Wsparcie w sporach z deweloperem

Często, bardzo często członkowie wspólnot mieszkaniowych skarżą się na deweloperów. Problemy zwykle dotyczą dwóch tematów:

  1. zarządu nieruchomością wspólną,
  2. wad nieruchomości.

Poradę w każdej takiej sprawie zaczynam od analizy umowy, którą klient zawarł z deweloperem. A można tam znaleźć różne „kwiatki”, które mają zabezpieczyć interesy dewelopera, a właścicielom lokali odbijają się czkawką przez lata.

Dlatego zachęcam do szczegółowego analizowania umów podpisywanych z deweloperem PRZED ich podpisaniem. Zachęcam też do czytania świetnego bloga o umowie z deweloperem prowadzonego od kilku lat przez Panią Mecenas Joannę Marską-Romaniszyn ze Szczecina. Przyznam, że sama chętnie i czytuję jej wpisy i od dawna subskrybuję tego bloga.

Zachęcam do czytania artykułów w blogu umowazdeweloperem.pl także i Ciebie, bo naprawdę warto.

Pierwsze skazanie za utrudnianie korzystania z lokalu

„Pani Mecenas on nie płaci!!! Odetnę mu prąd! A potem wodę!!! Nie będę czekać na eksmisję – sam pójdzie…” – przyznam szczerze, że zdarzyło mi się słyszeć takie słowa od zdesperowanego właściciela lokalu. Zwykle chodziło o potężnie zadłużonych najemców, którzy na dodatek niszczyli klatkę schodową (potrafili na przykład wyrwać w korytarzu całkiem nowe okno i wstawić w „swojej” kuchni), zastraszali innych lokatorów, a często i właściciela, regularnie urządzali libacje kończące się interwencją policji.

Na szczęście Kodeks Hammurabiego z naczelną zasadą „oko za oko, ząb za ząb” jest już tylko historią. W cywilizowanym świecie nie odpowiadamy pięknym za nadobne, nie możemy bezprawiem reagować na bezprawie. Są procedury, które ostatecznie doprowadzą do wyeksmitowania uciążliwego lokatora, a nawet takie, które pozwalają na zlicytowanie lokalu właściciela, który jest uciążliwy dla innych członków wspólnoty.

Bywało i tak – i zapewne słyszałeś o tym lub czytałeś, że do nieruchomości wkraczali tzw. czyściciele kamienic. Ich celem było zawsze opróżnienie budynku z dotychczasowych najemców – lokatorów, którzy zwykle płacili dość niskie czynsze, bo nikt ich przez lata nie podwyższał, a często nie płacili wcale… Czyściciele stosowali różne metody by „wykurzyć” lokatorów… Zdarzało się im wyłączać prąd, wodę, ogrzewanie…

W pełni rozumiem prawa właściciela. Ale zawsze należy zachować proporcje. Pozbawienie lokatora, nawet takiego, który nie płaci, dostępu do mediów, nie może podlegać ochronie. W styczniu 2016 r. w Kodeksie karnym pojawiło się nowe przestępstwo polegające na utrudnianiu innej osobie korzystania z lokalu mieszkalnego przy użyciu tzw. przemocy pośredniej. Przepis obowiązuje już prawie dwa lata i…

Pod koniec sierpnia w Poznaniu zapadł pierwszy wyrok skazujący w sprawie z art. 191 par. 1a kk. Co ciekawe, pokrzywdzonymi nie byli lokatorzy wynajmujący lokal, ale współwłaściciele nieruchomości!!! Oskarżony chciał, by się wyprowadzili, a gdy odmówili, próbował pozbyć się ich innymi metodami – odcinano im prąd i wodę, pozbawiono budynek okien, by go wychłodzić, zanieczyszczano klatkę schodową.  Takie zachowania Sąd uznał za przestępstwo.

Wyrok nie jest prawomocny. Ciekawa jestem czy oskarżony zgodzi się z wyrokiem, czy wniesie apelację. A jeśli tak, to czy Sąd Okręgowy podzieli zapatrywania Sądu Rejonowego.

Nie musisz płacić 150 zł za parkowanie

Wiedziałeś, że aż w 75% polskich gospodarstw domowych jest co najmniej jeden samochód? I że według stanu na 8 czerwca 2017 r. w Polsce było zarejestrowanych ponad 28,5 miliona pojazdów, w tym około 22 miliony samochodów osobowych? W tej sytuacji nie może dziwić brak miejsca do parkowania. Jeśli jesteś kierowcą, zapewne sporo czasu straciłeś już na szukanie parkingu. A być może straciłeś i pieniądze.

Jakiś czas temu pisałam o wysokich opłatach za parkowanie wprowadzonych na jednym z katowickich osiedli.  Jeżeli nie mieszkasz na jego terenie (lub nie odwiedzasz któregoś z mieszkańców), za parking musisz zapłacić 150 zł, a czasem 200 zł, i to bez względu na to jak długo parkujesz.  W braku zapłaty (a „parkingowych” nie ma) na kole jest montowana blokada.  Zasady działania takich prywatnych parkingów na terenie spółdzielni lub wspólnot są zwykle zbliżone – właściciel terenu (czyli spółdzielnia lub wspólnota) zawiera z zewnętrzną firmą umowę. Ta firma zajmuje się ściąganiem opłat i blokad.

No i teraz pytanie – czy tak wolno? Często klienci i czytelnicy bloga piszą do mnie w tej sprawie oburzając się na blokady i nadmierne ich zdaniem opłaty. Uważam, że właściciel terenu może określić zasady korzystania z niego przez osoby trzecie, w tym wprowadzić opłaty. Nie ma jednak prawa do tego, by nakładać blokadę na koło samochodu, czy w inny sposób go unieruchamiać.

Problem zwykle sprowadza się do tego co zrobić, gdy na kole jest blokada, a przedstawiciel „firmy parkingowej” żąda zapłaty uzależniając od niej zdjęcie blokady. A Ty akurat nie masz przy sobie 150 zł… W podobnej sytuacji znalazła się mieszkanka Katowic. Zdecydowała się zapłacić 150 zł parkingowemu, po czym skierowała do Sądu Rejonowego pozew o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia w tej kwocie przeciwko „firmie parkingowej”.

Sąd Okręgowy w Katowicach w wyroku z dnia 23 czerwca 2017 r. stwierdził, że

„zakładanie blokad na koła pojazdów przez osoby utrzymujące porządek w zakresie parkowania pojazdów (porządkowych), działających w imieniu lub na rzecz zarządcy terenu nie znajduje oparcia w przepisach prawa w tym i w ustawie z dnia 20 czerwca 1997 r. Prawo o ruchu drogowym (Dz.U.2017.1260 j.t.). Zakładanie blokad jest wręcz w takiej sytuacji środkiem represji mającym na celu wyegzekwowanie żądanej opłaty. Jest to środek ograniczający prawo własności pozostaje tym samym w wyłącznej sferze władztwa państwa. Natomiast własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy.”

Sąd wypowiedział się także o dopuszczalności pobierania opłat przez zewnętrzną firmę, która zarządzała parkingiem. Uznał, że do pobierania opłat uprawniony jest wyłącznie właściciel albo zarządca terenu, jeśli został do tego wyraźnie upoważniony przez właściciela. Nadto w ocenie Sądu nie można twierdzić, że korzystanie z parkingu na terenie prywatnym – w przeciwieństwie do parkingów komunalnych – nie jest tzw. drobną sprawą życia codziennego. Stąd płynie prosty wniosek, że sama tablica informująca o płatnościach za parking nie wystarczy, by kierowca był zobowiązany do zapłaty drakońskiej opłaty za parkowanie.

Pamiętaj więc, że możesz odmówić zapłaty i to nie tylko wtedy, gdy zostanie Ci założona blokada. A jeśli już zapłaciłeś możesz domagać się zwrotu opłaty przed sądem.

Uważasz ten post za wartościowy, a może znasz kogoś, komu się przyda? Udostępnij go na swoim Facebooku!

Po co są nam potrzebne wolne sądy?

20170828_104409

Na pewno słyszałeś kiedyś o użytkowaniu wieczystym – to prawo do korzystania z nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa lub gminy. Użytkownik wieczysty włada nieruchomością gruntową jak właściciel, może także swoje prawo sprzedać, z tym, że musi uiszczać właścicielowi opłaty roczne za to korzystanie (pisałam o tym kiedyś tutaj). Poza tym prawo to jest ograniczone w czasie – zwykle ustanawia się je na 99 lat, ale zdarzają się i krótsze okresy.

Często zdarza się, że na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste budowane są budynki wielolokalowe. Często na takich gruntach budują deweloperzy. Być może więc i Ty jesteś właścicielem lokalu, z którym związany jest udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu, a nie w prawie własności.

Co to oznacza dla Ciebie jako właściciela? Wspólnota istniejąca w takim budynku funkcjonuje na dokładnie takich samych zasadach, na jakich w każdej innej nieruchomości, gdzie właściciele lokali są równocześnie współwłaścicielami nieruchomości. Dotyczy to także sytuacji, w których gmina (lub – rzadziej – Skarb Państwa) nadal posiada w nieruchomości niewydorębnione lub wyodrębnione lokale. Mimo to przy podejmowaniu decyzji przez wspólnotę mieszkaniową właściciele lokali mają tyle głosów ile udziałów w prawie użytkowania wieczystego, a gmina (lub Skarb Państwa) resztę.

Wspominałam powyżej, że użytkowanie wieczyste jest ograniczone w czasie. Co zatem stanie się jeśli okres, na który zostało ustanowione zakończy się? Jaki to będzie miało wpływ na prawo własności do lokalu?

Sądy wypowiadały się w tej sprawie i orzeczenia zmierzały w dwóch przeciwnych kierunkach – w części wyroków sądy uznawały, że zakończenie okresu użytkowania wieczystego powoduje wygaśnięcie prawa własności lokalu, ponieważ było ono związane z prawem, które przestało istnieć. Wiele było jednak takich wyroków, gdzie sądy uznawały, że prawo własności do lokalu będzie istnieć nadal, ponieważ prawo użytkowania wieczystego ma tzw. charakter akcesoryjny czyli jest związane z prawem własności lokalu.

Tak czy siak, taka rozbieżność w orzecznictwie jest dość przerażająca, prawda? Nikt z nas nie chciałby chyba znaleźć się w sytuacji, w której miałby stracić prawo własności swojego mieszkania bo wygasło jakieś inne prawo z nim związane…

Na szczęście problem dostrzegł Rzecznik Praw Obywatelskich i skierował pytanie do Sądu Najwyższego w powyższej sprawie. W miniony piątek Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów podjął uchwałę o sygn. III CZP 11/17, w której stwierdził:

Upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie.

Uff…

I właśnie dlatego potrzebne są nam wszystkim wolne sądy.  Gdyby bowiem sędziowie nie kierowali się prawem oraz własną wiedzą i doświadczeniem, czyli inaczej mówiąc – gdyby sędziowie nie byli niezawiśli i ulegali wpływom osób trzecich, mogliby uznać, że konieczna jest ochrona interesu Skarbu Państwa lub gmin. A wtedy odpowiedź na pytanie prawne Rzecznika Praw Obywatelskich mogłaby być inna.

Przepraszamy za usterki

Niestety. Nawet w przypadku tzw. nowej deweloperki zdarzają się usterki. Fachowo po prawniczemu zwane wadami. Pisałam jakiś czas temu, że od 25 grudnia 2014 r. masz więcej czasu na to, by dochodzić przysługujących Ci z tytułu wad uprawnień i roszczeń. A jak to wygląda w praktyce?

Przed grudniem 2014 r. rękojmia odnosiła się wyłącznie do wad budynku, a dziś dotyczy nieruchomości. To oznacza, że możesz dochodzić roszczeń wobec dewelopera także jeśli wady będą dotyczyły działki, na której stoi budynek. Na przykład, gdyby okazało się, że pod ziemią składowane były odpady radioaktywne. Albo gdyby deweloper nieprawidłowo wykonał chodniki.

Wcześniej warunkiem skorzystania z rękojmi był tzw. akt staranności, czyli pisemne zawiadomienie sprzedającego o wadzie w terminie jednego miesiąca od jej wykrycia. Brak zawiadomienia powodował, że uprawnienia i roszczenia wygasały bezpowrotnie. Teraz obowiązek zawiadomienia dotyczy wyłącznie sprzedaży między przedsiębiorcami. Jeśli więc kupiłeś lokal mieszkalny prywatnie, a nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nie musisz o niczym zawiadamiać by skorzystać z przysługujących Ci z tytułu rękojmi praw.

I wreszcie termin – kiedyś uprawnienia i roszczenia z tytułu rękojmi za wady budynku (a także lokalu) można było realizować o ile wada została wykryta w terminie 3 lat od dnia wydania rzeczy. Obecnie termin ten wynosi 5 lat. 

Pamiętaj, że nowe przepisy nie mają zastosowania do umów zawartych przed ich wejściem w życie czyli przed 25 grudnia 2014 r. I tu zaczynają się schody.

Dotychczasowa praktyka dotycząca liczenia terminów do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi wskazuje, że w przypadku usterek budynku wielomieszkaniowego termin ten był liczony od chwili wydania ostatniego lokalu.  Każdy właściciel lokalu jest przecież jednocześnie współwłaścicielem tzw. części wspólnych nieruchomości i brak jest podstaw by jego uprawnienia były ograniczone, ponieważ nabył lokal później.  Co zatem zrobić, gdy część lokali została sprzedana przed 25 grudnia 2014 r. a część po? Jak liczyć termin?

Moim zdaniem w takich sytuacjach właściciele lokali są w zdecydowanie lepszym położeniu niż deweloper. Skoro każdy właściciel lokalu może samodzielnie zrealizować swoje uprawnienia z tytułu rękojmi za wady to właściciele, którzy kupili lokal wcześniej będą mogli skorzystać z 5-letniego terminu do realizacji roszczeń z tytułu rękojmi przysługującego późniejszym nabywcom.

Mogę Cię jednak zapewnić, że bez sporów się nie obejdzie. Deweloperzy będą próbowali bronić się na różne sposoby, m.in. właśnie powołując się na zmianę przepisów.  A co jeśli na przykład „stary” nabywca (który kupił lokal przed 25 grudnia 2014 r.) nie dopełnił akt staranności? Czy będzie mógł skorzystać w ogóle z rękojmi? A jeśli właściciele zdecydują się żądać naprawienia wad, które dotyczą zieleni na działce, a nie samego budynku, a część z nich to „starzy” nabywcy? Deweloperzy na pewno będą protestować. 

Wątpliwości jest jak widzisz sporo i nie obędzie się bez ingerencji sądów. Póki co przepisy są dość świeże i nie ma jeszcze zbyt wielu orzeczeń, które wyznaczałyby jakieś trendy. Myślę jednak, że orzeczenia te zwykle będą zmierzały do zapewnienia większej ochrony właścicielom lokali, zwłaszcza mieszkalnych, niż deweloperom. Innymi słowy, jestem przekonana, że sądy będą stały na straży naszych praw i wolności. Jak zawsze…

Uważasz ten post za wartościowy, a może znasz kogoś, komu się przyda? Udostępnij go na swoim Facebooku!