nie zarządu. To dwie różne sprawy. Z zarządem jest o tyle łatwiej, że taką osobę wspólnota może odwołać uchwałą podjętą według zasad obowiązujących w danej wspólnocie.
W razie dalszych wątpliwości proszę o kontakt mailowy na adres natalia.klima@adwokatura.pl Mogę udzielić Pani odpłatnej porady mailowej lub możemy umówić się na spotkanie w Kancelarii.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Roman Styczeń 23, 2015 o 21:20

Jesteśmy mala wspolnota mieszkaniowa ale wszyscy jednomyślnie przyjeliśmy statut jak dla duzej wspolnoty czy takie rozwiazanie jest zgodne z prawem????

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Styczeń 27, 2015 o 16:23

Co do zasady odmienne od ustawowych ustalenie zasad zarządu malą wspolnotą powinno nastąpić w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Wioleta Luty 18, 2017 o 13:26

Witam.
Kupiłam mieszkanie w budynku wybudowanym przez jednego Pana który w tym budynku sprzed łącznie 6 lokali mieszkalnych. Nikt lacznie z wlascicielem calego budynku oprócz mnie nie chce założyć wspólnoty. Mieszkam juz 6 miesięcy a nadal nie ma administratora, zarzadcy, za prąd na klatce musimy płacić tylko na podstawie rachunku przedstawionego przez właściciela nieruchomości – licznik bowiem jest założony na jego imię i nazwisko a nie na wspólnotę, nie ma funduszu remontowego itp. Czy jest jakiś przepis prawnyktóry zmusiły właściwą od którego kupiliśmy mieszkanie do założenia takej wspolnoty i uregulowania wszystkiego?? Sama na własny koszt musze wymieniać żarówki na klatce schodowej, sąsiadka zniszczyła drzwi z domofonem o wg poliwki póki nie ma ustanowiącej wspólnoty reszta mieszkańców nie może żądać od tej kobiety na drodze prawnej naprawy. Będę wdzięczna za idpowiedz

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Maj 4, 2017 o 23:26

Szanowna Pani
Udzielenie odpowiedzi na Pani pytanie wymaga szczegółowych informacji i jest w istocie poradą. Jeśli jest Pani zainteresowana jej uzyskaniem, proszę o kontakt z Kancelarią. Informuję przy tym, że porady są odpłatne.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Dziękuję, że chcesz skomentować mój artykuł! Jednak jeśli szukasz pomocy w swojej sprawie to musisz wiedzieć, że moja odpowiedź ma charakter odpłatny. W tym celu skontaktuj się ze mną, korzystając z zakładki Kontakt.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: