To zależy…, czyli jeszcze raz o czynnościach zarządu „zwykłego” i „niezwykłego”

Klika razy cytowałam w tym blogu mojego profesora prawa cywilnego Maksymiliana Pazdana, który mawiał, że na większość zadawanych pytań dobry prawnik odpowie „to zależy”. Dziś ponownie przypomniałam sobie tę mądrość, gdy szukałam orzeczeń w sprawie umów najmu, a ściślej odpowiedzi na pytanie, czy zawarcie umowy najmu jest zawsze czynnością zwykłą, czy też czasem bywa czynnością niezwykłą.

Skąd ta wątpliwość?

Ostatnio w sądzie przesłuchiwałam kandydatkę na zarządcę, która oznajmiła, że sprawując zarząd sądowy nieruchomościami, gdzie znajdują się lokale wynajmowane, każdorazowo zawarcie umowy najmu poprzedza uzyskaniem zgody współwłaścicieli (chodziło o nieruchomości objęte tzw. zwykłą współwłasnością) oraz zgody sądu. To oznacza, że jej zdaniem zawarcie umowy najmu jest czynnością niezwykłą.

Jak być może pamiętasz, przepisy w wielu wypadkach nie wskazują czy dana czynność z zakresu zarządu nieruchomością jest zwykła, czy niezwykła (czyli czy przekracza zakres zwykłego zarządu). Jednak jeśli chodzi o wynajęcie lokalu, nie budzi to zwykle w praktyce wątpliwości, że to czynność zwykła, mieszcząca się w granicach normalnego, codziennego zarządu nieruchomością.

I tu wracamy do „to zależy”.

Faktycznie czasami zawarcie umowy najmu może być w okolicznościach konkretnej sprawy uznane za czynność niezwykłą. Może to być spowodowane specyfiką całej nieruchomości (np. jest to dom i współwłaściciele chcą go w całości wynająć), lokalu, który ma być wynajęty (gdy na przykład w budynku jest wiele lokali, które są wynajmowane, ale ten jeden konkretny jest bardzo duży i przynosi największe przychody), a także konkretnej umowy (na przykład – jak to miało miejsce w wyroku, na który się natknęłam – z uwagi na to, że w negocjacjach poprzedzających jej zawarcie brali udział wszyscy współwłaściciele).

Wnioski są stąd dwa:

  1. nigdy nie można być pewnym, czy dana czynność mieści się w granicach zwykłego zarządu, czy też ma charakter niezwykły (przy czym dotyczy to nie tylko zawierania umów najmu, ale dokonywania także innych czynności, które nie zostały wprost wymienione w ustawie o własności lokali czy Kodeksie cywilnym),
  2. najlepszą odpowiedzią na każde pytanie co do tej kwestii jest „to zależy”. 🙂

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Dziękuję, że chcesz skomentować mój artykuł! Jednak jeśli szukasz pomocy w swojej sprawie to musisz wiedzieć, że moja odpowiedź ma charakter odpłatny. W tym celu skontaktuj się ze mną, korzystając z zakładki Kontakt.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: