Jak korzystać z elewacji

Ostatnio kilka razy natknęłam się na notatki prasowe informujące o orzeczeniach sądów w sprawie korzystania z elewacji nieruchomości przez członków wspólnoty lub najemców lokali. Jak widać, temat wzbudza kontrowersje, skoro w krótkim czasie w różnych miejscach zaskarżono kilka uchwał w tych sprawach. Moi klienci też często pytają jak korzystać z elewacji, np. czy i na jakich zasadach mogą umieścić tablicę informacyjną czy szyld reklamowy, albo klimatyzator. I o tym dzisiaj kilka słów.

Przede wszystkim musisz sobie uświadomić, że elewacja to część nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że do zarządzania nią, czyli do podejmowania wszelkich decyzji w sprawie korzystania z elewacji stosuje się przepisy ustawy o własności lokali (w dużej wspólnocie) lub przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności (w małej wspólnocie). Przypomnę Ci jednak, że zarówno w małej, jak i w dużej wspólnocie zasady zarządu nieruchomością wspólną można określić odmiennie, niż wynika to z przepisów. Wówczas ustalone przez członków wspólnoty szczególne zasady zarządu będą mieć  zastosowanie także do elewacji.

W sprawach badanych przez sądy pojawiała się wątpliwość czy decyzję w sprawie sposobu korzystania z elewacji może samodzielnie podjąć zarząd wspólnoty, czy też konieczna jest tutaj uchwała wspólnoty. Inaczej mówiąc – czy zgoda na umieszczenie np. reklamy przekracza zakres zwykłego zarządu, czy też nie. Aby odpowiedzieć na takie pytanie, należy zastanowić się nad funkcją elewacji, a ściślej, czy normalnym jej przeznaczeniem jest funkcja reklamowa.

Elewacja to zewnętrzna ściana budynku wraz ze wszystkimi występującymi na niej elementami architektonicznymi i dekoracyjnymi (tak m. in. w Słowniku Współczesnego Języka Polskiego, Wilga, Warszawa 1996, str. 235). Podstawowe funkcje ścian zewnętrznych budynku to: konstrukcyjne, służące ociepleniu oraz estetyce budynku. Brak jest wśród nich funkcji reklamowej. Sądy zgodnie uznają, że funkcja reklamowa nie jest normalnym sposobem korzystania z elewacji. W rezultacie należy dojść do wniosku, że umieszczenie na elewacji reklamy stanowi zmianę przeznaczenia części nieruchomości, a taka decyzja każdorazowo wymaga uchwały wspólnoty, jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu.

Do podobnych konkluzji należy dojść w przypadku małej wspólnoty – skoro w dużej wspólnocie umieszczenie na elewacji budynku tablic reklamowych wymaga uchwały wspólnoty, bo jest czynnością „niezwykłą”, to w małej wspólnocie wszyscy jej członkowie będą musieli wyrazić zgodę na taką tablicę (na temat czynności „zwykłych” i „niezwykłych” więcej przeczytasz tutaj).

Druga istotna kwestia, to czy za korzystanie z elewacji należy płacić. Moim zdaniem zasadą powinna być odpłatność, chociaż – jak zwykle – każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie. Wyobraź sobie, że członkami wspólnoty są wyłącznie lekarze (lub adwokaci), którzy w lokalach prowadzą swoje specjalistyczne praktyki (lub kancelarie). Każdy z nich na elewacji umieszcza tablicę informacyjną. Jeśli te tablice są takich samych rozmiarów, nie ma przeszkód by członkowie wspólnoty nie ponosili dodatkowych opłat z tego tytułu, bo korzystają z elewacji na identycznych zasadach.

Gdyby jednak taki gabinet czy kancelaria były prowadzone tylko przez jednego lub kilku członków wspólnoty, a pozostałe lokale miałby charakter wyłącznie mieszkalny, wówczas uzasadnione byłoby obciążenie lekarzy czy adwokatów kosztami w związku z korzystaniem z elewacji. Podobnie postąpiłabym w przypadku wynajęcia lokalu podmiotowi zewnętrznemu.

Jak ustalić zasady odpłatności? Należy je zawrzeć w uchwale wspólnoty w sprawie zasad korzystania z elewacji. Taka uchwała powinna upoważniać zarząd do zawierania umów w tej sprawie. Nadto należy w niej dość szczegółowo określić zasady korzystania z elewacji zarówno przez członków wspólnoty, jak i podmioty zewnętrzne. Jednym z istotnych elementów będą właśnie opłaty za najem powierzchni elewacji. Braki w tym zakresie mogą – w razie zaskarżenia uchwały – doprowadzić do jej uchylenia.

Zwróć uwagę, że wpływy z tytułu korzystania z elewacji stanowią przychód wspólnoty. Jeśli więc uchwała w tej sprawie zostanie prawidłowo podjęta, będzie ona przynosić korzyści wszystkim członkom wspólnoty.

{ 25 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Magda Wrzesień 12, 2014 o 21:04

Witam,
A jak z balkonami . Czy remont balkonu finansować ma właściciel lokalu czy zarządca z funduszu remontowego. ?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Wrzesień 15, 2014 o 14:45

To ciekawe pytanie, a odpowiedź zależy od tego jaka część balkonu będzie remontowana. Jeśli zewnętrzna, stanowiąca część elewacji, to będzie to remont części wspólnej. Ale jeśli wewnętrzna, służąca wyłącznie do użytku właściciela lokalu, to będzie to jego indywidualny wydatek.
Granica nie jest jednak w tym przypadku ostra. Więcej na temat balkonów przeczyta Pani tutaj

Odpowiedz

Anka Marzec 13, 2015 o 09:49

Witam,
czy uchwałę podjętą przez wspólnotę a dotyczącą zasad umieszczania banerów reklamowych na budynku wspólnota może zmienić kolejną uchwałą?

Chodzi o przypadek w którym poprzedni zarządca, stosując różne kruczki prawne uchwalił uchwałę o umieszczeniu dużych szyldów reklamowych na dachu oraz elewacji budynku bez wiedzy mieszkańców oraz na niekorzystnych dla wspólnoty warunkach przyznając sobie (jednemu podmiotowi) prawo niemal wolnej ręki w zawieraniu wszelkich umów w tym zakresie.
Czy Wspólnota może podjąć teraz uchwałę która zmienia zasady umieszczania banerów reklamowych oraz odbiera temu podmiotowi prawa do zawierania umów, które nadała mu ta uchwała, tudzież przenosi je na zarząd wspólnoty mieszkaniowej?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Marzec 15, 2015 o 02:30

Jak najbardziej, bo to właściciele decydują o przeznaczeniu, a przede wszystkim o zmianie przeznaczenia nieruchomości wspólne. Pytanie tylko czy w pierwotnej uchwale nie było postanowień, które jakoś ograniczałyby to uprawnienie wspólnoty na korzyść zarządcy. Proszę sprawdzić treść uchwały.

Odpowiedz

Maciej Marzec 18, 2015 o 13:29

Proszę o informację czy posiadając lokal użytkowy z wejściem z chodnika z ulicy oraz posiadając udział w nieruchomości wspólnej muszę pokrywać koszt sprzątania klatki schodowej oraz jej ogrzewania , kosztów ochrony i utrzymania windy. Rozumiem że muszę pokrywać podatki i opłatę za użytkowanie wieczyste procentowo do udziałów ale ja nie korzystam z klatki schodowej a teren przed lokalem sprzątam sam natomiast ochrona nie pilnuje lokalu mojego ani żadnego innego.

Odpowiedz

Jarosław Lipiec 20, 2015 o 16:01

Proszę o stanowisko w kwestii wykorzystania witryny lokalu handlowego, którego jestem właścicielem. W moim oknie od zaplecza (podwórka) zamontowany został klimatyzator. Wspólnota oczekuje z tego tytułu comiesięcznej opłaty za korzystanie z powierzchni, która wykorzystywana jest przez klimatyzator . Podkreślam – klimatyzator zamontowany jest w powierzchni mojego okna. Czy jest to zgodne z prawem ?
Jednocześnie chciałbym również uzyskać opinię na temat krat w witrynach oknach sklepowych – czy muszę mieć zgodę na ich demontaż choć sam je montowałem ?
Z góry dziękuję za informacje

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Lipiec 21, 2015 o 22:50

Odpowiedź na Pana pytanie wykracza poza ramy komentarza w blogu, ponieważ wymaga pogłębionej analizy.
Jeśli jest Pan zainteresowany płatną poradą, proszę o kontakt z Kancelarią.

Odpowiedz

Ziutek Sierpień 28, 2015 o 17:47

Dlatego z kolei uważam, że bardzo dobrym rozwiązaniem jest rozporządzenie zobowiązujące deweloperów do wykonywania nie tyle prostego azartu do telewizji cyfrowej co instalacji z telewizją satelitarna zbiorczą. Nie raz widziałem oddane inwestycje, które po ok 1 miesiącu wyglądały jak choinki gdzie w ramach bombek wszędzie wisiały talerze od satki. Faktem jest, że od strony technicznej przepisy są niedopracowane ale z drugiej strony rozwiązały sporo problemów z wieszaniem różnych urządzeń teletechnicznych na elewacjach.

Poza tym telewizja zbiorcza rtv/sat bardzo często wychodzi porównywalnie bądź znacząco taniej niż indywidualne zestawy antenowe. Do tego zdecydowanie prościej jest z serwisowaniem bo wspólnota może podpisać stałą umowę na konserwację

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Wrzesień 2, 2015 o 22:58

To bardzo praktyczna uwaga. Jednak jestem przeciwniczką nadmiernej ingerencji ustawodawcy w nasze życie, a nakładanie takich szczegółowych obowiązków na deweloperów niewątpliwie byłoby jej przykładem.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Ziutek Wrzesień 4, 2015 o 17:24

Ja też jestem ogólnie przeciwnikiem regulacji od strony rządowej. W sumie to jestem zwolennikiem minimalistycznej ingerencji państwa w życie obywatela.
Ale należy pamiętać o jednym – media idą z duchem czasu. Pewne media nawet jeśli aktualnie nie są powszechnie wykorzystywane w tej chwili i w bardzo bliskiej przyszłości już będą. Większość mieszkań budowana jest przez deweloperów, którzy bardzo często umiłowali sobie „optymalizacje” kosztów. Normalnie kończyłoby się tym, że połowy rzeczy by nie było. Co gorsza, nie byłoby jak je później wykonać.
Z drugiej strony na rynku powstałaby konkurencja, gdzie atutem byłoby robienie z głową.
Tak czy siak ciężko jednoznacznie przesądzić, który wariant jest korzystniejszy z punktu widzenia przyszłego mieszkańca.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Wrzesień 8, 2015 o 23:18

To ja tytułem komentarza wspomnę o pięknym skądinąd gmachu Sądu Okręgowego w Katowicach. Został oddany do użytku kilka lat temu i nie ma tam klimatyzacji! W pierwszej połowie sierpnia w mediach pojawiły się informacje, że ludzie mdleli na rozprawach.
Jak się okazuje, nie tylko deweloperzy oszczędzają 🙂

Odpowiedz

Joanna Ewa Wrzesień 30, 2015 o 15:43

witam, szukając sporów sądowych i potrzebnych informacji natknęłam się na Pani bloga , trochę żałuję ze tak daleko Pani mieszka i pracuje , od kilku lat jesteśmy z mężem właścicielami lokalu we wspólnocie i za każdym razem jak są uchwały przezywamy koszmar , z uwagi na fakt iż lokali jest 6 a mieszkańców bardzo dużo ( kilka bloków ) nie mamy szansy na jakikolwiek głos … w naszej części nic się nie robi bo nie ma takiej potrzeby ( cała kasa idzie do środka wspólnoty) oczywiście wspólnota się ogrodziła choć nasz grunt mieści się w środku parking przed blokiem z lokalami jest miejski , do niedawna nawet nie chciano nam go odśnieżać … teraz przyszła kolej na opłaty za szyldy … oczywiście przegłosowana , nie ma miejsca na mediacje bo przecież bardzo dużo płacimy i z tego nie korzystamy , ze kazano nam zapłacić za domofony chociaż nawet instalacji nie posiadamy . Do klatek schodowych nie mamy dostepu choć są współne , nawet do pomieszcenia Zarządu nie ma jak wejsc ?! Logicznie byłoby wraz zakupem otryzmać wytyczne co mogę a czego nie mogę czyli do lokalu przynależy szyld o wymiarach takich to a takich umiejscowiony tu i tu i może świecić sie światłem o takiej to a takiej ilości lumenów … proste , a nie pazerność mieszkańców doprowadzona do granic mozliwości bez logiki i zasad dobrego współzycia . W sumie fajnie że taki blog Pani prowadzi , w miarę czytelnie dla zwykłego smiertelnika . pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Wrzesień 30, 2015 o 21:47

Dziękuję za komentarz.
Cieszę się, że znajduje Pani w blogu potrzebne informacje.
Jeśli byłaby Pani zainteresowana szczegółową poradą, istnieje możliwość jej udzielenia za pośrednictwem maila. W tym celu proszę o kontakt z Kancelarią lub bezpośrednio ze mną pod adresem mailowym: natalia.klima@adwokatura.pl
Pozdrawiam

Odpowiedz

Jan Olszewski Wrzesień 20, 2016 o 10:20

Witam!
W naszej wspólnocie głosowanie nad uchwałą dotyczącą pozwolenia na podpisanie umowy przez członków Zarządu jest w toku. Właściciel lokalu zawiesił już reklamy pomimo tego, że głosowanie nie zostało zakończone i umowa nie została podpisana.
1). Co w takiej sytuacji może zrobić Wspólnota?
2). Czy Wspólnota może nałożyć karę pieniężną na właściciela lokalu?
3). Co może zrobić Wspólnota, gdy głosowanie uchwały będzie negatywne?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Październik 11, 2016 o 13:17

Szanowny Panie,
Wspólnota powinna wezwać tę osobę do usunięcia reklam do czasu podjęcia uchwały i podpisania umowy, a w braku reakcji wezwać do zapłaty za bezumowne korzystanie z elewacji. Wspólnota nie jest uprawniona do nakładania kar, jednak może żądać zapłaty za korzystanie z nieruchomości wspólnej. Jeśli właściciel nie zapłaci dobrowolnie, to pozostaje droga sądowa. Gdyby uchwała nie została podjęta, również należy właściciela wezwać do usunięcia reklam oraz do zapłaty za okres, w którym wisiały bezumownie.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Jan Olszewski Październik 11, 2016 o 14:00

Bardzo dziękuję za odpowiedź.

Odpowiedz

Jerzy Październik 31, 2016 o 16:02

Tutaj jest cały czas mowa o zarządzie i wspólnocie.
A jak wygląda sytuacja, gdy mamy do czynienia z kamienicą, gdzie nie ma powołanego zarządu?
Czy jeden z współwłaścicieli może bez zgody pozostałych odpłatnie wynajmować powierzchnię elewacji (nie ma chyba znaczenia że reklama jest powieszona mniej więcej na wysokości jego lokalu).
Jeżeli nie może, to czy pozostali współwłaściciele moga od niego żądać części przychodu jaki osiągną lub zażądać usunięcia reklam i naprawy elewacji?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Listopad 9, 2016 o 21:52

Szanowny Panie,
Niestety podał Pan zbyt mało informacji bym mogła udzielić krótkiej odpowiedzi, która nie wykracza poza możliwości komentarzy w blogu. Przede wszystkim nie wiadomo czy mamy do czynienia ze wspólnotą, w której po prostu nie powołano zarządu czy ze zwykłą współwłasnością.
Jeśli chce Pan uzyskać szczegółową poradę, proszę o kontakt z Kancelarią celem ustalenia warunków wynagrodzenia oraz przekazania szczegółowych informacji dotyczących stanu faktycznego.
Pozdrawiam

Odpowiedz

jan Listopad 14, 2016 o 13:36

jestem współwłaścicielem kamienicy, najemcy innego ze współwłaścicieli wywiesili bez mojej zgody tablice reklamowe, wysyłałem pisma do nich, jednak bez jakiegokolwiek odezwu. w związku z tym dałem sprawę do sądu, o zapłatę za bezumowne korzystanie z elewacji, w pierwszej instancji przegrałem, sąd wskazał, że skoro najemca ma umowę z jednym ze współwłaścicieli, to może bez mojej zgody wywiesić tablicę. Czy może Pani mi jakoś pomóc?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Listopad 22, 2016 o 22:48

Szanowny Panie,
W tej sytuacji należy rozważyć apelację od wyroku o ile nie upłynęły już terminy. Proszę o kontakt telefoniczny z Kancelarią lub bezpośrednio ze mną na maila natalia.klima@adwokatura.pl w celu ustalenia szczegółów.
Pozdrawiam

Odpowiedz

jan Listopad 14, 2016 o 13:37

jaki jest koszt porady u Pani ?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Listopad 22, 2016 o 22:46

Szanowny Panie
Standardowo minimalny koszt to 100 zł, chyba że to bardzo krótka porada.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Wiktoria Luty 21, 2017 o 22:11

Witam .
Zakupilam lokal uzytkowy w kamienicy jest on moja wlasnoscia, do tej pory w tej kamienicy byly tylko 3 wykupione mieszkania i ja. Teraz znalazl sie kupiec na wykup calej reszty kamienicy . Chce je remontowac zarowno wewnatrz jak i z zewnatrz i tu pojawia sie problem. Moj lokal jest na parterze sierzo po kapitalnym remonci z nowym ogrzewaniem na prad w całym lokalu. Nowy wlasciciel chce do innych mieszkan zrobic ogrzewanie centralne i bedzie chcial abym udostepnila swoj lokal bo musi sie dostac pionem do piwnicy. Nie cieszy mnie to bo ja mam juz ogrzewanie a nie chce syfu , kucia pyłu rozwalania mi paneli na scianie i podlodze w kazdym pomieszczeniu. Czy moge odmówić? ??
I druga sprawa bedzie robil elewacje zewnetrzna czy jak zawola jakas choredalna kwote bo to kamienica zabytkowa , to czy musze sie dokladac jesli mnie nie bedzie na to poprostu stac??

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Maj 4, 2017 o 23:32

Niestety nie jestem udzielić szczegółowej odpowiedzi – brak jest informacji co do tego ile jest lokali w kamienicy, a co za tym idzie, czy to mała czy duża wspólnota.

Odpowiedz

Elżbieta Czerwiec 23, 2017 o 23:54

Czytając informacje na temat korzystania z elewacji budynku nie znalazłam wpisu, który pomógłby naszej wspólnocie w rozwiązaniu problemu. Postanowiłam zatem napisać. Mam nadzieję, że przypadek będzie przydatny dla innych osób i uwrażliwi na zapisy w aktach notarialnych podpisywanych przy zakupie mieszkania.
W naszym bloku jest lokal użytkowy, którego właścicielem jest developer, który blok nasz wybudował. Wynajął ten lokal osobie, która urządziła w nim aptekę. Podczas urządzania apteki nastąpiła kilkukrotna ingerencja w elewację i ściany budynku poprzez: montaż świecącego „krzyżyka aptecznego”, montaż dzwonków do apteki, montaż jednostek zewnętrznych klimatyzatorów (na ścianie wewnątrz budynku w garażu), oraz montaż dużego kasetonu świetlnego reklamującego aptekę. Wspólnota mieszkaniowa ma zarząd wspólnoty który składa się z mieszkańców wspólnoty oraz firmę, która zarządza/administruje budynkiem. Wszystkie ingerencje w elewację budynku zostały wykonane bez powiadomienia o takim zamiarze zarządu wspólnoty mieszkaniowej oraz pozostałych członków tej wspólnoty. Został poinformowany tylko administrator, który nie wyraził sprzeciwu. Na moje zgłoszenie do administratora, że prawdopodobnie nastąpiła bezprawna ingerencja w elewację budynku otrzymałam informację, że pozwolił na to zapis, który mamy w aktach notarialnych:
„6. Deweloper i Nabywca oświadczają, że wyrażają zgodę, by każdocześni właściciele lokalu usługowego znajdującego się na parterze Budynku, bądź też jego najemcy i użytkownicy, mogli prowadzić działalność gospodarczą w tymże lokalu i pomieszczeniach do niego przynależnych, w sposób zgodny z prawem budowlanym mogli instalować niezbędne dla prowadzonej działalności gospodarczej urządzenia technologiczne oraz nieodpłatnie instalować urządzenia klimatyzacyjne na ścianach Budynku, z wykorzystaniem dachu (w sposób nieuciążliwy dla właściciela Lokalu i nieutrudniający korzystania z Lokalu), a nadto zamieszczać reklamy (plakaty, banery, itp.) z prowadzonej przez nich działalności gospodarczej, przy czym zamieszczanie takiej reklamy będzie możliwe we wszystkich oknach i witrynach tego lokalu, jak również będzie możliwe na powierzchni elewacji od poziomu chodnika do wysokości 3 m. ”
Pytania na które szukam odpowiedzi to:
1) czy taki zapis jest zgodny z aktami wyższego rzędu obowiązującymi w Polsce?
2) czy pomimo takiego zapisu wspólnota mieszkaniowa nie powinna zostać poinformowana o zamiarze takiego montażu, czy nie powinno być napisane w takim zawiadomieniu, co ma być montowane, jak ma być montowane i gdzie ma być montowane?
3) moim zdaniem z zapisu wynika, że nieodpłatnie można montować urządzenie ale wyraz „nieodpłatnie” nie dotyczy reklamy. Czy mam rację?
Będę wdzięczna za informację.
pozdrawiam
Ela

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Dziękuję, że chcesz skomentować mój artykuł! Jednak jeśli szukasz pomocy w swojej sprawie to musisz wiedzieć, że moja odpowiedź ma charakter odpłatny. W tym celu skontaktuj się ze mną, korzystając z zakładki Kontakt.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: