Wyobraź sobie, że zebranie właścicieli powzięło uchwałę, z którą się nie zgadzasz. Co możesz zrobić? Zaskarżyć ją do sądu. Jeśli chesz się dowiedzieć jak to zrobić, przeczytaj mój dzisiejszy wpis.
Uchwałę zebrania wspólnoty może zaskarżyć każdy właściciel lokalu bez względu na to ile lokali posiada, czy jest osobą fizyczną, czy prawną. Nie ma też znaczenia, czy chodzi o właściciela lokalu wyodrębnionego czy też niewyodrębnionego. Co ciekawe, inaczej niż w spółkach kapitałowych, zaskarżenie uchwały nie jest uzależnione od uprzedniego głosowania przeciwko niej. Możesz więc zaskarżyć uchwałę także wtedy, gdy w ogóle nie brałeś udziału w głosowaniu, ale także, gdy głosowałeś za uchwałą, ale później zmieniłeś zdanie. Oczywiście taka sytuacja może nieco osłabiać Twoją pozycję w sporze, jednak formalnie nie jest ona przeszkodą do zaskarżenia uchwały.
Żeby zaskarżyć uchwałę, trzeba wnieść do sądu pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej. Właściciel lokalu, czyli powód, może żądać uchylenia uchwały, bądź – w zależności od sytuacji – ustalenia nieistnienia uchwały (gdy np. została powzięta bez wymaganej większości głosów) lub nieważności uchwały (jeśli np. uchwałę w sprawie zmiany dotychczasowego sposobu zarządu określonego umową właścicieli podjęto bez zachowania wymaganej przepisami formy aktu notarialnego).
Na wniesienie pozwu „przeciwko uchwale” każdy właściciel ma 6 tygodni. Początek tego terminu jest ustalany różnie w zależności od tego, w jaki sposób uchwałę podjęto. Jeśli została powzięta na zebraniu właścicieli, wówczas termin upływa po 6 tygodniach od tego momentu. Jeśli natomiast została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów, wówczas termin 6 tygodni biegnie od dnia powiadomienia skarżącego właściciela o treści takiej uchwały. Ustawa nie rozstrzyga wprawdzie jak należy liczyć termin w przypadku powzięcia uchwały w trybie mieszanym (tj. częściowo na zebraniu, a częściowo poprzez indywidualne zbieranie głosów), jednak logika i zasady podejmowania uchwał w tym trybie wskazują, że należy przyjąć tę drugą metodę ustalenia początku biegu terminu (o zasadach podejmowania uchwał przez właścicieli przeczytasz więcej tutaj).
Uchwałę możesz zaskarżyć z następujących przyczyn:
- jeśli jest ona niezgodna z przepisami prawa,
- jeśli jest ona niezgoda z umową właścicieli,
- jeśli narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną,
- jeśli w inny sposób (niż wskazane powyżej) narusza interesy właściciela.
Pamiętaj przy tym, że wnosząc pozew do sądu to Ty musisz udowodnić, że rzeczywiście uchwała jest dotknięta co najmniej jedną z przyczyn uzasadniających jej uchylenie (bądź ustalenie nieistnienia, czy też nieważności). Sąd każdorazowo bada, czy rację ma właściciel kwestionujący uchwałę, czy wspólnota. Nie sposób zatem podać wyczerpującego katalogu uchwał, których zaskarżenie automatycznie skutkuje ich uchyleniem (bądź ustaleniem nieistnienia czy nieważności).
Zaskarżyć można zarówno taką uchwałę, która pozytywnie rozstrzyga jakąś kwestię (np. dotyczącą wyrażenia zgody na dokonanie podziału nieruchomości wspólnej), ale i taką, która zakazuje, bądź odmawia zgody na dokonanie jakiejś czynności (np. wykonania jakiegoś remontu, którego domagał się jeden z właścicieli).
Istotne jest, że sąd rozpoznając sprawę nie może wydać tzw. orzeczenia reformatoryjnego, tj. nie może zmienić uchwały w sposób, którego oczekiwałby skarżący właściciel, ani nakazać wspólnocie rozstrzygnięcia danej kwestii w konkretny sposób. Sąd Najwyższy uznał bowiem, że „przepisy ustawy o własności lokali nie przwidują możliwości zobowiązania przez sąd wspólnoty mieszkaniowej do podjęcia uchwały o określonej treści”.
Jaki wpływ ma zaskarżanie uchwały na jej wykonanie? Co do zasady żaden, do momentu prawomocnego zakończenia postępowania sądowego. Wniesienie pozwu nie wstrzymuje bowiem automatycznie wykonania uchwały. Jednak w pewnych sytuacjach wstrzymanie wykonania uchwały do zakończenia sprawy jest uzasadnione, np. jeśli jej niezwłoczne wykonanie mogłoby przynieść skarżącemu lub wspólnocie szkodę, albo wywołać jakieś nieodwracalne skutki. Dlatego też sąd może wstrzymać wykonanie zaskarżonej uchwały, jednak może to uczynić wyłącznie na wniosek.
Wyrok sądu wydany wskutek zaskarżenia uchwały jest wiążacy dla wspólnoty i wszystkich jej członków, także tych, którzy weszli do wspólnoty dopiero po powzięciu zakwestionowanej skutecznie uchwały. Jeśli uchylona (lub nieważna bądź nieistniejąca) uchwała dotyczyła kwestii, które nadal wymagają rozstrzygnięcia (np. opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną), zwykle konieczne będzie ponowne poddanie jej pod głosowanie zebrania właścicieli. Oczywiście taka nowa uchwała będzie podlegać zaskarżeniu na zasadach opisanych przeze mnie powyżej.
Zauważ, że procedura zaskarżania uchwał dotyczy wyłącznie dużych wspólnot mieszkaniowych. Jak zapewne pamiętasz, w małych wspólnotach nie odbywa się zebrań, ani nie podejmuje się uchwał chyba, że właściciele zawarli umowę w sprawie określenia zasad zarządu nieruchomością wspólną i postanowili stosować się do reguł obowiązujących w dużych wspólnotach. W tym ostatnim przypadku zasady zaskarżania uchwał zebrania wspólnoty będą obowiązywać także członków małej wspólnoty, z wszelkim tego konsekwencjami.
Dzień dobry!
{ 83 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Witam,
Czy jeżeli zaskarżono uchwałę w przedmiocie sposobu zarządu (sprawa jest w sądzie) to wszystkie działania zarządu (umowy, pełnomocnictwo udzielone prawnikowi) jak również inne uchwały są nieważne?
Witam
Trudno mi ustosunkować się do tego pytania, bo nie bardzo wiem jaka uchwała została zaskarżona i z jakich przyczyn. Jeśli chcecie Państwo uzyskać szczegółową poradę, proszę o kontakt na maila: natalia.klima@adwokatura.pl
Porady są płatne, a szczegóły przekażę drogą mailową.
Witam!
Mam pytanie- jeśli lokator nie wniósł pozwu „przeciwko uchwale”w ciągu 6 tygodni i nie stosuje się do uchwały,co wspólnota powinna zrobić.
Pozdrawiam
Witam,
by Panu odpowiedzieć musiałabym mieć więcej informacji, w tym o treści uchwały, którą ignoruje członek wspólnoty. Proszę o kontakt z Kancelarią celem uzyskania porady. Informuję, że porady są płatne.
Witam.
Czy jest jakiś czas na wniesienie pozwu o ustalenie nieistnienia uchwał we Wspólnocie Mieszkaniowej? Jeden właściciel wniósł do sądu właśnie taki pozew. Sąd wezwał go o uzupełnienie dokumentów czego właściciel nie dotrzymał i żadna rozprawa się nie odbyła. Czy może powtórnie złożyć pozew o nieistnienie uchwał czy ma na to tylko te 6 tygodni? Twierdzi że glosowanie odbyło się niezgodnie z procedurą zamiast kart do głosowania była jedna zbiorcza karta i że nie wybrano najkorzystniejszej oferty – były 4 oferty jedna wg niego najtańsza nie zawierała wszystkich elementów po uzupełnieniu o te elementy już najtańszą nie była pozostałe oferty były porównywalne.
Co do zasady termin do zaskarżenia uchwały to 6 tygodni od dowiedzenia się o jej treści. Jeśli właściciel nie uzupełnił braków i sąd zwrócił pozew, to termin przepadł.
Pozdrawiam.
Witam
Zgłosiłem przed zebraniem wspolnoty (ok 1,5 mc) wniosek aby w trakcie prowadzonych prac dociepleniowych wymienic w wykuszach stary na naowy styropian co nie zostało uwzglednione w pierwszej uchwale. . W trakcie spotkania zarzad wprowadził to ale na zasadzie że glosowanie odbyło się czy wśród obecnych (ok 25% czł. wspólnoty) nad tym wnioskiem. Wniosek upadł. W rzeczywistości żadnej uchwały nie było. Czy sprawa jest przegrana i trzeba się z tym pogodzić czy nie.
Jeśli na zebraniu (rozumiem, że chodzi o dużą wspólnotę) było reprezentowane mniej niż 50% udziałów, to zarząd powinien przystąpić do indywidualnego zbierania głosów żeby podjąć jakąkolwiek uchwałę. Jeśli tego nie zrobił, może Pan:
żądać zwołania zebrania nadzwyczajnego lub żądać uchwały w tej sprawie na kolejnym zebraniu.
dzien dobry, czy prawda jest,ze sprawa zalozona przez skarzacego uchwale czlonka wspolnoty jest platna z funduszy wspolnoty w razie, gdyby skarzacy wygral? Zakladajac taka skarge- czy placi się jak za zwykla sprawe cywilna? gdzie mozna znalezc w przepisach jakas podstawe dotyczaca tego kto i ile placi za zaskarzenie uchwly i rozpatrzenie tego przez Sąd?
bede ogromnie wdzieczna za ta informację.
z wyrazami szacunku
m.pawlowicz
W sprawach cywilnych istnieje zasada odpowiedzialności za wynik sprawy – strona przegrywająca jest zobowiązana zwrócić przegrywającej koszty postępowania, tj. opłatę i ewentualnie wynagrodzenie pełnomocnika. Wysokość opłaty sądowej reguluje ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, a wynagrodzenie pełnomocnika, które przyznaje Sąd jest określone w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie/radców prawnych.
Pozdrawiam.
Witam,
Wspólnota chce podjąć niekorzystną, z mojego punktu widzenia, uchwałę nakładająca na mnie obowiązku, koszty i odpowiedzialność za utrzymanie powierzchni dotychczasowo wspólnych. Jednocześnie, wszystko w ramach nowych obowiązków mam uzgadniać z zarządem. Czy i na jakiej podstawie mogę zawetować tą uchwałę lub ja zaskarzyć? Poniżej treść uchwały.
Treść projektu uchwały nr 5 w sprawie zmiany Statutu Wspólnoty Mieszkaniowej
1. W związku z zmianą sposobu użytkowania lokali zlokalizowanych na parterze budynku z użytkowych na lokale mieszkalne wprowadza się do STATUTU Wspólnoty Mieszkaniowej przyjętego uchwałą nr xxxxxxx z dnia xxxxxxx wraz z załącznikami, poniższe zmiany 2. Zmianie ulega załącznik nr 2 poprzez dodanie pkt 20 o brzmieniu „20. Na właścicielach lokali mieszkalnych zlokalizowanych na parterze budynku powstałych z przekształcenia z lokali użytkowych, posiadających osobne wejścia spoczywa obowiązek: a. bieżącego utrzymania i konserwacji ciągów komunikacyjnych, balkonów, tarasów oraz wejść do lokali w tym odpowiedzialność za stan techniczny okładzin zewnętrznych tj, płytki, tynki, powłoki malarskie b. uzgadniania z Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej wszelkich zmian wobec stanu obecnego tj. zmiana kolorystyki, zmiana kształtów i zastosowanych materiałów, montażu nowych elementów typu zadaszenia, balustrady, ściany działowe itp. 3. Wprowadza się do STATUTU Wspólnoty Mieszkaniowej załącznik nr 3 „Regulamin porządku domowego” 4. Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia”
W mojej ocenie taka uchwała jest sprzeczna z prawem i z pewnością narusza Pani interesy. Trzeba ją zaskarżyć do Sądu w terminie 6 tygodni od powzięcia lub dowiedzenia się o jej powzięciu.
W mojej kamienicy był pożar- cała górna kondygnacja na której mieszkam( ściany i sufit) jest pokryta sadzą i śmierdzi spalenizną( mam na myśli klatkę schodową). Moje mieszkanie wyczyściłem i pomalowałem. Na prośbę o umycie ścian zarząd ( pan który mieszka na 2 piętrze oraz przedstawiciel spółdzielni) twierdzą, że nie trzeba tego robić ,gdyż będzie przeprowadzany remont. Ale remont będzie przeprowadzony po naprawieniu części dachu- czyli za ok. pół roku?
Czy jestem skazany na życie w „smrodzie”, czy mogę coś zrobić w tej sprawie?
Rozumiem, że jest Pan członkiem wspólnoty. Jeśli tak, może Pan zwrócić się do zarządu o przeprowadzenie głosowania w tej sprawie (na zebraniu lub w drodze indywidualnego zbierania głosów), albo samem zebrać podpisy pod uchwałą. To wprawdzie nie jest zgodne z ustawą, ale orzecznictwo stoi na stanowisko, iż taka uchwała będzie ważna o ile fakt, że to Pan, a nie zarząd, zbierał głosy pod uchwałą, nie wpłynie na jej treść.
Pozdrawiam
Mam jeszcze inne pytanie związane z tym pożarem. Otóż moje mieszkanie ( jest moją własnością) uległo zniszczeniu- a konkretnie dach, który jest częścią wspólną i do czasu remontu dachu nie mogę tam mieszkać( nie mogę tam nawet nic remontować). Czy w związku z tym mogę się domagać obniżenia opłat za to mieszkanie- cały czas płacę wszystkie opłaty? Do tej pory jest to już kilkaset złotych, a jeszcze będzie co najmniej drugie tyle.
W tej chwili wynajmuję mieszkanie od sąsiada, za które oczywiście też płace.
Czy płaci Pan za mieszkanie czy za części wspólne, bo to dwie różne rzeczy.
Witam,
Zarządcy wspólnoty mieszkaniowej, któremu wymagana większość właścicieli lokali odmówiła zgody na podjęcie określonej czynności prawnej może:
A) żądać rozstrzygnięcia sprawy przez sąd w postępowaniu procesowym
B) zaskarżyć uchwałę do sądu, celem jej uchylenia wyrokiem
Rozumiem, że mam prawo zaskarżyć uchwałę do sądu celem jej uchylenia wyrokiem ?
Nie bardzo rozumiem pytanie. Punkt A) dotyczy sytuacji, w której właściciele nie podjęli jakiejś istotnej z punktu widzenia zarządu lub zarządcy uchwały i to ten zarząd lub zarządca są uprawnieni do wniesienia do sądu wniosku o rozstrzygnięcie.
Natomiast punkt B) odnosi się do zaskarżania uchwał przez właścicieli/członków wspólnoty, jeśli uważają, że uchwała jest sprzeczna z prawem lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością albo w inny sposób narusza ich interesy.
Nie wiem w jakiej Pan jest sytuacji, więc trudno mi stwierdzić, czy może Pan domagać się uchylenia uchwały czy też rozstrzygnięcia sprawy przez sąd.
Wspólnota mieszkaniowa ma podjąć uchwałę, umożliwiającą m.in. odcięcie wody w przypadku niepłacenia czynszu przez członka wspólnoty. Czy taką chwałę można zaskarżyć? Toczę spory Sądowe, zdaniem wspólnoty jestem winny kilka tysięcy PLN – natomiast w mojej ocenie częsciowo są to sprawy przedawione w czasem nie wiadomo skąd się zaległości wzięły (może nawet i zaległość ale nieudokumentowana). Innymi słowy, zaległości są sporne. Podjęcie takiej uchwały umożliwi arbitralne decydowanie przez Wspóólnotę, czy mam zaległości płatnicze czy nie.
Czy taką uchwałę da sie z powodzeniem zaskarżyć?
Moim zdaniem odcięcie wody jest niedopuszczalne i skarżyłabym taką uchwałę do sądu.
A czy z powodzeniem? Tego nigdy nie można powiedzieć na pewno bo wyrok wydaje sąd.
Pozdrawiam i zapraszam gdyby potrzebował Pan pomocy przy zaskarżeniu uchwały.
Witam
Moje pytanie jest proste, w 12- sto rodzinnym bloku czyli duża wspólnota, większość lokatorów podczas zabrania powołała zarząd 3 osobowy i kilka uchwał. Mniejszość absolutnie nie zgadza się z działalnością i funkcjonowaniem tejże wspólnoty. Dlatego, że do tego momentu zarządcą naszego bloku jest spółdzielnia mieszkaniowa od ponad 20 lat i był spokój. Czy mniejszość lokatorów ma prawo nie przystąpić do nowo powstałej wspólnoty? jakie mamy prawa i co powinniśmy zrobić?
Rozumiem, że pisząc o lokatorach ma Pan na myśli właścicieli lokali bo tylko właściciele tworzą wspólnotę mogą decydować o jej losach. Lokatorzy to najemcy lub osoby zajmujące lokal na podstawie innego tytułu niż własność (w pewnym uproszczeniu mówiąc).
Wspólnota powstaje z mocy samego prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu w budynku. Nie można do niej przystąpić lub z niej wystąpić. Jedynym sposobem na jej opuszczenie jest zbycie lokalu.
Dlatego mniejszość nie może nie przystąpić do wspólnoty. Może jedynie zaskarżyć powziętą uchwałę do sądu.
Pozdrawiam
Witam,
Moje pytanie dotyczy uchwały odnośnie remontu klatki schodowej. Głosowanie odbyło się przez indywidualne zbieranie głosów. I na tym koniec, ponieważ nie dostałam żadnej informacji odnośnie tego, czy uchwała została podjęta, czy też nie. Podczas mojej nieobecności remont klatki się rozpoczął, jak dla mnie w zakresie innym niż osobiście tego oczekiwałam, gdyż na klatce została położona gładź gipsowa a ściany pomalowano na biało. Jak dla mnie taki remont był kompletnym niewypałem, bo klatka wygląda gorzej po miesiącu, niż przed remontem. Stąd moje pytanie, czy mogę zaskarżyć taką uchwałę, czy jest to w tym momencie bezcelowe. Czy jest jakiś inny sposób, aby za swoje głupie decyzje, zarząd poniósł konsekwencje?
Pozdrawiam
Co do zasady powinna Pani zostać zawiadomiona o treści każdej uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Zaskarżenie uchwały jest możliwie w ciągu 6 tygodni od dowiedzenia się o jej treści. Jeśli ten termin nie upłynął, może Pani działać. Problem w tym, że remont został już wykonany, więc teraz odwrócenie skutków uchwały jest raczej bezcelowe. Po prostu trzeba zrobić nowe malowanie
A jeśli chodzi o zarząd, to można mu z tego powodu nie udzielić absolutorium i odwołać.
Pozdrawiam
Dzien dobry
Podczas zebrania Zarządu Wspólnoty w niepełnym składzie ( brak jednego, czwartego członka, który powiadomił wcześniej o nieobecności) podjęto kilka uchwał później przegłosowanych w drodze indywidualnego zbierania podpisów.
Pierwsza uchwała – odwołanie z Zarządu tego nieobecnego członka
Druga uchwała dotyczy obciążenia kosztami różnicy w zużyciu wody (licznik główny minus suma odczytów liczników wszystkich właścicieli ) osoby, która do lokalu ma przydzielone WC na półpietrze. WC nie było użytkowane w tym okresie, a wodomierz zdemontowany ponieważ właściciel ma WC w mieszkaniu.
Jednocześnie podczas zbierania indywidualnego podpisów przez jednego z członków Zarządu,
pominięto tych właścicieli.
Jeżeli można prosić Panią o opinię. Jaka jest możliwość ( oprócz oczywiście zaskarżenia ) odwołania się, zakwestionowania itp. szczególnie w uchwale dotyczącej kosztów wody.
Poza zaskarżeniem można spróbować zwrócić się do zarządu o ponowne podjęcie uchwały w tej sprawie. Jednak po pierwsze zarząd może nie uwzględnić takiej prośby, a po drugie skoro właściciele przegłosowali uchwałę innej treści, to dlaczego mieliby zmienić zdanie.
Moim zdaniem mniej ryzykowne będzie zaskarżenie uchwały do sądu, bo jeśli Pan tego nie uczyni w terminie, to później będzie to nieskuteczne.
Pozdrawiam
Witam,
Wspólnota podjęła uchwałę o „zmianie składu Zarządu Wspólnoty ….”, zostały wybrane osoby natomiast administrator twierdzi że jest to równoznaczne z odwołaniem osób nie wymienionych w uchwale. Bez ich rezygnacji czy odwołania. Natomiast w poprzedniej uchwale o „powołanie członków Zarządu …”
zostały wybrane osoby które złożyły rezygnację z umowy o administrowanie, po czym okazało się że oprócz osób wymienionych w uchwale o „powołanie członków Zarządu …” jest jeszcze jedna osoba ponieważ nie złożyła rezygnacji.
Dziękuję i Pozdrawiam
Witam,
Troszkę zawiłe to Pana pytanie. Jeśli chciałby Pan uzyskać szczegółową poradę w powyższej sprawie, proszę o kontakt z Kancelarią za pośrednictwem formularza w blogu lub bezpośrednio na mój adres mailowy: natalia.klima@adwokatura.pl
Informuję, że porady są płatne.
Pozdrawiam
Witam serdecznie.
Mam pytanie dotyczące pokrewnego tematu – tzn. niechciana przeze mnie uchwała nie została w ogóle podjęta ze względu na brak wystarczającej liczby głosów. Jednak obawiam się, że zarządca wystąpi w trybie art. 24 ustawy o własności lokalu do sądu. Czy w takim przypadku jako właściciel mieszkania zostanę o tym poinformowany? Czy sąd faktycznie bada ów „interes wszystkich właścicieli”? Jak to się w praktyce odbywa? Czy jeśli napiszę w tej sprawie pismo do sądu zostanie ono wzięte pod uwagę?
Pozdrawiam,
Piotrek
Szanowny Panie,
uprzejmie informuję, że porady udzielane przez Kancelarię są odpłatne, a Pana pytanie jest w istocie prośbą o poradę.
Jeśli jest Pan zainteresowany uzyskaniem takiej porady proszę o kontakt z Kancelarią poprzez formularz kontaktowy lub bezpośrednio ze mną na adres mailowy: natalia.klima@adwokatura.pl
Pozdrawiam
Dzień dobry, czy uchwała nie podpisana przez zarząd, a wyłącznie przez zarządcę, może być uznana za nieistniejącą i można wnieść pozew o stwierdzenie jej nieistnienia (art. 189 kodeksu postępowania cywilnego)? Termin na wniesienie pozwu o uchylenie uchwały (art. 25 ustawy o własności lokali) minął kilka miesięcy temu. Lokal jest własnością samotnej emerytki, która nie dotrzymała terminu 6 tygodni na zaskarżenie, bo o skutkach podjętej uchwały w postaci rozliczenia zużytej przez całą wspólnotę w okresie dwóch lat wody NA LOKAL (!) dowiedziała się, gdy dostała decyzję – rozliczenie kosztów wody zgodnie z tą uchwała i przyszło jej dopłacić 2500 zł za wodę, której nie zużyła. A to było kilka miesięcy po podjęciu uchwały, więc po terminie 6 tyg. Sprawa dotyczy jeszcze kilku innych samotnych starszych osób z tej wspólnoty. Uchwała jest podpisana przez administratora i nie ma na niej podpisów członków zarządu. Czy jest sens podjęcia próby stwierdzenia jej nieistnienia w związku z brakiem podpisów zarządu (czyli uchybieniem formalnym)? Serdecznie dziękuję za odpowiedź. Pozdrawiam Ewa
Jeśli ta pani faktycznie dowiedziała się o treści uchwały dopiero w z pisma administratora, to od tego momentu należy liczyć termin do wniesienia pozwu.
Co do podpisów pod uchwałą – istotne jest czy za uchwałą głosowali członkowie wspólnoty posiadający łącznie ponad 50% udziałów. Podpisy lub brak podpisów zarządu czy administratora nie ma znaczenia, o ile nie są oni jednocześnie członkami wspólnoty uprawnionymi do głosowania i ich głosy miałyby znaczenie dla uzyskania większości. Ponadto uchybienia formalne mogą być podstawą uchylenia uchwały tylko wówczas, gdy miały lub mogły mieć wpływ na jej treść, co trzeba w toku postępowania udowodnić.
Pozdrawiam
Tak, minęło 6 m-cy. Na zabraniu były trzy opcje rozliczenia wody. Jedna, żeby NIEDOBÓR rozliczyć na lokal lub osobę, co miało dać dopłatę 50 zł. A przyjęto uchwałę:”Anuluje się rozliczenie wody za rok i dokonuje rozliczenia wody za rok 2013 i 2014 w przeliczeniu NA LOKAL”. Na zebraniu był chaos (105 mieszkań), emeryci myśleli, że głosują za 50 zł, anie za inną wersją. To wspólnota powojskowa, dużo starszych ludzi, którzy w latach swojej młodości nie nauczyli się być ostrożnymi, bo wojsko nie działało na ich niekorzyść. Wykupili dawne mieszkania służbowe, w których mieszkają kilkadziesiąt lat i na starość powinni stać się czujni. Ale nie są. To w znacznej mierze ludzie 70-80 lat +. Nie rzucili uchwały w kąt,tylko byli przekonani, że zrobili dobrze i w imię solidarności zgodzili się na dopłatę tych 50 zł. Decyzja z wyliczeniem przyszła kilka miesięcy później, a więc już po upływie terminu na zaskarżenie. Wtedy zrozumieli,co się stało. Efekt – emeryci z licznikami oszczędzający wodę dopłacają po kilka tysięcy, a mieszkania z ryczałtem (często zresztą zaniżonym, bo nie wszyscy lokatorzy zgłoszeni) „konsumują” nadpłatę i nie płacą przez jakiś czas czynszu.Szukam punktu zaczepienia. Sprawa dotyczy mojej mamy i wielu jej sąsiadów. Znalazłam w internecie info o uchwałach nieistniejących i pomyślałam, żeby brak podpisu zarządu na uchwale podciągnąć pod taką nieistniejącą uchwałę. To mój jedyny pomysł. Pytanie, czy można spróbować? Sama wiem, że to „naciągane”, ale jeśli jest cień nadziei, to co mi szkodzi? Ale jeśli Państwo uważacie, że to na pewno nic nie da, to nie będę nic robić. Emeryci zostali już postraszeni komornikiem i płacą na raty. Szkoda byłoby im robić fałszywą nadzieję …
Szanowna Pani,
proszę o kontakt z Kancelarią. Z tego co Pani pisze, sprawa jest skomplikowana i moim zdaniem nie nadaje się na krótką poradę w komentarzu bloga.
Informuję, że porady są odpłatne.
Pozdrawiam
witam,
bardzo proszę o Pani sugestię, dotyczącą ewentualnego zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Jestem właścicielem wyodrebnionego lokalu mieszkalnego (nowy blok ) oraz wyodrębnionego lokalu garażowego (współwłasność kilku osób). Odbyło się pierwsze zebranie wspólnoty, na którym m.in. przegłosowano regulamin porządku, który w swej treści zawierał również wytyczne dotyczące sposobu użytkowania m.in. mojego garażu, o których to wytycznych ma decydować wspólnota, np. zakaz palenia tytoniu w moim garażu, wytyczne kto może korzystać z mojego miejsca w garażu, również wspólnota nie chce się zgodzić, aby mój garaż był zamykany (aktualnie jest ogólnodostępny), argumentując to faktem iż w garażu są hydranty a brama garażowa to ewentualna droga ewakuacyjna. Ponieważ współwłaściciele garażu sa w mniejszości, to wspólnota przegłosowuje wszystko większością głosów na niekorzyść współwłaścicieli garażu. Czy w Pani ocenie ma sens ewentualne zaskarżenie uchwały ingerującej w prawo własności lokalu garażowego. Bardzo dziękuję za odpowiedź.
Witam,
Jak najbardziej widzę podstawy do zaskarżenia takich uchwał. Wspólnota nie może ingerować we własność odrębnych lokali a opisane uchwały stanowią taką ingerencję.
Pozdrawiam
Szanowna Pani,
Przypadkowo natrafiłem na Pani bloga dotyczącego Wspólnot Mieszkaniowych.
Zastanawiam sie jak można potraktować uchwale , jeśli w dużej Wspólnocie głosowano jeden właściciel jeden głos , chociaż nie ma ustawowych przesłanek ( ułamek równy jeden,brak właściciela większościowego,nie ma umowy co do głosowania).
Jak zinterpretować taka uchwale gdy na spotkaniu za uchwała głosowało 4 właścicieli ,jeden sie wstrzymał ,jeden nieobecny. Za ta uchwała głosowało ok 35%
Czy taka uchwała jest wadliwa czy nieważna?
Będę wdzięczny zamodpowiedz.
Pozdrawiam
Szanowny Panie,
Trudno mi odpowiedzieć na Pana pytanie, ponieważ nie wskazał Pan, czy wspólnota jest mała czy duża.
Z liczby właścicieli mogę zakładać, że jest to mała wspólnota – sześciolokalowa (choć przecież lokali może być więcej, a właścicieli mniej). Jeśli tak faktycznie jest, to w ogóle nie ma podstaw do głosowania 1 na 1, bo nie stosuje się go w małych wspólnotach, chyba że zawarto notarialną umowę określającą sposób zarządu odmiennie od zasad określonych w kodeksie cywilnym. Jeśli przedmiot decyzji dotyczył spraw zwykłego zarządu, do podjęcia decyzji konieczna była zgoda większości. Jeśli przedmiotem decyzji była sprawa przekraczająca zakres zwykłego zarządu, to powinna być podjęta jednomyślnie przez wszystkich.
Natomiast w przypadku dużej wspólnoty, to jeśli faktycznie nie było podstaw do głosowania 1 na 1, uchwała nadaje się do uchylenia jako sprzeczna z prawem, bo tak naprawdę nie została w ogóle podjęta. Ma Pan 6 tygodni na wniesienie pozwu do Sądu.
Pozdrawiam
Dzien dobry,
kilka lat temu kupilam mieszkanie, a wraz z nim cala mase problemow. W budynku jest 12 lokali I 12stu wlascicieli, ktorzy w zaleznosci od wielkosci mieszkania maja rozne udzialy w nieruchomosci.
Od dluzszego czasu zarzad wspolnoty podejmuje decyzje bez porozumienia ze wszystkimi mieszkancami. Np. zostala postawiona wiata dla 6 samochodow. Nie bylo na to uchwaly, nie wszyscy byli poinformowani, ale pieniadze na to poszly z funduszu remontowego. Albo kilku mieszkancow zgadalo sie, ze chca miec brame na pilota (wczesniej byla zwykla) tak wiec brame kupili, zrobili, a potem wyslali uchwale do podpisania. Niedawno zepsul sie piec i jedna z Pan gdzies po znajomosci znalazla nowy piec. Mnostwo z tym bylo problemow, bo firma okazala sie nierzetelna i z 5000zl podniosla koszta na piec. Mamy jednak porzadna administracje, ktora sprawe zalatwila. Dzisiaj dostalam jednak uchwale, ze jest do zaplacenia 7800zl w podziale po rowno (650zl) na wszystkich mieszkancow. Zgadzam sie z kupnem nowego pieca (pomimo tego, ze naprawa kosztowalaby 3500zl), ale nie zgadzam sie takim podzialem kosztow. Administracja poinformowala mnie, ze zgodnie z ustawa powinnismy placic po ilosci udzialow. Dodam, ze ja mam malenkie mieszkanie 24,5 m2, inni np. 40 m2. Ja mam juz dosc ciaglych ustaw nieustalanych z wszystkimi i takich sytuacji. Chcialabym, zeby ustawy byly podejmowane w rozsadny sposob, w porozumieniu z az 12oma mieszkancami. Czy widzi Pani sens wniesienia sprawy do sadu i odwolania sie od tej uchwaly? Dodam, ze termin 6 tygodni jeszcze nie minal. Chcialabym tym krokiem pokazac, ze koniec juz podejmowania ustaw sprzecznych z prawem. Co Pani o tym sadzi? Bede bardzo wdzieczna za krotka porade. Jezeli moglaby Pani tez napisac cos o kosztach takiego postepowania.
Z gory dziekuje i pozdrawiam,
Aleksandra
Szanowna Pani,
Jak najbardziej widzę podstawy do kwestionowania uchwały obciążającej płatnością „po równo”.
Co do szczegółów prosiłabym o kontakt mailowy na mój adres: natalia.klima@adwokatura.pl
Pozdrawiam
Dzień dobry,
moje pytanie dotyczy tego, czy Zarząd może odwołać wcześniej zaproponowane spotkanie?
10.11.2015 Zarząd (4 osoby) poinformował o spotkaniu Wspólnoty zaplan. na 20 listopada. Między 12 i 13 listopada trzy osoby z Zarządu złożyły rezygnację. Czwarty członek Zarządu poinformował o tych rezygnacjach Wspólnotę (przesłał też kopie tych rezygnacji) i 18 listopada odwołał spotkanie zaplanowane na 20 listopada.
Jednak 19 listopada została przesłana informacja (anonimowa), że większość członków wspólnoty podjęła decyzję o utrzymaniu terminu spotkania. Spotkanie sie odbyło i podjęto bardzo ważne uchwały (które w rzeczywistości wymagały jeszcze korekty, stąd decyzja o odwołaniu spotkania). PYTANIE: czy ów pozostały czwarty członek zarządu mógł odwołać to spotkanie? Zmierzam do tego,czy spotkanie, które odbyło się mimo tego odwołania jest ważne i czy mogły być podjęte na tym zebraniu ważne uchwały?
Witam.
Jaki jest tryb odwołania/unieważnienia uchwały po przekroczonym terminie 6 tyg w przypadku gdy Uchwała jest niezgodna z polskim prawem?
Uchwała o której myślę ma związek z zakazem wieszania anten przez lokatorów.
Szanowny Panie,
Jako że w istocie zwraca się Pan o udzielenie porady prawnej, zapraszam do kontaktu w tym celu za pośrednictwem formularza kontaktowego.
Pozdreawiam
witam
Dowiedziałem sie jakis czas temu ze została podjeta uchwała na jakims spotkaniu WM w garażu pod blokiem w maju gdzie na tym osiedlu w tym czasie 30% mieszkancow nie mialo aktów z powodu zwodzenia dewelopera i te osoby mieszkajace nie opłacały opłat i powstał dług zarzad WM podjał uchwałe iz kazdy musi pokryc za tamte osoby zadłuzenie gdyz brak srodkow na opłaty Co itp i kazdy ma przed dwa mce płącic 10zł/m2 jak to nie wytlumaczalna idee nie umiejetnej negocjacji z CO i odrczenia ratalnego spłat wybrnac gdyz 6 tyg dawno mineło a chce to zaskarżyć
Szanowny Panie,
Zapraszam do kontaktu z Kancelarią. Informuję przy tym, że nie udzielamy nieodpłatnych porad prawnych.
Pozdrawiam
Czy wspólnota ma prawo obciążać właścicieli kosztami listu poleconego zawierającego wezwanie do zapłaty? Tzn. czy może podjąć ważną uchwałę w tym zakresie?
Druga sprawa to, jak wygląda status prawny prognozy czynszowej wystawianej przez administratora? Administrator wystawił w 2011 r. prognozę czynszową na kwotę 200 zł, a nowy administrator w 2013 r. wystawił nową prognozę czynszową za 2011 r. na kwotę 180 zł, a wpłacone nadwyżki (po 20 zł. miesięcznie) próbuje zaliczyć na poczet kwot nie uregulowanych przez właściciela za 2008 r. Co o tym sądzić? i czy można wytoczyć sprawę Wspólnocie w takiej sytuacji?
Czy Pani Kancelaria przyjmuje sprawy również z innych miast?
Szanowna Pani,
Proszę o kontakt na mojego maila co do szczegółów tej sprawy: natalia.klima@adwokatura.pl
Pozdrawiam
Na tego bloga trafiam za każdym razem szukając informacji o wspólnotach mieszkaniowych, ale tym razem mam jeszcze kilka wątpliwości. Wszędzie znajduję porady o zaskarżaniu uchwał przez właścicieli, a czy istnieje inna droga do uchylenia uchwały niż droga sądowa? Czy jest jakaś możliwość załatwienia sprawy polubownie, ale zgodnie z prawem?
Czasami uchwały są podejmowane w pewnej nieświadomości właścicieli albo po wprowadzeniu w błąd przez zarządcę/zarząd i członkowie wspólnoty zmieniają zdanie po poznaniu szczegółów inwestycji. Można zmienić treść już podjętej uchwały, jeśli będzie chciała tego większość członków wspólnoty?
Szanowna Pani,
Uchwałę zawsze można zmienić w późniejszym terminie większością udziałów lub głosów (w przypadku głosowania jeden na jeden).
Pozdrawiam
Serdecznie Witam
Mam dwa pytania
1 Jakie zgodne z Ustawą możliwości ma współwłaściciel, aby wyegzekwować wykonywanie Uchwał. Np Uchwała o parkowaniu Jeden lokal jeden pojazd
2 czy w momencie wykupu czyli stania się właścicielem traci się prawo do użytkowania „komórki”, ponieważ nie jej powierzchni na Akcie Notarialnym i czy jednocześnie komórka staje się częścią wspólna i powinna podlegać opłacie np jak za reklamę.
Z poważaniem
Piotr Marczuk
Szanowny Panie,
Niestety Pana pytania są zbyt mało precyzyjne, bym mogła udzielić szczegółowej odpowiedzi.
Jeśli jest Pan zainteresowany taką poradą, proszę o kontakt mailowy celem udzielenie dodatkowych informacji i uzgodnienia wynagrodzenia, ponieważ porady są odpłatne.
Mój adres to: natalia.klima@adwokatura.pl
Pozdrawiam
Witam,
W odpowiedzi z dnia 10 czerwca 2015 r. pisze Pani, że uchwała pod którą głosy zbierałby indywidualnie właściciel lokalu niebędący członkiem zarządu może być ważna,o ile fakt ten nie wpłynie na treść uchwały – czy mogłabym poprosić o wyjaśnienie tej kwestii?
Wyjaśnia Pani również,iż uchwałę zawsze można zmienić w późniejszym terminie większością udziałów lub głosów – czy można głosować jeszcze raz nad tą samą uchwałą np. tydzień po zakończeniu pierwszego głosowania i powiadomieniu właścicieli o jego wyniku ?
Pozdrawiam
Szanowna Pani,
Skarżąc uchwałę dlatego, że głosy poza zebraniem nie były zbierane przez zarząd lub zarządce, konieczne jest wykazanie czy i jaki wpływ to uchybienie formalne miało (lub mogło mieć) na treść uchwały. Jeśli taki wpływ (rzeczywisty lub potencjalny) nie zostanie wykazany, sąd nie uchyli uchwały tylko z tej przyczyny. Taki pogląd jest prezentowany w dość jednolity sposób w orzecznictwie Sądu Najwyższego.
Co do zmiany uchwał w późniejszym terminie – niestety (ale w pewnych przypadkach na szczęście) przepisy nie zakazują, ani nie precyzują kiedy można, bądź nie można zmienić uchwały.
Na pewno nieprawidłowa jest praktyka, gdzie właściciel w trakcie głosowania zmienia zdanie i stwierdza, że jednak chce głosować „przeciw”, choć wcześniej zagłosował „za”.
Pozdrawiam
W drodze przetargu kupiłam pomieszczenie gospodarcze( lokal wycofany z eksploatacji) . Czy mogę w tym lokalu doprowadzić media ( głównie chodzi mi o WC i światło).
Szanowna Pani,
Trudno mi odpowiedzieć na to pytanie bez zapoznania się z dokumentami.
Jeśli życzy sobie Pani porady w oparciu o dokumentację, proszę o kontakt mailowy: natalia.klima@adwokatura.pl
Informuję, że porady są odpłatne.
Pozdrawiam
Witam
Niedawno było zebranie wspólnoty, na którym byli prawie wszyscy lokatorzy.
Mamy małą wspolnte skladajaca sie z 5 lokalow mieszkalnych. Niedawno zmarl jeden lokator i mial on dwoje dzieci syna i corke. W ksiedze wieczystej widnieje syn a na zebraniu byla corka.
Byly podejmowanie uchwaly o podwyzkach na fundusz remontowy i w glosowaniu nasz zarzadca wpisal ze w glosowaniu wzieli wszyscy lokatorzy. Procz tego jeden z lokatorow ma rozdzielnosc majatkowa i wspolwlasnosc z zona.
Z moich spostrzezen wynika ze jest niewazna taka uchwala oraz pani reprezentujaca lokal po zmarlej mamie nieposiadala pelnomocnictwa sadowego by uczestniczyc w glosowaniu.
Prosze o pomoc w okresleniu w/w sprawy.
Szanowny Panie,
W małej wspólnocie sprawa opłat wymaga zgody wszystkich członków wspólnoty, ponieważ to sprawa niezwykła, przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Po zmianach w ustawie o własności lokali każdy współwłaściciel lokalu w częściach ułamkowych jest samodzielnym członkiem wspólnoty i ma prawo brać udział w zebraniach i podejmowaniu decyzji. Jeśli córka zmarłego lokatora miała pełnomocnictwo od brata, to nie powinno być problemu. Co do zasady właścicielem jest ten, kto widnieje w księdze wieczystej. Nie wiem dlaczego w księdze wpisany jest tylko syn- trudno powiedzieć, według jakich zasad doszło do dziedziczenia, ale jeśli to on tam figuruje, to tylko on był uprawniony do podejmowania decyzji, a jego siostra, o ile miała pełnomocnictwo.
Co do współwłasności małżonków – również konieczne jest posiadanie pełnomocnictwa od drugiego współmałżonka, by skutecznie głosować z tytułu jego udziału w nieruchomości wspólnej.
Stąd faktycznie można dojść do wniosku, że uchwała została podjęta sprzecznie z prawem.
Proszę jednak pamiętać, że jesteście Państwo małą wspólnotą, co oznacza, że przepisy ustawy o własności lokali, w tym o zaskarżaniu uchwał, nie mają do Państwa zastosowania.
Pozdrawiam
Szanowana Pani Natalio,
Bardzo proszę o pomoc w takiej sprawie. Wspólnota przegłosowała uchwałę dotycząca malowania klatek w roku 2016r. gdyż tak długo trwało zbieranie głosów. Zgodnie z treścią uchwały dotyczy ona prac, które planowane były do wykonania w roku 2015 r. „Postanawiamy wykonać w 2015 roku następujące roboty w budynkach nr …… w zakresie malowania klatek schodowych”. Czy zatem zarządca może zlecić malowanie w bieżącym roku ? Czy też potrzeba jest nowa uchwała z właściwym określeniem ram czasowych remontu i ponowne głosowanie. Czy uchwałę można skarżyć jako wadliwą z powodu daty prac ?
Bardzo dziękuję za pomoc,
Michał
Szanowny Panie,
Przedstawiony przez Pana problem wymaga głębszej analizy.
Proszę o kontakt na maila celem ustalenia warunków współpracy: natalia.klima@adwokatura.pl
Pozdrawiam
Natalia Klima-Piotrowska
Wspólnota w drodze indywidualnego zbierania głosów decyduje o dwóch uchwałach:
– podwyższenie stawki na fundusz remontowy
– plan gospodarczy na kolejny rok który uwzględnia tą podwyższoną stawkę
Pierwsza uchwała na ten moment nie przeszła ze względu na zbyt małą liczbę oddanych głosów.
Natomiast druga uchwała przeszła. Zarządca nie czekając na wynik głosowania nad pierwszą uchwałą, zwiększa składkę na fundusz remontowy tylko na podstawie tej drugiej. Czy to jest zgodne z prawem?
Jeśli odpowiedź na to pytanie wymaga uiszczenia jakiejś opłaty proszę w pierwszej kolejności o podanie kosztu.
Szanowny Panie,
Opisana sytuacja to typowy przykład mnożenia uchwał. I nie ma tu jednoznacznej odpowiedzi. Uważam, że praktyka zarządcy jest nieprawidłowa podwójnie – po pierwsze, bo właśnie tworzy dwie uchwały częściowo pokrywające się. A co jeśli ta pierwsza uchwała w ogóle nie zostanie podjęta? Po drugie, skoro już stworzył dwie uchwały, powinien być konsekwentny i czekać na decyzję wspólnoty co do uchwały o wysokości stawki na fundusz.
Pozdrawiam
A czy wspólnota może podjąć uchwałę zmieniającą warunki remontu po 2 miesiącach od rozpoczęcia remontu?
Nie było mowy o montażu anten a teraz jest „wybór tylko” na balkonie w narzuconym miejscu, gdzie technicznie nie mam odbioru – sąsiadka zasłoni swoją anteną sygnał mojej.
A ja mam inne pytanie.
Zarządca został u nas odwołany notarialnie przez członków wspólnoty. Ma on jedno mieszkanie na osiedlu i zaskarżył on uchwałę o jego odwołaniu.
Twierdzi przy tym, że członkowie wspólnoty mają obowiązek nadam mu płacić do momentu rozstrzygnięcia sprawy przez sąd.
Czy świadczy nieprawdę pisząc wiadomość do mieszkańców, że nadal są zobligowaniu do płacenia na jego konto (prywatne spółki, a nie wspólnoty)
Jeśli na jego wniosek Sąd nie wstrzymał wykonania uchwały, to nie ma racji – uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia lub datą w niej wskazaną i zaskarżenie uchwały nie ma wpływu na jej wykonalność, chyba że sąd na wniosek skarżącego wstrzyma jej wykonanie.
Pozdrawiam
Witam, w moim mieszkaniu otwieram zakład fryzjerski (parter). W akcie notarialnym jest zapis, że na parterze budynku mogą znajdować się lokale użytkowe. Nie będę ingerować w część wspólną, nie robię żadnej przebudowy. Jutro na zebraniu wspólnoty będzie podejmowana uchwała odnośnie zgody na zmianę użytkowania mojego lokalu i tutaj mam pytanie czy wspólnota może mi zakazać prowadzenia działalności jeśli nie ingeruje w jej część wspólną? Gdyby uchwała została podjęta to czy można się jakoś odwoływać?
Dzień dobry
Mam nadzieję, że głosowanie przebiegło pomyślnie. Jeśli nie – na pierwszy rzut oka wydaje się, że wspólnota nie powinna w ogóle w tej sprawie się wypowiadać, choć by jednoznacznie odpowiedzieć musiałabym szczegółowo przeanalizować dokumenty.
Jeśli wspólnota odmówiła zgody, może Pani zaskarżyć taką negatywną uchwałę do sądu.
Pozdrawiam
Niestety 43% było za, 26% się wstrzymało. W styczniu będzie kolejne głosowanie – jeśli nie przebiegnie pomyślnie to założe sprawę w sądzie. Niestety u nas w Starostwie wymagają zgody wspólnoty mimo,że nie ingeruję w część wspólną i nie robiłam żadnej przebudowy oprócz postawienia ścianki działowej między toaletą a łazienką. Myślę,że sprawę w sądzie wygram tylko po co utrudniać komuś sprawę skoro i tak działalność będzie bo to zgodne z prawem.
Ale skoro 43% było za, a 26% się wstrzymało to jest jeszcze 31%, które powinno się wypowiedzieć. Póki co uchwały nie ma ponieważ ani „za”, ani „przeciw nie wypowiedziało się ponad 50% udziałów. Dlatego też piłka jest jeszcze w grze i proszę żądać, by zarząd zbierał pod uchwałą głosy pozostałych właścicieli.
Pozdrawiam
dziękuję za odpowiedź 🙂
Prosba o Pomoc. Naliczenia czynszowe w myśl ustawy mamy określane wg udziałów. Za jednym- wyjątkiem opłata za ochronę liczona jest od mieszkania. Ostatnio przeglosowano w trybie indywidualnym jeszcze większe koszty ochrony per lokal w związku ze zmianami najniższych wynagrodzeń per godzina. Uważam że znacząco narusza to
Moje interesy jako właściciela małego mieszkania. Czy pomimo że od lat tak płacimy mam szanse na skuteczne zaskarzenie uchwaly?
Jedynym sposobem na weryfikację tej kwestii jest właśnie pozew o uchylenie uchwały.
Na pierwszy rzut oka Pani pogląd wydaje się przekonujący.
Jeśli życzy sobie Pani pomocy w tej sprawie, proszę o kontakt z Kancelarią.
Pozdrawiam
Witam
kupiłam mieszkanie na poddaszu w społdzielni mieszkaniowej 2 pokoje,pokój z aneksem kuchennym oraz łazienkę które są wpisane w akt notarialny i liczone do powierzchni mieszkania lecz w mieszkaniu po porzednich włascicielach został zrobiony na powierzchni dachu taras wychodzący z naszego pokoju. Niedawno pprzez przypadek dowiedziieliśmy się , zę owy taraz wraz z remontem dachu zostanie nam zabudowany i zupełnie zlikwidowany bez jakichkolwiek naszych pozwoleń. Czy zarządca spółdzielni może nas pozbawić samowolnie prawa do decywowania o naszym mieszkaniu?
Z tego co Pani pisze, to zabudowa tarasu przez poprzednich właścicieli mogła być samowolą. Nie kupiliście go Państwo wraz z mieszkaniem, zatem nie jest Państwa własnością. Jeśli tak sprawa wygląda, to spółdzielnia może zrobić remont. Pytanie tylko, czy jesteście właścicielami lokalu czy kupiliście tzw. własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu bo to ma znaczenie dla oceny prawnej Państwa sytuacji.
Druga sprawa – jeśli taras był w ofercie sprzedaży, to zostaliście wprowadzeni w błąd przez poprzedniego właściciela i ewentualnie przeciwko niemu przysługują Państwu roszczenia.
Pozdrawiam
Dzień Dobry.
Mam dziwną sytuację – właśnie otrzymałem (15.10.2017) informację od zarządu wspólnoty mieszkaniowej, że na podstawie uchwały od stycznia br. zwiększyły się opłaty z tytuły funduszu remontowego i wystawiona została nota wyrównująca od stycznia do chwili obecnej. Wcześniej nie było żadnych informacji o podwyżkach i uchwałach a nagle taka informacja. Czy wspólnota może podejmować uchwały z wsteczną datą, z wsteczną datą obowiązywania i naliczać wstecznie opłaty za prawie cały rok?
Szanowny Panie,
Istnieje możliwość podejmowania przez wspólnoty uchwał z datą wsteczną, jednak każdy przypadek należy oceniać indywidualnie.
Warto byłoby zdobyć uchwałę, która jest podstawą naliczeń i sprawdzić w jakim trybie została podjęta (Czy na zebraniu czy też w trybie indywidualnego zbierania głosów). Jeśli w ten drugi sposób, proszę także ustalić czy i kiedy wspólnota/zarząd zawiadomił Pana o jej treści na piśmie. Od tego zależy bowiem możliwość zaskarżenia takiej uchwały.
W przypadku pytań proszę o kontakt z Kancelarią. Informuję przy tym, że porady są odpłatne.
witam
Nasz administrator ZGKIM prowadzi taką praktykę kiedy już po 20 latach właściciele zaczynają bardziej interesować sie WM .jest to mu nie na rękę. Szczególnie dotyczy to sprawy zarządu !!!.Nie wygodnych członków po prostu wyrzuca się przy namowie niewiedzy, starszych właścicieli.W jednej WM zastosował taką metodę ,członek zarządu chodził po mieszkaniach i zbierał podpisy o wyrzucenie prawdopodobnie namawiając by głosowali za odwołaniem go .CZY TAKIE DZIAŁANIE JEST ZGODNE Z PRAWEM .Wszystko zostało ukartowane bo na zebranie przyszła osoba pierwszy raz prawdopodobnie z upoważnieniem za kogoś i to ją wybrali do zarządu .I co najważniejsze jest to zastepca przewodniczacego rady gminy.Czy jako osoba prawna może być członkiem ząrzadu .Bardzo proszę o odpowiedz .z poważaniem Zofia
Szanowna Pani,
Odpowiedź na Pani pytanie wymaga szerszego komentarza, który wykracza poza ramy bloga.
Jeśli jest Pani zainteresowana odpłatną poradą, proszę o kontakt z Kancelarią.
Pozdrawiam
Witam!
Wspólnota na zebraniu ustala zakres prac na rzecz lokatorów. Na w/w prace nalicz stawki remontowe w/g klucza z m2 tylko nie uwzględnia prac o charakterze ogólno- dostępnym dla lokatorów np.budowa parkingu policzona w/g m2 lokalu anie w/g udziałów/po zebraniu tegorocznym podjęto założenie monitoringu również w/g m2 a wydaje mi się że sprawiedliwie jest w/g lokatorów budynku. Podejmowane prace winny być naliczane według użyteczności mieszkańców. Myślę o zaskarżeniu decyzji z powodu iż jest potrzebna dla każdego lokalu a nie naliczana z m2.
Szanowny Panie,
Co do zasady koszty utrzymania nieruchomości wspólnej należy ponosić w stosunku do udziałów, jednak powszechną praktyką jest ich ustalanie w stosunku do powierzchni użytkowej lokali. Sądy akceptują taką praktykę, choć nie ma w tym zakresie jednolitości.
By ocenić zasadność powództwa o uchylenie uchwały musiałabym zapoznać się z dokumentami. Jeśli jest Pan tym zainteresowany proszę o kontakt z Kancelarią.
Pozdrawiam
Dzień dobry,
w dniu 1.02 podjeta została uchwała WM o wyborze członków zarządu WM. Jest tam adnotacja, ze Uchwała wchodzi w zycie z dniem podjęcia, jednak nie wczesniej niż uchwała o zmianie sposobu zarządu nieruchomoscia wspolna (poki co mamy zarząd powierzony; uchwała o Zmianie sposobu zarządu była juz raz głosowana w obecności notariusza, zabrakło 1-2 głosów; na najblizszym zebraniu będzie głosowana ponownie i jeśli przejdzie, rolę zarządu zaczną sprawować wybrane osoby). Jestem jedną z wybranych osob; jednakże nie przemyślałam dobrze swej decyzji i teraz chciałabym zrezygnować. Jak to najprościej zrobić? Złożyć rezygnację na ręce pozostałych czlonków zarządu, gdy przejdzie uchwała o zmianie sposobu zarządu?
Dzień dobry .Mam pytanie wspólnota na zebraniu na którym ja nie byłam pozwoliła na zajęcie wspólnego grunty przy domu na taras.ktory tez został zagrodzony. Gdzie zostało okno przebudowane na drzwi balkonowe .Uwazam ze teren został za duzo zabrany,i mam tylko 2m szerokości dojścia do swojej komorki.uwazam ze za malo nam dojście do komorki.Też do dziś nie otrzymałam uchwały z tego zebrania,i zgody na przydowanie okna na drzwi.Oraz czy ten grunt powinien być wykupiony pod ta zabudowe czy wystarczy zgoda wszystkich lokatorow.Dziekuje za odpowiedz
Czy zarząd może zrealizować uchwałę przed terminem jej uchwalenia (zebrania ponad połowy głosów)?
Dzień dobry,
proszę o pomoc. Razem z małżonkiem chcieliśmy założyć klimatyzację na dachu zamieszkiwanej kamienicy. Uzyskaliśmy zgodę od konserwatora zabytków, został stworzona uchwała. Osoba z zarządu zbierała podpisy pod uchwała od 1,5 miesiąca. I mamy decyzję negatywną. We wspólnocie jest 25 wykupionych mieszkań, w tym nasze. Okazuje się, że rzekomo na naszą korzyść głosowały tylko 2 osoby, 13 osób było przeciwnych, reszty głosów nie zebrano. Znamy doskonale osobę, która zbierała podpisy pod uchwałą i wiemy, że osoby głosujące to byli dobrzy znajomi, na których ta osoba miała wieli wpływ. Proszę o informację, czy możemy podważyć w jakikolwiek sposób proces zbierania głosów? Czy nie powinien być on w trybie komisyjnym, byśmy mogli być pewni ( a czego nie jesteśmy), że głosy zostały zebrane od mieszkańców w sposób prawidłowy? Kontaktując się z zarządcą dostaliśmy informację, że jeśli my dostaniemy zgodę na założenie klimatyzacji to inni też będą chcieli, więc dlatego jesteśmy pewni, że sposób zbierania głosów był połączony z przekonywaniem głosujących na naszą niekorzyść. Proszę o pomoc. Pozdrawiam serdecznie.