Czy ja pójdę siedzieć Pani Mecenas?

To pytanie zadaje wielu klientów tzw. „karnych”. Jak doskonale wiesz, jestem adwokatem, więc obrona w sprawach karnych to mój chleb powszedni. Mogłeś to zauważyć czytając mojego bloga – tematyka „karna” przewijała się już wcześniej: pisałam o wspólnocie mieszkaniowej jako pokrzywdzonej przestępstwem, a także o nowym przestępstwie tzw. czyszczenia kamienic. Dziś będzie o odpowiedzialności karnej osób zarządzających nieruchomościami. Bo jeśli myślałeś, że wykonując tę trudną profesję nie narażasz się na taką odpowiedzialność, to bardzo się myliłeś.

Współpracując wiele lat z zarządcami nieruchomości niejednokrotnie doradzałam im w trudnych sytuacjach, gdy na przykład w zarządzanym przez nich budynku wybuchł pożar, albo ktoś spadł z dachu. Na szczęście za każdym razem okazywało się, że zarządcy swoje obowiązki wykonywali prawidłowo, ale czasem wystarczy niewielkie zaniedbanie i sprawa karna gotowa.

Faktem jest, że 1 stycznia 2014r. wraz z tzw. deregulacją zawodu zarządcy nieruchomości zniknęło z ustawy o gospodarce nieruchomościami wykroczenie polegające na prowadzeniu działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami bez licencji zawodowej, to zarządzając nieruchomością (nawet z licencją) możesz popełnić przestępstwo. Przyjmujesz bowiem na siebie zobowiązanie do utrzymania nieruchomości w należytym stanie. Co to znaczy?

Przede wszystkim powinieneś zapewnić należyty stan techniczny nieruchomości – przeprowadzać niezbędne przeglądy, konieczne remonty, wykonywać zalecenia nadzoru budowlanego. Inaczej mówiąc – musisz dbać, by zarządzana przez Ciebie nieruchomość nie stwarzała zagrożenia dla zdrowia i życia ludzi. Przy czym nie chodzi tu tylko o mieszkańców, ale także o osoby trzecie, które z nieruchomości korzystają, a nawet przechodzą obok niej. To bowiem zarządca odpowiada za odśnieżenie chodnika czy też usunięcie śniegu i sopli z dachu, które mogłyby zrobić krzywdę przechodniom.

Jeśli cokolwiek się stanie, musisz udostępnić na żądanie uprawnionych organów wszelką niezbędną dokumentację potwierdzającą, że należycie wypełniałeś wszelkie obowiązki. Dlatego tak ważne są „papierki” – musisz prowadzić na bieżąco książkę obiektu, przechowywać wszelkie opinie, decyzje, korespondencję dotyczącą nieruchomości.

Taka sama skrupulatność w prowadzeniu dokumentacji jest konieczna także jeśli chodzi o finanse. Dotyczy to zarówno zarządu wspólnotami, jak i „zwykłą” współwłasnością, a także własnością. Zawsze bowiem w jakiejś mierze zarządca (lub zarząd) dysponuje środkami osób trzecich – czy to właściciela nieruchomości, czy to współwłaścicieli, czy to wspólnoty. Jeśli nie będziesz w stanie rozliczyć się z powierzonych Ci pieniędzy, możesz w najgorszym wypadku zostać oskarżony o przywłaszczenie mienia, oszustwo lub kradzież.

Okazuje się, że zarządzanie nieruchomościami to nie taka prosta sprawa. Pamiętaj przy tym, że odpowiedzialność karna to nie jedyne ryzyko. Jeśli bowiem zarządca nienależycie realizuje swoje obowiązki, wspólnota czy współwłaściciele nieruchomości, a także osoby trzecie, mogą kierować do niego także roszczenia o charakterze odszkodowawczym. Inaczej mówiąc – jeśli zarządzając nieruchomością wyrządzisz szkodę, będziesz musiał ją naprawić.

Konkluzja jest jedna: na zarządzaniu nieruchomościami trzeba się znać. Po raz kolejny okazuje się, że niektóre zawody powinny być w jakimś stopniu kontrolowane. Moim zdaniem na pewno należy do nich zawód zarządcy nieruchomościami.

{ 4 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

alicja Styczeń 24, 2017 o 20:02

Nasz zarzadca wszystkie przepisy zlamal zaniedbanie brak przegladu budynku adwokat oplacony prze zemnie prosba o pomoc dziala przeciwko mnie gubi dokumenty klamie przeszkadza co robic .Prosze o pomoc.

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Luty 7, 2017 o 11:16

Szanowna Pani
W tej sytuacji mogę Pani zaproponować wyłącznie kontakt osobisty z Kancelarią lub bezpośrednio ze mną – telefonicznie lub mailowo na adres: natalia.klima@adwokatura.pl
Pozdrawiam

Odpowiedz

Marta Czerwiec 28, 2017 o 10:36

co zrobić kiedy członkowie nasze wspólnoty będący właścicielami ogródków przy mieszkaniu ogrodzili sobie je niezgodnie ze stanem prawnym znacznie zabierając część wspólną , za którą wszyscy mieszańcy płacą podatki. zarząd wspólnoty oraz firma powołana do administrowania wspólnota nic nie robią w tym kierunku aby naprawić szkodę.
Kiedy jedna z mieszkanek próbowała z tym toś zrobić, jej auto zostało oblane środkiem chemicznym przeciwko dzikom, przez mieszkańca z parteru jednego z właścicieli ogródków przy-lokalowych, który o co najmniej 20m2 zwiększył sobie ogródek z części wspólnej.
na dokładkę w aktach notarialnych mamy wpis że developer będzie przez 3 lata naszym zarządcą. proszę o pomoc co z tym zrobić. Ponieważ po tym incydencie z autem ludzie się boją cokolwiek działać aby ogródki zostały postawione (ogrodzone) zgodnie ze stanem prawnym.
czy możemy w takim przypadku odwołać zarząd wspólnoty?

pozdrawiam i dziękuję za pomoc

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Sierpień 22, 2017 o 17:44

Szanowny Panie,
Oczywiście ta sytuacja jest skrajnie nieprawidłowa. Oblanie samochodu powinno zostać zgłoszone na policję. Zwróciłabym się także do zarządu i zarządcy na piśmie o podjęcie stosownych działań. Można także wystąpić do sądu o ochronę naruszonego posiadania – roszczenie przedawnia się po roku od naruszenia.
W przypadku dalszych pytań proszę o kontakt z Kancelarią. Informuję, że porady są odpłatne.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Dziękuję, że chcesz skomentować mój artykuł! Jednak jeśli szukasz pomocy w swojej sprawie to musisz wiedzieć, że moja odpowiedź ma charakter odpłatny. W tym celu skontaktuj się ze mną, korzystając z zakładki Kontakt.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: