Po co są nam potrzebne wolne sądy?

28 sierpnia 2017

Natalia Klima-Piotrowska

Komentarze (0)

20170828_104409

Na pewno słyszałeś kiedyś o użytkowaniu wieczystym – to prawo do korzystania z nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa lub gminy. Użytkownik wieczysty włada nieruchomością gruntową jak właściciel, może także swoje prawo sprzedać, z tym, że musi uiszczać właścicielowi opłaty roczne za to korzystanie (pisałam o tym kiedyś tutaj). Poza tym prawo to jest ograniczone w czasie – zwykle ustanawia się je na 99 lat, ale zdarzają się i krótsze okresy.

Często zdarza się, że na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste budowane są budynki wielolokalowe. Często na takich gruntach budują deweloperzy. Być może więc i Ty jesteś właścicielem lokalu, z którym związany jest udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu, a nie w prawie własności.

Co to oznacza dla Ciebie jako właściciela? Wspólnota istniejąca w takim budynku funkcjonuje na dokładnie takich samych zasadach, na jakich w każdej innej nieruchomości, gdzie właściciele lokali są równocześnie współwłaścicielami nieruchomości. Dotyczy to także sytuacji, w których gmina (lub – rzadziej – Skarb Państwa) nadal posiada w nieruchomości niewydorębnione lub wyodrębnione lokale. Mimo to przy podejmowaniu decyzji przez wspólnotę mieszkaniową właściciele lokali mają tyle głosów ile udziałów w prawie użytkowania wieczystego, a gmina (lub Skarb Państwa) resztę.

Wspominałam powyżej, że użytkowanie wieczyste jest ograniczone w czasie. Co zatem stanie się jeśli okres, na który zostało ustanowione zakończy się? Jaki to będzie miało wpływ na prawo własności do lokalu?

Sądy wypowiadały się w tej sprawie i orzeczenia zmierzały w dwóch przeciwnych kierunkach – w części wyroków sądy uznawały, że zakończenie okresu użytkowania wieczystego powoduje wygaśnięcie prawa własności lokalu, ponieważ było ono związane z prawem, które przestało istnieć. Wiele było jednak takich wyroków, gdzie sądy uznawały, że prawo własności do lokalu będzie istnieć nadal, ponieważ prawo użytkowania wieczystego ma tzw. charakter akcesoryjny czyli jest związane z prawem własności lokalu.

Tak czy siak, taka rozbieżność w orzecznictwie jest dość przerażająca, prawda? Nikt z nas nie chciałby chyba znaleźć się w sytuacji, w której miałby stracić prawo własności swojego mieszkania bo wygasło jakieś inne prawo z nim związane…

Na szczęście problem dostrzegł Rzecznik Praw Obywatelskich i skierował pytanie do Sądu Najwyższego w powyższej sprawie. W miniony piątek Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów podjął uchwałę o sygn. III CZP 11/17, w której stwierdził:

Upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie.

Uff…

I właśnie dlatego potrzebne są nam wszystkim wolne sądy.  Gdyby bowiem sędziowie nie kierowali się prawem oraz własną wiedzą i doświadczeniem, czyli inaczej mówiąc – gdyby sędziowie nie byli niezawiśli i ulegali wpływom osób trzecich, mogliby uznać, że konieczna jest ochrona interesu Skarbu Państwa lub gmin. A wtedy odpowiedź na pytanie prawne Rzecznika Praw Obywatelskich mogłaby być inna.

Przepraszamy za usterki

24 sierpnia 2017

Natalia Klima-Piotrowska

14 komentarzy

Niestety. Nawet w przypadku tzw. nowej deweloperki zdarzają się usterki. Fachowo po prawniczemu zwane wadami. Pisałam jakiś czas temu, że od 25 grudnia 2014 r. masz więcej czasu na to, by dochodzić przysługujących Ci z tytułu wad uprawnień i roszczeń. A jak to wygląda w praktyce?

Przed grudniem 2014 r. rękojmia odnosiła się wyłącznie do wad budynku, a dziś dotyczy nieruchomości. To oznacza, że możesz dochodzić roszczeń wobec dewelopera także jeśli wady będą dotyczyły działki, na której stoi budynek. Na przykład, gdyby okazało się, że pod ziemią składowane były odpady radioaktywne. Albo gdyby deweloper nieprawidłowo wykonał chodniki.

Wcześniej warunkiem skorzystania z rękojmi był tzw. akt staranności, czyli pisemne zawiadomienie sprzedającego o wadzie w terminie jednego miesiąca od jej wykrycia. Brak zawiadomienia powodował, że uprawnienia i roszczenia wygasały bezpowrotnie. Teraz obowiązek zawiadomienia dotyczy wyłącznie sprzedaży między przedsiębiorcami. Jeśli więc kupiłeś lokal mieszkalny prywatnie, a nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nie musisz o niczym zawiadamiać by skorzystać z przysługujących Ci z tytułu rękojmi praw.

I wreszcie termin – kiedyś uprawnienia i roszczenia z tytułu rękojmi za wady budynku (a także lokalu) można było realizować o ile wada została wykryta w terminie 3 lat od dnia wydania rzeczy. Obecnie termin ten wynosi 5 lat. 

Pamiętaj, że nowe przepisy nie mają zastosowania do umów zawartych przed ich wejściem w życie czyli przed 25 grudnia 2014 r. I tu zaczynają się schody.

Dotychczasowa praktyka dotycząca liczenia terminów do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi wskazuje, że w przypadku usterek budynku wielomieszkaniowego termin ten był liczony od chwili wydania ostatniego lokalu.  Każdy właściciel lokalu jest przecież jednocześnie współwłaścicielem tzw. części wspólnych nieruchomości i brak jest podstaw by jego uprawnienia były ograniczone, ponieważ nabył lokal później.  Co zatem zrobić, gdy część lokali została sprzedana przed 25 grudnia 2014 r. a część po? Jak liczyć termin?

Moim zdaniem w takich sytuacjach właściciele lokali są w zdecydowanie lepszym położeniu niż deweloper. Skoro każdy właściciel lokalu może samodzielnie zrealizować swoje uprawnienia z tytułu rękojmi za wady to właściciele, którzy kupili lokal wcześniej będą mogli skorzystać z 5-letniego terminu do realizacji roszczeń z tytułu rękojmi przysługującego późniejszym nabywcom.

Mogę Cię jednak zapewnić, że bez sporów się nie obejdzie. Deweloperzy będą próbowali bronić się na różne sposoby, m.in. właśnie powołując się na zmianę przepisów.  A co jeśli na przykład „stary” nabywca (który kupił lokal przed 25 grudnia 2014 r.) nie dopełnił akt staranności? Czy będzie mógł skorzystać w ogóle z rękojmi? A jeśli właściciele zdecydują się żądać naprawienia wad, które dotyczą zieleni na działce, a nie samego budynku, a część z nich to „starzy” nabywcy? Deweloperzy na pewno będą protestować. 

Wątpliwości jest jak widzisz sporo i nie obędzie się bez ingerencji sądów. Póki co przepisy są dość świeże i nie ma jeszcze zbyt wielu orzeczeń, które wyznaczałyby jakieś trendy. Myślę jednak, że orzeczenia te zwykle będą zmierzały do zapewnienia większej ochrony właścicielom lokali, zwłaszcza mieszkalnych, niż deweloperom. Innymi słowy, jestem przekonana, że sądy będą stały na straży naszych praw i wolności. Jak zawsze…

Uważasz ten post za wartościowy, a może znasz kogoś, komu się przyda? Udostępnij go na swoim Facebooku!

Mieszkanie bezczynszowe – czy aby na pewno?

07 lutego 2017

Natalia Klima-Piotrowska

6 komentarzy

Kupujesz mieszkanie. Na co zwrócisz uwagę? Na pewno istotna jest lokalizacja, rozkład mieszkania, oczywiście cena…

A czy zastanawiasz się jakie opłaty będziesz musiał ponosić, gdy już wydasz swoje oszczędności i będziesz mieć przed sobą 30 lat spłacania kredytu hipotecznego? Czy zdarzyło Ci się przeczytać lub usłyszeć, że Twoje mieszkanie jest „bezczynszowe”? Tak? Czy myślisz, że to oznacza, że nie będziesz musiał za nic płacić? Zdziwisz się…

Mieszkanie, które jest przedmiotem odrębnej własności, czyli ma swoją księgę wieczystą, zawsze ma pewien dodatek – udział w nieruchomości wspólnej. Jest on „prawem związanym z własnością lokalu”. To znaczy, że nie możesz kupić mieszkania bez tego udziału, ani sprzedać tego udziału bez mieszkania. Po prostu musisz je mieć tak długo, jak długo masz mieszkanie. To oznacza, że masz swój udział w każdej części tzw. nieruchomości wspólnej, w każdej rurce, cegiełce, kostce chodnikowej, drzewku na działce, które nie służą wyłącznie do użytku innego właściciela mieszkania w tym samym budynku.

To oznacza także, że musisz, tak, musisz uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, czyli płacić między innymi za:

  1. remonty i bieżącą konserwację części wspólnych (np. za wymianę dachu, malowanie klatki schodowej, wymianę żarówek, czy naprawę domofonów),
  2. dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody do części wspólnych (na klatce schodowej czy w piwnicach jest przecież światło, a w niektórych budynkach są także dostarczane inne media nie tylko do lokali), a także za antenę zbiorczą i windę (nawet jeśli mieszkasz na parterze),
  3. ubezpieczenie, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że pokrywasz je bezpośrednio (tak może być na przykład z podatkiem od nieruchomości),
  4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości w Twojej nieruchomości (np. mycie klatki schodowej, zamiatanie chodnika czy też jego odśnieżanie oraz usuwanie sopli),
  5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

No i teraz sakramentalne pytanie – ile będziesz musiał płacić i kto o tym decyduje?

20170207_122107

Zasady są następujące:

  • właściciele ponoszą koszty zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do udziałów, co oznacza, że jeśli Twój udział w nieruchomości wspólnej wynosi na przykład 17/100 to obciąża Cię 17/100 całości wydatków z tego tytułu,
  • koszty te są uiszczane w postaci zaliczek płatnych co miesiąc z góry do 10-go dnia każdego miesiąca,
  • o wysokości tych kosztów decydują z jednej strony właściciele lokali, którzy w uchwale określają wysokość wynagrodzenia członków zarządu lub zarządcy, stawkę zaliczki na fundusz remontowy, wynagrodzenie za sprzątanie nieruchomości, a z drugiej dostawcy mediów, a także ubezpieczyciel, jeśli nieruchomość ma być ubezpieczona.

Jeśli nie będziesz płacić zaliczek, wspólnota może wystąpić przeciwko Tobie o zapłatę do sądu. Co więcej, jeśli będziesz długotrwale zalegać z zapłatą tych opłat, może Ci grozić nawet sprzedaż lokalu w drodze licytacji.

Pamiętaj więc, że kupując lokal „bezczynszowy” nie będziesz płacić czynszu czyli opłaty za korzystanie z cudzego lokalu, jednak będziesz mieć obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania tzw. części wspólnych. No ale któż inny miałby za to płacić – przecież jesteś ich współwłaścicielem.

Zawiadomienie o zebraniu właścicieli

19 stycznia 2017

Natalia Klima-Piotrowska

6 komentarzy

Już kiedyś pisałam o tym, jak należy zwołać zebranie ogółu właścicieli lokali. Jeśli czytałeś, to zapewne pamiętasz, że należy to zrobić na piśmie, najpóźniej na 7 dni przed terminem zebrania, a w zawiadomieniu podać datę, godzinę, miejsce i proponowany porządek obrad. Jeśli planowane są zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli należy wskazać treść tej zmiany.

Dziś chciałabym poruszyć zdecydowanie bardziej techniczną kwestię – czyli jak zawiadomić.

Problem wydaje się na pierwszy rzut oka banalny – przecież napisałam powyżej, że na piśmie. Zagłębiając się w szczegóły odkryjesz jednak, że to wcale nie takie oczywiste.

Po pierwsze, co to znaczy na piśmie. Kodeks cywilny wskazuje, że do zachowania formy pisemnej czynności prawnej wystarcza złożenie własnoręcznego podpisu na dokumencie obejmującym treść oświadczenia woli. To oznacza, że zawiadomienie o zebraniu powinno być podpisane.

Druga sprawa to sposób doręczenia.  Wielokrotnie spotkałam się z pytaniem czy konieczne jest wysłanie zawiadomienia przesyłką poleconą i to za zwrotnym potwierdzeniem odbioru.  Moim zdaniem nie masz takiego obowiązku, ale lepiej to zrobić – jeśli właściciel będzie twierdził w przyszłości, że nie został zawiadomiony, będziesz mógł przedstawić potwierdzenie nadania (a nawet potwierdzenie odbioru lub awizo, z którego wynika, że przesyłki nie podjęto w terminie), czyli udowodnić, że zawiadomienie zostało wysłane do właściciela.

Aby uniknąć kosztów związanych z doręczaniem zawiadomień listem poleconym możesz także roznieść je osobiście za pokwitowaniem odbioru przez każdego właściciela. Pytanie – czy możesz osobiście wrzucić do skrzynki? Możesz, przy czym znów pojawi się problem udowodnienia, że faktycznie zawiadomienie trafiło do skrzynki danego właściciela. Żeby to wykazać, Ty lub osoba, której zleciłeś osobiste doręczanie zawiadomień, musiałaby zeznać to w sądzie w razie sporu.

Pamiętaj też, że zawsze, każda osoba, czyli na przykład pracownik czy zleceniobiorca, który uczestniczy w czynnościach związanych z przygotowaniem lub doręczaniem zawiadomień, powinna mieć upoważnienie do przetwarzania danych osobowych. Niewątpliwie bowiem, jeśli zawiadomienia kierowane są do osób fizycznych, ich przygotowanie i doręczenie jest operacją na danych osobowych, do której zastosowanie mają przepisy ustawy o ochronie danych osobowych.

I jeszcze jedna ciekawostka i podpowiedź dla ustawodawcy – od września 2016 r. obowiązuje nowelizacja Kodeksu cywilnego, którą wprowadzono nową formę czynności prawnych, tzw. formę dokumentową. Do jej zachowania wystarczające jest złożenie oświadczenia woli w postaci dokumentu, w sposób umożliwiający ustalenie osoby składającej oświadczenie. Dokumentem natomiast jest nośnik informacji umożliwiający zapoznanie się z jej treścią – czyli na przykład mail, faks, pendrive, karta pamięci itp. Warto rozważyć zmianę ustawy o własności lokali uwzględniającą możliwość zawiadomienia o zebraniu ogółu właścicieli w tej właśnie formie dokumentowej. Jeśli ustawodawca tego nie zrobi, zawiadomienie mailem będzie dopuszczalne i skuteczne tylko wtedy, jeśli w Twojej wspólnocie wprowadzono takie zasady notarialną umową o określeniu sposobu zarządzania nieruchomością wspólną.

Zebranie wspólnoty mieszkaniowej – kolejne szkolenie

04 stycznia 2017

Natalia Klima-Piotrowska

Komentarze (0)

Najbliższe 3 miesiące to we wspólnotach czas zebrań.

Jeśli jesteś zarządcą i przygotowujesz się do tych ważnych dla każdej wspólnoty wydarzeń z pewnością chętnie dowiesz się jak prawidłowo i sprawnie zwołać i przeprowadzić zebranie ogółu właścicieli lokali. Na pewno zainteresują Cię także informacje o tym, jak w dużych wspólnotach podejmować uchwały.

O tym wszystkim będę mówić na szkoleniu, które odbędzie się 12 stycznia 2017 r. w Katowicach o godzinie 10.00.  Do współpracy zaprosili mnie: Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami oraz Stowarzyszenie Ekspertów Rynku Nieruchomości.

Wszelkie szczegóły dotyczące szkolenia, w tym jego program, znajdziesz na stronach KIGN oraz SERN.

Do zobaczenia.

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →