Wypowiedzenie opłaty dla wszystkich

Dziś mam dla Ciebie kolejny wpis dotyczący samodzielnego lokalu, który jest przedmiotem współwłasności. Jak zapewne pamiętasz, pisałam już na temat niepodzielności udziału w nieruchomości wspólnej związanego z taką współwłasnością, a także o zasadach głosowania przez współwłaścicieli lokalu. Tym razem opowiem Ci o przypadku, w którym z prawem (współ)własności lokalu związany jest udział we współużytkowaniu wieczystym gruntu.

Jeśli grunt, na którym stoi budynek jest przedmiotem użytkowania wieczystego, wówczas użytkownicy są zobowiązani do uiszczania na rzecz właściciela (Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego) tzw. opłaty rocznej. Jej wysokość jest ustalana w drodze umowy między użytkownikiem a właścicielem. Podobnie rzecz się ma w przypadku aktualizacji opłaty, czyli zwykle jej podwyższenia. Można jej dokonać także w drodze jednostronnego wypowiedzenia dokonanego przez właściciela na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeśli uzytkownik nie zgadza się z opłatą, może wnieść odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie obie strony mogą wnieść sprzeciw do sądu rejonowego.

Niby wszystko jasne, ale sprawa komplikuje się – jak zwykle – w przypadku współwłasności lokalu, z którym związany jest udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Czy bowiem dla zaktualizowania opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego będzie wystarczające skierowanie wypowiedzenia do jednego ze współwłaścicieli lokalu, czy też może należy takie wypowiedzenie złożyć wszystkim współwłaścicielom? A jeśli tak, to czy należy wypowiedzieć im całą opłatę, czy też jedynie część odpowiadającą ich udziałowi we współwłasności lokalu?

Jeśli jesteś uważnym czytelnikiem mojego bloga, z pewnością domyślasz się jaki jest mój pogląd na tę sprawę. Skoro udział w nieruchomości wspólnej jest niepodzielny i współwłaściciele muszą działać razem, to także „na zewnątrz”, przez podmioty trzecie, powinni być łącznie traktowani. W związku z tym konieczne jest dokonanie wypowiedzenia całej opłaty rocznej każdemu ze współwłaścicieli lokalu z osobna.

W ostatnim czasie pogląd taki wyraził Sąd Najwyższy w uchwale z 14 maja 2014r. (III CZP 19/14). Wskutek zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy Sąd Najwyższy rozważał, czy wypowiedzenie całej opłaty jednemu ze współwłaścicieli lokalu o wartości odpowiadającej udziałowi we współużytkowaniu wieczystym działki jako prawa związanego z własnością lokalu odnosi skutek w stosunku do pozostałych współwłaścicieli lokalu będących współużytkownikami wieczystymi, a jeśli nie, czy w tej sytuacji opłata powinna być wypowiedziana każdemu ze współwłaścicieli lokalu w całej wysokości, czy w części  odpowiadającej jego udziałowi we współwłasności lokalu?​

Sąd Najwyższy uznał, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego powinna być wypowiedziana w całości wszystkim współwłaścicielom lokalu. Potwierdził przy tym, że w tym przypadku – jak w każdym innym przy współwłasności wyodrębnionego lokalu – obowiązuje zasada jedności udziału w prawie użytkowania wieczystego. To oznacza z jednej strony, że wypowiedzenie należy skierować do każdego współwłaściciela lokalu, a z drugiej, że każdemu z nich wypowiedzieć należy opłatę w całości, a nie w części odpowiadającej udziałowi tego współwłaściciela we współwłasności lokalu.

Po raz kolejny okazuje się, że współwłasność (nie tylko samodzielnego lokalu) jest źródłem niekończących się wątpliwości sądów. A co mają powiedzieć „biedni” współwłaściciele? Najlepiej czytać mojego bloga 🙂

{ 9 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Jan Listopad 20, 2014 o 11:18

Wspólnota przegrała sprawę w Sądzie o podjętej uchwale w sprawie podziału gruntu , wyrok się uprawomocnił a zarządca dalej wałkuje ten podział poprzez przysłanie geodety w celu podziału tego gruntu .Geodeta nie miał nic wspólnego z UM tylko na zlecenie zarządcy kto poniesie koszty tego przedsięwzięcia jeżeli to odbywa się po uprawomocnionym wyroku Sądowym. Proszę o odpowiedź.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Listopad 25, 2014 o 13:39

Z tego co Pan pisze wynika, że zarządcę należałoby wymienić. Jeśli mimo prawomocnego orzeczenia obciąży wspólnotę kosztami czynności geodety, to taki wydatek jest nieuzasadniony i można spróbować pozwać zarządcę o jego zwrto w ramach roszczeń odszkodowawczych.

Odpowiedz

Jan Listopad 25, 2014 o 21:33

Z rozmowy z zarządcą upiera się że wyrok go nie dotyczy i chce podziału gruntu na podstawie KC z paragrafu 206 ale ja przypuszczam że z tego paragrafu musi być zgoda wszystkich członków wspólnoty a w ogóle to jest to dziwna wspólnota składająca się z dwóch budynków mój jest czterorodzinny a drugi składa się z dziewięciu rodzin mieszkania z mojego budynku sprzedano z ogródkami przynależnymi do tego budynku od czasów wojny a drugi budynek sprzedali bez ogrodów które to użytkowali je też od 1945 r. i użytkują je dalej ale z tym że teraz dzierżawią je od miasta a byłe te ogrody wraz z mieszkaniami przynależne do PKP.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Grudzień 3, 2014 o 12:25

Widzę, że faktycznie sprawa jest bardzo skomplikowana. Bardziej, niż się wydaje na pierwszy rzut oka.
Jeśli jest Pan zainteresowany szczegółową, odpłatną poradą, proszę o kontakt z Kancelarią za pośrednictwem formularza kontaktowego lub na mój adres mailowy: natalia.klima@adwokatura.pl

Odpowiedz

Kamila Luty 18, 2015 o 20:26

Witam,

jesteśmy z mężem współwłaścielami mieszknia. Czy opłatę za użytkowanie wieczyste powinno uiścić każde z nas? (podwójnie?). Przykładowo opłata wynosi 53,08 zł. Ile musimy zapłacić?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Luty 24, 2015 o 02:10

Jeśli podana kwota dotyczy całego Państwa udziału w nieruchomości to obciąża Was tylko 53,08 zł.

Odpowiedz

Krzysztof Listopad 11, 2015 o 22:55

Witam bardzo ciekawy artykuł.
Ale inny problem czy właściciel ma obowiązek wypowiedzieć opłaty roczny wszystkim współużytkownikom wieczystym jednej nieruchomości gruntowej! , czy może wypowiedzieć komu chce.
uchwała Sygn. akt III CZP 24/13
Krzysztof Wroclaw ps 207kc

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Listopad 19, 2015 o 13:45

Witam.
W tym przypadku nie mam większych wątpliwości – wypowiedzenie powinno być dokonane wszystkim i każdemu z osobna, bo każdego współużytkownika wieczystego łączy z właścicielem odrębny stosunek prawny, więc każdy współwłaściciel powinien otrzymać odrębne wypowiedzenie. Ponadto, jeśli współużytkownicy wieczyści partycypują w kosztach utrzymania nieruchomości (a opłata z pewnością do nich należy) proporcjonalnie do udziałów, to nie widzę prawnej możliwości, by część z nich płaciła opłatę ustalaną od innej wartości, a część od innej. Jest jedna opłata za całą nieruchomość, a współużytkownicy opłacają ją w stosunku do udziałów.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Krzysztof Listopad 20, 2015 o 00:29

Witam
Podzielam Pani opinie.
Niestety Gmina Wrocław ma inną wykładnię [błędną] wypowiada komu chce, mimo że operat został wykonany dla całej nieruchomości [wszystkich współużytkowników].
Taka praktyka jest stosowana we Wrocławiu i prawdopodobnie całym kraju.
PS bezmiar bezprawia.
Krzysztof Wrocław

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Dziękuję, że chcesz skomentować mój artykuł! Jednak jeśli szukasz pomocy w swojej sprawie to musisz wiedzieć, że moja odpowiedź ma charakter odpłatny. W tym celu skontaktuj się ze mną, korzystając z zakładki Kontakt.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: