Przepraszamy za usterki

Niestety. Nawet w przypadku tzw. nowej deweloperki zdarzają się usterki. Fachowo po prawniczemu zwane wadami. Pisałam jakiś czas temu, że od 25 grudnia 2014 r. masz więcej czasu na to, by dochodzić przysługujących Ci z tytułu wad uprawnień i roszczeń. A jak to wygląda w praktyce?

Przed grudniem 2014 r. rękojmia odnosiła się wyłącznie do wad budynku, a dziś dotyczy nieruchomości. To oznacza, że możesz dochodzić roszczeń wobec dewelopera także jeśli wady będą dotyczyły działki, na której stoi budynek. Na przykład, gdyby okazało się, że pod ziemią składowane były odpady radioaktywne. Albo gdyby deweloper nieprawidłowo wykonał chodniki.

Wcześniej warunkiem skorzystania z rękojmi był tzw. akt staranności, czyli pisemne zawiadomienie sprzedającego o wadzie w terminie jednego miesiąca od jej wykrycia. Brak zawiadomienia powodował, że uprawnienia i roszczenia wygasały bezpowrotnie. Teraz obowiązek zawiadomienia dotyczy wyłącznie sprzedaży między przedsiębiorcami. Jeśli więc kupiłeś lokal mieszkalny prywatnie, a nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nie musisz o niczym zawiadamiać by skorzystać z przysługujących Ci z tytułu rękojmi praw.

I wreszcie termin – kiedyś uprawnienia i roszczenia z tytułu rękojmi za wady budynku (a także lokalu) można było realizować o ile wada została wykryta w terminie 3 lat od dnia wydania rzeczy. Obecnie termin ten wynosi 5 lat. 

Pamiętaj, że nowe przepisy nie mają zastosowania do umów zawartych przed ich wejściem w życie czyli przed 25 grudnia 2014 r. I tu zaczynają się schody.

Dotychczasowa praktyka dotycząca liczenia terminów do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi wskazuje, że w przypadku usterek budynku wielomieszkaniowego termin ten był liczony od chwili wydania ostatniego lokalu.  Każdy właściciel lokalu jest przecież jednocześnie współwłaścicielem tzw. części wspólnych nieruchomości i brak jest podstaw by jego uprawnienia były ograniczone, ponieważ nabył lokal później.  Co zatem zrobić, gdy część lokali została sprzedana przed 25 grudnia 2014 r. a część po? Jak liczyć termin?

Moim zdaniem w takich sytuacjach właściciele lokali są w zdecydowanie lepszym położeniu niż deweloper. Skoro każdy właściciel lokalu może samodzielnie zrealizować swoje uprawnienia z tytułu rękojmi za wady to właściciele, którzy kupili lokal wcześniej będą mogli skorzystać z 5-letniego terminu do realizacji roszczeń z tytułu rękojmi przysługującego późniejszym nabywcom.

Mogę Cię jednak zapewnić, że bez sporów się nie obejdzie. Deweloperzy będą próbowali bronić się na różne sposoby, m.in. właśnie powołując się na zmianę przepisów.  A co jeśli na przykład „stary” nabywca (który kupił lokal przed 25 grudnia 2014 r.) nie dopełnił akt staranności? Czy będzie mógł skorzystać w ogóle z rękojmi? A jeśli właściciele zdecydują się żądać naprawienia wad, które dotyczą zieleni na działce, a nie samego budynku, a część z nich to „starzy” nabywcy? Deweloperzy na pewno będą protestować. 

Wątpliwości jest jak widzisz sporo i nie obędzie się bez ingerencji sądów. Póki co przepisy są dość świeże i nie ma jeszcze zbyt wielu orzeczeń, które wyznaczałyby jakieś trendy. Myślę jednak, że orzeczenia te zwykle będą zmierzały do zapewnienia większej ochrony właścicielom lokali, zwłaszcza mieszkalnych, niż deweloperom. Innymi słowy, jestem przekonana, że sądy będą stały na straży naszych praw i wolności. Jak zawsze…

Uważasz ten post za wartościowy, a może znasz kogoś, komu się przyda? Udostępnij go na swoim Facebooku!

{ 2 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Pawel Wrzesień 19, 2017 o 21:10

Czy w ramach rękojmi na mieszkanie mogę zgłosić wadę wykonania komina, który należy do tego mieszkania?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Wrzesień 19, 2017 o 23:24

Oczywiście. Artykuł dotyczy usterek nieruchomości wspólnej, jednak rękojmia dotyczy również lokalu i przysługuje Panu jako kupującemu.
Trudno mi ocenić bez znajomości dokumentacji czy komin jest wyłącznie częścią lokalu czy też częścią wspólną (służąc nie tylko Panu).
Pozdrawiam

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Dziękuję, że chcesz skomentować mój artykuł! Jednak jeśli szukasz pomocy w swojej sprawie to musisz wiedzieć, że moja odpowiedź ma charakter odpłatny. W tym celu skontaktuj się ze mną, korzystając z zakładki Kontakt.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: