Głosujemy

Jeśli w najbliższym czasie czeka Cię zebranie wspólnoty, zapewne chętnie przeczytasz o podejmowaniu uchwał właścicieli. Pamiętaj przy tym, że co do zasady uchwały podejmują tylko członkowie dużych wspólnot. W małych wspólnotach jest to możliwie tylko wówczas gdy współwłaściciele zdecydowali się działać według zasad określonych w ustawie o własności lokali.

Uchwały można podejmować na zebraniu (obowiązkowym i nieobowiązkowym) oraz poza zebraniem w drodze tzw. indywidualnego zbierania głosów. Można łączyć te dwa sposoby, co jest istotne zwłaszcza w przypadku obowiązkowych uchwał zebrania rocznego.

Zasadą jest, że właściciele głosują udziałami, co oznacza, że uchwały zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Gdyby więc na zebranie przyszli tylko niektórzy członkowie wspólnoty, którzy łącznie mają więcej niż 50% udziałów, wówczas mogliby skutecznie powziąć uchwały. Jeżeli jednak obecni właściciele razem wzięci mają tych udziałów 50% lub mniej, zarząd (lub zarządca) po zebraniu przystępują do indywidualnego zbierania głosów. Dzięki temu można powziąć obowiązkowe uchwały także wtedy, gdy nie wszyscy członkowie wspólnoty uczestniczą w zebraniu.

W praktyce wygląda to tak, że trzeba skontaktować się z każdym członkiem wspólnoty, który nie zjawił się na zebraniu i uzyskać decyzję czy głosuje za uchwałą czy przeciw jej powzięciu. Jeżeli za uchwałą wypowiedzą się właściciele mający łącznie ponad 50% udziałów (zarówno obecni jak i nieobecni na zebraniu), zostaje ona powzięta. Pamiętaj przy tym, że o treści uchwał powziętych z udziałem głosów zbieranych indywidualnie należy pisemnie zawiadomić każdego członka wspólnoty.

Czy można wstrzymać się od głosu? Oczywiście. Jednak zwróć uwagę, że głos wstrzymujący się jest de facto głosem przeciw uchwale, ponieważ ustalając czy została powzięta liczy się tylko głosy „za”.

Oprócz głosowania udziałami możliwe jest także głosowanie według zasady „jeden na jeden”. W tym przypadku do podjęcia uchwały również potrzebna jest większość (50% + 1), jednak ustalając liczbę głosów przyjmuje się, że każdy właściciel lokalu ma jeden głos.

Głosowanie „jeden na jeden” jest możliwe:

  • w określonej sprawie, jeśli właściciele lokali tak postanowili w umowie;
  • w określonej sprawie, gdy właściciele wyrazili zgodę na taki sposób głosowania w uchwale powziętej większością udziałów;
  • gdy suma udziałów nie jest równa 1 albo gdy jeden właściciel posiada większość udziałów (a także, gdy te warunki są spełnione łącznie), na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Szczególnie istotny jest ten ostatni przypadek. Dotyczy on takich wspólnot, w których wyodrębniono i zbyto część lokali, lecz dotychczasowy właściciel w dalszym ciągu ma większość udziałów w nieruchomości wspólnej. Skoro głosuje się udziałami, taki większościowy członek wspólnoty zawsze przegłosuje mniejszość. Może więc robić co chce nie licząc się z pozostałymi właścicielami lokali. Żeby temu zapobiec, można żądać głosowania według zasady „jeden na jeden”, co sprawia, że w danej sprawie właściciel większościowy będzie dokładnie miał taki sam wpływ na podjęcie (bądź niepodjęcie) uchwały, jak pozostali członkowie wspólnoty.

Pamiętaj, że także w przypadku głosowania „jeden na jeden” uchwałę można podjąć na zebraniu albo w drodze indywidualnego zbierania głosów. W tym drugim przypadku trzeba uzyskać stanowisko wszystkich właścicieli i jeśli ponad 50% z nich opowie się za uchwałą, zostaje ona przyjęta.

Jak zawsze, członkowie wspólnoty mogą inaczej określić zasady podejmowania uchwał. Jednak z uwagi na wyjątkowy charakter głosowania „jeden na jeden” ta dowolność właścicieli ma pewne ograniczenia. Sąd Najwyższy uznał za niedopuszczalne określenie w uchwale właścicieli, że zawsze lu w wielu różnych sprawach stosować będą głosowanie „jeden na jeden”.  Dlatego zawsze musisz w takiej uchwale (a także w umowie właścicieli) dokładnie sprecyzować w jakiej sprawie będziesz głosować według zasady „jeden na jeden”.

{ 241 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Arkadiusz 5 marca, 2014 o 11:01

Z ciekawością przeczytałem Pani wpis.
Po lekturze nasuwają mi się pytania: czy każdy ze współwłaścicieli danego lokalu musi oddać głos, aby był on ważny; czy do oddawania głosów przez współwłaścicieli stosuje się zasady art. 199 k.c.; czy oddanie głosu to czynność zarządu, a jeśli tak to czy czynność zwykłego czy przekraczającego czynny zarząd; czy każdy ze współwłaścicieli lokalu posiada swój głos, który może oddać niezależnie od głosu innych współwłaścicieli, czy też z danego lokalu można oddać wyłącznie jeden głos za, przeciw uchwale (względnie wstrzymujący się) a wyłącznie rzeczą współwłaścicieli jest ułożenie sobie stosunków wewnętrznych; czy konieczne jest pełnomocnictwo do oddania głosu; jakiego rodzaju; w jakiej formie; czy brak pełnomocnictwa może być usunięty; czy możliwym jest potwierdzenie następcze przez pozostałych współwłaścicieli oddania głosu przez jednego z nich.

Cieszę się, że powstał Pani blog. Jest o czym pisać i z niecierpliwością będę oczekiwał próby odpowiedzi na te niełatwe pytanie z perspektywy innego prawnika, bowiem rzeczywistość sądowa jest bardzo różna, a orzecznictwo też nie pomaga.

Gratuluję odwagi w zmierzeniu się z tematem Wspólnot Mieszkaniowych.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 5 marca, 2014 o 13:12

Dziękuję za tak miłe słowa – postaram się sprostać Pana oczekiwaniom.

Dziękuję również za pytania. Jednak jak zapewne Pan się domyśla, odpowiedź na wszystkie wykracza poza ramy komentarza, więc zajmę się tym w kolejnych wpisach. Problem współwłasności lokalu to temat-rzeka i przyznam szczerze, że przygotowując ostatni post chciałam co nieco napomknąć na temat głosowania przez współwłaścicieli. Zrezygnowałam z uwagi na obszerność zagadnienia. Jak się okazuje słusznie, sprawa ciekawi nie tylko mnie i warto o niej szerzej podyskutować.

Zapraszam do czytania i komentowania.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Adam 30 marca, 2017 o 23:10

Wspólnota liczy 16 właścicieli. Na zebraniu jest ich 13. Metoda głosowania 1-1.
9 głosów za odwołaniem Zarządu, reszta wstrzymuje się od głosu. Wśród tych 9 osób jedna jest współwłaścicielem lokalu (50/50%) i nie posiada upoważnienia od drugiej. Jak liczyć ten głos? Czy uchwała jest ważna? Co zrobić gdy zarząd wypowiedział umowę i nie chce dozbierać głosów?
Pozdrawiam
Adam Wiktor

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 4 maja, 2017 o 23:49

Szanowny Panie,
Uważam, że ten głos powinien zostać pominięty. W tej sytuacji za uchwałą jest tylko 8 głosów, co oznacza, że zachodzi potrzeba ich dozbierania.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Zbigniew 25 marca, 2014 o 21:38

Ciekawy wpis. Ciekawy komentarz z pytaniami Pana Arkadiusza.
Tym bardziej, że w nowych wspólnotach garaże często są odrębnym lokalem 😉 I to zazwyczaj dużym lokalem o sporej „wadze” głosu.
Zresztą po co szukać daleko. Czasami nawet małżonkowie współwłaściciele różnią się co do sposobu głosowania nad uchwałą.
Mam swoje zdanie na powyższy temat, zweryfikowane przez kilka orzeczeń sądów po zaskarżeniu uchwał wspólnot.
Chętnie poznam opinię Pani Natalii.
Pozdrawiam
Zbigniew Korsak

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 27 marca, 2014 o 13:50

Widzę, że temat głosowania (i – jak zakładam – innych wspólnych uprawnień) w przypadku współwłasności lokalu wzbudza spore zainteresowanie 🙂
Rzeczywiście było na ten temat kilka różnych wypowiedzi w orzecznictwie. Tak jak obiecałam, na pewno odpowiem na pytania Pana Arkadiusza i postaram się zaspokoić ciekawość Pana Zbigniewa 🙂 pierwszy wpis co do tej kwestii powinien się pojawić już w przyszłym tygodniu.
Pozdrawiam i dziękuję za komentarz.

Odpowiedz

Krzysztof 26 marca, 2014 o 11:26

Dzień dobry.
Jestem zarządca wspólnoty. Właśnie jestem po zebraniu wspólnoty. Niestety frekwencja wyniosła ok 30% licząc udziałami. Głosowania na zebraniu odbywały się udziałami. Dla skuteczności uchwał muszę zatem przeprowadzić indywidualne głosowanie. I tu moje pytanie. W jakiej formie to mogę zrobić? 1. Czy muszę chodzić po mieszkaniach i prosić o głos, 2. czy mogę np wysłać pismo do nieobecnych na zebraniu, załączyć uchwały i poprosić o zagłosowanie i zwrot?
Jeżeli 1. czy jeśli uzbieram 50% +1 za lub przeciw to mogę przerwać zbieranie głosów?
Jakie terminy obowiązują dla indywidualnego zbierania głosów.
Dodam, ze wszyscy właściciele byli pisemnie powiadomieni o zebraniu.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 27 marca, 2014 o 14:35

Dzień dobry.

Jeśli chodzi o formę indywidualnego zbierania głosów, to uważam, że w grę wchodzi tylko ten pierwszy sposób. Celem jest przecież uzyskanie jednoznacznej decyzji poszczególnych członków wspólnoty co do uchwał. Jeśli więc wyśle Pan im pisma, to musi się Pan liczyć z tym, że część właściclei ich nie odbierze, a z kolei część w ogóle nic nie odpowie. Wówczas będzie Pan dokładnie (lub prawie dokładnie) w tym samym miejscu co teraz.
Najbardziej praktyczny i skuteczny sposób to udać się do nieobecnych członków wspólnoty i zapytać ich czy są za czy przeciw poszczególnym uchwałom. Oczywiście ich stanowisko powinno być odnotowane i potwierdzone ich podpisami.
A jak długo trzeba chodzić od drzwi do drzwi? Dopóki za uchwałą lub przeciw niej nie wypowie się 50% + 1.
Ustawa nie przewiduje przy tym żadnego końcowego terminu. Myślę jednak, że dobrze byłoby zdążyć przed kolejnym zebraniem rocznym 🙂

Proszę pamiętać, że powyższe uwagi mają sens tylko pod warunkiem, że we wspólnocie, o której mówimy nie zostały wprowadzone modyfikacje w stosunku do przepisów ustawy o własności lokali. Z tych względów moja porada może mieć ograniczone zastosowanie i dlatego zapraszam do ewentualnego dalszego kontaktu mailowego lub telefonicznego.
Pozdrawiam i życzę powodzenia w zbieraniu głosów.

Odpowiedz

Karolina 29 września, 2016 o 09:37

Czyli jeśli uchwała podejmowana jest poza zebraniem, tylko w drodze indywidualnego zbierania głosów, to można 50% z 1% udziałów właścicieli wcale nie poinformować o treści podejmowanych uchwał. Dowiedzą się oni po podjęciu już uchwały i nie będą mogli wziąć udziału w dyskusji np. w sprawie modernizacji instalacji c.o., czy wymiany pionów kanalizacyjnych, a prace będą przeprowadzane w ich lokalach. W ten sposób można omijać zawsze tych samych członków wspólnoty i de facto nie mają oni prawa do żadnej informacji, dopiero po podjęciu uchwały mogą ją zaskarżyć do sądu. Czy mam rację? Dziękuję za doprecyzowanie.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 11 października, 2016 o 13:30

Szanowna Pani,
Post, do którego Pani nawiązuje dotyczył głosowania w trybie mieszanym (tutaj właściciele otrzymują porządek obrad przed zebraniem i zwykle wiedzą o czym będzie mowa na zebraniu), natomiast Pani pyta o indywidualne zbieranie głosów.
Zgodnie z przepisami w przypadku uchwał głosowanych w trybie indywidualnego zbierania głosów istnieje obowiązek poinformowania wszystkich o treści takiej uchwały po jej podjęciu. Wprawdzie z przepisów nie wynika obowiązek zapytania o zdanie wszystkich właścicieli gdy uchwała jest podejmowana poza zebraniem, jednak wypowiadał się w tej sprawie jakiś czas temu Sąd Najwyższy wskazując, że jest to konieczne, a brak zwrócenia się do wszystkim jest istotnym uchybieniem formalnym, które co najmniej mogło mieć wpływ na treść uchwały.
Jeśli więc taka sytuacja miała miejsce, należy powołać się na naruszenie obowiązku zebrania głosów od wszystkich wskazując, że mogło to mieć wpływ na treść uchwały właśnie poprzez pozbawienie niektórych właścicieli możliwości dyskusji.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Grzegorz 13 września, 2017 o 11:31

A ja zaznaczam , że jeżeli jest zarząd wspólnoty to administrator nie ma prawa zbierać głosów ,

Odpowiedz

Tomasz 29 marca, 2014 o 13:38

Jestem bardzo rad za Pani bloga i spraw tu poruszanych. Jest wiele kontrowersji co do prac zarządu w naszej wspólnocie i w tej kwestii pozwoliłem sobie na zadanie paru pytań na stronie KONTAKT. Mam nadzieję, że choć w pewnym stopniu pomoże Pani w uzyskaniu fachowej pomocy. Pozdrawiam i nadal będę śledził Pani bloga

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 31 marca, 2014 o 09:51

Dziękuję za komentarz i za pytania.
Mam nadzieję, że sprostam Pana oczekiwaniom 🙂
Pozdrawiam.

Odpowiedz

Marcin 5 kwietnia, 2014 o 12:47

Dzień dobry, mam pytanie: czy zgoda wspólnoty na głosowanie 1 na 1 musi być wyrażona tradycyjną metodą głosowania tzn. udziałami, czy metodą 1 na 1? Pytam, ponieważ nasunęło mi się pewne przemyślenie: jeżeli metodą pierwszą to większościowy właściciel może skutecznie zablokować tą metodę (a więc straci sens zamierzenie ustawodawcy), jeżeli drugą metodą to oczywiście byłoby to bez uprzedniej zgody wspólnoty na taką metodę głosowania (w przedmiocie wyboru sposobu głosowania) a więc niezgodne z ustawą – widzę tu pewien paradoks…, ale mogę czegoś nie rozumieć. Proszę o komentarz.
pozdrawiam
Marcin

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 7 kwietnia, 2014 o 13:49

Dzień dobry.
Proszę spojrzeć do treści postu na wyliczenie przypadków, w których stosuje się głosowanie metodą 1 na 1. W ostatnim przypadku jest mowa m.in. o sytuacji, gdzie jeden z właścicieli ma większość udziałów w nieruchomości wspólnej. Wówczas głosowanie metodą 1 na 1 zarządza się każdorazowo, jeśli wniosą o to właściciele posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziału w nieruchomości wspólnej.
Oczywiście może się zdarzyć, że właściciel większkościowy ma ponad 4/5 (czy też 80%) udziału, jednak moim zdaniem to niezbyt częsta sytuacja, która może wystąpić na początkowym etapie wyodrębniania i przenoszenia własności lokali. Granicę trzeba było gdzieś wyznaczyć i ustawodawca zdecydował, że ma to być 1/5 udziałów.
Myślę, że teraz wszystko będzie dla Pana jasne 🙂
Pozdrawiam i dziękuję za komentarz.

Odpowiedz

Agnieszka 9 kwietnia, 2014 o 11:03

Czy w przypadku gdy na zebraniu wspólnoty było 68% właścicieli, a głosy do uchwały kształtowały się następująco : 49,9% za i 18,1% przeciw – należy kontynuować głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów? Zarządca uznał że uchwała nie została podjęta, a głosowanie jej w trybie mieszanym wymagało stosownego wniosku na zebraniu, którego nie podjęto.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 10 kwietnia, 2014 o 07:09

Cóż… z treści Pani pytania mogę się domyślać, że w Pani wspólnocie zostały wprowadzone jakieś szczególne zasady dotyczące podejmowania uchwał przez zebranie wspólnoty. Co do zasady bowiem przystąpienie do indywidualnego zbierania głosów nie wymaga odrębnego wniosku, a powinno nastąpić automatycznie w przypadku nieuzyskania wystarczającej liczby głosów na zebraniu. Zarząd powinien więc zapytać wszystkich pozostałych właścicieli lokali o zdanie co do tej uchwały i dopiero jeśli oni także wypowiedzą się przeciw uchwale uznać, że nie została podjęta.
Jeśli natomiast takich szczególnych regulacji brak, to może z jakichś przyczyn zarząd nie chciał by ta uchwała przeszła i dlatego nie kontynuował głosowania po zebraniu.
Pozdrawiam Panią i dziękuję za komentarz.

Odpowiedz

Artur 8 lutego, 2017 o 21:52

Dzień dobry, mam pytanie dotyczące głosowań na zebraniach. Otóż przy głosowaniach według zasady 1 na 1 czyli jeden właściciel jeden glos, na zebraniu z pośród wszystkich właścicieli 49, było obecnych 25, czy podejmowane uchwały większością z 25 właścicieli są wazne???, ( np: 14 za, 11 przeciw), czy aby uchwala była wazna nie powinno się pozbierać podpisów wśród nieobecnych właścicieli i jeżeli min 25 głosów jest za to dopiero wtedy uchwale można uznać za wazna? Z góry dziękuję za odpowiedz

Odpowiedz

Ali 15 marca, 2017 o 22:40

Uchwała musi być pojęta większością właścicieli we wspólnocie. W Pani przypadku za uchwałą musi się podpisać 25 osób, zatem trzeba dozbierać głosy w trybie indywidualnym.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 4 maja, 2017 o 23:14

Oczywiście. Zarówno w przypadku głosowania udziałami, jak i w przypadku głosowania jeden na jeden by podjąć uchwałę konieczne jest oddanie za nią ponad 50% udziałów albo ponad 50% głosów z ogółu, czyli wszystkich udziałów albo głosów w danej wspólnocie.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Lukasz 11 czerwca, 2014 o 11:22

Witam,

Od roku jestem członkiem wspolnoty mieszkaniowej. W chwili obecnej uchwalono ustawę na temat zrobienie ogrodzenia wokół posesji. Za było 74% członków wspołnoty (głosowanie udziałami odnośnie powierzchni mieszkania – tyle % osob wpłaciło kwoty pieniężne). Czy można w jakiś sposób wyegzegwować wpłatę od 26% (2 lokale)?
Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 13 czerwca, 2014 o 23:28

Witam
Rozumiem, że jest Pan członkiem dużej wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli tak, uchwała powzięta większkością głosów (udziałów) jest wiążąca dla wszystkich członków wspólnoty, chyba że zaskarżyli ją skutecznie do sądu.
Nie znając wszystkich szczegółów sprawy nie mogę udzielić precyzyjnej odpowiedzi, jednak co do zasady zarząd wspólnoty może pozwać jej członka o zaległe należności z tytułu kosztów zarządu, a po uzyskaniu prawomocnego wyroku wyegzekwować je przy pomocy komornika.
Żeby ocenić, czy w tym przypadku koszty ogrodzenia można zaliczyć do kosztów zarządu nieruchomości, musiałabym mieć więcej informacji. Jeśli jest Pan zainteresowany taką poradą, proszę o kontakt z Kancelaria. Informuję przy tym, że porady sa płatne.
Pozdrawiam.

Odpowiedz

Agnieszka 29 lipca, 2014 o 23:02

Ciekawy blog, już dodany jako ulubiona zakładka:) Mam jednak jedno małe pytanie: czy zasada głosowania 1:1 dotyczy tylko wspólnot, gdzie jeden z właścicieli ma ponad 50% czy też można ją stosować, gdy ma np. 45%? W naszej wspólnocie mamy sytuację, gdzie gmina (udziałów ok. 47% plus jedna konfliktowa sąsiadka – udziałów 5%) przegłosowują wszystko cokolwiek próbujemy zdziałać. Będę z góry wdzięczna za odpowiedź

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 4 sierpnia, 2014 o 10:34

Dziękuję za miłe słowa. Cieszę się, że dołączyła Pani do grona stałych czytelników bloga.
Co do Pani pytania – głosowanie 1 na 1 jest możliwe w trzech przypadkach:
– w określonej sprawie, jeśli właściciele lokali tak postanowili w umowie;
– w określonej sprawie, gdy właściciele wyrazili zgodę na taki sposób głosowania w uchwale powziętej większością udziałów;
– gdy suma udziałów nie jest równa 1 albo gdy jeden właściciel posiada większość udziałów (a także, gdy te warunki są spełnione łącznie), na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Inaczej mówiąc – jest ono dopuszczalne także we wspólnotach, w których nie ma jednego większościowego członka. Jednak warunkiem jest albo wcześniejsze ustalenie takiego sposobu głosowania w umowie właścicieli, albo też przegłosowanie tego sposoby głosowania w „zwykłym” trybie, czyli większością udziałów.
Proszę przy tym pamiętać, że nie można zasady 1 na 1 wprowadzić ogólnie dla wszystkich spraw i wszystkich głosowań. W umowie bądź w uchwale zawsze należy określić w odniesieniu do jakiej sprawy lub kategorii spraw taki tryb głosowania ma być stosowany.
Po szczegóły odsyłam do wpisu
Pozdrawiam.

Odpowiedz

Monika 19 sierpnia, 2014 o 20:47

Witam serdecznie
Mam problem, ponieważ na zebraniu wspólnoty, które odbyło się na specjalne życzenie jednego z mieszkańców została podjęta uchwała o zapłacie za włożenie wkładu kominowego w kanał dymowy. Zapłacić za to ma mieszkaniec lokalu do którego należy kanał( dodam, że w kominie są 2 kanały dymowe ). Na tym zebraniu głosowano tak : 3 lokale za podjęciem tej uchwały, 1 lokal przeciw a reszta wstrzymała się od głosu. Na podstawie indywidualnych podpisów przeciw uchwale były jeszcze 2 lokale ( czyli 3 przeciw, 3 za, 3 się wstrzymały a 1 lokal jest bez prawa do głosowania bo właściciele nie dali im upoważnienia. Jak policzyć głosy wstrzymujące się ?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 25 sierpnia, 2014 o 12:32

Jeśli w Pani wspólnocie obowiązują ogólne zasady głosowania udziałami, to uchwała przeszła jeśli „za” byli właściciele lokali posiadający łącznie ponad 50% udziałów. A zatem głosy wstrzymujące byłyby w istocie głosami przeciwko uchwale.
Tak samo sprawa wygląda w przypadku głosowania według zasady „1 na 1”. O ile dobrze podliczyłam, we wspólnocie jest łącznie 10 lokali. Jeśli „za” głosowały tylko 3, to uchwała nie przeszła, a głosy wstrzymujące również w tym przypadku są głosami przeciw uchwale.
Więcej na temat liczenia głosów przeciw znajdzie Pani tutaj:
Pozdrawiam.

Odpowiedz

Anna 25 sierpnia, 2014 o 23:31

Bardzo ciekawy wpis. Jeśli mogę, to proszę o podanie podstawy prawnej zasad głosowania w dużej wspólnocie. Na czym opiera się zasada, że o ważności uchwały dużej wspólnoty decyduje „50%+1” głos ?
Zgodnie z przepisami KC do których stosowania odsyła ustawa o własności lokali, obowiązującą wykładnią i orzecznictwem współwłaściciel może zawierać umowy dotyczące udziału, o ile nie wywierają one wpływu na całość sytuacji wspólnej rzeczy lub udziałów pozostałych współwłaścicieli.
Co daje zatem podstawę właścicielom głosującym za podjęciem uchwały do decydowania o udziałach pozostałych współwłaścicieli którzy byli przeciwni podjęciu uchwały lub w ogóle nie głosowali?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 21 maja, 2015 o 13:39

Podstawę prawną stanowią przepisy ustawy o własności lokali.

Odpowiedz

Marta 10 października, 2014 o 20:15

Witam.
W mojej wspólnocie zostało przeprowadzone głosowanie nad uchwałą (duża wspólnota licząca 16 mieszkań), głosy oddało 16 mieszkań (udziałów), 2 głosy były oddane bez upoważnienia, 1 głos wstrzymujący się, i według administratora budynku uchwała nie wchodzi, ponieważ nie uzyskała 51%.
Rozumiem że głos wstrzymujący się jest liczony przeciw uchwale.
Jak są liczone 2 głosy bez upoważnienia, czy są one wliczane na niekorzyść?

Chodzi o to, że :
łączna suma udziałów wspólnoty wynosi 1232,600, po odjęciu tych dwóch głosów bez upoważnienia suma udziałów głosujących wynosiła 1068,68

za było 574,100 (według moich obliczeń 574,100 *100% / 1068,68 = 53,72% udziałów za uchwałą)
przeciw 494,58 z 1 głosem wstrzymującym się (494,58 *100% / 1068,68 = 46,27 % przeciw uchwale)

Czy dobrze policzyłam?
Mam wątpliwość do tych 2 głosów bez upoważnienia.

Czy uchwała powinna wejść w życie czy nie?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 20 października, 2014 o 09:31

Jeśli w Pani wspólnocie obowiązują zasady określone w ustawie o właśnosci lokali (a taki wniosek można wysnuć z Pani zapytania), to w mojej ocenie uchwała nie została powzięta. Do powzięcia uchwały konieczne jest aby „za” głosowało 50% + 1 wszystkich udziałów. Trzeba więc przy ustalaniu 100%, a później liczby głosów „za” i „przeciw” policzyć także te udziały, które „zostały oddane bez upoważnienia”.
Sytuację można by uzdrowić zwracając się o wyrażenie zdania co do uchwały do współwłaścicieli, którzy nie udzielili odpowiednich upoważnień w ramach indywidualnego zbierania głosów.
Pozdrawiam serdecznie i dziękuję za komentarz.

Odpowiedz

Krzysztof 25 listopada, 2014 o 17:53

Witam Pani Adwokat …

Biorąc za przykład zdanie w Pani wpisie :

” Pamiętaj, że także w przypadku głosowania „jeden na jeden” uchwałę można podjąć na zebraniu albo w drodze indywidualnego zbierania głosów. W tym drugim przypadku trzeba uzyskać stanowisko wszystkich właścicieli i jeśli ponad 50% z nich opowie się za uchwałą, zostaje ona przyjęta. ”

We wspólnocie 10 mieszkaniowej 1 właściciel zainteresowany wprowadzeniem wymiany okna oraz prac remontowych na koszt wspólnoty w drodze indywidualnego zbierania głosów zebrał głosy 6 właścicieli mieszkań …lekceważąc pozostałych 4 właścicieli nie potrzebując ich głosów nie pofatygował się, aby pominięci właściciele wyrazili swój głos w temacie głosowania.
Uznał, że ma większość.
Zarząd Wspólnoty odrzucił wcześniej odrzucił faktury wykonawcy wspomnianego właściciela mieszkania ze względu na brak zasadności ich wystawienia wspólnocie.
Zarządca Wspólnoty firma zarządzająca wspólnotą taki fakt zaakceptowała, przyjęła uchwałę i wcześniej odrzuconą fakturę za usługę na rzecz wspomnianego 1 właściciela.

Proszę o opinię zasadności takiego działania.
Czy zarządca ma prawo przyjęcia takiej uchwały …czy lokator ma prawo drogą zbierania głosów wybierać sobie właścicieli, których mu się podoba i wreszcie czy uchwała jest ważna.

pozdrawiam i dziękuję

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 3 grudnia, 2014 o 12:24

O ile dobrze zrozumiałam, to zbieraniem głosów wśród członków wspólnoty zajmował się osobiście właściciel lokalu zainteresowany wymianą okna i pracami remontowymi. Jeśli tak, to taka „uchwała” nie wywołuje żadnych skutków prawnych, ponieważ uchwały właścicieli mogą być podejmowane albo na zebraniu albo w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd (możliwe jest oczywiście połączenie tych dwóch sposobów, gdy na zebraniu jest reprezentowane mniej niż 50% udziałów). To oznacza, że wyłącznie zarząd (lub zarządca, z którym zawarto umowę o zarządzenie, a nie o administrowanie nieruchomością wspólną) może w ten sposób zbierać głosy. Jeżeli uczynił to członek wspólnoty, wówczas w ogóle nie doszło do powzięcia uchwały, a akceptacja faktur przez zarządcę była bezpodstawna.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Zbyszek 17 stycznia, 2015 o 15:48

Polecam zapoznanie się z Wyrokiem SN z dnia 8 lipca 2004r., IV CK 543/03
Sąd ma jednak inne zdanie.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 18 stycznia, 2015 o 20:27

Nie do końca. Proszę zwrócić uwagę, że Sąd Najwyższy uznał, że takie uchybienie przy indywidualnym zbieraniu głosów może stanowić podstawę uchylenia uchwały przez sąd, jeśli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na treść uchwały.
A zatem diabeł – jak zwykle – tkwi w szczegółach. W przytoczonym przez Pana wyroku SN uznał, że skarżący nie zdołali wykazać tej okoliczności i dlatego oddalił skargę kasacyjną.
Wniosek stąd jest taki, że każda sprawa jest inna. No i proszę pamiętać, że w Polsce nie mamy precedensów.

Odpowiedz

Zbyszek 19 stycznia, 2015 o 13:05

Witam Serdecznie
Analizując uzasadnienie Sądu w tym konkretnym wyroku, ja również w orzecznictwie nie znalazłem odpowiedzi na najistotniejszą kwestię. Mianowicie w jaki sposób uchybienie dotycząc podjęcie uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów, które przeprowadziła osoba nieuprawniona w myśl ustawy, ma lub może mieć wpływ na jej treść. Jedynym takim przypadkiem jaki mi się nasuwa to modyfikacje treści uchwały w trakcie głosowania. Czy może spotkała się Pani Mecenas z tego typu przypadkami? Za udzielenie odpowiedzi i objaśnienie tematyki z góry dziękuję.
Podejmuje ten temat ponieważ w dużej wspólnocie mieszkaniowej Zarząd odmawia przeprowadzenia głosowania nad uchwałą dotyczącą odwołania dotychczasowych członków, a następnie powołania nowych. Jak to zwykle bywa tłem są pieniądze. Po zapoznaniu się ze sposobem wydatkowania wspólnych pieniędzy trudno odmówić racji mieszkańcom oczekującym zmian. Obecnie jeżeli Zarząd odmówi zorganizowania zebrania mającego na celu przegłosowanie projektów w/w uchwał, po wezwaniu jakie wystosuje pisemnie ponad 10% członków wspólnoty, jedynym wyjściem wydaje się podjęcie uchwał w trybie naruszającym zapisy ustawy. Następstwem czego zapewne będzie batalia sądowa.

Zofia 9 grudnia, 2014 o 09:58

Witam
Czy mogę uzyskać odpowiedz na pytanie:
Czy dyrektor ZGKIM może w ramach 8 godzin sprawować funkcje dyrektora i jednocześnie byś administratorem Wspólnot Mieszkaniowych.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 10 grudnia, 2014 o 18:40

Nie mam możliwości udzielenia jednoznacznej odpowiedzi bez uzyskania bardziej szczegółowych informacji, w szczególności na temat treści umowy o pracę dyrektora oraz zakresu jego obowiązków.
Jeśli jest Pani zainteresowana szczegółową poradą, proszę o telefoniczny kontakt z Kancelarią lub bezpośrednio na mój adres mailowy: natalia.klima@adwokatura.pl
Informuję, że porady są odpłatne.

Odpowiedz

Krystian 26 grudnia, 2014 o 15:56

Witam,bardzo serdecznie. Mam pytanie odnośnie glosowania w Malej Wspólnocie Mieszkaniowej.W najbliższym czasie odbędzie się głosowanie nad uchwałą budzącą duże emocje.Przypomnę, iż nasza wspólnota liczy 6 udziałowców i moje pytanie brzmi: Czy roztrzygnięcie głosowania w tak małej wspólnocie jest liczone 50% +1 , czy jeśli dojdzie do tak zwanego remisu jest brana pod uwagę większość udziałów danego mieszkańca? Czytałem wpisy,ale nie jestem pewien czy jest różnica między Małą a Dużą Wspólnotą Mieszkaniową jeśli chodzi o przepisy prawne. Dziękuję i pozdrawiam Krystian.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 27 grudnia, 2014 o 20:49

W małych wspólnotach co do zasady nie podejmuje się uchwał, chyba że notarialnie ustaliliście Państwo, że w Waszej wspólnocie stosuje się zasady dotyczące dużych wspólnot określone w ustawie o własności lokali. Jeśli nie, to do podjęcia decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej, które nie przekraczają zakresu zwykłego zarządu konieczna jest zgoda większości członków wspólnoty, czyli 50% + 1. Natomiast w sprawach niezwykłych, przekraczających zakres zwykłego zarządu, konieczna jest zgoda wszystkich członków wspólnoty. Więcej na temat zarządu oraz czynności zwykłych i niezwykłych przeczyta Pan we wpisie „Zarząd zwykły i niezwykły”

Odpowiedz

Agnieszka 27 grudnia, 2014 o 19:56

Witam,
mam pytanie w sprawie zamknięcia głosowania. Właściciel większościowy (53% udziałów) zgłosił wniosek do firmy administrującej o przygotowanie uchwały.Firma taką uchwałę przygotowała i dostarczyła właścicielowi większościowemu do zagłosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów. W momencie oddania tego jednego głosu uchwała została zamknięta, a pozostali właściciele zostali poinformowani o jej podjęciu . Czy pominięcie zarządu oraz właścicieli w głosowaniu i pozbawienie ich tym samym prawa do skorzystania z art.23 2a uchwały o własności lokali jest zgodne z prawem? Czy taka uchwała jest wiążąca?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 27 grudnia, 2014 o 21:17

Moim zdaniem to niedopuszczalna praktyka. Zgodnie z przepisami głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów może przeprowadzić wyłącznie zarząd (lub ewentualnie zarządca) ale nie administrator. Taką uchwałę należałoby zaskarżyć do sądu.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Agnieszka 27 grudnia, 2014 o 21:26

Dziękuję bardzo za odpowiedź.

Odpowiedz

Agnieszka 28 grudnia, 2014 o 15:25

Pani Mecenas,rozumiem,że uchwałę, z której niezadowolony jest któryś z właścicieli można tylko zaskarżyć do sądu? Czy istnieje coś takiego jak anulowanie uchwały i to w sposób opisany przeze mnie powyżej? Czy w takiej sytuacji pominięci w głosowaniu właściciele (w tym członek zarządu) zmuszeni są zaskarżać taką uchwałę do sądu czy mogą po prostu uznać, że w ogóle nie doszło do podjęcia takiej uchwały? Chodzi o to aby nie narażać wspólnoty na dodatkowe koszty.
A jeśli już musimy zaskarżyć taką uchwałę to czy skarżymy wspólnotę czy właściciela większościowego? Jeśli zaskarżymy wspólnotę to nawet w przypadku wygrania sprawy wszyscy poniesiemy koszty nieuczciwego postępowania tego jednego właściciele.
Wiem ,że sprawa jest zawiła,ale bardzo proszę o pomoc.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 5 stycznia, 2015 o 13:40

Myślę, że już wszystkie Pani wątpliwości udało mi się wyjaśnić w naszej korespondencji mailowej.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Zofia 26 stycznia, 2015 o 11:39

Witam
mam do Pani pytanie w sprawie upoważnień na zebranie Wspólnoty.
Proszę o odpowiedz ,czy na upoważnieniu reprezentowania i podejmowania uchwał przez osoby trzecie na zebraniu Wspólnot musi być potwierdzony podpis osoby upoważniającej dana osobę i kto ten podpis może potwierdzić.Czy upoważnienie bez potwierdzenia podpisu jest głosem nieważnym?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 27 stycznia, 2015 o 16:30

Moim zdaniem takie upoważnienie powinno być w zwykłej formie pisemnej tzn. upoważniający musi je własnoręcznie podpisać. W tresci najlepiej zawrzeć dane identyfikujące mocodawcę i pełnomocnika tj. np. nr dowodu, nr PESEL zy adres zamieszkania. Potwierdzenie podpisu nie jest konieczne chyba, że dana wspólnota wprowadziła sobie taki wymóg.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Zofia 29 stycznia, 2015 o 18:15

Dziękuję za odpowiedz
I jeszcze raz zapytam Panią w tej kwestii :
Istnieje prawdopodobieństwo ,że podpisy na upoważnieniach nie są podpisami właścicieli WM
i osoby tak upoważnione działają na korzyść administratora, szkodząc dobru Wspólnoty .
Osoby te nie są mieszkańcami WM .

Odpowiedz

Beata 29 stycznia, 2015 o 12:47

Szanowna Pani Mecenas,
Proszę, jeśli to możliwe o odpowiedz na 2 pytania.
Czy w przypadku przeprowadzania głosowania w dużej Wspólnocie ( droga indywidualnego zbierania głosów , forma 1/1 narzucona przez Administratora, 46% udziałów ma Gmina) dopuszczalnym jest prowadzenie głosowania tylko do momentu uzyskania 51% głosów dla przyjęcia uchwały ( z pominięciem głosów pozostałych Członków Wspólnoty) w sprawach tak istotnych jak: rozszerzenie składu Zarządu, likwidacja konta funduszu remontowego i założenie oprocentowanej lokaty bankowej z pieniędzy funduszu remontowego, remont klatki schodowej ?
Czy istnieje obowiązek poinformowania przez Zarząd wszystkich Członków Wspólnoty o wynikach przeprowadzonych drogą indywidualnego zbierania głosów głosowań ?
Z góry dziękuję za odpowiedź,
Beata

Odpowiedz

jacek 29 stycznia, 2015 o 16:52

bez komentarza

Odpowiedz

Marek 14 lutego, 2015 o 02:58

Witam, głosowanie za uchwałą ( droga indywidualnego zbierania głosów ) zarząd zebrał 60% głosu i uchwała przeszła. Ale po zastanowieniu się i rozmowie z innymi właścicielami lokali, którzy zagłosowali za uchwałą doszliśmy do wniosku że jednak nie jest to najlepszy pomysł i że są lepsze sposoby na rozwiązanie problemu. Czy możemy teraz zmienić swoje głosy ( jeżeli byśmy zagłosowali przeciw na pewno uchwała by nie przeszła ) Jak teraz wybrnąć z tej sytuacji, nie wiem czy zarząd będzie chciał jeszcze raz zbierać głosy tym bardziej że to była ich inicjatywa i oni namawiali żeby ich poprzeć. Znaleźliśmy lepsze rozwiązanie ale im to nie bardzo odpowiada. Proszę o szybką odpowiedź. Z góry dziękuję i pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 18 lutego, 2015 o 11:42

Jedyne co Państwu pozostaje to zwrócić się do zarządu o zwołanie nowego zebrania i podjąć na nim uchwałę w sprawie anulowania czy uchylenia uchwały. Inaczej moim zdaniem wycofać się nie można.
Pozdrawiam.

Odpowiedz

Władysława 26 lutego, 2015 o 12:35

W budynku składającym się z 4 lokali w tym największy to lokal użytkowy,a pozostałe 3 to małe mieszkania,lokal użytkowy i jedno mieszkanie mają notarialne prawo własności pozostałe dwa lokale mieszkalne spółdzielcze prawo własności.Budynek jest administrowany przez spółdzielnię mieszkaniową.Wszelkie uchwały są podejmowane na niekorzyść dwóch małych mieszkań,bo właściciel lokalu użytkowego dysponuje większością udziałową.
Co mogą zrobić właściciele spółdzielczych mieszkań,aby zmienić tę sytuację?
Właściciele mieszkań spółdzielczych to niepełnosprawni emeryci o niskich dochodach,aby spraw dochodzić sądownie.
Czy taka wspólnota może w ogóle funkcjonować.
Proszę o podanie przepisów prawnych,które pozwoliłyby mi pomóc tym emerytom.
Pozdrawiam Władysława

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 2 marca, 2015 o 14:47

Udzielenie odpowiedzi na Pani pytania wykracza poza ramy komentarza w blogu i wymaga szczegółowej porady,która jest odpłatna. Proszę o kontakt z Kancelarią celem dalszych ustaleń.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Grazyna 11 marca, 2015 o 17:06

U nas odbylo sie zebranie wspolnoty,na ktorym za bylo31,o8 % udzialow,przeciw 28,74,obecnych wg listy 21 osob,2 osoby nie glosowalo,wyszlo,zbierano indywiduslne glody lecz nie u wszystkich tylko u tych co mogli byc za,jestesmy oburzeni,co mamy robic? Czekam na wiafomosv

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 15 marca, 2015 o 02:39

Proszę pamiętać, że do podjęcia uchwały wystarcza 50% + 1 głos (rozumiem, że głosowano udziałami a nie 1 na 1). Więc nie ma znaczenia czy w trybie indywidualnego zbierania głosów zwrócono się tylko do osób, które były za uchwałą. Jeśli za uchwałą jest ponad 50% udziałów w zasadzie nie ma potrzeby dalszego zbierania głosów.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Grazyna 15 marca, 2015 o 10:11

A czy taki wynik osiagniety 39,2% za,31,08% nanie przyjeciem uchwaly,uchwala przyjeta?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 18 marca, 2015 o 03:55

Jeśli we wspólnocie stosuje się przepisy ustawy o własności lokali to nie. Do przyjęcia uchwały potrzebna jest tzw. większość bezwzględna, tj. 50% udziałów (lub głosów w przypadku głosowania 1 na 1) + 1.

Odpowiedz

Grazyna 18 marca, 2015 o 13:17

Dziekuje Pani mecenas,i co w takim przypadku dalej nalezy robic

Natalia Klima-Piotrowska 18 marca, 2015 o 03:58

Dziękuję 🙂

Odpowiedz

Grazyna 18 marca, 2015 o 19:08

Co teraz mamy robi?jakie dalsze czynnosci,tu chodzilo o absolutorium

Marek 24 marca, 2015 o 21:07

Witam .
W trakcie głosowania indywidualnego głosowałem „za” , po przemyśleniu sprawy doszedłem do wniosku że zostałem zmanipulowany.
Czy mogę wnioskować o zmianę mojego głosu na „przeciwny” ?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 13 kwietnia, 2015 o 22:14

Niestety nie, ale może Pan zaskarżyć uchwałę do sądu.

Odpowiedz

Sylwia 3 kwietnia, 2015 o 10:00

Dzień Dobry
Jestem członkiem zarządu – pod jedną z uchwał głosowałam przeciwko, po czym przewodniczący zarządu wywiesił na tablicy ogłoszeń moje dane (Imię i nazwisko) z informacją jak głosowałam – czy mógł to zrobić?

Bardzo proszę o odpowiedź

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 13 kwietnia, 2015 o 22:37

Co do zasady nie obowiązuje tajność głosowania nad uchwałami, chyba że w Pani wspólnocie wprowadzono taką zasadę, albo w tej konkretnej sprawie (lub rodzaju spraw) zdecydowano o tajności głosowania.
Pozdrawiam

Odpowiedz

dorota 8 kwietnia, 2015 o 11:21

urzad miasta wystosował do naszej wspulnoty prośbę o możliwość postwienia wiaty przystanku MZK a naszym terenie. Umiejscowienie wiaty będzie tuż pod oknem mojego mieszkania,większość udziałów jest za.Jestem członkiem zażądu i jeszcz nie głosowałam. Nie podpiaano jeszcze umowy najmu. Co rbić?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 13 kwietnia, 2015 o 22:39

Jeśli nie zgadza się Pani na wiatę, proszę głosować przeciw uchwale, a jeśli zostanie podjęta, zaskarżyć ją do sądu.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Renata 8 kwietnia, 2015 o 23:27

Pani Mecenas,
niedawno zostałam zawiadomiona przez Zarząd Wspólnoty o podjęciu uchwał za 2014r. w trybie art.23 ust.2a uowl tj. po przeprowadzeniu głosowania wg zasady „na każdego właściciela przypada jeden głos”. Na marginesie dodam, że do 2013r. głosy liczone były udziałami.
Wynik głosowania podano następująco: Za przyjęciem uchwały oddano 207 głosów, przeciw 15, wstrzymało się 10. Moim zdaniem uchwała nie została przegłosowana większością głosów, bowiem wspólnota liczy 360 lokali mieszkalnych, 12 lokali użytkowych i wielostanowiskowy garaż. Każdy lokal mieszkalny i użytkowy jest z reguły współwłasnością 2 osób, co daje liczbę około 720 właścicieli. Przegłosowana większością głosów, liczoną „na każdego właściciela przypada jeden głos”, uchwała powinna otrzymać co najmniej około 360 głosów. Czy mam racę????, bo zamierzam zaskarżyć uchwałę jako nieistniejącą z powodu nieprzegłosowania większością głosów.
Uprzejmie proszę o odpowiedź.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 13 kwietnia, 2015 o 22:40

Witam. Mam nadzieję, że odpowiedzi, których udzieliłam Pani mailowo były wystarczające.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Stefan 9 kwietnia, 2015 o 00:42

Witam Panią
W zebraniu uczestniczyło około 30% właścicieli. Resztę głosów Zarząd Wspólnoty postanowił zebrać drogą indywidualnego głosowania. W tym celu do nieobecnych na zebraniu skierowano pismo wyjaśniające powód takiego głosowania i kartę do głosowania jakiej używano na zebraniu (z datą zebrania), ale nie określono terminu do jakiego należy oddać głos. Jednocześnie w piśmie stwierdzono, że uchwały na zebraniu zostały przegłosowane na „TAK” co było zgodne z prawdą (ale i sugestywne). Dodatkowo treść jednej z proponowanych uchwał, na zebraniu, została znacząco zmieniona (o czym wspomniano w w/w piśmie choć nie mam pewności czy jednoznacznie).
W związku z tym proszę o informację:
1. Czy karty do głosowania drogą indywidualnego zbierania głosów powinny być opatrzone ostatecznym terminem zakończenia głosowania?
2. Czy mogą to być te same karty co na zebraniu?
3. Czy termin zakończenia głosowania powinien być podany w piśmie wyjaśniającym?
Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 13 kwietnia, 2015 o 22:42

Witam.
Niestety przepisy nie regulują tych kwestii, więc zarząd ma tu sporą dowolność. Jeśli w Pana wspólnocie nie wprowadzono regulaminu, który odnosi się do tych kwestii, to zarząd może przeprowadzić takie głosowanie wedle swojego uznania.
Jeżeli jednak uważa Pan, że uchwały podjęte w trybie mieszanym są z jakichś przyczyn sprzeczne z prawem, może je Pan zaskarżyć do Sądu.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Piotr 9 kwietnia, 2015 o 11:40

Szanowna Pani Mecenas,
pozwolę sobie zwrócić do pani z dwoma pytaniami. W wyniku zmiany zarządu w naszej wspólnocie doszło do zmiany sposobu rozliczania opłat za co i podgrzanie wody (zmiana wzoru matematycznego).
Nowy zarząd nie poinformował członków wspólnoty o zmianie. Zwróciłem się do zarządu o stosowanie dotychczasowych, stosowanych od początku istnienia wspólnoty zasad rozliczania opłat.
Zarząd poddał pod głosowanie uchwałę w marcu 2015 czy należy stosować nowy wzór czy stary – dotyczy lat 2013-2014. Moim zdaniem jest to nieprawidłowe gdyż nie można decydować wstecz.
Zarząd moim zdaniem powinien skorygować opłaty wg zasad obowiązujących.
Dodatkowo na zebraniu wspólnoty niektórzy członkowie wspólnoty głosowali za przyjęciem uchwały a kiedy otrzymaliśmy informacje, że uchwała została odrzucona okazało się, że te osoby głosowały jednak przeciw. Czy można zmienić zdanie i ponownie oddać głos?
Bardzo proszę o odpowiedź.
Pozdrawiam
Piotr

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 13 kwietnia, 2015 o 22:44

Witam,
Zgadzam się z poglądem, że nie powinno się zmieniać zasad rozliczania wstecz, a ewentualnie na przyszłość.
Jeśli chodzi o zmianę zdania co do uchwały, to też nie bardzo widzę możliwość wycofania się z decyzji – to po prostu niepoważne. Jeśli głosujemy, ale potem zmienimy zdanie, to konieczne jest podjęcie nowej uchwały uchylającej poprzednią.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Jacek 9 kwietnia, 2015 o 21:02

Dzień dobry.
Od 2011r.jestem właścicielem mieszkania w dużej wspólnocie mieszkaniowej. Ta wspólnota to 30 mieszkań . Budynek ten został wybudowany w latach 60-tych, najpierw były to mieszkania zakładowe. Potem powstała spółdzielnia. Z biegiem lat i zmian w prawie, powstała możliwość wykupu mieszkań na własność. Wydzielono wszystkie mieszkania na korzyść spółdzielni. Powstała wspólnota . Powołano zarząd. Stopniowo lokatorzy zaczęli przekształcać mieszkania w odrębną własność z udziałem w gruncie. W tym bloku powstała jakby druga wspólnota. Na dzień dzisiejszy jest to 16 mieszkań przekształconych w odrębną własność co stanowi 54,06 % udziałów we własności wspólnej i 14 mieszkań pozostających w zasobach spółdzielni mających 45,94 % udziałów.
Jest zarząd, w którego skład wchodzą te same osoby co w spółdzielni.
Problem dotyczy głosowania nad uchwałami. Kogo reprezentuje ten zarząd?
Na zebraniach wspólnoty właściciele tych 16 mieszkań nie mogą niczego przegłosować , mamy teoretycznie te 54,06 % ale podzielone na poszczególne mieszkania,{ trudno jest zebrać głosy właścicieli w jednym terminie, bo wiele mieszkań jest wynajętych, właściciele nie mieszkają w pobliżu i aby przeciwstawić się 45,94 % głosów którymi dysponuje zarząd spółdzielni, tak naprawdę to nie wiem czyje interesy reprezentuje ten zarząd.
Ostatnio zgłosiłem żądanie by głosować wg: zasady że na każdego właściciela przypada jeden głos, mieliśmy 1/5 udziałów na zebraniu.
Jednak administrator powiedział że nie można tak głosować bo nie ma podmiotu gospodarczego mającego większość czyli ponad 50% udziałów {chodzi tu o dewelopera, gminę, sam już nie wiem}.
Moim zdaniem to głosowanie powinno mieć miejsce na podstawie Art.23 pkt 2a ustawy o własności lokali .

Bardzo proszę o jasną odpowiedź. Kto to jest właściciel większościowy.
Z poważaniem Jacek.S

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 13 kwietnia, 2015 o 22:48

Właściciel większościowy ma ponad 50% udziałów. W związku z tym w Pana wspólnocie art. 23 ust. 2a nie ma zastosowania i głosowanie 1 na 1 możliwe jest jedynie jeśli w „normalnym” trybie zostanie przegłosowane.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Jacek 14 kwietnia, 2015 o 09:46

Witam
Dziękuję za odpowiedź, jednak myślę że zostałem źle zrozumiany. W mojej wspólnocie nie ma właściciela większościowego, przynajmniej zdaniem administratora,bo kto to teraz jest. 16 mieszkań jest przekształconych w odrębną własność z udziałem w gruncie, te mieszkania były wcześniej w tej spółdzielni. 14 mieszkań pozostaje dalej w spółdzielni. Na ostatnim zebraniu podczas dyskusji administrator powiedział że gdyby mieszkań przekształconych o odrębną własność było o kilka mniej to wtedy byłby właściciel większościowy tzn. spółdzielnia. W ar.t23 ust.2a chodzi mi o treść, że jeżeli udział we własności wspólnej nie jest równy 1 itd.
To głosowanie 1 na 1 jest możliwe.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 14 kwietnia, 2015 o 20:10

Rozumiem i zgadzam się, że w Pana wspólnocie nie ma współwłaściciela większościowego. Jeśli istotnie suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 to tryb głosowania 1 na 1 jest obowiązkowy na żądanie członków wspólnoty posiadających łącznie 1/5 udziałów.

Odpowiedz

Małgorzata 2 kwietnia, 2018 o 21:21

Dzień dobry. Właściciele wspólnoty głosują udziałami. Moje pytanie czy glosowanie właścicieli odbywa się pisemnie czy przez pidniesienie ręki a komisja skrutacyjna notuje kto jak głosował i później zlicza udziały. Czy przy głosowaniu udziałami właściciel musi się podpisać w swojej odpowiedniej rubryce ? Pozdrawiam Małgorzata

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 16 kwietnia, 2018 o 23:08

Szanowna Pani,
Żaden przepis nie reguluje powyższych kwestii – zwykle kształtują się one zwyczajowo w dane wspólnocie w oparciu o propozycje zarządcy.
Istotne jest, by można było w sposób nie budzący wątpliwości stwierdzić kto jak głosował i ile głosów oddano za a ile przeciw uchwale. W mojej ocenie najprostszym i skutecznym sposobem jest podpisywanie przez właścicieli listy do głosowania z podanymi udziałami. Nie jest to jednak jedynie słuszna i wyłącznie prawidłowa metoda.
Pozdrawiam.

Odpowiedz

MArek 14 kwietnia, 2015 o 16:24

Jaka jest minimalna ilość lokali aby stworzyć wspólnotę ?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 14 kwietnia, 2015 o 20:15

Zapraszam do przeczytania wpisu:
Natomiast o tym czy wspólnota będzie mała czy duża przeczyta Pan tu:

Odpowiedz

Magdalena 17 kwietnia, 2015 o 12:09

witam pania serdecznie bardzo sie ciesze ze znalazlam pani wpis lecz mam pewne pytanie na ktore nie moge znalesc odp i poprosze pania o pomoc
w naszej wspolnocie mieszkaniowrej sa 3 mieszkania i jedni lokatorzy nie wyrazaja zgody bym podlaczyla ogrzewanie gazowe w mieszkaniu (obawa ze im gazu nie wystarczy;)) i tu rodzi sie pytanie jesli w kazdym z 3 mieszkan sa po 2 wlascicieli to czy moge to wziac pod uwage i bedzie wiecej niz 50%
sasiedzi z lokalu nr3 2 wlascicieli i spoldzielnia mieszkaniowa + my 2wlascicieli
czy jest taka mozliwosc
z gory dziekuje

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 20 kwietnia, 2015 o 22:30

Proszę zerknąć na wpis:
To oznacza, że współwłaścicieli nie liczy się „od głowy”, ale zawsze udziałami. Istotne jest to jaki udział w nieruchomości wspólnej jest przypisany do każdego lokalu i czy łącznie Pani wraz z mężem oraz pozostali współwłaściciele, którzy się zgadzają na przyłączenie, macie ponad 50% udziałów.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Magda 21 kwietnia, 2015 o 23:37

Witam Panią serdecznie,
czytając Pani stronę już uzyskałam odpowiedź na jedno nurtujące mnie pytanie, ale mam jeszcze jedno.I dlatego bardzo proszę o pomoc. Na jednej wspólnej działce pobudowane są 2 bloki i 2 szeregi garaży ( właścicielami tych garaży są mieszkańcy obydwu bloków oraz osoby z innych osiedli) . Jeden blok już obecnie należy do innego Zarządcy. Garaże, pomimo, że są na wspólnej działce, w ogóle nie są nikomu przydzielone. Nikt tym się nie zajmuje i nie zarządza .Nie było w tej sprawie żadnej uchwały. Jako właścicielka garażu płace tylko podatek od nieruchomości. W bloku, w którym mieszkam jest 12 mieszkań i 4 lokali użytkowych. Ostatnio podjęto pewną uchwałę , przeciw było 4 mieszkańców i 4 właścicieli lokali użytkowych, za było 8 mieszkańców. Zarządca w celu ogłoszenia wyniku głosowania przeliczył udziały i wziął tylko pod uwagę udział w bloku. Niestety uchwała nie została podjęta, ponieważ nie brał pod uwagę w ogóle udziału w nieruchomości mojego i innych mieszkańców garażu.W innym razie posiadalibyśmy większość. Czy Zarządca powinien uwzględnić również nasze garaże do liczenia udziału w nieruchomości? Bardzo proszę o pomoc.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 12 maja, 2015 o 23:14

Witam.
Trudno mi jednoznacznie odpowiedzieć na Pani pytanie, ponieważ nie wiem na jakich zasadach funkcjonują garaże – czy są przynależne do lokali czy są przedmiotem odrębnego prawa własności. Jeśli chce Pani uzyskać bardziej szczegółową poradę, proszę o kontakt mailowy: natalia.klima@adwokatura.pl
Informuję, że porady są płatne.

Odpowiedz

Mateusz 27 kwietnia, 2015 o 11:28

Witam. Czy właściciele mniejszościowi mają dowolny termin na złożenie wniosku o zasadę głosowania nad uchwałą ?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 12 maja, 2015 o 23:18

Ustawa o własności lokali nie określa takiego terminu. Ale mogą to określić właściciele w umowie. W braku takiego sprecyzowania terminu wniosek można złożyć najpóźniej przed głosowaniem.

Odpowiedz

Jadwiga 1 maja, 2015 o 09:00

Witam,
Mam największy udział w tzw. dużej wspólnocie. W wspólnocie jest zarządca i zarząd którzy działają niezgodnie z przepisami a jest trudność z ich odwołaniem z uwagi na „wiekowych ” właścicieli którzy wogóle nie rozumieją co podpisują i dla świętego spokoju nie chcą zmian. Problem z tym, że ich beznamiętne podpisywanie uchwał których nie rozumieją godzi w moje interesy jako członka wspólnoty gdyż mam największy udział. Przykładem może być fakt, że na ostatnim zebraniu pozostali właściciele podpisali znaczną podwyżkę nie analizując wogóle sprawozdania finansowego które zostało nam tylko odczytane na zebraniu. Ja nie mogę do dziś doprosić się ani sprawozdania finansowego ani kopi uchwały aby ją zaskarżyć. Sądzę, że przyślą mi w ostatnim dniu kiedy będzie upływał termin zaskarżenia.Chciałam zapytać czy jest możliwość ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd gdy jest już zatrudniony przez zarząd zarządca? Co ja mogę w tym temacie zrobić aby nie ponosić konsekwencji nieprzemyślanych decyzji innych członków wspólnoty?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 12 maja, 2015 o 23:25

Myślę, że najlepszym wyjściem będzie wystąpienie do Sądu o ustanowienie zarządcy sądowego.
Pozdrawiam.

Odpowiedz

Asia 8 maja, 2015 o 20:18

Witam i dziękuję za tego bloga:)
Proszę o wyjaśnienie- czy istnieje termin wg przepisów prawa, który obliguje zarządcę do wysyłania kart do głosowania w trybie indywidualnym od momentu odbycia się zebrania, na którym nie było kworum?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 12 maja, 2015 o 23:28

Ustawa o własności lokali nie określa takiego terminu.
Pozdrawiam.

Odpowiedz

Iwona 14 maja, 2015 o 19:43

Witam,

z ciekawością przeczytałam Pani post oraz odpowiedzi na wszystkie pytania.

Mam natomiast pytanie dotyczące głosowania nad uchwałami oraz pełnomocnictw.

Sytuacja wygląda następująco. Pewna grupa osób przed zebraniem zebrała od kilkudziesięciu właścicieli pełnomocnictwa do zagłosowania pod uchwałą o odwołaniu Zarządu.

Na zebraniu nie było większości i tak też głosowanie jest kontynuowane w trybie indywidualnym.

W trakcie trybu indywidualnego znaczna część właścicieli która wcześniej dała pełnomocnictwa stwierdziła że zmienia swoje stanowisko i tym samym swój głos. Wykonują to w następujący sposób. skreślają oddany przez „pełnomocnika” głos, parafują skreślenie i oddają głos w drugiej kolumnie – zgodnie ze swoją indywidualną decyzją.

Osoby które zbierały pełnomocnictwa twierdzą że właściciel nie ma prawa zmienić głosu jak udzielił pełnomocnictwa i tylko pełnomocnik może dysponować ich głosem.

Proszę o opinię w tej sprawie.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 21 maja, 2015 o 13:28

Co do zasady oświadczenie złożone przez pełnomocnika zgodnie z treścią pełnomocnictwa jest wiążące i można je odwołać czy zmienić tylko w ściśle określonych sytuacjach (np. jeśli zostało złożone pod wpływem błędu, groźby). Zmiana stanowiska jest moim zdaniem niedopuszczalna, bo równie dobrze mogłoby być tak, że na zebraniu ktoś osobiście głosuje za uchwałą, a później zmienia zdanie i głosuje przeciw (lub odwrotnie).
Moim zdaniem członkowie wspólnoty, którzy oddali głosy na zebraniu, czy to osobiście czy przez pełnomocnika, nie powinni być w ogóle brani pod uwagę w ramach indywidualnego zbierania głosów.

Odpowiedz

Jan 21 maja, 2015 o 16:52

Witam . Mam pytanie. Jestem w Zarządzie wspólnoty i podjęliśmy uchwałę o zmianie administratora.Udział w podpisach udziałów za uchwała 55,8 % . z 35 mieszkań burmistrz ma 11 mieszkań nie wykupionych i jest we władaniu zasobów burmistrza. Czy nie powiadamiając burmistrza
o zebraniu złamaliśmy prawo , wiadomość o zebraniu wisiała 2 tygodnie na tablicy ogłoszeń i każdy miał prawo jej czytania. Nadmieniam że dawny administrator jest MPGKiM i miasto ma udziały w tym przedsiębiorstwie. Czy uchwała jest ważna i czy można ja zaskarżyć

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 27 maja, 2015 o 22:20

Jeśli w Państwa wspólnocie obowiązują zasady określone w ustawie o własności lokali to należało zawiadomić wszystkich członków wspólnoty (w tym gminę), na piśmie najpóźniej na tydzień przed zebraniem. Jeśli jednak zasady zwoływania zebrań (zawiadamiania o zebraniach) określono w inny sposób, na przykład właśnie przez wywieszenie ogłoszenia na tablicy, to nie ma problemu.
Proszę jednak pamiętać, że zgodnie z orzecznictwem zmiana administratora to czynność, która nie przekracza zwykłego zarządu, a zatem nie wymaga uchwały wspólnoty. Zarząd może taką decyzję podjąć samodzielnie.

Odpowiedz

Magds 23 maja, 2015 o 16:41

Witam
Czy uchwała zbierana w trybie mieszanym przyjęta 50,79% jest ważna ? Tzn głosowaliśmy udziałami czy zatem nie powinno to być 50% plus 1
Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 27 maja, 2015 o 22:34

Zasada 50% + 1 nie oznacza, że ma być 50% udziałów + 1 udział. Chodzi o to, by za lub przeciw było ponad 50% udziałów. Określa się to właśnie 50% + 1, a nie 51%, bo 1 nie zawsze oznacza 1 % udziałów.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Andrzej 24 maja, 2015 o 11:42

Witam,
Dziękuję,że podjęła Pani problem w tak szerokim zakresie dotyczący działalności wspólnot mieszkaniowych. Jestem członkiem W.M. liczącej 75 lokali mieszk. własnościowych biuro rachunkowe w imieniu wspólnoty przekazało mi wyniki głosowania nad poszczególnymi uchwałami. Przedstawiam jako przykład Uchwała Nr 5/2015 Przyjąć od najbliższego sezonu grzewczego na rozl. centralnego ogrzewania wg powierzchni użytkowej poszczególnych lokali
za przyjęciem 28 właścicieli przeciw 22 właścicieli wstrzymujących się 2 właścicieli stwierdzając ważność uchwały ponieważ została podjęta większością głosów. Moim zdaniem większość głosów za uchwałą to 37+1 głos. Bardzo proszę o komentarz. Andrzej

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 27 maja, 2015 o 22:36

To zależy czy głosowano udziałami czy według zasady 1 na 1. Co do zasady większość to zawsze 50% udziałów lub głosów + 1 (głos, ale niekoniecznie udział – może być 50,78% udziałów za. W przypadku głosowania 1 na 1 ułamki procentów nie wchodzą w grę).

Odpowiedz

wojtek 25 maja, 2015 o 21:53

Witam
mam kilka pytan odnosnie tego tematu:
1. Jestem czlonkiem wspolnoty i jako wlasciciele mniejszosciawi mamy mniej niz 1/5, czyli nie mozemy zazadac glosowania 1 na 1?
2. W naszej wspolnocie nie ma Zarzadu, bo wiekszosciowy wspolwlasciciel zatrudnil administratoora, ktory robi wszystko pod jego dyktando. NIe wiadomo gdzie jest jeden ze wspolwlascicieli mniejszosciowych i nie ma mozliwosci udania sie do notariusza by podjac uchwale odnosnie Zarzadu. Czy brak tej jednej osoby eliminuje powstanie Zarzadu? Czy musze dac sprawe do Sadu o ustanoowienie Zarzadu Przymusowego?
3. JEszcze kwestia 100% udzialow – w naszej wspolnocie wychodzi wg udzialow wiecej niz 1, wiec cos jest zamieszane, czy w tym wypadku tez musimy miec 1/5 udzialow by glosowac 1 na 1?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 27 maja, 2015 o 22:42

Jeśli nie macie 1/5 udziałów, to żądanie głosowania według zasady 1 na 1 jest niemożliwe. Można je wprowadzić wyłącznie uchwałą podjętą w zwykłym trybie, czyli większością głosów. Prawo żądania głosowania 1 na 1 we wspólnotach, w których udziały w nieruchomości wspólnej nie są równe 1 również przysługuje członkom, którzy mają co najmniej 1/5 udziałów.
Zarząd powinien być w każdej dużej wspólnocie. Jeśli go nie ma, wówczas każdy właściciel może zwrócić się do sądu o ustanowienie zarządcy sądowego.
Pozdrawiam.

Odpowiedz

Wojciech 26 maja, 2015 o 10:48

Witam, mam takie pytanie, czy wspólnota może uchwalić uchwałe dotyczącą planu finansowego mówiącą o dokonanie ulg w czynszu dla właścicieli które powstały z oszczedności za CO, a 2 miesiące później podjąć uchwałe mówiącą iż tą kwote z ulgi należy przeksięgować na poczet wspólnoty, mimoże że poprzednia uchwała była ważna, a cześć lokatorów skorzystała już z ulgi?

Z góry dziękuje za pomoc.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 8 lipca, 2015 o 20:23

Cóż… papier jest cierpliwy i przyjmie wszystko. Inaczej mówiąc można podjąć uchwałę nawet najbardziej absurdalną.
Jeśli część członków wspólnoty skorzystała z ulgi, to sugerowałabym zaskarżenie nowej uchwały do sądu.

Odpowiedz

Dariusz 27 maja, 2015 o 10:38

Witam, Zarząd przeprowadził głosowanie w trybie indywidualnego zbierania podpisów, jednakże na listach pod uchwałami nie było rubryki dla osób wstrzymujących się od głosu. Uchwała uzyskała większość, pomimo, że na wcześniej przeprowadzonym zebraniu ( zebranie z przyczyn formalnych nie zostało zakończone) ok. 30% właściciel wstrzymywało sie od głosu.
1. Czy listy mogą zawierać rubryki do podpisu tylko „za” i „przeciw”?
2. Czy brak rubryki „dla wstrzymujących się” jest to podstawa do zaskarżenia uchwały do sądu?
Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 8 lipca, 2015 o 20:29

Witam,
Przepisy nie regulują tego czy na liście do głosowania powinna być rubryka „wstrzymał się”. Moim zdaniem nie jest to bezwzględnie konieczne, bo i tak głos wstrzymujący jest de facto głosem przeciw uchwale. Przecież by ją podjąć musi być ponad 50% „za”, więc każdy głos wstrzymujący daje efekt głosowania na „nie”.
Rozumiem jednak, że członek wspólnoty może nie chcieć głosować przeciw uchwale, bo nie jest całkiem przeciw, a po prostu wstrzymać się. I dlatego warto taką opcję na liście głosowania zawrzeć.
A czy to podstawa do zaskarżenia uchwały? Moim zdaniem raczej nie odniosłoby to skutku w postaci uchylenia uchwały, chyba że byłyby jakieś dodatkowe argumenty za tym.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Monika 1 czerwca, 2015 o 13:40

Witam,
mam pytanie odnośnie niedoboru w funduszu zarządzania wspólnoty. Jeśli takowy wystąpi to czy dopuszczalne jest jednorazowe pokrycie tego niedoboru z funduszu remontowego przy założeniu że powstał on w związku z wydatkowaniem środków z tego funduszu na remonty bieżące?

Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 10 czerwca, 2015 o 21:52

Co do zasady koszty zarządu nieruchomością wspólną są pokrywane z zaliczek właścicieli. Jeśli jest niedobór, należy go pokryć. Jeśli jest nadwyżka, należy ją wypłacić, chyba że właściciele zdecydują o innym jej przeznaczeniu. Dlatego uważam, że takie „przesunięcie” środków wymagałoby uchwały właścicieli.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Krystyna 22 lutego, 2016 o 21:40

Witam,
też tak myślałam, że zaliczki na koszty eksploatacyjne powinny być rozliczone a w razie nadwyżki zwrócone. I tak było dopóki naszą Małą Wspólnotę prowadził zawodowy zarządca. Od tego roku tak wyszło, że prowadzimy sami a szczególnie jedna Pani, która chce wszystkim zarządzać i decydować.
Wyliczyłam, że koszty eksploatacyjne były niższe od pobranych zaliczek i powiedziałam, że będziemy mieli z tego nadpłaty. Ależ skąd – Panie zdecydowały, że te pieniądze zostaną na przyszły rok, że teraz nie będzie jak za poprzedniego zarządcy- osobno koszty eksploatacyjne i fundusz remontowy, bo to wszystko jest na jednym koncie więc pójdzie na jedną kupkę:) A jak powiedziałam, że ja tę nadpłatę wykorzystam, żeby wyrównać niedopłatę za wodę, to zagroziły, że podadzą mnie do sądu. Tylko nie wiem za co, chyba, że mnie przegłosują.
Nie wiem co te Panie jeszcze wymyślą, ale pocieszam się, po tym co tu czytam, że bywa jeszcze gorzej:)
Pozdrawiam serdecznie
Krystyna

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 7 marca, 2016 o 22:17

Szanowna Pani
Proponuję napisać pismo, że prosi Pani o zaliczenie nadpłaty na poczet zadłużenia czy przyszłych zaliczek. U Pani wszelkie decyzje wymagają jednomyślności, więc bez Pani zgody nic nie zrobią.
W razie problemów proszę o kontakt, bo nie mam pełnej informacji, by udzielić Pani szczegółowej porady.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Marcin 17 czerwca, 2015 o 23:40

Witam,
Mam pytanie odnośnie zarządu i zbierania podpisów pod uchwałami.
Czy jest uzasadnienie do zbierania podpisów pod uchwałą która nie była przedstawiona na zebraniu wspólnoty i powstała pod wpływem chwili. Czy taka uchwała powinna każdorazowo zawierać nr i datę (wspomnę iż ta nie ma nr i daty). wspomnę również iż jeden z członków zarządu zbiera te podpisy w trybie indywidualnym chodząc po wybranych mieszkaniach.

bardzo proszę o pilną odpowiedz.
dziękuję

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 18 czerwca, 2015 o 21:07

Jeśli chodzi o numerowanie uchwał, to ustawa o własności lokali nie reguluje tej kwestii – zwykle każda wspólnota ma w tej sprawie jakiś zwyczaj. Z pewnością konieczne jest natomiast oznaczenie uchwały datą, żeby było wiadomo kiedy została podjęta. Co istotne, przy uchwałach podejmowanych w drodze indywidualnego zbierania głosów datą podjęcia będzie data, w której wszyscy członkowie wspólnoty wypowiedzą się w sprawie danej uchwały.
Indywidualne zbieranie głosów może przeprowadzić zarząd. Moim zdaniem może uczynić to jeden członek zarządu, ale jeśli „chodzi po wybranych mieszkaniach”, a nie pójdzie do wszystkich właścicieli, wówczas uchwałę można spróbować zaskarżyć, gdyż w przypadku indywidualnego zbierania głosów o zdanie należy zapytać wszystkich członków wspólnoty – tak niedawno orzekł Sąd Najwyższy.

Odpowiedz

Adam 29 lipca, 2015 o 20:48

Witam
Trochę mnie zaskoczył ten wpis, że SN orzekł, że przy indywidualnym zbieraniu głosów należy obejść wszystkie mieszkania. Tak jakoś się to kłóci ze zdrowym rozsądkiem. Wiadomo, że \”chodzi\” się od drzwi do drzwi dopóki dopóty będzie 50,01 % procenta głosów ZA lub Przeciw.
Skoro należy poinformować wszystkich o tym że uchwala przeszła to i tak wszyscy się dowiedzą o wyniku i o uchwale. I mają 6 tygodni na zaskarżenie a także na zabezpieczenie wykonania uchwały przez sąd w postaci zawieszenia wykonania uchwały. W dużych Wspólnotach aby obejść wszystkich może zabraknąć lat !.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 21 sierpnia, 2015 o 13:20

Cóż…, na takie orzeczenie jakiś czas temu się natknęłam i też mnie to zaskoczyło przyznam szczerze, bo wiadomo, że praktyka jest inna. Zaznaczam jednak, że dotyczyło ono głosowania w drodze indywidualnego zbierania głosów, a nie w trybie mieszanym.

Odpowiedz

Karolina 29 września, 2016 o 09:55

Czy mogłabym prosić o „namiary” na to orzeczenie sądu? Z góry dziękuję

Cezary 22 czerwca, 2015 o 23:32

Szanowna Pani Natalio,
a co z moimi pytaniami?
Chodzi o przenoszenie postanowień umów współwłaścicieli o korzystaniu ze współwłasności na własność wspólną po powołaniu wspólnoty oraz o ustęp 2a w art 23 Ustawy, który tak ładnie Pani opisała na blogu ale (niestety) z pominięciem problemu – kiedy suma udziałów może być mniejsza niż 1 ?
Pozdrawiam (czekając z niecierpliwością)
Cezary M. Szymanek

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 1 lipca, 2015 o 19:48

Zapraszam do dalszej korespondencji mailowej.

Odpowiedz

Marian 24 czerwca, 2015 o 09:24

Szanowna Pani Mecenas
Jestem przewodniczącym zarządu w.m powstałej z zasobów S.M na podstawie ustawy o w.l od dnia 09.06.2015 roku,składającej się z 32 lokali mieszkalnych z czego wyodrębnionych jest 24 lokale 8 to lokale S.M.Udziały nasze w nieruchomości wynoszą 0,7568 a S.M – 0,2432.
Obecnie mamy regon,wysłany PITo nadanie NIP.
19.06.2015 r wysłałem czysty protokół do S.M protokół przekazania- przejęcia zarządu nieruchomością wspólna z wyznaczonym terminem o przygotowanie wszelkiej dokumentacji do dn 22.07.2015 r.
S.M będzie zarządzać do 31.07.2015 r taka została podjęta uchwała.Umowę o administrowanie z nowym zarządcą podpisze zarząd w.m – taka jest uchwała ,natomiast wysokość wynagrodzenia określi uchwała jaką zarząd w.m przedstawi na zebraniu które chcemy zorganizować przed 22 lipca 2015 r.
Moje pytania i wątpliwości:
jeżeli w głosowaniu udziałami na zebraniu nie uzyskamy większości to do kiedy zarząd musi zbierać indywidualnie podpisy czy do uzyskania większości czy też odwiedzić wszystkich właścicieli łącznie ze S.M.Spotkałem się tu z dwoma różnymi wersjami jedna do uzyskania większości druga trzeba odwiedzić wszystkich właścicieli /prawdopodobnie jest jakiś wyrok sądu /.Żadna ustawa tego nie precyzuje mówi tylko o uzyskaniu większości.
Co jeżeli S.M w wyznaczonym terminie nie będzie gotowa do podpisania protokółu przekazania przejęcia zarządzania nieruchomością wspólną i przekazania dokumentacji.
Czy za lokale S.M obowiązywać będą stawki ustalone przez w.m które S.M zobowiązana będzie wnosić na nasze konto, a w.m będzie wnosiła na konto S.M zaliczki za korzystanie ze spółdzielczego mienia wspólnego /drogi,parkingi,place zabaw itp/
Bardzo będę wdzięczny za pomoc.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 1 lipca, 2015 o 19:50

Witam.
Jako że tożsamy mail przyszedł do Kancelarii odpowiedzi udzieliłam Panu bezpośrednio mailem.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Aldona 24 czerwca, 2015 o 14:33

Dzień dobry,
mieszkam w dużej Wspólnocie, na osiedlu które jeszcze jest budowane. Generalny wykonawca sprawuje Zarząd gdyż w momencie powołania Wspólnoty posiadał jeszcze powyżej 50% udziałów. W chwili obecnej nie posiada już 50% udziałów ale bardzo trudno jest wyegzekwować informację ile ten udział wynosi, podczas gdy, niestety, mój udział w nieruchomości wynosi poniżej 1% (posiadam tylko 39 m.). Ponieważ reklamowałam wadę balkonu przynależnego do mojego mieszkania i ta wada nie została przez developera uznana (niestety nie wniosłam sprawy do SN ze względów finansowych) i miałam zastrzeżenia co do zarządzania nieruchomością na zebraniach Wspólnoty, na które przychodziły tylko 3 osoby, Zarząd uniemożliwia mi głosowanie za podejmowanymi uchwałami oraz uczestniczenie w corocznych Zebraniach. Uchwały podejmowane są metodą mieszaną i mój indiwidualny głos nie zmieniłby treści tych uchwał, niemniej jednak nie mam żadnej możliwości głosowania. Dostaję decyzję o podjętej uchwale bez jej treści oraz wynik głosowania: „52,89% za; przeciw: brak”. Czuję się bezradna, nie mam żadnego wpływu na rosnące koszty i usługi z których nie korzystam a do których opłacania w czynszu zmusza mieszkańców developer. Chciałabym skorygować wadę developera na własny koszt i zadaszyć balkon na którym tworzy się wodospad, ale potrzebna mi zgoda Zarządu bo rozmumiem że sama nie mogę nawet zebrać indiwidualnie głosów. Pewnie przegram także sprawę w sądzie. Jakie mam więc prawa?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 7 lipca, 2015 o 19:37

Jeśli chodzi o ustalenie wysokości udziału w nieruchomości wspólnej to proszę zajrzeć do księgi wieczystej.
Jeśli jest Pani pomijana przy zebraniach lub głosowaniach w drodze indywidualnego zbierania głosów to takie uchwały nadają się do zaskarżenia.
Co do zadaszenia balkonu – potrzebna jest zgoda wspólnoty a nie zarządu. Zbierać głosów sama Pani nie może teoretycznie. W praktyce członkowie wspólnot robią to z sukcesem a sądy uchylają takie uchwały jeśli to naruszenie ustawy miało lub mogło mieć wpływ na treść uchwały. Oczywiście o ile ktoś uchwałę w ogóle zaskarżyć.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Romek 26 czerwca, 2015 o 21:36

witam potrzebujemy pomocy jak napisać odwołanie od podjętej uchwały ,okazało się że uchwała o udzieleniu absolutorium a potem o odwołaniu zarządu przeszły, niektórzy mieli napisane upoważnienia ale nie było na nich określenia i upoważnienia do głosowania nad konkretna uchwała wzięto pod uwage stare upoważnienia np.osoby która juz nie żyje ,jak powinno wygladać prawidłowe upoważnienie i przez kogo powinno być podpisane aby było ważne.Jak napisać takie odwołanie

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 7 lipca, 2015 o 19:38

Pana pytanie wykracza poza zakres komentarza w blogu.
W celu uzyskania porady proszę o kontakt z Kancelarią. Informuję, że porady są płatne.

Odpowiedz

Tatiana 27 czerwca, 2015 o 13:11

A taka sytuacja: w zarządzie sa 3 osoby, dwie podejmują wszystkie decyzje: przewodniczący decyduje, członek podpisuje a trzecia osoba z zarządu jest pomijana całkowicie, nawet nie jest informowana o działaniach zarządu. Żadnego kontaktu ani informacji nie ma tez od zarządcy. Czy jest to legalne- to całkowite pomijanie jednego z członków zarządu i czy takie działanie przewodniczącego jest legalne?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 7 lipca, 2015 o 19:42

To nieprawidłowa sytuacja, bo także pomijany członek zarządu odpowiada za jego działania. Jednocześnie jednak ustawa o własności lokali wymaga do skutecznego składania oświadczeń w imieniu wspólnoty współdziałania dwóch członków zarządu, chyba że w Pani wspólnocie obowiązują inne zasady.
Ja na miejscu tego pomijanego złożyłabym rezygnację.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Ewa 29 czerwca, 2015 o 09:01

Szanowana Pani Mecenas, bardzo pomocny blog. Gratuluję pomysłu, realizacji i cierpliwości w jego prowadzeniu. Ja także, chciałam zawrócić Pani troszkę głowę. Jestem przedstawicielką małej wspólnoty. Po sprzedaży wszystkich lokali mieszkalnych w naszej kamienicy (6 mieszkań), z jakichś bliżej nieznanych mi powodów (najprawdopodobniej niedopatrzeń wynikłych przy sprzedaży ostatniego mieszkania), pierwotny jej właściciel nadal figuruje w księdze wieczystej jako udziałowiec w części wspólnej (nie posiada już żadnego lokalu w kamienicy) z udziałem ok 6%. Powstaje zatem pytanie czy mamy uzyskiwać jego opinię dotyczącą uchwał podejmowanych przez wspólnotę? Czy mamy zawiadamiać go o zebraniach itd. Co zrobić w sytuacji gdy nie ma z nim osobistego kontaktu (jest za granicą) a na maile nie odpowiada lub robi to sporadycznie? Czy brak odpowiedzi jest głosem przeciw? Będę bardzo wdzięczna za odpowiedź.

Odpowiedz

Ewa 7 lipca, 2015 o 18:03

Pewnie nikt nie zna odpowiedzi na moje pytanie 🙁

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 7 lipca, 2015 o 19:56

Istotnie Pani problem jest skomplikowany. Proszę dać mi jeszczetrochę czasu na odpowiedź.

Odpowiedz

Ewa 8 lipca, 2015 o 08:39

Dziękuję za zaangażowanie 🙂 Sprawę pewnie będzie trzeba i tak kiedyś rozwiązać, ale póki co, jakoś musimy działać 🙂 Chcielibyśmy uniknąć sytuacji, w której ktoś nam w przyszłości mógłby zarzucić, że robiliśmy coś bezprawnie.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 14 lipca, 2015 o 12:49

Szanowna Pani.
Po przeanalizowaniu problemu uważam, że możecie Państwo pomijać dotychczasowego właściciela przy podejmowaniu decyzji. Ta sytuacja jest sprzeczna z art. 3 ustawy o własności lokali i nigdy nie powinna się zdarzyć.
Jednocześnie powinniście Państwo jak najszybciej podjąć kroki mające na celu wyprostowanie tej sytuacji – albo u notariusza (musieliby być obecni wszyscy łącznie z pierwotnym właścicielem), albo w drodze postępowania sądowego.
W przypadku pytań lub wątpliwości proszę o kontakt.
Pozdrawiam.

Jarek 1 lipca, 2015 o 12:01

Mam prośbę o pomoc.
Otrzymałem informację, że została podjęta uchwała. O głosowaniu, terminie głosowania i miejscu głosowania nikt mnie nie poinformował, jak również wielu sąsiadów. Sprawdzając listę głosujących uchwała przeszła gdyż 58% udziałów głosujących była za. Ja nie miałem możliwości zagłosowania. Co do istoty sprawy, z listą głosowania chodził konserwator który nie posiadał pisemnego upoważnienia Zarządu do zbierania głosów, nie sprawdzał czy podpisujący jest wynajmującym czy właścicielem mieszkania. Co gorsza kilka osób potwierdził,o że nie głosowało a jakiś podpis (parafka) widnieje jako głos za. Mam potwierdzenie tych osób że to nie ich podpisy.
Co mogę z tym zrobić. Zarząd nie bierze pod uwagę tych kwestii i stwierdza, że to ich nie obchodzi i mogę skierować sprawę do sądu. Mama czas do jutra.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 1 lipca, 2015 o 19:54

Mam nadzieję, że otrzymał Pan mojego maila.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Irena 10 października, 2015 o 09:41

Witam.
Bardzo proszę o wyjaśnienie i podanie podstawy prawnej dotyczącej możliwości zrobienia korekt do ZUS , ze umowa zlecenie zawarta z Zarządem [ zarząd jednoosobowy (właściciel lokalu) wybrany na podstawie uchwały podczas zebrania włascicieli lokali ] jest niezgodna z prawem. Przeczytałam taki wpis w necie:
Umowa zlecenia
Jest to umowa starannego działania, której przedmiotem jest świadczenie usług. Jej cechą charakterystyczną jest równowaga stron, inaczej niż w stosunku pracy, w którym występuje element podporządkowania. W umowie zlecenia określa się rodzaj i zakres usług, częstotliwość ich wykonywania, wynagrodzenie oraz ewentualne okresy, w których umowa nie będzie wykonywana (dni wolne od pracy).
Czynności wykonywane w ramach zlecenia bardzo przypominają prace zarządu, jednak niedopuszczalne jest zawieranie umowy zlecenia z członkami zarządu. Zgodnie z przywołanym wyżej art. 20 uwl właściciele lokali podejmują uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Ten sposób powołania wyklucza możliwość zawarcia umowy zlecenia. Nie wolno także zapominać, że na ogół są to osoby, które zarządzają własnym majątkiem (właściciele lokali), co z pewnością eliminuje wszelkie zlecenia zarządzania.
Dostałam odpowiedź z ZUS , ze u nich w przepisach nie ma żadnych przeciwwskazań do oskładkowania chyba, ze jest coś na ten temat w kodeksie cywilnym ale on tego nie wie.
Myślę, ze większość Zarządów Wspólnot oprócz umowy o zarzadzanie ma także umowę zlecenie gdzie są ponoszone dodatkowe koszty (składki ZUS) we Wspólnocie.
Sprawa pilna bardzo proszę o odpowiedź.
Z poważaniem

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 10 października, 2015 o 12:07

Szanowna Pani,
uprzejmie informuję, że porady udzielane przez Kancelarię są odpłatne, a Pani pytanie jest w istocie prośbą o poradę.
Jeśli jest Pani zainteresowana uzyskaniem takiej porady proszę o kontakt z Kancelarią poprzez formularz kontaktowy lub bezpośrednio ze mną na adres mailowy: natalia.klima@adwokatura.pl
Pozdrawiam

Odpowiedz

Irena 11 października, 2015 o 10:31

Dzień dobry.
Ile kosztuje porada i w jaki sposób jest płatna.

Adam 1 lipca, 2015 o 21:02

Witam
Jako administrator Wspólnoty Lokalowej mam takie pytanie. Zarząd Wspólnoty udzielił mi pełnomocnictwo do zbierania głosów w trybie indywidualnego zbierania głosów. Oczywiście wskazał numery uchwał i podpisał odpowiednie pełnomocnictwo. Czy według Pani jest to zgodne z u. w. l.?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 7 lipca, 2015 o 19:49

Witam.
Uważam, że mając szczególne pełnomocnictwo może Pan zbierać głosy indywidualnie w imieniu zarządu.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Krzysztof 2 lipca, 2015 o 21:00

czy głosy oddane po wyznaczonym terminie są ważne.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 7 lipca, 2015 o 19:51

To zależy jakie zasady obowiązują w Pana wspólnocie. Ustawa o własności lokali nie przewiduje żadnego terminu.
Proszę o kontakt z Kancelarią celem podania szczegółów i uzyskania porady. Informuję, że porady są płatne.

Odpowiedz

Bogdan 14 lipca, 2015 o 13:16

Witam
Mam jedno pytanie- czy uchwała podjęta w 2013 roku i zrealizowana w danym roku rozrachunkowym, Zarząd może ją wykorzystać w 2015 r do tych samych robót budowlanych z funduszu remontowego?

Odpowiedz

Henryk 19 lipca, 2015 o 11:32

Uprzejmie prosze o wyjasnienie mi dlaczego wybierajac zarzad wspolnory mieszkaniowej dopuszcza sie osobby z poza wlacicieli wspolnotty i jakie sa ich uprawnienia.W moim przypadku gdy ZWM powierzyl zarzadzanie poprzez zawarta umowe zarzadcy jakiekolwiek dokoptowanie do zarzadu wspolnoty mieszkaniowej mija sie z celem.
Czy mam racje?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 21 lipca, 2015 o 22:31

Witam.
Zarząd i zarządca to dwie różne sprawy. We wspólnocie może być tylko zarząd i tylko zarządca, którym powierzono zarządzanie w akcie notarialnym na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali.
Ale może być zarząd wybrany przez zebranie ogółu właścicieli i zarządca, z którym zarząd zawarł umowę o zarządzanie.
W skład zarządu może wejść każdy – także osoba spoza kręgu właścicieli. Zatem może go tworzyć (jednoosobowo) lub współtworzyć także zarządca (mam tu na myśli osobę, która zawodowo zajmuje się zarządzaniem nieruchomościami).
Mam nadzieję, że wyjaśniłam Pana wątpliwości.
Pozdrawiam.

Odpowiedz

kasia 22 lipca, 2015 o 10:02

Witam
mam pytanie odnośnie uchwał. Otóż Wspólnota poddała na zebraniu pod głosowanie uchwałę w sprawie przeznaczenia wyniku finansowego (dodatniego) na spłatę kredytu. Uchwała nie uzyskała większości udziałów na TAK wiec poddano ja do głosowania w drodze indywidualnego zbierania głosów. Uchwała nadal nie uzyskała 50 % za. Powiadomiliśmy mieszkańców że uchwała nie została podjęta. Wynik finansowy dodatni został w sprawozdaniu. Co należy zrobić teraz? Czy pozostawić wynik do rozliczenia w roku następnym czy zwołać zebranie i poddać pod głosowanie uchwałę o przeznaczeniu wyniku finansowego?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 27 lipca, 2015 o 20:17

Jeśli wynik finansowy jest wyłącznie pochodną zaliczek wpłacanych przez członków wspólnoty na utrzymanie nieruchomości wspólnej to w braku odmiennej uchwały powinien być zwrócony członkom wspólnoty.
Pozdrawiam

Odpowiedz

kasia 29 lipca, 2015 o 12:08

czyli nie można podjąć uchwały o przeznaczeniu wyniku finansowego na spłatę kredytu?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 29 lipca, 2015 o 19:48

Można. Natomiast w braku uchwały o przeznaczeniu nadwyżki należy ją zwrócić.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Zofia 8 listopada, 2016 o 00:08

Pani Natalio czytam pani odpowiedz z 27.07.2015 z godz.20:17 zadaną przez panią Kasię .Prawdopodobnie wkradł się błąd w pani wypowiedzi ,cytuję pani odpowiedz-Jeżeli wynik finansowy jest wyłącznie pochodną wypłacanych zaliczek przez członków WM na utrzymanie nieruchomości wspólnej to w bdaku odmiennej uchwały powinien być zwrócony członkom wspólnoty .Czy dobrze rozumie ,że wypłacanych zaliczek powinno być —wpłacanych zaliczek.bo ten wyraz zmienia znaczenie odpowiedzi .A wyraz bdaku jest tylko formą przestawienia literki i powinno być –braku .Z poważaniem i bardzo pozytywną opinią pani wypowiedzi Zofia.
A teraz jeżeli można napisze jak jest w naszej wspólnocie. Po termomodernizacji , uzyskaniu kredytu na ten cel z dopłatą i pewną sumą wpłaconą z naszych zaliczek ,bo musieliśmy mieć określoną sumę kredytu,pozostało na naszym koncie około 50,000 tyś.Teraz nasz administrator-którym jest dyrektor ZGKIM wykonuje jakieś remonty nie ujęte w planie gospodarczym na dany rok bez uchwały,bez umowy ,bez kwoty usługi .Członek zarządu zbiera podpisy tylko od wybranych członków WM.W piśmie jest napisane wyrażamy zgodę na wykonanie remontu i podpisy .Jeżeli można proszę o odpowiedz ,czy na wniosku o wykonanie remontu powinni się podpisać tylko właściciele .I jeszcze jedna sprawa istnieje prawdopodobieństwo ,że na tym wniosku podpisy niektórych właścicieli i już najemców są sfałszowane -mamy pewne dowody .Co zrobić z tą sprawą ????.Tak na marginesie ja już pisałam do Pani w sprawie administrowania wielu WM przez dyrektora ZGKIM.W statucie ZGKIM nie ma ani słowa że dyrektor może administrować prywatne wspólnoty.Bardzo proszę jeżeli Pani nie może mi odpowiedzieć ,to do kogo możemy się zwrócić w tej sprawie. Dziękuję za przeczytanie Zofia

Grzegorz 23 lipca, 2015 o 10:11

Witam,
Jak wygląda sprawa liczenia głów nad uchwałami, jeżeli w trakcie zbierania głosów zmieniają się właściciel lokali. Przypadek szczególny to czas podpisywania aktów notarialnych. Uchwały są poddawane pod głosowanie, gdy deweloper posiada np jeszcze 30% udziałów, a w trakcie zbierania głosów jego udział maleje np. do 5%. W przepisach nie udało mi się znaleźć jednoznacznej odpowiedzi, a sprawa jest dość istotna zwłaszcza w początkowym okresie „życia” wspólnoty, gdy podejmowane są pierwsze uchwały o regulaminach, zarządach, funduszach remontowych itp.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 29 lipca, 2015 o 19:51

Witam.
Pana pytanie wykracza poza zakres komentarza w blogu.
Jeśli jest Pan zainteresowany uzyskaniem szczegółowej, odpłatnej opinii, proszę o kontakt z Kancelarią.
Pozdrawiam.

Odpowiedz

Karolina 7 sierpnia, 2015 o 17:28

Witam serdecznie.
Mam problem z tym czy uchwała została podjęta czy nie. Na zebraniu pojawiło się 12 % osób (udziałów), 40,78% udało się dozbierać w drodze indywidualnego zbierania głosów. Daj nam to 52,78%. Reszta nie oddała kart do głosowania. I tak: 23,85% było za, 23,63% było przeciw, 5,3% wstrzymało się od głosu. Czy uchwała została podjęta?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 21 sierpnia, 2015 o 13:28

Nie. Aby podjąć uchwałę, głosów (udziałów) „za” musi być łącznie ponad 50%. Nie chodzi tu o ponad połowę biorących udział w głosowaniu, ale o wszystkie udziały.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Beata 25 sierpnia, 2015 o 21:44

Pani Mecenas w zebraniu naszej wspólnoty udział wzięło 77 właścicieli posiadających łącznie 0,70990 udziałów ( wraz z pełnomocnictwami od nieobecnych na zebraniu właścicieli) , w tym również przedstawiciel gminy. Przewodniczący zebrania zaproponował podjecie uchwały ,,o przyjęcie sprawozdania z działalności Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej oraz o udzielenie absolutorium zarządowi wspólnoty” (JEST TO JEDNA UCHWAŁA DOTYCZĄCA DWÓCH RZECZY). za głosowało 47 osób o sumie udziałów 0,48040 , przeciwko 30 osób o sumie udziałów 0,22950. Uchwała na zebraniu nie przeszła. Czy zarząd może dozbierać chodząc po mieszkaniach podpisy za uchwałą. Czy też jeżeli chce aby uchwała przeszła to musi indywidualnie od nowa zbierać głosy. Jeżeli tylko dozbierać to wynika z tego ,że Zarząd jeśli jest sprytny zawsze wprowadzi to co chce. Sądziłam do tej pory ,że jeżeli tyle osób przyszło na zebranie i uchwała nie przeszła większością to jej nie ma. Dla ciekawości podam ,że przewodniczący od lat manipuluje starszymi osobami. Bardzo proszę o opinię.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 2 września, 2015 o 22:56

Witam.
Zgodnie z ustawą o własności lokali „dozbieranie” głosów w drodze indywidualnego ich zbierania jest jak najbardziej dopuszczalne i prawidłowe. To tzw. mieszany tryb podejmowania uchwał.
Prawdę mówiąc w braku takiej możliwości w wielu wspólnotach podjęcie jakiejkolwiek uchwały byłoby w praktyce niemożliwe.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Beata 3 września, 2015 o 08:02

Tzn. ,że nie ma znaczenia czy właściciele chodzą na zebrania czy nie ,bo cwany zarząd zawsze przeforsuje swoje uchwały ,te na których mu zależy . Nasz zarząd jedna osoba ciągle opowiada niestworzone historie starszym ludziom i bierze od nich pełnomocnictwa i śmieje się w nos tym co mu się sprzeciwiają. Tymi pełnomocnictwami sam głosuje za tym aby go nie odwołać.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 8 września, 2015 o 23:15

Cóż… tak jest skonstruowana ustawa o własności lokali.
W praktyce właściciele często nie biorą udziału w zebraniach i w związku z tym wprowadzono możliwość podejmowania uchwał poza zebraniem, jak i zbieranie dalszych głosów po zakończeniu zebrania.
Jeśli chodzi o pełnomocnictwo to przepisy kodeksu cywilnego umożliwiają ich udzielenie każdemu w każdej sprawie. Zakładam, że osoba, która pełnomocnictwa udziela, wie do czego upoważnia pełnomocnika. Trudno więc podważyć skuteczność tych pełnomocnictw.
Jedyne co mogę doradzić, to porozmawiać z tymi osobami, które nie uczestniczą w zebraniach i udzielają pełnomocnictwa członkowi zarządu.
Życzę powodzenia i pozdrawiam.

Odpowiedz

Eunika 30 października, 2015 o 20:21

Pani Mecenas,
w naszej wspólnocie głosowano nad uchwałami na zebraniu, a następnie jedna z właścicielek oddawała głosy w drodze indywidualnego głosowania na podstawie udzielonych jej pełnomocnictw o treści: Ja niżej podpisany właściciel lokalu… położonego w… przy ul. . upoważniam panią …. zamieszkałą przy ul. … w … do głosownia w moim imieniu nad uchwałami podejmowanymi w dniu …2015 r. na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. … w …. Pełnomocnictwo oczywiście opatrzone datą i podpisem właściciela.
Zarząd (jednocześnie zarządca) upiera się, że pełnomocnictwo jest wadliwe, a głosy oddane na jego podstawie nieważne, bo w pełnomocnictwie powinny być wyszczególnione uchwały. Osoby, które podpisywały to pełnomocnictwo były dokładnie informowane przez osobę je odbierającą, czego uchwały dotyczyły, więc doskonale wiedziały pod czym się podpisują. Czy zatem upieranie się przy nieważności pełnomocnictwa jest zasadne?
Uprzejmie dziękuję za odpowiedź.

stlegiere.pl 8 września, 2015 o 16:34

Jestem jak najbardziej za autorem tego postu. Mam podobne zdanie na ten temat.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 8 września, 2015 o 23:21

Dziękuję za komentarz.

Odpowiedz

Jakub 12 września, 2015 o 00:52

Pani Mecenas mam pytanie odnośnie głosowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej.
Problem dotyczy głosowania uchwały zatwierdzenia i przyjęcia budżetu dla wspólnoty za rok 2015. Mamy już wrzesień, zaś nasz zarządca przygotował uchwałę z datą 26.03.2015 i pozostawił sobie puste miejsce kiedy ona wchodzi w życie. Czy można datować wstecz taką uchwałę i prawnie ją zatwierdzić, czy też nie. Nadmienię, że budżet do dnia dzisiejszego nie został zatwierdzony.
Z góry dziękuję za odpowiedź.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 13 września, 2015 o 21:10

Witam.
Uważam, że jeśli głosowanie odbywa się w drodze indywidualnego zbierania głosów lub metodą mieszaną to uchwała może zostać podjęta z datą, w której za opowie się ponad 50% głosów (udziałów).
Pozdrawiam

Odpowiedz

Jolanta 15 września, 2015 o 18:14

Witam !
Głosowanie jeden na jeden czyli właściciel większościowy ma jeden głos ? czy posiada tyle głosów ile posiada mieszkań ( lokali ) ? Przepraszam za to pytanie . ale muszę się upewnić . bo nie jestem zbytnio rozgarnięta .
Pozdrawiam : Jolanta Wójcik

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 15 września, 2015 o 22:35

Szanowna Pani,
Kto pyta, nie błądzi 🙂
W głosowaniu 1 na 1 każdy właściciel ma jeden głos bez względu na liczbę lokali.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Ida 17 września, 2015 o 21:30

Pani Mecenas, a czy w przypadku gdy jeden lokal ma kilku współwłaścicieli, to należy zawiadamiać o zebraniu wspólnoty wszystkich, czy wystarczy np. jednego?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 21 września, 2015 o 15:53

Witam,
moim zdaniem należy zawiadomić wszystkich współwłaścicieli i to bez względu na to czy są współwłaścicielami w częściach ułamkowych czy jest to współwłasność łączna.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Krzysztof 29 września, 2015 o 13:35

Dzień dobry.

Wiemy, że możliwe jest głosowanie nad uchwałą w drodze indywidualnego zbierania głosów. Czy w sytuacji kiedy z inicjatywą uchwały wychodzi właściciel i całość głosowania odbędzie się w drodze indywidualnego zbierania głosów to czy wcześniej mieszkańcy muszą otrzymać projekt takiej uchwały czy można zapoznać sąsiadów z treścią w trakcie zbierania? Czy zbierać może sam właściciel czy musi być członek zarządu (+ właściciel ewentualnie)?

Odpowiedz

Krzysztof 29 września, 2015 o 13:45

Dzień dobry.

Wiemy, że można głosować w drodze indywidualnego zbierania głosów. Czy trzeba wcześniej przesłać/przekazać sąsiadom projekt uchwały, która będzie głosowana w takim trybie? Z inicjatywą uchwały wychodzi właściciel i zbieranie głosów odbędzie się wyłącznie we wspomnianym trybie bez spotkania wspólnoty. Pytanie dodatkowe: czy zbieranie głosów może przeprowadzić sam właściciel czy musi być członek zarządu?

Pozdrawiam,
Krzysztof

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 30 września, 2015 o 21:43

Odpowiadając na dwa Pana zapytania informuję, że udzielenie odpowiedzi wykracza poza ramy komentarza w blogu.
W celu uzyskania odpłatnej porady proszę o kontakt z Kancelarią za pośrednictwem formularza kontaktowego w blogu lub bezpośrednio na mój adres mailowy: natalia.klima@adwokatura.pl
Pozdrawiam

Odpowiedz

Sylwek 3 października, 2015 o 19:43

Witam,
Myślę, iż blog poruszający kwestie dotyczące wspólnot mieszkaniowych jest bardzo ciekawy
i potrzebny, ponieważ ich członkowie to w większości osoby, które przez nieznajomość zagadnień prawnych nie do końca wiedzą jak egzekwować swoje prawa, które bardzo często są im ograniczane przez cwanych administratorów i zarządców. Informacje i porady zawarte w różnych wpisach, w jakimś stopniu powinny pomóc, przynajmniej niektórym osobom w zrozumieniu, iż mają swoje różne prawa oraz w ich egzekwowaniu. Ja mam do poruszenia następującą kwestię, dotyczącą przekroczenia przed zarząd wspólnoty uprawnień związanych z podpisaniem umowy na wykonanie kosztownej inwestycji w naszym budynku.
Mianowicie: na zebraniu rocznym została podjęta uchwała dotycząca wykonania inwestycji i ograniczona kwotą 120000,00 złotych. Zarząd podpisał z wykonawcą umowę na kwotę 112300,00 złotych netto + 8 % VAT = 121284,00 złote. Z podpisanej umowy wynika, iż kwota inwestycji o 1284,00 złote przekracza kwotę zapisaną w uchwale. Połowa kwoty za inwestycję będzie wpłacona po wykonaniu pierwszego etapu inwestycji w tym roku, natomiast pozostała część będzie rozłożona na 30 rat spłacanych miesięcznie. Drugi etap inwestycji będzie realizowany w 1-szym kwartale 2016 roku. Według mnie zarząd przekroczył swoje uprawnienia i podpisał umowę niezgodnie z uchwałą będącą częścią planu gospodarczego na ten rok. Umowa została podpisana we wrześniu tego roku. W tym przypadku jest podstawa do wystąpienia do sądu z pozwem u uznanie czynności podpisania umowy za nieważną. Proszę o informację, czy mój tok rozumowania jest prawidłowy i czy sąd może uznać, iż kwota przekroczenia jest niewielka i tylko połowa kwoty z umowy będzie wydatkowana w tym roku i z tego powodu odrzucić pozew ?

Pozdrawiam
Sylwek

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 6 października, 2015 o 17:32

Szanowny Panie,
uprzejmie informuję, że porady udzielane przez Kancelarię są odpłatne, a Pana pytanie jest w istocie prośbą o poradę.
Jeśli jest Pan zainteresowany uzyskaniem takiej porady proszę o kontakt z Kancelarią poprzez formularz kontaktowy lub bezpośrednio ze mną na adres mailowy: natalia.klima@adwokatura.pl
Pozdrawiam

Odpowiedz

Monika 6 listopada, 2015 o 19:44

Witam Pani Mecenas,

Na wstępie chciałabym serdecznie podziękować za Pani blog, to cenny zastrzyk informacji w bardzo przystępny sposob opisanych. Wraz z kilkoma innymi mieszkancami Wspólnoty Mieszkaniowej (posiadającej 167 lokali) od kilku miesięcy przygotowujemy się do wystąpienia do zarządu powierzonego z wnioskiem o zwolanie zebrania w sprawie zmiany sposobu zarządu. Staram się czytac wszystkie Pani wpisy i odpowiedzi na komentarze, ale chyba nigdzie nie znalazłam odpowiedzi na mój problem, albo coś przegapiłam… Chodzi o pełnomocnictwo do głosowania na takim zebraniu (czyli protokołowanego przez notariusza) – czy musi być ono sporządzone u notariusza, czy wystarczy w formie pisemnej podpisane przez właściciela lokalu ? Znalazłam wyrok Sądu, gdzie jest napisane, że zebranie owszem wymaga obecności notariusza ale pełnomocnictwo wystarczy w formie zwykłej. Czy może mi Pani Mecenas potwierdzic i upewnic mnie w moich wątpliwościach ? Zarząd Powierzony robi wszystko, żeby nas zaskoczyć i boję się, że może spróbować odrzucić pełnomocnictwa. Chcąc zmniejszyć frekwencję na zebraniu zwołał zebranie nie tak jak zawsze obok naszego budynku, tylko w sali do ktorej dojazd zajmuje 15 minut samochodem lub dwoma autobusami… Nie wiem też jak wymóc na zarządzie zmianę miejsca na to, co było do tej pory lub gdzieś bliżej…. A ciężko jest zebrać tylu właścicieli lokali tu blisko, bo wiele osób nie jest w ogóle zainteresowanych działaniami zarządu, więc tak daleko od budynku już na pewno nie dojadą. Będę wdzięczna za odpowiedź. Pozdrawiam serdecznie i jeszcze raz dziękuję za Pani blog.
Monika

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 24 listopada, 2015 o 23:33

Szanowna Pani,
Co do zasady nie ma podstaw by pełnomocnictwa były notarialne. Notariusz protokołuje przebieg zebrania i ten protokół ma formę aktu notarialnego. W jego treści jest informacja o podjętych uchwałach, jednak same uchwały nie są podejmowane w formie aktu notarialnego (nie bardzo sobie zresztą wyobrażam jak miałby się odbyć akt głosowania w tej formie).
Podobnie sytuacja wygląda w spółkach kapitałowych gdzie w niektórych przypadkach istnieje obowiązek notarialnego protokołowania zebrań.
Proszę też pamiętać, że to nie notariusz ocenia na zebraniu ważność pełnomocnictw, a przewodniczący zebrania.
Pozdrawiam i życzę powodzenia.

Odpowiedz

Agnieszka 5 grudnia, 2015 o 23:48

Szanowna Pani
Próbowałam się przebić przez gąszcz przepisów dotyczących sposobu głosowania uchwały wyboru Zarządu i poległam 🙁 Mianowicie, w 2012 roku, zawiązała się nasza wspólnota- 30 lokali mieszkalnych i został dokonany wybór Zarządu. Głosowanie odbyło się w sposób jawny, poprzez ,,podniesienie ręki”- wiadomo , że nie wszyscy sa chętni do sprawowania takiej funkcji. W naszym przypadku zgłosiły się 4 osoby i to one, zostały zaakceptowane. Oddano 100% głosów za. Zarządca policzył głosy i zebrał podpisy na liście obecności. W tym roku dokonaliśmy zmiany zarządcy i otrzymaliśmy w dniu dzisiejszym pismo z indywidualną kartą do głosowania nad uchwałą w sprawie zatwierdzenia wyboru członków Zarządu oraz zatwierdzenia czynności dokonanych przez członków Zarządu od dnia powołania, czyli od dnia 26 kwietnia 2012! roku.
Wg nowego Zarządcy, uchwała nr 19/2012 ( czyli ta dotycząca powołania 4 osób na członków Zarządu) została podjęta w nieprawidłowy sposób, ponieważ cytuję- głosowanie nad uchwałą odbyło się poprzez podniesienie ręki a nie w formie pisemnej. Proszę o informację czy nowy Zarządca może żądać od członków wspólnoty głosowania wstecz?? Wg nowego zarządcy ta uchwała wymagana jest do dokonania zmian w reprezentacji wspólnoty w banku. Tyle, że dotychczas w innym banku uchwała nr 19/2012 była honorowana. Jestem zaniepokojona całą sytuacją. Bardzo proszę o pomoc.
Pozdrawiam serdecznie.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 10 grudnia, 2015 o 20:53

Szanowna Pani,
Jako że zwraca się Pani do mnie o poradę w konkretnej sprawie, informuję, że takie porady są odpłatne.
Zapraszam do kontaktu z Kancelarią celem ustalenia warunków zlecenia.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Bartek 15 grudnia, 2015 o 04:26

Witam Pani Natalio.
Gratuluję super BLOGa 😉
Czytam z zaciekawieniem wpisy i komentarze już od 4 godzin, a że godzina już późna i nie natknąłem się na nurtujące mnie pytanie pozwolę sobie zadać je w tym miejscu 😉
Czy o uchwale podjętej poza zebraniem (indywidualne zbieranie głosów) muszą zostać SKUTECZNIE poinformowani wszyscy właściciele? Jeśli tak to w jakiej formie i w jakim czasie po uchwaleniu?
Z góry dziękuję za odpowiedź i życzę wytrwałości przy kolejnych odcinkach BLOGa.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 7 stycznia, 2016 o 20:26

Szanowny Panie,
Przede wszystkim przepraszamza zwłokę w odpowiedzi. Okres świąteczny sprawił, że nieco rzadziej zaglądam do powiadomień z bloga ☺
Jeśli chodzi o Pana pytanie – ustawa o własności lokali wymaga, by w przypadku uchwały podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów zawiadomić o jej treści pisemnie wszystkich członków wspólnoty. Należy to zrobić albo listem poleconym albo za osobiście za potwierdzeniem przez każdego członka wspólnoty.
Ustawa nie przewiduje terminu do wykonania tego obowiązku.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Wioleta 5 stycznia, 2016 o 16:11

Dzień dobry!Gratuluję świetnego bloga i bardzo dużej wiedzy na temat wspólnot mieszkaniowych.Należę do dużej ,liczącej 74 mieszkania wspólnoty i przed nami właśnie zebranie roczne.Od kilku miesięcy prosiliśmy zarządcę o zwołanie nieobowiązkowego zebrania,wysyłaliśmy wnioski z podpisami właścicieli,jednak wciąż spotykaliśmy się z odmową.Cała sprawa toczyła się wokół odwołania obecnego zarządu,ponieważ jego członkowie znacząco nam się narazili i mieszkańcy (zdecydowana większość) postanowili wybrać nowy zarząd.Kilka osób wraz ze mną zajęło się głębiej tą sprawą i na zebraniu chcielibyśmy złożyć uchwałę o odwołaniu zarządu i powołaniu nowego,jednak nie bardzo zrozumiałam o co chodzi z tymi udziałami,czy w przypadku odwołania zarządu trzeba przeprowadzić właśnie głosowanie w takim trybie.Będzie to nieco trudne,ponieważ zarządca w porozumieniu z zarządem skutecznie utrudnia nam zdobycie udziałów,odmawiając ich wydania.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 7 stycznia, 2016 o 20:30

Szanowna Pani,
We wspólnocie zawsze głosuje się udziałmi, chyba że są przesłanki do głosowania 1 na 1.
Trudno mi odpowiedzieć na Pani pytanie bo nie wiem czego dokładnie Pani nie zrozumiała.
Jeśli jest Pani zainteresowana szczegółową poradą, proszę o kontakt z Kancelarią.
Informuję przy tym, że porady są płatne.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Joanna 17 lutego, 2016 o 21:29

Witam.
Jesteśmy wspólnotą 27 lokali. Uchwały w naszej wspólnocie głosowane są udziałami. Chciałabym dowiedziec się czy można w taki sposób przegłosowac uchwałę o przesunięcia terminu rozliczenia 50% nadpłat za CO. Jest to podyktowane dużymi kosztami budowy nowego przyłącza kanalizacyjnego w bieżącym roku. ( 50 % chcemy przeksięgowac na konta właścicieli obecnie, a 50% łącznie z rozliczeniem za następny rok. )
Pozdrawiam.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 7 marca, 2016 o 22:26

O ile dobrze Panią rozumiem, chcecie Państwo zdecydować o częściowym przeznaczeniu nadpłaty z tytułu zaliczek na CO na inny cel. Jeśli tak, to jak najbardziej właściciele mogą podjąć taką uchwałę.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Radek 25 marca, 2016 o 11:40

Dzień dobry. Mam pytanie, czy zarząd wspólnoty może na zebraniu korzystać z pełnomocnictw udzielonych przez członków wspólnoty, którzy nie biorą udziału w zebraniu?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 6 kwietnia, 2016 o 22:14

Dzień dobry,
Oczywiście, pełnomocnictwa są dozwolone. Natomiast trudno mi ocenić ważność i skuteczność konkretnych pełnomocnictw bez znajomości ich treści.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Ela 29 marca, 2016 o 13:09

Witam

Sytuacja w mojej wspólnocie wygląda następująco 25% udziałów posiadają lokatorzy pozostałe udziały rozbite są na 4 podmioty gospodarcze w których zarząd składa się z tych samych osób (są to podmioty których prezesem zarządu jest developer od którego kupiliśmy mieszkania i który jest również naszym zarządcą). Proszę o informacje czy w takiej sytuacji na zebraniu wspólnoty możliwe jest na wniosek lokatorów powzięcie sposobu głosowania jeden na jeden? 75% udziałów de fecto należy do tej samej osoby, tylko że w rozbiciu na różne spółki. W innym przypadku nie mamy żadnych szans na wzięcie naszego lokatorskiego głosu pod uwagę gdyż zawsze będziemy mieli mniejszość.
Pozdrawiam serdecznie
Ela

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 6 kwietnia, 2016 o 22:15

Szanowna Pani,
Niestety obawiam się, że skoro właścicielami udziałów są cztery różne osoby prawne, to fakt, że ich właścicielem jest ta sama osoba nie ma żadnego znaczenia.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Karol 6 kwietnia, 2016 o 08:08

Witam,
Jeżeli na zebraniu właścicieli było kworum , to czy w takim przypadku trzeba pod każdą uchwałą się podpisywać oddzielnie na liście ddo głosowania pod daną uchwałą czy wystarczy lista obecności z zebrania potwierdzająca że było kworum i informacja w protokole z zebrania że pod daną uchwałą za było tyle i tyle procent i że uchwała przeszła lub nie?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 6 kwietnia, 2016 o 22:34

Co do zasady pod uchwałą powinna znaleźć się informacja ile udziałów/głosów było za a ile przeciw. Ilość reprezentowanych udziałów może zmieniać się w czasie zebrania (ktoś może wyjść), jednak przepisy nie wymagają podpisywania listy do głosowania.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Marzena 22 kwietnia, 2016 o 13:08

Witam
Mam pytanie: Posiadam dwa mieszkania z mężem w bloku do których sa odrębne księgi wieczyste prowadzone ale mamy wspólność majatkową, czy my posiadamy dwa głosy(ja i mąż) czy tylko jeden głos? Uchwala we wspolnocie jeden właściciel-jeden głos.Dziękuję za odpowiedź.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 24 maja, 2016 o 17:26

Szanowna Pani,
To znakomite pytanie, które nurtuje wielu klientów i czytelników bloga 🙂
Jako że macie Państwo współwłasność łączną, nie mają do Państwa zastosowania znowelizowane przepisy ustawy o własności lokali. Jednakże bez względu na to uważam, że w przypadku głosowania „jeden na jeden” macie Państwo jeden wspólny głos. Istotą głosowania jeden na jeden jest to, że na każdego właściciela przypada jeden głos, bez względu na to ile lokali posiada w nieruchomości. Gdyby w przypadku współwłaścicieli lokali uznać inaczej, wówczas dostawaliby oni „premię” za udział we współwłasności lokalu, co byłoby niesprawiedliwe w stosunku do innych właścicieli posiadających „całe” lokale, a nie tylko udziały w nich.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia 26 kwietnia, 2016 o 22:31

Witam
Czy członek wspólnoty ma prawo do wycofania swojego głosu z uchwały już po zebraniu?
Sytuacja wygląda następująco. Głosy nad uchwałą zostały zebrane na zebraniu wspólnoty. uchwała skutecznie została podjęta jednak nie zostało to zakomunikowane właścicielom na zebraniu ( głosy policzono po zakończeniu zebrania i być może jeszcze coś dozbierano po zebraniu). Właściciciele jeszcze nie zostali poinformowani o przejściu uchwały a jeden z lokatorów mailowo wycofał swój głos. Został poinformowany,że odwołanie głosu zostało przyjęte jednak to nic nie zmienia bo uchwała i tak będzie miała wymaganą ilość głosów. Czy właściciele mogą tak po prostu zmieniać zdanie i odwoływać swoje głosy? gdzie i w jakiej ustawie jest tak napisane? Dlaczego zarządcy takie coś respektują?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 24 maja, 2016 o 17:32

Szanowna Pani,
Uważam, że to nieprawidłowa praktyka i absolutnie nie powinna być stosowana.
W Pani sytuacji na szczęście nie miało to wpływu na los uchwały. Gorzej, gdyby ten głos był decydujący. Wówczas proponowałabym powództwo do sądu o ustalenie (art. 189 kpc) istnienia uchwały.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Mirek 16 maja, 2016 o 13:24

Szanowna Pani Mecenas
Gratuluję znakomitego bloga, który jest kopalnią wiedzy! Jednocześni proszę do komentarz do sytuacji w której małżeństwo w ramach wspólności majątkowej ustawowej posiada 49 % udziałów, a jeden z małżonków dodatkowo 10 % jako majątek osobisty w tzw. dużej wspólnocie. Czy taka sytuacja nie tworzy udziałowca większościowego z 59 % udziałem dającego podstawę do możliwości głosowania 1 na 1. Bo chyba pozbawione byłoby logiki by w jednym głosowaniu małżonkowie głosowali wspólnie na „tak”, a małżonek posiadający 10% na „nie”.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 24 maja, 2016 o 17:40

Szanowny Panie,
To jedna z bardzo ciekawych sytuacji, których ustawodawca w ogóle nie przewidział, a powinien. Niestety właściciele lokalu pozostający we wspólności ustawowej małżeńskiej są traktowani jako jedność. Dlatego nie widzę możliwości, by doliczyć udział osobisty jednego z małżonków do udziału powiązanego z lokalem będącym przedmiotem wspólności ustawowej.
A co do głosowania „tak” i „nie” – to jak najbardziej możliwe w teorii, choć niespotykane w praktyce 🙂
Pozdrawiam

Odpowiedz

Marta 11 sierpnia, 2016 o 18:11

Dzień dobry
Przepraszam jeśli nie w temacie ale nurtuje mnie pewien problem. Mieszkam w lokalu komunalnym ,który chciałabym wykupić. Niestety w naszej kamienicy jest „większościowy” właściciel który chce kamienicę gruntownie wyremontować ustalił więc stawkę na fundusz 10 zł/m2, i twierdzi że w przyszłym roku będzie to 20 zł. On swoje mieszkania wynajmuje turystom i jak twierdzi ” 2000 czynszu to dla niego nie problem” , jest jeszcze jeden podobny właściciel który wynajmuje, reszta lokali to własność ZBK który grzecznie dopłaca z państwowej kasy do fanaberii właścicieli. Ja płacę czynsz 360 zł(46m2),łatwo policzyć ile będę płacoć gdy wykupię mieszkanie. Moje pytanie brzmi : czy mając stosunkowo mały lokal i żadnych sprzymierzeńców jestem w stanie zablokować na zebraniu zapędy tego krezusa?Czy mając większość ma on całkowitą swobodę w ustalaniu wysokości stawki? Dziękuję za możliwość zadania pytania i serdecznie pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 13 września, 2016 o 22:52

Szanowna Pani,
Zasadą we wspólnocie jest, że każdy właściciel uczestniczy w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej w stosunku do udziału w tej nieruchomości, a nie „od metra kwadratowego”. Udział natomiast to procent powierzchni lokalu użytkowej w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w nieruchomości.
Jeśli właściciele większościowi podejmą uchwałę (w dużej wspólnocie – powyżej 7 lokali), która w Pani ocenie jest sprzeczna z prawem lub narusza Pani interesy, może ją Pani zaskarżyć do sądu.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Ilona 22 sierpnia, 2016 o 14:04

Szanowna Pani,
Należe do wspólnoty:
1. wspólwłasciciele, uczestniczący w zebraniach, mieszkający w kamienicy od 70 lat -28,3%
2. włąsciciel sklepu+mieszkania, ale nie mieszka- 29,38%
3.współwłasciciele, którzy mają mieszkania ale nie uczestniczą w zebraniu, i nie mieszkają -10,34%
4. Zakład Gospodarki Mieszkaniowej- 31,99%
Członek (2 ) + (4) – przegłosują każdą uchwałe, mino ze nie sa związani sentymentalnie z ta kamienicą. Jak się bronić?. Dojdzie do tego ze zrobią nam dziki parking przed oknami na podwórku, a mieszkamy na I-szym piętrze, i do tego rury wydechowe będą w kierunku okien gdyż nie innej ma możliwości wyjazdu. Jak bronić się ?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 13 września, 2016 o 23:22

Szanowna Pani,
Nie napisała Pani czy wspólnota jest mała (do 7 lokali) czy duża. W tym pierwszym przypadku odsyłam do wpisów z cyklu „Spory w małej wspólnocie”. W tym drugim proponuję zaskarżenie uchwały do sądu, który rozstrzygnie czy uchwała nie narusza zasad prawidłowego zarządu bądź interesu właściciela.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Michał 4 października, 2016 o 18:52

Witam, nawiązując do tematu pragnę zapytać bo otrzymałem zawiadomienie o zebraniu wspólnoty na 19.10.2016 r. na godzinę 11:00. W zawiadomieniu podano, że proponowany porządek zebrania obejmuje: pkt 3.Przedstawienie uchwał w sprawach udzielenie pełnomocnictwa Dyrektorowi ZGM W.B. do podjęcia dalszych niezbędnych czynności związanych ze złożeniem wniosku do konkursu w ramach Programu Operacyjnego Infrastruktura i Środowisko 2014-2020 tj. „Kompleksowa likwidacja niskiej emisji na terenie konurbacji śląsko-dąbrowskiej” oraz „Wspieranie efektywności energetycznej w budynkach mieszkalnych w konurbacji Śląsko-dąbrowskiej” oraz pkt 4. Głosowanie uchwał o udzielenie pełnomocnictw do wszelkich czynności wynikających z regulaminu programu oraz zabezpieczenia środków finansowych poprzez upoważnienie do podpisania weksla in blanco na zabezpieczenie inwestycji” Moje pytanie brzmi czy Dyrektor może od nad współwłaścicieli żądać podpisania weksla in blanco w sytuacji, gdy nikt nas w ten temat dokładnie nie wprowadził, nie wiemy ile to będzie kosztować, na czym to będzie polegać i kto to będzie wykonywał i jaki kredyt nakażą nam zaciągnąć. Jako współwłaściciele mamy jedynie 22% udziałów w nieruchomości. Dodatkowo Zarządcą jest ZGM reprezentowany przez p. W.B. Zarządem również jest ZGM reprezentowany przez panią W.B. oraz pełnomocnikiem największego właściciela – miasta jest pani W.B. Biomy się konsekwencji finansowych związanych z wekslem in blanco. Czy takie działanie jest zgodne z prawem i czy w takim wypadku można zastosować „głos na głos” aby tego nie przyjmować.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 11 października, 2016 o 13:42

Szanowny Panie,
Co do głosowania „jeden na jeden”, to jeśli we wspólnocie większość udziałów (ponad 50%) należy do jednego podmiotu, to 20% właścicieli (tj. mających 20% udziałów) może żądać głosowania według zasady „jeden na jeden”.
Jeśli chodzi o decyzję w sprawie pełnomocnictw – istotnie, jeżeli nie znacie Państwo bliższych szczegółów, wstrzymałabym się z decyzją żądając uprzedniego zaznajomienia, udzielenia informacji i czasu do namysłu. Proponuję, by zażądać przełożenia głosowania na inny termin, a wcześniej dostępu do szczegółów programu, w tym obciążeń finansowych, jakie się z nimi wiążą.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Pawel 18 października, 2016 o 11:28

Witam mam pytanie w mojej wspólnocie głosy są podzielonie niemal ze pół na pół ale jeden lokator zamiast mieć A)0,06000 ma 0,04200 a inny ma zamiast B)0,03600 ma 0,04200 no i jest jeszcze lokal nie wyodrębniony który jest w posiadaniu dewelopera ten lokal ma ustalone udziału na B)0,06500 w zeczywistosci powinien mieć 0,06000 podobno dopuki nie zostanie wyodrębniony do puty nie poznamy prawdlowych udziałów a dzieję się tak ponieważ udziały muszą być równe 1 problem w tym ze zanizone udziały w grupie A są na niekorzyść grupy A jak i zawyżone udziały grupy B działają na niekorzyść grupy A w sumie dzięki temu przeciwna strona B ma 0,02900 na plus. niezgodnie z prawem ? Moje pytanie co można z tym zrobić i jak to się ma do głosowania nad uchwałami

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 9 listopada, 2016 o 21:41

Szanowny Panie,
Informacje zawarte w komentarzu niestety nie są dla mnie jasne. Udzielenie porady na tak postawione pytanie wykracza poza możliwości komentarza w blogu. Jeśli jest Pan zainteresowany otrzymaniem szczegółowej, odpłatnej porady, proszę o kontakt z Kancelarią.
Mogę jedynie wskazać, że we wspólnotach, w których udziały nie są równe 1 można żądać głosowania 1 na 1 o ile taki wniosek złożą właściciele reprezentujący co najmniej 1/5 udziałów.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Michał 2 listopada, 2016 o 14:08

Witam
W budynku mieszkalnym jestem właścicielem jednego z mieszkań. Niedawno odbyło się spotkanie właścicieli, na którym została powołana Wspólnota Mieszkaniowa i podczas którego przyjęto uchwały:
1. o planie gospodarczym,
2. o wyborze trzyosobowego zarządu
3. Regulamin Porządkowy Wspólnoty
Mam wątpliwości co do ważności zwołania zebrania i podjętych uchwał ponieważ:
a/ powiadomienie o zebraniu wysłane zostało poprzez e-mail, którego nie otrzymałem
b/ uchwały o wyborze zarządu i przyjęciu Regulaminu zostały podjęte przez aklamację

Proszę o potwierdzenie lub rozwianie moich wątpliwości

Pozdrawiam
Michał

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 9 listopada, 2016 o 21:55

Szanowny Panie,
Co do sposobu zwołania zebrania, to jeśli w akcie notarialnym, w którym określono zasady zarządu wspólnotą nie przewidziano takiej formy zawiadamiania, istotnie była ona nieprawidłowa.
Co do aklamacji – trudno mi jednoznacznie odpowiedzieć. Musiałabym mieć więcej szczegółów by odpowiedzieć.
Jeśli uważa Pan, że doszło do nieprawidłowości, może Pan zaskarżyć uchwały. W braku zaskarżenia po 6 tygodniach uchwał nie będzie już można wzruszyć.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Artur 9 lutego, 2017 o 09:27

Dzień dobry mam pytanie dotyczące głosowaniach na zebraniu wspólnoty, otóż w bloku jest 50 mieszkań w tym jedna osoba posiada 2 mieszkania wiec przy głosowaniu udziałami, ta osoba zawsze miała dwa głosy. Na ostatnim zebraniu postanowiono to zmienić i przejść na zasadę 1 na 1 czyli jeden właściciel 1 głos, tym samym 100% uprawnionych do głosowania zmniejszyła się z 50 do 49. I teraz najważniejsze na zebraniu pojawiło się 25 osób, które głosowały miedzy innymi nad powyższą zmianą, oraz innymi uchwałami, czy aby na pewno wszystko zostało prawidłowo przeprowadzone? czy nie powinno być tak, że aby jakakolwiek uchwała była ważna to” za” uchwałą powinno być przynajmniej w przypadku 50 uprawnionych- 26 osób „za”, a w przypadku 49 uprawnionych 25 osób „za”? a co za tym idzie konieczne jest zbieranie podpisów wśród osób nie obecnych na zebraniu? a może wystarczy że z pośród 25 głosujący większość jest za ( np 14 do 11) i każda podjęta uchwała jest ważna. Z góry dziękuje za pomoc

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 4 maja, 2017 o 23:19

Szanowny Panie
W przypadku głosowania udziałami nie ma znaczenia ile kto ma lokali – jeśli ktoś ma dwa, jego udziały podlegają sumowaniu. Jako że udział jest pochodną powierzchni lokalu, to bardzo mało prawdopodobne jest, zwłaszcza w przypadku budynku z tak dużą liczbą lokali, by z każdym lokalem związany był identyczny udział.
Aby zagłosować według metody 1 na 1 konieczne jest podjęcie w tej sprawie uchwały na zasadach ogólnych, czyli większością udziałów. Jeśli na zebraniu reprezentowane było ponad 50% udziałów i za uchwałą o zastosowaniu metody 1 na 1 było ponad 50% udziałów z ogółu wszystkich udziałów, to można było podjąć uchwałę według zasady 1 na 1. Jednak i w tym przypadku, by podjąć uchwałę, „za” musiałoby być ponad 50% głosów, czyli w tym przypadku 25. Jeśli ten warunek nie został spełniony, uchwały nie zostały podjęte i można żądać ustalenia ich nieistnienia jako niepodjętych.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Maurycy 10 lutego, 2017 o 17:37

Dzień dobry Pani Mecenas. Jestem zainteresowany poradą dot.
-w roku 2016 złożyłem pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej/duża/ 50 właścicieli, w drodze indywidualnego zbierania podpisów ponad 71 % wypowiedziało się za budową parkingu na terenie zielonym należącym w ułamkowej części do właścicieli./ wg planu zagospodarowania /mapa zasadnicza 1:500/teren ten jest terenem placu zabaw i rekreacji.Osobiście nie mam nic przeciwko lecz tą samą uchwałą podjęto decyzję , że wszyscy bez wyjątku mają łożyć na fundusz inwestycyjny na budowę parkingu ,osobiście czuję się pokrzywdzony,uważam , że uchwały prowadzą do uzyskania określonych członków korzyści kosztem innego członka tz.mnie oraz tą samą uchwałą zdecydowano o zaciągnięciu kredytu w wys.100,000,00.Pragnę nadmienić ,że na ogłoszenie wywieszone na klatkach dot.budowy parkingu za własne pieniądze wyraziło zainteresowanie tylko 32 właścicieli.Moje pytanie jaki koszt będzie tej porady.Nie będę utyskiwał , że moja sytuacja finansowa jest zła , / żona rak z przerzutami/ dlatego nie korzystałem z pomocy prawniczej przy pisaniu pozwu oraz nie będę korzystał podczas rozprawy.-przesłuchanie w powyższej sprawie wyznaczono na dzień 23 marca 2017r.Jeśli trzeba prześlę kopie dokumentów dot.sytuacji finansowej oraz uchwały.
Z wyrazami szacunku .Babula Maurycy

Odpowiedz

Zofia 23 lutego, 2017 o 17:26

Witam Panią
Mam prośbę czy może Pani odpowiedzieć na takie pytanie?
Naszym administratorem jest zakład budżetowy ZGKIM -dyrektor.Czy dodatkowo może pełnić funkcję przedstawiciela jednego z właścicieli we WM jakim jest GMINA w podejmowaniu uchwał na rocznym zebraniu WM.
Czy takie pełnomocnictwo jest zgodne z prawem.
Z poważaniem Zofia

Odpowiedz

Justyna 13 czerwca, 2017 o 18:57

Bardzo ciekawy artykuł. Zastanawiam się tylko, czy dobrze go zrozumiałam 🙂 Jeśli nie ma w ogóle zarządu we wspólnocie a miało miejsce głosowanie 1/1 (głosowanie udzialami jest tym członkom nieznane) bez podania przyczyn takiego głosowania w umowie bez uchwały, z pominięciem niektórych lokatorów, bez powiadomienia o treści uchwały to czy słusznie rozumiem, że w ogóle nie doszło do powziecia uchwały a tym samym czynność w jej wyniku jest nieważna? Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 22 czerwca, 2017 o 17:48

Istnieje takie ryzyko, jednak by to stwierdzić konieczne byłoby powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały lub powołanie się na ten fakt prawny w jakimkolwiek toczącym się sporze, tak, by sąd ocenił czy uchwała została podjęta czy nie.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Alina 16 sierpnia, 2017 o 22:35

Dzień dobry, jesteśmy w dość specyficznej sytuacji we wspólnocie (duża wspolnota) ponieważ developer ciągle posiada ponad 80% udziałów. Czy mozemy jakos wplynac na decyzje dotyczące zmian zagospodarowania przestrzeni? Chodzi o budowe tarasu na czesci wspolnej ktorej sie sprzeciwiamy.
Dziękuję i pozdrawiam!

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 22 sierpnia, 2017 o 18:14

W tej sytuacji macie Państwo tylko dwa rozwiązania – albo zaskarżanie poszczególnych uchwał do sądu na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali albo wystąpienie do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego.
Jeśli życzy sobie Pani bardziej szczegółowej porady w tej sprawie, proszę o kontakt z Kancelarią.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Edmund 17 stycznia, 2018 o 23:00

Witam.
Mam dwa pytania:
1. Czy w przypadku indywidualnego „dozbierania” głosów po zebraniu we wspólnocie mającej zarząd trzyosobowy i założeniu, że jeden członek zarządu chce zmian, a pozostali nie chcą wystarczy inicjatywa tego jednego członka zarządu? Czy może zarząd musi podejmować decyzje jednomyślnie lub większością?
2. Czy w przypadku chęci zmiany metody liczenia głosów z udziałów na 1:1 nie zachodzi błędne koło? Żeby zmienić metodę na 1:1 musimy przyjąć taką uchwałę starą metodą, która jest nieskuteczna, ponieważ liczona udziałami… Jak to jest?
Dziękuję z góry za odpowiedź.

Odpowiedz

Edmund 17 stycznia, 2018 o 23:29

Odnośnie punktu pierwszego, to chodzi o sytuację, w której zwołujemy zebranie sami (ponieważ zarząd nie zwołuje zebrań, lekceważąc wspólnotę) i podejmujemy jakąś uchwałę, ale brakuje kilku procent. Czy w takim przypadku dozbieranie indywidualne głosów nadal należy wyłącznie do zarządu? – bo jeżeli tak, to nigdy nie będziemy mieli szans na zmiany.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 13 marca, 2018 o 22:46

Szanowny Panie
Co do pytania pierwszego przyznam szczerze, że nie jest ono dla mnie do końca jasne.
Jeśli uchwała była głosowana na zebraniu to obowiązkiem zarządu jest zbierać pod nią kolejne głosy. Może to robić każdy członek zarządu z osobna.
Gdy chodzi o kwestię głosowania 1:1 – tak uregulował to ustawodawca. To wyjątek, stąd tak ostry wymóg, by go zastosować.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Marcin 22 stycznia, 2018 o 20:28

Witam. Mam pytanie co do głosowania wieksząścią udziałów. Czy jest obowiązek złożenia 2 podpisów współwłascieli miszkania (chodzi konkretnie o współmażonków bez rozdzielności) by całość 100 % udziału mieszkania był brany pod uwagę. Zarząd zastawia się regułą jeden podpis to tylko 50 % udziału.Z góry dziękuje za odpowiedź.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 13 marca, 2018 o 22:49

Szanowny Panie,
Jeśli lokal jest przedmiotem wspólności majątkowej małżeńskiej, każdy z małżonków jest pełnomocnikiem drugiego w zakresie zarządu wspólnym majątkiem. Dopiero w przypadku sprzeciwu małżonka wobec decyzji drugiego z nich należy domagać się wyraźnego oświadczenia.
Koncepcja, w której małżonkowie pozostający w ustroju wspólności ustawowej mający wspólne mieszkanie mają po 50% udziału we współwłasności lokalu jest sprzeczna z prawem. Wspólność ustawowa do współwłasność łączna, bez udziałowa i do momentu ustania wspólności nie ma żadnych podstaw by twierdzić, że każdy małżonek ma 50% udziału.
Pozdrawiam

Odpowiedz

zbig 24 stycznia, 2018 o 17:28

Szanowna Pani,
Pisze Pani, ze glosujac uchwale mozna wstrzymac sie od glosu. Moim skromnym zdaniem nie ma to zadnego sensu. WM jak wiadomo „podejmuje uchwaly”. Jesli wiec wszyscy wstrzymaja sie od glosu /teoretycznie mozliwe/ to WM nie podejmie uchwaly. UoWL mowi wyraznie, ze wlasciciel lokalu ma obowiazek wspoldzialania w zarzadzaniu. Zeby sie z tego obowiazku wywiazac przy glosowaniu uchwaly nalezy glosowac „za uchwala” lub „przeciw uchwale”. Tylko takie glosowanie zapewni jej podjecie lub nie.
Prosze nie odpowiadac.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 13 marca, 2018 o 22:53

Szanowny Panie,
Ależ dokładnie o tym napisałam w moim wpisie – że głos „wstrzymujący się” jest w istocie głosem przeciwko uchwale.
Czasem jednak rubryka „wstrzymał się” pojawia się, bo ludzie nie chcą wprost i jednoznacznie być przeciw. To w sumie taka trochę psychologia we wspólnocie.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Leokadia 11 marca, 2018 o 12:11

Dzień dobry,
Moja wspólnota liczy 9 mieszkań o różnej powierzchni. Stary statut przewidywał głosowanie 1/1. Wybrano nowy zarząd dwuosobowy, którego jestem członkiem od niedawna i staram się posiąść wiedzę prawną i ekonomiczną dot. wspólnot. Wspólnota jest niby duża ale zbliżona do małej. Dwoje właścicieli może przegłosować udzialami każdą uchwałę. Jednym z nich jest drugi czlonek zarządu, który czując się pewnie nie uzgadnia ze mną działań. Uważam, że do podejmowania działań potrzebna jest u nas zgoda obojga członków zarządu. Dwoje mieszkańców (właścicieli) jest biedniejszych i chciałabym, by uwzględniać tez ich rację. Czy sądy biorą pod uwagę także zasady współżycia społecznego w przypadkach działań we wspólnotach?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 13 marca, 2018 o 23:13

Szanowna Pani,
Zadała Pani zbyt wiele pytań, by można było na nie odpowiedzieć w ramach komentarza w blogu.
Celem uzyskania szczegółowej porady proszę o kontakt z Kancelarią.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Tadeusz 10 kwietnia, 2018 o 10:25

Szanowna Pani Mecenas,
Jestem członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej.
Wspólnota ma czterech właścicieli. Jeden z nich posiada ponad 50% (jest to spółka Skarbu Państwa). Pomimo że jesteśmy małą wspólnotą głosujemy według zasad jak dla dużej wspólnoty. W zdecydowanej większości głosujemy według zasady jeden właściciel, jeden głos. Chciałbym aby wspólnota przyjęła uchwałę o zaciągnięciu kredytu na remont części wspólnych. Spodziewam się wyniku 2 głosy za 2 głosy przeciw. Czy jeśli te 2 głosy za bedą miały ponad 50% udziałów w cześciach wspólnych to uchwała zostanie skutecznie przyjęta? Czy może w przypadku takiego remisu ilość udziałów jest nieistotna i tylko wynik 3 za 1 przeciw przesądzi o skuteczności uchwalenia uchwały?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 16 kwietnia, 2018 o 23:14

Szanowny Panie,
Rozumiem, że głosowanie według zasad obowiązujących w dużych wspólnotach wynika z faktu, że takie zasady wprowadziliście umową o zmianę sposobu zarządu zawartą przez wszystkich właścicieli w formie aktu notarialnego (ewentualnie wprowadzono te zasady na etapie wyodrębniania pierwszego lokalu w budynku). Tylko bowiem w tych przypadkach odstępstwa od zasad określonych w Kodeksie cywilnym są prawnie skuteczne.
Co do głosowania 1 na 1 – w takim przypadku udziały nie mają żadnego znaczenia. Jeśli jest 4 właścicieli, to do podjęcia uchwały potrzeba 3 głosów.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Zbychu 10 października, 2018 o 09:18

Mamy uchwałę częściowo podpisaną na zebraniu, częsiowo głosy zostały zebrane przez członka wspólnoty w drodze indywidualnego zbierania głosów. Mamy dwie osoby w zarządzie, a uchwała dotyczy odwołania zarządcy-administratora. Jak jest stwierdzana prawomocność uchwały? Jedna z osób z zarządu kategorycznie odmówiła udziału w głosowaniu i podpisania, że uchwała jest prawomocna. Czy wystarczy jeden podpis?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 6 listopada, 2018 o 15:05

Szanowny Panie,
Nie ma czegoś takiego jak „stwierdzenie prawomocności uchwały”. Uchwała zostaje podjęta, jeśli zagłosują za nią właściciele mający łącznie ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej. Brak podpisu zarządu czy też jednego członka zarządu nie ma wpływu na jej ważność i skuteczność.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Marcin 29 marca, 2019 o 17:37

Witam ma takie pytanie czy jak już było głosowanie dwa lata temu to czy można znowu zrobić głosowania nad tą samą ustawą teraz nie trzeba trzymać 5 latach

Odpowiedz

Elżbieta 10 kwietnia, 2019 o 14:27

Dzień dobry.
Pani Mecenas szukając na licytacjach komorniczych mieszkania, znalazłam interesujące mnie mieszkanie w kamienicy. Byłam kilkakrotnie w tej kamienicy szukając zarządcy, ponieważ chciałam dowiedzieć się o różne szczegóły dotyczące mieszkania. Była to sobota i niedziela . Zarządcy nie znalazłam a osoby które tam spotkałam odmówiły mi podania numeru tel. do zarządcy, ponieważ był to jego prywatny telefon. na klatce schodowej nie było żadnej informacji dotyczącej zarządcy ( zresztą w dalszym ciągu nie ma żadnej tablicy) Przeglądałam operat szacunkowy, przejrzałam księgę wieczystą oraz wspólną księgę wieczystą, nigdzie nie było wzmianki o kredycie zaciągniętym przez wspólnotę. Mieszkanie za wylicytowałam za dość dużą kwotę, kiedy weszłam do mieszkania okazało się że zadłużony poprzedni właściciel okradł go wykręcając wszystko co się da tj. wyposażenie łazienki tj. gazowy piec dwufuncyjny, prysznic, umywalkę oraz wszystkie grzejniki w mieszkaniu to dodatkowo wspólnota zaciągnęła kredyt na remont i trzeba go spłacać. w związku z tym są do wpłaty dwie kwoty na fundusz remontowy. uważam że zarządca umyślnie zataił kredyt oraz uniemożliwił kontakt do siebie. Moje pytanie czy ja powinnam spłacać kredyt o którym nie miałam możliwości się dowiedzieć. dodatkowo jak pytałam czy dłużnik trafił do sądu powiedział że tak a po jakimś czasie przyznał się że mnie oszukał że nie ma sprawy w sądzie i ją będzie kierował, tyle tylko że pieniądze z licytacji już zostały podzielone z pominięciem wspólnoty. Pani mecenas czy to wszystko jest zgodne z prawem i czy ja mam obowiązek spłacać ten kredyt gdybym o nim wiedziała to nie przystąpiłabym do licytacji , bo za taka kwotę mogłabym kupić lepsze ładniejsze mieszkanie a nie okradzione i z kredytem? Proszę o odpowiedź

Odpowiedz

Agata 3 czerwca, 2019 o 11:53

Szanowna Pani,
na terenie tzw. „ogródka” przy budynku wielorodzinnym mieszkaniec parteru postawił całkowicie samowolnie, bez jakichkolwiek konsultacji, wiatę/zadaszenie dużego tarasu. Właścicielem ogródka jest wspólnota, jego teren jest jedynie przekazany do wyłącznego użytkowania. Czy w związku z tym, jeśli zarząd wyrazi na to zgodę, można teraz (w momencie, gdy obiekt już istnieje), zatwierdzić jej obecność uchwałą? Czy w takim wypadku wystarczy większość, 51% głosów mieszkańców tzw. dużej wspólnoty, czy zgodę powinien wyrazić każdy z mieszkańców?
Pozdrawiam serdecznie

Odpowiedz

piotr 10 lipca, 2020 o 15:43

Witam , ja mam problem z koncesją do lokalu usługowego . Wspólnota wydała uchwałę na temat pozwoleń dla wszystkich lokali usługowych i muszę zebrać ponad 50 % głosów za , jednak uchwała jest z 2018 roku i na tą chwilę mam 33% i stoi w miejscu . Sam już zbierałem głosy ale większość zebranych głosów była nie ważna ponieważ podpisywali się pod nią osoby nie będące właścicielami mieszkań , co można zrobić w takim wypadku , czy zarząd może sam podjąć decyzję lub w jakiś inny sposób przeforsować uchwałę , data zakończenia głosowania mija 31.12.2020 tylko co to oznacza ? Bardzo proszę o pomoc bo już nie wiem gdzie się zgłosić i co robić . Zastanawiam się nad pozwem sądowym ale jest to moja ostateczność.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 27 lipca, 2020 o 11:46

Szanowny Panie,
Rozumiem, że chodzi o koncesję na sprzedaż alkoholu. Tu zgodnie z przepisami konieczna jest uchwała wspólnoty i zgoda zarządu nie wystarczy.
Trudno mi ocenić czy może Pan wystąpić z pozwem, bo nie wiem czy jest Pan właścicielem lokalu czy też na przykład najemcą. Dopiero na podstawie analizy dokumentów mogłabym stwierdzić jak można by Panu pomóc.
Jeśli jest Pan zainteresowany odpłatną poradą, proszę o kontakt z Kancelarią.
Pozdrawiam

Odpowiedz

majad 23 października, 2020 o 23:22

Witam, gdzie jest granica jeśli chodzi o tematykę uchwał. Moja wspólnota nie chce zbierac pieniędzy tylko z funduszu remontowego, a dodatkowo wymaga wpłat gotówkowych. Jest to ustanowione uchwałą. Czy to jest zgodne z prawem? Dla mnie to zmuszanie do zapłaty tylko dlatego ze chcą szybszej realizacji celu. Z funduszu zbieralismbysmy 5 lat a oni chcą zbierac 2 lata, a reszte dopłacić w gotówce. Kwoty są rzędu 5 tys więc jest to wg bardzo nie sprawiedliwe ze ta większość przegłosuje mniejszość…..

Odpowiedz

Paulina 10 listopada, 2020 o 18:53

Witam
Mam pytanie zarzad naszej wspolnoty nie chce zwolac zebrania na ktorym chcemy z walscicielami odwolac ich z zarządu i powołać inne osoby, niestety obecny zarzad dziala na szkodę wspólnoty, wlasciciele nie sa z niego zadowoleni.
Moje pytanie jest takie jezeli podejmiemy uchwale w drodze indywidualnego zbierania glosow, to jak mamy wyliczyc te glosy? czy zarzadca nieruchomosci powinien udostepnic nam te glosy i pomoc w wyliczeniach ?

Odpowiedz

Zbigniew 17 czerwca, 2021 o 11:29

Witam. Czy Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może anulować Uchwałę o przetargu na wynajem pomieszczeń piwnicznych, która jest krzywdząca dla aktualnych najemców mających umowy najmu.

Odpowiedz

Sylwia 26 lipca, 2021 o 15:59

Dzień dobry czy w tzw. dużej wspólnocie mogę brać udział w głosowaniu związanym z tematem wykupu lokalu od wspólnoty który obecnie dzierżawie . Czy jestem wyłączona z głosowania gdyż sprawa mnie dotyczy?
I czy jako członek wspólnoty( 6,55% udziału )mogę taką uchwałę wywołać , czy muszą to zrobić 2 osoby posiadające 19 % czy tylko zarząd . Z góry dziękuję za odpowiedź

Odpowiedz

Sylwia 26 lipca, 2021 o 16:00

Dzień dobry czy w tzw. dużej wspólnocie mogę brać udział w głosowaniu związanym z tematem wykupu lokalu od wspólnoty który obecnie dzierżawie ? Czy jestem wyłączona z głosowania gdyż sprawa mnie dotyczy?
Z góry dziękuję za odpowiedź

Odpowiedz

Dawid 27 lipca, 2021 o 12:15

Witam mam pytanie … Wspólnota 29 mieszkań
1. czy zarządca ma prawo sama układać treści uchwał nie konsultować z zarządem?
2. Czy gdy zagłosowałem nad uchwałą na spotkaniu wspólnoty a uchwała została jeszcze nie podjęta są zbierane indywidualnie głosy mogę zmienić swój głos ( zmiana spojrzenia na uchwale)
3. Czy indywidualne zbieranie głosów to wysłanie przez zarządcę emaila z pytaniem o zdanie ( karta głosowania do wydrukowania wypełnienia i zeskanowania i odesłania)
4. Czy zarząd tworząc uchwale wybierając indywidualne zbieranie głosów może np. pozbierać głosy wszystkich mieszkańców współpracujących dobrze z zarządem ( za uchwała ) a reszcie która jest przeciw po uzyskaniu 50% plus 1 przesłać uchwale do wiadomości i oddania głosu?!

Odpowiedz

Thomas 17 listopada, 2022 o 14:26

W swoim artykule nie pisze Pani nic o wymogu jednomyslnosci przy podejmowaniou uchwal przez wspolnote, a przeciez zwykla wiekszosc chyba nie wystarczy, aby wspolnota zadecydowala np. o zburzeniu nieruchomosci i wybudowaniu na jej miejscu wiekszego i nowoczesniejszego budynku?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 21 stycznia, 2015 o 20:26

Niestety tak czy siak sprawa pewnie skończy się w sądzie. Bo jeśli zarząd „nie słucha” członków wspólnoty to albo trzeba zmienić go uchwałą albo zwrócić się o pomoc do sądu wnosząc o ustanowienie zarządcy przymusowego.
Co do Pana pierwszego pytania – nie da się jednoznacznie określić sytuacji, w których uchybienia przy podejmowaniu uchwały (albo zwoływaniu zebrania) mają lub mogą mieć wpływ na treść uchwały. Sąd bada to w każdej sprawie z osobna, a rzeczą uczestników jest wykazanie,że taki wpływ był lub mógł być, albo wręcz odwrotnie, że uchybienia formalne nie miały wpływu na treść uchwały. Wszystko zależy od tego, po której stronie jesteśmy.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 13 kwietnia, 2015 o 22:00

Nie wiem jaki efekt chciałaby Pani uzyskać. Proszę o więcej informacji. Wyjaśniam przy tym, że szczegółowe porady są płatne. Proszę o kontakt z Kancelarią w sprawie uzgodnienia wynagrodzenia.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 13 kwietnia, 2015 o 22:10

Rozumiem, że za uchwałą w trybie mieszanym oddano ponad 50% głosów. Jeśli tak, uchwała została powzięta. Nie bardzo rozumiem w czym jest problem. Jeśli jednak Państwo uważacie, że uchwałę podjęto z naruszeniem prawa, należy ją zaskarżyć do Sądu.

Odpowiedz

Grazyna 14 kwietnia, 2015 o 18:11

Chodzi mi czy zarzad uzydkal absolutorium przy 39% za i 31%przeeciw.pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 14 kwietnia, 2015 o 20:16

Nie. Do udzielenia absolutorium konieczne byłoby 50% + 1 udziałów (głosów) za.

Odpowiedz

Ewa 14 lipca, 2015 o 13:41

Bardzo uprzejmie dziękuję. Też mi się wydaje, że taka sytuacja nie powinna się zdarzyć. Wydaje mi się, że błąd nastąpił przy sprzedaży ostatnich mieszkań. Ściągnięcie wszystkich na raz do notariusza jest praktycznie niemożliwe (no chyba, że upoważnienia do reprezentacji dadzą komuś). Ostatnio były właściciel stwierdził, że może komuś jednemu przekazać swoje udziały i będzie po kłopocie. Tylko czy tak można? Procent jest w sumie tak mały, że nie będzie przechylał czary głosowania wg udziałów na niczyją stronę. Szczerze mówiąc byłoby najprościej właśnie w ten sposób. No nic, jakoś będziemy z tego musieli wybrnąć.
jeszcze raz serdecznie dziękuję za poświęcony czas. Wszystkiego dobrego 🙂

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 12 października, 2015 o 12:02

Szanowna Pani,
Proszę o kontakt w tej sprawie poprzez formularz kontaktowy lub bezpośrednio ze mną na adres mailowy: natalia.klima@adwokatura.pl
Pozdrawiam

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 9 listopada, 2016 o 21:58

Szanowna Pani,
Jeśli ma Pani dowody na nieprawidłowości, w szczególności fałszerstwo podpisów, to taką sprawą powinna zająć się prokuratura.
Myślę, że zarówno w tej sprawie, jak i w pozostałych warto rozważyć kontakt z Kancelarią (lub na mój adres mailowy: natalia.klima@adwokatura.pl) celem ewentualnego zlecenia sprawy, czy choćby udzielenia odpłatnej, szczegółowej porady. Z tego co Pani pisze, sprawa jest dość skomplikowana, więc trudno będzie mi szczegółowo odnieść się do Pani wątpliwości w komentarzu w blogu, który nie służy do tych celów 🙂
Oczywiście jestem wdzięczna za wszelkie uwagi – ma Pani rację co do dwóch literówek.
Pozdrawiam serdecznie.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska 17 listopada, 2015 o 13:28

Szanowna Pani,
W mojej ocenie treść pełnomocnictwa jest prawidłowa. Przecież poza uchwałami objętymi porządkiem obrad, który był przekazany członkom wspólnoty na zebraniu mogą być podejmowane także inne uchwały. Gdyby iść tokiem rozumowania zarządcy, to taki pełnomocnik nie mógłby głosować nad uchwałami nie objętymi porządkiem obrad, bo nie byłyby wymienione w treści pełnomocnictwa.
Widzę jednak inny problem – pełnomocnictwo uprawnia do głosowania nad uchwałami podejmowanymi w konkretnym dniu i na zebraniu wspólnoty, nie zaś do głosowania w drodze indywidualnego zbierania głosów. I to jest coś, co można by zakwestionować. Oczywiście kwestia skuteczności kwestionowania może podlegać wyłącznie ocenie sądu.
Pozdrawiam serdecznie

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Dziękuję, że chcesz skomentować mój artykuł! Jednak jeśli szukasz pomocy w swojej sprawie to musisz wiedzieć, że moja odpowiedź ma charakter odpłatny. W tym celu skontaktuj się ze mną, korzystając z zakładki Kontakt.

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Piotrowscy Spółka Partnerska Adwokatów Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Piotrowscy Spółka Partnerska Adwokatów z siedzibą w Katowicach.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem sekretariat@kancelariapiotrowscy.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: