Pytania o pełnomocnika

Często, bardzo często w pytaniach czytelników bloga i klientów Kancelarii pojawiają się pytania dotyczące pełnomocnika członka wspólnoty i udzielania pełnomocnictwa. Wybrałam kilka z nich by nieco przybliżyć Ci ten temat:

1. Pani Mecenas, czy na zebraniu właścicieli może zastąpić mnie pełnomocnik?

Oczywiście. Jedyną czynnością prawną wymagającą osobistego działania jest sporządzenie testamentu. Nawet małżeństwo możesz zawrzeć przez pełnomocnika :)

2. Co może taki pełnomocnik?

To zależy od tego, do czego go upoważnisz – jeśli chcesz by wziął udział w zebraniu i uczestniczył za Ciebie w głosowaniu, wówczas w treści pełnomocnictwa musisz to zaznaczyć. Ale uwaga! Jeżeli chcesz, by pełnomocnik głosował nad uchwałami w określony sposób, wówczas również musisz to zapisać w pełnomocnictwie. W przeciwnym wypadku pełnomocnik może głosować wedle swojego uznania.

3. Kto może być pełnomocnikiem?

Każdy, pod warunkiem, że ukończył 13 lat i nie został całkowicie ubezwłasnowolniony. UWAGA! Pełnomocnikiem może być  także osoba prawna (np. spółka z o.o., spółdzielnia, czy fundacja), ale wówczas w jej imieniu działa osoba fizyczna będąca organem tej osoby prawnej (zwykle zarząd).

4. Jak udzielić pełnomocnictwa?

Najlepiej na piśmie, bo po pierwsze w ten sposób pełnomocnik może udowodnić, że jest pełnomocnikiem, a po drugie łatwiej później ustalić do czego był umocowany (czyli co mógł robić, a czego nie). Są jednak pewne czynności, do których konieczne jest udzielenie pełnomocnictwo w innej formie niż pisemna, na przykład w formie aktu notarialnego. Jeśli na przykład zamierzasz zawrzeć z pozostałymi właścicielami umowę określającą zasady zarządu wspólnotą odmiennie niż ustawa o własności lokali albo powierzyć notarialnie zarząd określonemu podmiotowi, i chcesz by działał za Ciebie pełnomocnik, to i tak nie ominie Cię wizyta u notariusza – musisz udzielić pełnomocnictwa notarialnego do takiej czynności.

5. A jeśli nie mieszkam w lokalu i chcę by ktoś inny wykonywał za mnie wszystkie dotyczące go czynności – czy wystarczy, że upoważnię pełnomocnika do wszystkich czynności dotyczących lokalu?

To zależy. Takie pełnomocnictwo jest zwane ogólnym i upoważnia pełnomocnika do czynności zwykłego zarządu. Jeśli więc pełnomocnik miałby zastępować Cię na zebraniach i przy podejmowaniu uchwał, wówczas musiałbyś w pełnomocnictwie to zaznaczyć, bo przecież uchwały wspólnota podejmuje w sprawach niezwykłych (więcej o czynnościach zarządu zwykłego i niezwykłego przeczytasz tutaj).

6. Czy mogę odwołać pełnomocnictwo?

Co do zasady możesz to zrobić w każdym czasie, chyba że zrzekłeś się takiego prawa. Pamiętaj, by w takim przypadku zażądać od pełnomocnika zwrotu dokumentu pełnomocnictwa – dzięki temu będziesz mieć pewność, że nie będzie wobec osób trzecich nadal występował jako Twój pełnomocnik.

Uwierz mi – pytań jest znacznie więcej, ale mnie samą najbardziej nurtuje temat pełnomocnika współwłaścicieli lokalu do głosowania jeden na jeden. To ciekawa konstrukcja wprowadzona ustawą z dnia 12 czerwca 2015 r. A jakie są jej praktyczne skutki? Dowiesz się już wkrótce.

Treść jest chroniona. Proszę podać hasło:

Zebranie ogółu właścicieli lokali

Jak zwykle o tej porze roku wspólnoty przygotowują się do zebrań. Dlatego mam dziś krótką ściągę, która Ci w tym pomoże i to bez względu na to, czy jesteś szeregowym członkiem wspólnoty, czy też nią zarządzasz.

Przede wszystkim pamiętaj, że od 29 sierpnia 2015 r. zebranie zgodnie ze znowelizowaną ustawą o własności lokali nazywa się „zebraniem ogółu właścicieli lokali”.

Chcesz wiedzieć, co należy zrobić, by zebranie zwołać – przeczytaj post p.t. „Pisemnie, ustnie, a może mailem. (…)”.

Jeśli nie wiesz co powinien zawierać porządek obrad zebrania, informacji szukaj we wpisie „Porządek musi być”.

W razie wątpliwości co do podejmowania uchwał na zebraniu (i poza nim) powinieneś zerknąć do jednego z najpopularniejszych i najczęściej komentowanych wpisów w historii bloga „Głosujemy”. Warto przeczytać także komentarze, zresztą nie tylko do tego wpisu. Co nieco o głosowaniu przeczytasz także we wpisie „Głosy wstrzymujące”.

Jednym z punktów obowiązkowych zebrania ogółu właścicieli lokali jest uchwała w przedmiocie absolutorium dla zarządu. Dlaczego taką uchwałę należy podjąć, jaki jest jej cel? Zajrzyj do wpisu „Żółta kartka, czyli o co chodzi z tym absolutorium”.

Gdyby uchwały podjęte na zebraniu z jakichś przyczyn Ci się nie podobały, możesz je zaskarżyć, a informacje na ten temat znajdziesz we wpisie „Nie zgadzam się…”. Zarządców i członków zarządu odsyłam także do wpisu „Brak większości w dużej wspólnocie” – dowiesz się co zrobić, jeśli na zebraniu lub później nie podjęto jakiejś istotnej uchwały.

A co jeśli zarząd lub zarządca nie zwoła zebrania? Zrób to sam!

Podatek od nieruchomości po nowemu

1 stycznia 2016 r. weszły w życie zmiany ustawy o podatkach i opłatach lokalnych regulującej między innymi podatek od nieruchomości. Nowelizacja ma dla Ciebie istotne znaczenie, jeśli jesteś członkiem wspólnoty mieszkaniowej lub taką zarządzasz.

Co się zmieniło?

Dotychczas obowiązek podatkowy od gruntu oraz części budynku stanowiących nieruchomość wspólną ciążył na właścicielach lokali „w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku”. Obecnie obowiązek ten ciąży na właścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w nieruchomości wspólnej.

Różnica na pozór niewielka, ale w rezultacie Twoje zobowiązania z tytułu podatku od nieruchomości mogą wzrosnąć. Zwłaszcza, jeśli obok lokalu mieszkalnego (lub użytkowego) jesteś właścicielem pomieszczeń przynależnych, jak na przykład komórka, piwnica czy garaż, możesz zapłacić więcej niż dotąd.

Dotąd przy ustalaniu kwoty podatku od nieruchomości przypadającej na danego członka wspólnoty brano pod uwagę wyłącznie powierzchnię użytkową jego lokalu oraz powierzchnię użytkową budynku. Teraz kwota do zapłaty zależna będzie od Twojego udziału w nieruchomości wspólnej, który ustala się uwzględniając także powierzchnię pomieszczeń przynależnych, co wynika z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali. Jeśli ułamek ten będzie wyższy niż dotychczas, co może mieć miejsce zwłaszcza w przypadku starszych budynków, w których znajdują się spore strychy , bądź duże piwnice czy komórki, wówczas Twój podatek wzrośnie.

Z uwagi na zmianę w ustawie o własności lokali dotyczącą m.in. wspólnot garażowych zmieniły się także zasady odpowiedzialności z tytułu podatku od nieruchomości dla współwłaścicieli garaży wielostanowiskowych. Dotychczas obowiązek zapłaty podatku ciążył solidarnie na wszystkich współwłaścicielach, co oznacza, że urząd skarbowy mógł żądać zapłaty w całości od każdego z nich, a kwestią wewnętrzną pozostawało już rozliczenie obciążenia na poszczególnych właścicieli. Obecnie, jeśli garaż został już wyodrębniony jako samodzielny lokal, podatek od tego lokalu oraz związanego z nim udziału w gruncie obciąża poszczególnych współwłaścicieli w stosunku do udziału we współwłasności.

I na koniec – stawki. Obecnie maksymalna stawka podatku od nieruchomości dla budynków mieszkalnych wynosi 0,75 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej w miejsce dotychczasowych 0,51 zł, natomiast dla budynków mieszkalnych zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej 22,86 zł zamiast 17,31 zł. A jeśli zobowiązanie z tytułu podatku za cały rok kalendarzowy nie przekracza 100 zł, wówczas jest ono płatne jednorazowo w terminie płatności pierwszej raty podatku w danym roku.

Zaproszenie na szkolenie

Zapraszam na kolejne szkolenie dotyczące problematyki wspólnot mieszkaniowych. Tym razem będzie o ostatniej nowelizacji ustawy o własności lokali, a także o uchwałach dużych wspólnot mieszkaniowych oraz – ponownie – o garażach i parkingach wspólnot.

Szkolenie odbędzie się już 28 stycznia 2016 r. w Katowicach. Jego adresami są zarządcy nieruchomości, członkowie zarządów wspólnot mieszkaniowych, a także pracownicy jednostek samorządu terytorialnego zarządzających zasobami mieszkaniowymi.

Szczegóły wydarzenia znajdziesz tutaj. Zapraszam serdecznie.