Co tak naprawdę daje Ci nowelizacja ustawy o własności lokali

Ten wpis jest dla Ciebie, jeśli:

  1. jesteś członkiem wspólnoty, a jednocześnie współwłaścicielem lokalu w tej wspólnocie (ale tylko w częściach ułamkowych),
  2. jesteś członkiem tzw. wspólnoty garażowej,
  3. jesteś członkiem wspólnoty, w której jest wspólnota garażowa, ale ty do niekoniecznie do niej należysz,
  4. jesteś członkiem wspólnoty, w której jest wspólnota garażowa, której członkiem jest deweloper, i który na dodatek ma jeszcze mnóstwo niesprzedanych lokali w budynku i spory udział w nieruchomości wspólnej.

Niedawno zwrócił się do mnie klient, który ma problem z deweloperem. Nie chce on „utworzyć” wspólnoty (zapewne jako uważny czytelnik bloga wiesz, że wspólnoty się nie „tworzy”, a powstaje ona z mocy samego prawa – więcej na ten temat we wpisie Jak powstaje wspólnota mieszkaniowa), bo ma w nieruchomości jeszcze prawie 50% udziałów (ale mniej niż 50%) w związku z niesprzedanymi lokalami i nie chce pokrywać kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej do czasu zbycia lokali. Dodatkowo deweloper jest wraz z innymi członkami wspólnoty współwłaścicielem garażu wielostanowiskowego.

Dotąd w takiej sytuacji pozostali właściciele mogli zrobić jedno – iść do sądu i żądać ustanowienia zarządcy sądowego. Bo nie ma innego wyjścia, gdy nie da się powołać zarządu z uwagi na opór jednego z członków wspólnoty, który mimo, że nie posiada większości udziałów, blokuje możliwość podejmowania uchwał przez pozostałych jej członków.

A jak to będzie po wejściu w życie ustawy z 12 czerwca 2015r. o zmianie ustawy o własności lokali?

Będzie lepiej.

Obecnie przyjmuje się, że w przypadku współwłasności lokalu prawo do związanego z nim udziału w nieruchomości wspólnej przysługuje wszystkim współwłaścicielom niepodzielnie, co oznacza, że muszą oni współdziałać we wszystkich sprawach, w tym także w głosowaniach na zebraniu wspólnoty (zobacz więcej na ten temat we wpisie Gdy lokal ma kilku właścicieli…). Problem ten był szczególnie istotny w przypadku tzw. wspólnot garażowych, które zwykle mają dość spory, bo ok. 25-35% udział w nieruchomości wspólnej i bardzo wielu współwłaścicieli (od kilkunastu do nawet kilkuset). Taka konstrukcja w praktyce wykluczała ich od głosowania, bo w zasadzie wszelkie decyzje powinni podejmować jednomyślnie (ponieważ należało stosować przepisy Kodeksu cywilnego, a skoro wspólnota uchwały podejmuje w sprawach niezwykłych, to konieczna była jednomyślność współwłaścicieli garażu). Czasami wspólnoty garażowe wręcz paraliżowały działanie wspólnoty, która nie mogła podjąć uchwał z uwagi na brak większości głosów.

Po wejściu w życie nowelizacji będzie łatwiej – po pierwsze każdy współwłaściciel lokalu w częściach ułamkowych będzie miał swój własny udział w nieruchomości wspólnej. To oznacza, że jeśli taki współwłaściciel garażu ma także samodzielny lokal, to w czasie głosowania na zebraniu należy doliczyć do jego udziałów związanych z własnością lokalu udział związany ze współwłasnością garażu.

Przykład? Proszę bardzo:

Deweloper ma w nieruchomości wspólnej 45% udziałów z tytułu niesprzedanych jeszcze lokali. Jednocześnie jest współwłaścicielem w 75% garażu wielostanowiskowego. Z garażem związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 30%. Aby obliczyć udział dewelopera w nieruchomości wspólnej z tytułu współwłasności garażu należy pomnożyć jego udział w garażu i ogólny udział związny z własnością całego garażu w nieruchomości wspólnej, czyli 0,75 x 0,3 = 0,225. To oznacza, że łączny udział dewelopera w nieruchomości wspólnej to 67,5%, czyli … większość!

Co za niespodzianka!

Po wejściu w życie nowelizacji może się okazać, że w Twojej wspólnocie istnieją warunki do głosowania według zasady 1 na 1. Bo skoro deweloper ma ponad 50% udziałów w nieruchomości, to głosowanie tą metodą należy przeprowadzić na każde żądanie właścicieli lokali posiadających co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. W rezultacie tak naprawdę każdy członek wspólnoty będzie miał tylko jeden głos, także wtedy, gdy ma lokal (lub więcej lokali) i udział w garażu, ponieważ w głosowaniu 1 na 1 każdemu właścicielowi przysługuje jeden głos bez względu na liczbę lokali w nieruchomości (jeśli chcesz poczytać o głosowaniu 1 na 1, przeczytaj wpis Głosujemy).

Dzięki temu działając w porozumieniu z pozostałymi członkami wspólnoty możesz przegłosować decyzje, które nie podobają się deweloperowi. Wystarczy, że za uchwałą zostanie oddanych ponad 50% głosów. Taka uchwała będzie wiążąca także dla dewelopera.

Okazuje się, że nowelizacja ułatwi życie nie tylko w tych wspólnotach, gdzie istnieją wspólnoty garażowe, ale może pomóc także w walce z deweloperem, który nie do końca przestrzega przepisów ustawy o własności lokali.

{ 7 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

krzysztof Sierpień 16, 2015 o 16:13

Witam, a jak wyglada temat nowelizacji tej ustawy w kontekscie „otwartych” uchwal mieszkaniowych w trybie indywidualnego zbierania glosow? Na moim osiedlu zbieranie podpisow trwa w niektorych przypadkach miesiacami. Co warunkuje, ze mozemy skorzystac z nowych przepisow?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Sierpień 21, 2015 o 13:33

Podobne pytanie już się pojawiło w blogu. To dość skomplikowane zagadnienie i planuję w tej sprawie wpis.
Myślę, że coś się pojawi po wakacjach, bo obecnie jestem między urlopami 🙂
Pozdrawiam.

Odpowiedz

Elicja Wrzesień 10, 2015 o 10:57

Czy można na bardziej skomplikowanym przykładzie pokazać liczenie udziału po nowelizacji / wskazanie udziałów/

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Wrzesień 11, 2015 o 11:03

Szanowna Pani,
Jako że wysłała Pani taki szczegółowy przykład do Kancelarii, proszę oczekiwać na maila w tej sprawie.
Pozdrawiam,

Odpowiedz

Bogumiła Bielas Maj 20, 2016 o 13:32

Dzień dobry, dzisiaj otrzymałam powiadomienie następującej treści:

Odpowiedz

piotr Grudzień 15, 2016 o 20:14

witam,
co w przypadku takim na zebraniu wspólnoty mieszkanka złożyła pismo z podpisami 1/5mieszkańców o głosowaniu jeden na jeden pobieważ okazało się coś nie tak jest z udzałami bo jedna z mieszkanek zamiast mieć udział 0.047 to ma 0,057. czy w tum przypadku maja prawo zarzadać takiego głosowania? po głosowaniu okazało sie że za dana uchwałą jest pół na pół. i co teraz?

Odpowiedz

Natalia Klima-Piotrowska Luty 7, 2017 o 11:34

Niestety podał Pan za mało informacji by szczegółowo odpowiedzieć.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Dziękuję, że chcesz skomentować mój artykuł! Jednak jeśli szukasz pomocy w swojej sprawie to musisz wiedzieć, że moja odpowiedź ma charakter odpłatny. W tym celu skontaktuj się ze mną, korzystając z zakładki Kontakt.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: