Mieszkanie bezczynszowe – czy aby na pewno?

Kupujesz mieszkanie. Na co zwrócisz uwagę? Na pewno istotna jest lokalizacja, rozkład mieszkania, oczywiście cena…

A czy zastanawiasz się jakie opłaty będziesz musiał ponosić, gdy już wydasz swoje oszczędności i będziesz mieć przed sobą 30 lat spłacania kredytu hipotecznego? Czy zdarzyło Ci się przeczytać lub usłyszeć, że Twoje mieszkanie jest „bezczynszowe”? Tak? Czy myślisz, że to oznacza, że nie będziesz musiał za nic płacić? Zdziwisz się…

Mieszkanie, które jest przedmiotem odrębnej własności, czyli ma swoją księgę wieczystą, zawsze ma pewien dodatek – udział w nieruchomości wspólnej. Jest on „prawem związanym z własnością lokalu”. To znaczy, że nie możesz kupić mieszkania bez tego udziału, ani sprzedać tego udziału bez mieszkania. Po prostu musisz je mieć tak długo, jak długo masz mieszkanie. To oznacza, że masz swój udział w każdej części tzw. nieruchomości wspólnej, w każdej rurce, cegiełce, kostce chodnikowej, drzewku na działce, które nie służą wyłącznie do użytku innego właściciela mieszkania w tym samym budynku.

To oznacza także, że musisz, tak, musisz uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, czyli płacić między innymi za:

  1. remonty i bieżącą konserwację części wspólnych (np. za wymianę dachu, malowanie klatki schodowej, wymianę żarówek, czy naprawę domofonów),
  2. dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody do części wspólnych (na klatce schodowej czy w piwnicach jest przecież światło, a w niektórych budynkach są także dostarczane inne media nie tylko do lokali), a także za antenę zbiorczą i windę (nawet jeśli mieszkasz na parterze),
  3. ubezpieczenie, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że pokrywasz je bezpośrednio (tak może być na przykład z podatkiem od nieruchomości),
  4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości w Twojej nieruchomości (np. mycie klatki schodowej, zamiatanie chodnika czy też jego odśnieżanie oraz usuwanie sopli),
  5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

No i teraz sakramentalne pytanie – ile będziesz musiał płacić i kto o tym decyduje?

20170207_122107

Zasady są następujące:

  • właściciele ponoszą koszty zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do udziałów, co oznacza, że jeśli Twój udział w nieruchomości wspólnej wynosi na przykład 17/100 to obciąża Cię 17/100 całości wydatków z tego tytułu,
  • koszty te są uiszczane w postaci zaliczek płatnych co miesiąc z góry do 10-go dnia każdego miesiąca,
  • o wysokości tych kosztów decydują z jednej strony właściciele lokali, którzy w uchwale określają wysokość wynagrodzenia członków zarządu lub zarządcy, stawkę zaliczki na fundusz remontowy, wynagrodzenie za sprzątanie nieruchomości, a z drugiej dostawcy mediów, a także ubezpieczyciel, jeśli nieruchomość ma być ubezpieczona.

Jeśli nie będziesz płacić zaliczek, wspólnota może wystąpić przeciwko Tobie o zapłatę do sądu. Co więcej, jeśli będziesz długotrwale zalegać z zapłatą tych opłat, może Ci grozić nawet sprzedaż lokalu w drodze licytacji.

Pamiętaj więc, że kupując lokal „bezczynszowy” nie będziesz płacić czynszu czyli opłaty za korzystanie z cudzego lokalu, jednak będziesz mieć obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania tzw. części wspólnych. No ale któż inny miałby za to płacić – przecież jesteś ich współwłaścicielem.

Zawiadomienie o zebraniu właścicieli

Już kiedyś pisałam o tym, jak należy zwołać zebranie ogółu właścicieli lokali. Jeśli czytałeś, to zapewne pamiętasz, że należy to zrobić na piśmie, najpóźniej na 7 dni przed terminem zebrania, a w zawiadomieniu podać datę, godzinę, miejsce i proponowany porządek obrad. Jeśli planowane są zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli należy wskazać treść tej zmiany.

Dziś chciałabym poruszyć zdecydowanie bardziej techniczną kwestię – czyli jak zawiadomić.

Problem wydaje się na pierwszy rzut oka banalny – przecież napisałam powyżej, że na piśmie. Zagłębiając się w szczegóły odkryjesz jednak, że to wcale nie takie oczywiste.

Po pierwsze, co to znaczy na piśmie. Kodeks cywilny wskazuje, że do zachowania formy pisemnej czynności prawnej wystarcza złożenie własnoręcznego podpisu na dokumencie obejmującym treść oświadczenia woli. To oznacza, że zawiadomienie o zebraniu powinno być podpisane.

Druga sprawa to sposób doręczenia.  Wielokrotnie spotkałam się z pytaniem czy konieczne jest wysłanie zawiadomienia przesyłką poleconą i to za zwrotnym potwierdzeniem odbioru.  Moim zdaniem nie masz takiego obowiązku, ale lepiej to zrobić – jeśli właściciel będzie twierdził w przyszłości, że nie został zawiadomiony, będziesz mógł przedstawić potwierdzenie nadania (a nawet potwierdzenie odbioru lub awizo, z którego wynika, że przesyłki nie podjęto w terminie), czyli udowodnić, że zawiadomienie zostało wysłane do właściciela.

Aby uniknąć kosztów związanych z doręczaniem zawiadomień listem poleconym możesz także roznieść je osobiście za pokwitowaniem odbioru przez każdego właściciela. Pytanie – czy możesz osobiście wrzucić do skrzynki? Możesz, przy czym znów pojawi się problem udowodnienia, że faktycznie zawiadomienie trafiło do skrzynki danego właściciela. Żeby to wykazać, Ty lub osoba, której zleciłeś osobiste doręczanie zawiadomień, musiałaby zeznać to w sądzie w razie sporu.

Pamiętaj też, że zawsze, każda osoba, czyli na przykład pracownik czy zleceniobiorca, który uczestniczy w czynnościach związanych z przygotowaniem lub doręczaniem zawiadomień, powinna mieć upoważnienie do przetwarzania danych osobowych. Niewątpliwie bowiem, jeśli zawiadomienia kierowane są do osób fizycznych, ich przygotowanie i doręczenie jest operacją na danych osobowych, do której zastosowanie mają przepisy ustawy o ochronie danych osobowych.

I jeszcze jedna ciekawostka i podpowiedź dla ustawodawcy – od września 2016 r. obowiązuje nowelizacja Kodeksu cywilnego, którą wprowadzono nową formę czynności prawnych, tzw. formę dokumentową. Do jej zachowania wystarczające jest złożenie oświadczenia woli w postaci dokumentu, w sposób umożliwiający ustalenie osoby składającej oświadczenie. Dokumentem natomiast jest nośnik informacji umożliwiający zapoznanie się z jej treścią – czyli na przykład mail, faks, pendrive, karta pamięci itp. Warto rozważyć zmianę ustawy o własności lokali uwzględniającą możliwość zawiadomienia o zebraniu ogółu właścicieli w tej właśnie formie dokumentowej. Jeśli ustawodawca tego nie zrobi, zawiadomienie mailem będzie dopuszczalne i skuteczne tylko wtedy, jeśli w Twojej wspólnocie wprowadzono takie zasady notarialną umową o określeniu sposobu zarządzania nieruchomością wspólną.

Najbliższe 3 miesiące to we wspólnotach czas zebrań.

Jeśli jesteś zarządcą i przygotowujesz się do tych ważnych dla każdej wspólnoty wydarzeń z pewnością chętnie dowiesz się jak prawidłowo i sprawnie zwołać i przeprowadzić zebranie ogółu właścicieli lokali. Na pewno zainteresują Cię także informacje o tym, jak w dużych wspólnotach podejmować uchwały.

O tym wszystkim będę mówić na szkoleniu, które odbędzie się 12 stycznia 2017 r. w Katowicach o godzinie 10.00.  Do współpracy zaprosili mnie: Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami oraz Stowarzyszenie Ekspertów Rynku Nieruchomości.

Wszelkie szczegóły dotyczące szkolenia, w tym jego program, znajdziesz na stronach KIGN oraz SERN.

Do zobaczenia.

edited_1482569518543

Wesołych świąt Drodzy Czytelnicy

UWAGA! Dodatkowy termin szkolenia

Bardzo dziękuję za zainteresowanie szkoleniem w sprawie zebrań ogółu właścicieli lokali i uchwał właścicieli.

Z uwagi na dużą ilość zgłoszeń zdecydowałam się poprowadzić dodatkowe szkolenie na ten temat w dniu 30 listopada 2016 r. o godzinie 9.00.

Szczegóły znajdziesz w tym linku.

Do zobaczenia!