Klika razy cytowałam w tym blogu mojego profesora prawa cywilnego Maksymiliana Pazdana, który mawiał, że na większość zadawanych pytań dobry prawnik odpowie „to zależy”. Dziś ponownie przypomniałam sobie tę mądrość, gdy szukałam orzeczeń w sprawie umów najmu, a ściślej odpowiedzi na pytanie, czy zawarcie umowy najmu jest zawsze czynnością zwykłą, czy też czasem bywa czynnością niezwykłą.

Skąd ta wątpliwość?

Ostatnio w sądzie przesłuchiwałam kandydatkę na zarządcę, która oznajmiła, że sprawując zarząd sądowy nieruchomościami, gdzie znajdują się lokale wynajmowane, każdorazowo zawarcie umowy najmu poprzedza uzyskaniem zgody współwłaścicieli (chodziło o nieruchomości objęte tzw. zwykłą współwłasnością) oraz zgody sądu. To oznacza, że jej zdaniem zawarcie umowy najmu jest czynnością niezwykłą.

Jak być może pamiętasz, przepisy w wielu wypadkach nie wskazują czy dana czynność z zakresu zarządu nieruchomością jest zwykła, czy niezwykła (czyli czy przekracza zakres zwykłego zarządu). Jednak jeśli chodzi o wynajęcie lokalu, nie budzi to zwykle w praktyce wątpliwości, że to czynność zwykła, mieszcząca się w granicach normalnego, codziennego zarządu nieruchomością.

I tu wracamy do „to zależy”.

Faktycznie czasami zawarcie umowy najmu może być w okolicznościach konkretnej sprawy uznane za czynność niezwykłą. Może to być spowodowane specyfiką całej nieruchomości (np. jest to dom i współwłaściciele chcą go w całości wynająć), lokalu, który ma być wynajęty (gdy na przykład w budynku jest wiele lokali, które są wynajmowane, ale ten jeden konkretny jest bardzo duży i przynosi największe przychody), a także konkretnej umowy (na przykład – jak to miało miejsce w wyroku, na który się natknęłam – z uwagi na to, że w negocjacjach poprzedzających jej zawarcie brali udział wszyscy współwłaściciele).

Wnioski są stąd dwa:

  1. nigdy nie można być pewnym, czy dana czynność mieści się w granicach zwykłego zarządu, czy też ma charakter niezwykły (przy czym dotyczy to nie tylko zawierania umów najmu, ale dokonywania także innych czynności, które nie zostały wprost wymienione w ustawie o własności lokali czy Kodeksie cywilnym),
  2. najlepszą odpowiedzią na każde pytanie co do tej kwestii jest „to zależy”. 🙂

Ta treść jest chroniona hasłem. Aby ją zobaczyć, podaj hasło poniżej:

Sezon grillowy

Czytelnicy bloga to najwspanialsze źródło inspiracji. Dzisiejszy wpis powstał na podstawie wątpliwości czytelniczki, która zapytała o dopuszczalność podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową uchwały o zakazie grillowania na balkonie.

Sezon grillowy w pełni, więc pytanie jak najbardziej na czasie. A odpowiedź? Jak zwykle niejednoznaczna.

Przypomnę Ci, że wspólnota mieszkaniowa swoimi uchwałami reguluje kwestie dotyczące zarządu nieruchomością wspólną. Nie może natomiast ingerować w indywidualne prawo własności poszczególnych lokali. A balkon, jak już kiedyś wspominałam, stanowi integralną część mieszkania. Na tej podstawie uważam, że wspólnota nie może uchwałą zakazać grillowania na balkonie.  Gdyby natomiast taka uchwała została powzięta, można by ją zaskarżyć do sądu powołując się na naruszenie prawa, a także z uwagi na naruszenie interesów właściciela lokalu, który ma przecież prawo korzystać ze swojego lokalu, w tym balkonu.

Mimo to w praktyce zdarza się dość często, że wspólnoty przyjmują uchwałą regulaminy, które m.in. zakazują grillowania (bądź uchwały tylko w tej sprawie). Ale – pomijając kwestię ewentualnego zaskarżenia takiej uchwały – należy zastanowić się nad sprawą egzekwowania takiego zakazu. Jeśli jako właściciel lokalu będziesz go łamać, sąsiedzi mogą zawiadomić zarządcę o naruszeniu regulaminu. Zarządca może wówczas wysłać Ci upomnienie, w którym przypomni, że zobowiązałeś się go przestrzegać.

Czy grozi Ci coś więcej, jeśli będziesz grillować na balkonie mimo istniejącego we wspólnocie zakazu? Cóż, w skrajnych przypadkach wielokrotne, uporczywe łamanie takiego zakazu może być uznane za podstawę do wytoczenia powództwa o nakazanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji sądowej w oparciu o art. 16 ustawy o własności lokali.

Oczywiście nie mnie oceniać, czy taki pozew będzie skuteczny, bo decyzja zawsze należy do sądu. Jednak uważam, że nawet codzienne grillowanie na balkonie nie uzasadnia pozbawienia właściciela prawa własności (oczywiście za odpłatnością, ale zwykle niższą niż cena rynkowa), które powinno mieć charakter nadzwyczajny.

I ostatnia rzecz – zapach, nawet grillowanego mięsa, to tzw. immisja, czyli oddziaływanie nieruchomości (tego co się na niej dzieje) na nieruchomości sąsiednie. To oznacza, że każdy sąsiad może domagać się, byś powstrzymał się od działań, które by zakłócały korzystanie z jego nieruchomości „ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. Innymi słowy – jeśli większość grilluje, inni nie powinni mieć zastrzeżeń 🙂 Jednocześnie zapach i hałas to najtrudniejsze do udowodnienia immisje, a ściślej najtrudniej jest udowodnić, że zapach lub hałas utrudniają czy zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich.

Jeśli więc jesteś miłośnikiem grilla, a mieszkasz w budynku wielorodzinnym, grilluj z umiarem.  Przecież Ty też oczekujesz od sąsiadów, że nie będą nadmiernie utrudniać Ci życia. 🙂

Zapraszam na szkolenie

Dziś chciałabym Cię zaprosić na szkolenie, które jest ściśle związane z problematyką nieruchomości, choć nie dotyczy bezpośrednio wspólnot mieszkaniowych.

Szkolenie odbędzie się już jutro, tj. 16 czerwca 2016 r. w Katowicach o godzinie 10.00, a wszelkie szczegóły znajdziesz tutaj.

Będziemy rozmawiać o eksmisji z lokalu oraz o dochodzeniu należności z tytułu najmu lokali mieszkalnych i użytkowych.

Szkolenie jest adresowane do właścicieli nieruchomości, zarządców oraz pracowników jednostek samorządu terytorialnego zarządzających zasobami mieszkaniowymi.

Serdecznie zapraszam!

Pytania o pełnomocnika

Często, bardzo często w pytaniach czytelników bloga i klientów Kancelarii pojawiają się pytania dotyczące pełnomocnika członka wspólnoty i udzielania pełnomocnictwa. Wybrałam kilka z nich by nieco przybliżyć Ci ten temat:

1. Pani Mecenas, czy na zebraniu właścicieli może zastąpić mnie pełnomocnik?

Oczywiście. Jedyną czynnością prawną wymagającą osobistego działania jest sporządzenie testamentu. Nawet małżeństwo możesz zawrzeć przez pełnomocnika 🙂

2. Co może taki pełnomocnik?

To zależy od tego, do czego go upoważnisz – jeśli chcesz by wziął udział w zebraniu i uczestniczył za Ciebie w głosowaniu, wówczas w treści pełnomocnictwa musisz to zaznaczyć. Ale uwaga! Jeżeli chcesz, by pełnomocnik głosował nad uchwałami w określony sposób, wówczas również musisz to zapisać w pełnomocnictwie. W przeciwnym wypadku pełnomocnik może głosować wedle swojego uznania.

3. Kto może być pełnomocnikiem?

Każdy, pod warunkiem, że ukończył 13 lat i nie został całkowicie ubezwłasnowolniony. UWAGA! Pełnomocnikiem może być  także osoba prawna (np. spółka z o.o., spółdzielnia, czy fundacja), ale wówczas w jej imieniu działa osoba fizyczna będąca organem tej osoby prawnej (zwykle zarząd).

4. Jak udzielić pełnomocnictwa?

Najlepiej na piśmie, bo po pierwsze w ten sposób pełnomocnik może udowodnić, że jest pełnomocnikiem, a po drugie łatwiej później ustalić do czego był umocowany (czyli co mógł robić, a czego nie). Są jednak pewne czynności, do których konieczne jest udzielenie pełnomocnictwo w innej formie niż pisemna, na przykład w formie aktu notarialnego. Jeśli na przykład zamierzasz zawrzeć z pozostałymi właścicielami umowę określającą zasady zarządu wspólnotą odmiennie niż ustawa o własności lokali albo powierzyć notarialnie zarząd określonemu podmiotowi, i chcesz by działał za Ciebie pełnomocnik, to i tak nie ominie Cię wizyta u notariusza – musisz udzielić pełnomocnictwa notarialnego do takiej czynności.

5. A jeśli nie mieszkam w lokalu i chcę by ktoś inny wykonywał za mnie wszystkie dotyczące go czynności – czy wystarczy, że upoważnię pełnomocnika do wszystkich czynności dotyczących lokalu?

To zależy. Takie pełnomocnictwo jest zwane ogólnym i upoważnia pełnomocnika do czynności zwykłego zarządu. Jeśli więc pełnomocnik miałby zastępować Cię na zebraniach i przy podejmowaniu uchwał, wówczas musiałbyś w pełnomocnictwie to zaznaczyć, bo przecież uchwały wspólnota podejmuje w sprawach niezwykłych (więcej o czynnościach zarządu zwykłego i niezwykłego przeczytasz tutaj).

6. Czy mogę odwołać pełnomocnictwo?

Co do zasady możesz to zrobić w każdym czasie, chyba że zrzekłeś się takiego prawa. Pamiętaj, by w takim przypadku zażądać od pełnomocnika zwrotu dokumentu pełnomocnictwa – dzięki temu będziesz mieć pewność, że nie będzie wobec osób trzecich nadal występował jako Twój pełnomocnik.

Uwierz mi – pytań jest znacznie więcej, ale mnie samą najbardziej nurtuje temat pełnomocnika współwłaścicieli lokalu do głosowania jeden na jeden. To ciekawa konstrukcja wprowadzona ustawą z dnia 12 czerwca 2015 r. A jakie są jej praktyczne skutki? Dowiesz się już wkrótce.